Woningmarkt

In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geval is Vestia, dat door gerommel met derivaten voor bijna 2 miljard euro moest afboeken. De overige corporaties draaiden op voor de schade en berekenden de kosten door aan de huurders. Ook het Rotterdamse Woonbron en het Amsterdamse Rochdale kwamen in het nieuws door schandalen omtrent risicovolle investeringen en graaiende bestuurders. Peter Hendriks volgt het dossier en doet op FTM regelmatig verslag van de ontwikkelingen in deze sector.

166 Artikelen

Overheidsbanken in corporatiesector onder druk door institutionele beleggers

4 Connecties

Onderwerpen

Corporaties WSW BNG EIB
20 Reacties

Bank Nederlandse Gemeenten en de Nederlandse Waterschapsbank, ooit samen bijna duopolist in de corporatiesector, hebben te maken met stevige concurrentie in de markt voor corporatieleningen. Onder meer verzekeraars ontdekken de voordelen van lenen aan de veilige corporatiesector. Maar hoe gaat de overheid de gederfde inkomsten uit dividend van hun banken nu goedmaken?

Woningcorporatie Portaal meldde op 22 januari een financieringsovereenkomst te hebben gesloten met de European Investment Bank (EIB), de financiële instelling van de Europese Unie (EU). Het gaat om een faciliteit van 200 miljoen euro en het is de eerste keer dat EIB geld leent aan een woningcorporatie. Portaal neemt het bedrag in tranches op en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zal die borgen. De corporatie mag het geld uitsluitend inzetten voor investeringen in het energiezuinig maken van de woningvoorraad. Het financieren van investeringen die bijdragen aan de klimaatdoestellingen van de EU behoort tot de opdrachten van EIB.

Marktaandeel

Voor de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en de Nederlandse Waterschapsbank (NWB Bank) – de overheidsbanken die jarenlang zo goed als een duopolie bezaten in de corporatiemarkt – betekent dit dat er weer een nieuwe concurrent in de markt verschijnt. In 2014 begonnen ook grote verzekeraars op grote schaal leningen aan woningcorporaties te verstrekken. In 2010 verstrekten institutionele beleggers maar 2,57 procent van het totale bedrag aan geborgde nieuwe corporatieleningen, in 2013 7,87 procent en in 2014 verdrievoudigde dat opeens tot 23,7 procent. 

In 2014 begonnen ook grote verzekeraars op grote schaal leningen aan woningcorporaties te verstrekken

De cijfers over 2015 zijn nog niet bekend, maar WSW verwacht dat het marktaandeel voor institutionele beleggers weer wat is gedaald. Dat houdt volgens het borgingsinstituut verband met onzekerheden die er waren rond Solvency ll, het Europese stelsel van regels dat de financiële risico’s bij de verzekeraars moet verkleinen. Nu die zijn opgelost houdt WSW er rekening mee dat de institutionele interesse in corporatieleningen weer toeneemt.

Veilige lening

Het is een oude wens van de corporatiesector om minder afhankelijk te zijn van BNG en NWB Bank. Het idee was altijd dat door gebrek aan concurrentie de banken een te hoge marge in rekening konden brengen. Doordat WSW door de staat wordt gegarandeerd, is een corporatielening even veilig als een Nederlandse staatslening, maar een corporatie betaalt er, afhankelijk van marktomstandigheden, een 35 tot 75 basispunten hogere rente op. Volgens de corporaties is dat verschil groter dan noodzakelijk.

"Jarenlang hebben de corporaties geprobeerd om een alternatief te vinden voor de sectorbanken"

Jarenlang hebben de corporaties geprobeerd een alternatief te vinden voor de sectorbanken. Het ColonnadeDuhaf-project uit 2002, waarmee een groep corporaties een vehikel opzette om gezamenlijk direct de kapitaalmarkt mee op te gaan, was het bekendste initiatief. Uiteindelijk bleek het heel lastig om onder de tarieven van de sectorbanken te komen. Het project stierf een stille dood.

Maar nu blijkt er opeens veel meer keuze te zijn, zonder dat daar enig initiatief uit de sector aan te pas kwam. Veel corporaties shoppen tegenwoordig uitvoerig voordat ze een lening aangaan. De te behalen rentevoordelen moeten volgens Jan Martijn Buruma, adviseur woningcorporaties bij Finance Ideas, niet worden overschat : ‘Het gaat vaak om niet meer dan vijf basispunten. Dat zijn natuurlijk kleine percentages, maar bij grote leningen gaat het, gerekend over de volle looptijd, toch over aanzienlijke bedragen.’ 

Risicobeoordeling

WSW heeft de indruk dat het eigen nieuwe risicobeheersingssysteem een rol speelt bij de toegenomen interesse van institutionele beleggers in corporatieleningen. Anders dan banken hebben verzekeraars geen uitgebreide afdeling die de kredietwaardigheid van zakelijke klanten beoordeelt. Ze hebben volgens WSW echter vertrouwen in de nieuwe, strengere risicobeoordeling waaraan het borgingsinstituut de corporaties onderwerpt. Dit betekent dat er geen ingewikkelde, langdurige procedure hoeft plaats te vinden voor een verzekeraar een lening kan verstrekken aan een corporatie. Zo’n lening verloopt vaak via een broker, die als taak heeft beide partijen tot elkaar te brengen.

Een reden voor de toegenomen institutionele interesse in corporatieleningen is het lage rendement op staatsleningen

Een andere reden voor de toegenomen institutionele interesse in corