© Lisa van Casand

Gun starters op de huizenmarkt een hoge (!) overdrachtsbelasting

Als zelfs makelaars de prijsstijgingen van woningen niet leuk meer vinden, is er echt wat aan de hand. Maar wat doe je ertegen? De meest rechtvaardige, effectieve en directe manier is er een die je niet als eerste te binnen zal schieten. Dat is deze: zet de overdrachtsbelasting weer op 6 procent. Ook voor starters – in het belang van starters.

Bouwen, bouwen, bouwen gaat geen soelaas bieden, schreef ik eerder op Follow The Money. Van een echt woningtekort is eigenlijk helemaal geen sprake. Althans, niet meer dan enkele decennia geleden. Toen was het tekort veel groter, en toch waren de woonlasten lager. 

Ook nu pieken de prijzen, wat niet past in het gangbare verhaal want expats en buitenlandse studenten blijven juist weg. Kennelijk is er iets anders aan de hand dan simpel scheefgroei tussen vraag en aanbod.

Als te weinig nieuwbouw niet de echte oorzaak is van duur wonen, moeten we ons des te meer focussen op de échte problemen: vermogensongelijkheid en de ‘woonarmoede’ die kenmerkend is voor deze tijd: de uitzichtloosheid van de starter met een onzeker arbeidscontract en niet-vermogende ouders. In mijn recent verschenen boek ben ik over de oplossing van die problemen niet al te optimistisch. 

Fiscale benadeling

We zijn met de opbouw van hypotheekschulden en met hoge huurprijzen een fuik in gezwommen waaruit je niet zomaar ontsnapt. Het enige wat we kunnen doen is ervoor zorgen dat dit niet een blijvende ongelijkheid nalaat. Dat de kloof tussen eigenaren en huurders over de generaties heen niet nog breder wordt. Maar de vermogensongelijkheid door vastgoedbezit dreigt juist verder uit te dijen. Door de hoge huren en fiscale benadeling van huurders, en door de zware subsidiëring van koophuis en beleggingswoning.

Bij subsidiëring van eigenwoningbezit...

...denken we allereerst aan de hypotheekrenteaftrek (HRA). Die kost de overheid circa vier keer zoveel als de subsidie voor huurders: de huurtoeslag. 

Maar veel omvangrijker dan zelfs de hypotheekrenteaftrek is de belasting die woningbezitters niet verschuldigd zijn, namelijk die op de waardestijging van de eigen woning. Daarbij vergeleken zijn de heffinkjes die ze wel betalen klein wisselgeld. Want ja, woningbezitters betalen ook wat, met name de gemeentelijke onroerendezaakbelasting (OZB), maar die bedraagt ongeveer één tiende van de kosten van de hypotheekrenteaftrek. 

En ja, ze betalen ook een eigenwoningforfait maar ook die heffing valt weg tegen een andere subsidie: namelijk het feit dat het huis niet in box 3 belast is met de vermogensrendementsheffing.

En dan hebben we het nog niet eens gehad over subsidiëring door de faciliteit om belastingvrij te mogen sparen en beleggen – wat de gearriveerde babyboomers in de jaren '90 en '00 volop deden met hun spaar- en beleggingshypotheken.

Niet alleen is per saldo de subsidie voor eigenaren enorm; bedenk ook dat de huurtoeslag juist aan de meeste starters voorbijgaat en daarom niet bijdraagt aan het verlichten van woonarmoede. Immers, huurtoeslag is er alleen voor sociale-huurwoningen en daar komen jongeren haast niet meer aan. Dat feit ís nu juist de woonarmoede.

Lees verder Inklappen

Wat te doen? Ideaal gesproken hadden we in de afgelopen dertig jaar van extreme prijsstijgingen de waardevermeerdering van woningen belast. Maar daarvoor is het nu een beetje laat. Bovendien: dat deden we in sommige plaatsen met een omweg al, zoals in Amsterdam met het systeem van aanpasbare erfpacht. Maar dat zijn we nu net aan het onttakelen. Het is niet erg waarschijnlijk dat het erfpachtsysteem weer wordt ingevoerd. 

Omdat de kloof allang is geslagen, en om te repareren wat is scheefgelopen, suggereer ik in mijn boek Hoe ik toch huisjesmelker werd – over woonarmoede en ongelijkheid om vermogens en erfenissen zwaarder te belasten, en arbeid minder. De idee erachter is: woonarmoede is ongelijkheid van vermogen. Het zijn twee gezichten van hetzelfde probleem. Willen we de woonarmoede aanpakken, dan moeten we dus ook de vermogensongelijkheid aanpakken. Dat blijft het devies.

Maar het denken houdt uiteraard niet op na de eerste druk van mijn boek. Eén kwestie bleef in mijn hoofd rondzoemen. Veel van de door politici voorgestelde maatregelen, zoals extra hoge leningen voor starters, werken averechts. Die jagen de prijzen alleen maar verder op. De starter zit dan in hetzelfde huis, maar met meer schuld. De gevestigde orde profiteert: de banken en vooral de mensen die al huizen bezitten en de waarde zien stijgen – en hun nazaten.

We herverdelen dus verkeerd. Van de starters, die het toch al moeilijk hebben, naar de boomers die toch al in een kostbaar, afbetaald huis zitten. Want dat is waar veel van de voorgestelde ‘hulp’ voor starters op neerkomt. 

In diezelfde categorie valt ook de vrijstelling van de overdrachtsbelasting (OVB). Huh? Die vrijstelling is toch puur profijt voor de starter? Nee. Haar vuurkracht vertaalt zich in hogere prijzen. De bezitters en verkopers van vastgoed gaan er met de poet vandoor. Zoals daar zijn: de erfgenamen van voormalige eigenaars, de concurrenten van de onbemiddelde starters op de koopmarkt. Echte starters worden er juist door teruggezet.

Dossier

Dossier: de Nieuwe Woningnood

Volg dit dossier

Op dit punt aangekomen raakte ik een beetje de kluts kwijt. Als het zo is dat het afschaffen van de overdrachtsbelasting nadelig is voor starters, zou een hoger tarief dan gunstig kunnen zijn? In die wirwar zat ik verknoopt, totdat ik een bericht zag van een slimme meelezer van mijn boek: Mark-Jan Werner. Hij adviseert de overdrachtsbelasting zo snel mogelijk weer op 6 procent te zetten. Ook voor starters inderdaad. 

Ik voelde dat hij goed zat, maar kon de gevolgen nog niet helemaal tot het einde doordenken. Ik belde hem op en in dat gesprek openbaarde zich het onverwachte vernuft van zijn gevoelsmatig schurende advies. Dat is vaker zo met goede ideeën, dat ze contra-intuïtief en onverwacht zijn. Anders was iedereen er wel opgekomen. 

Dit is waar we op uitkwamen: allereerst zal een hoge overdrachtsbelasting leiden tot lagere prijzen voor starters. Per saldo zullen ze hetzelfde huis kunnen bemachtigen als met de belasting op nul procent. 

Maar nu komt het vernuftige. In plaats van naar de verkoper gaat het geld naar de gemeenschap – dat ís die overdrachtsbelasting.

Het mes snijdt aan twee kanten. Er vindt niet langer een herverdeling plaats die de kloof alleen maar groter maakt. Dus niet meer van jong naar oud, van starter naar verkopende babyboomer maar andersom: van verkoper – want die vangt een lagere prijs – naar gemeenschap. Naar de maatschappij, die er vervolgens mooie dingen mee kan doen als zorgen voor betaalbare woningen. Bijvoorbeeld door de verhuurderheffing af te schaffen. (Of nog beter: door te kappen met die vestzak-broekzak-onzinnige-semigeprivatiseerde corporaties en ze te nationaliseren. Neem als overheid de sociale woningbouw zelf ter hand.)

Piramidespel

Met die hoge overdrachtsbelasting draaien we de rivier dus om en gaan we van een steeds breder groeiende vermogenskloof naar een krimpende kloof. Er wordt geld teruggepakt van de vastgoedmazzelaars die door niets te doen grote vermogens in hun tas staken. 

In plaats van naar de verkoper gaat het geld naar de gemeenschap – dat is het vernuftige

En er is nog een voordeel. Want ook de verkopende doorstromer vangt minder voor zijn huis. Daardoor kan hij minder bieden voor het volgende, duurdere huis en wordt het piramidespel doorbroken van de mensen die jong genoeg konden aanpikken op de kopersmarkt om daarna met de overwaarde steeds grotere huizen te scoren. 

Met andere woorden: als de startersmarkt afkoelt, koelt de hele wooncarrièreketen af. Voor alle duidelijkheid, die steeds grotere huizen lossen niet op in de lucht – die kunnen de doorstromers nog steeds kopen. Alleen zullen ze er minder voor hoeven te betalen. Precies wat we willen. 

Kortom: zet die overdrachtsbelasting gauw weer op 6 procent. Ook voor starters. Juist voor starters. In het belang van starters, en daarmee van iedereen. En bedenk daarna of het tarief misschien niet nog verder omhoog moet.

Hans de Geus is auteur van ‘Hoe ik toch huisjesmelker werd’. Het boek kost 20 euro en is onder meer verkrijgbaar bij uw lokale boekhandelaar.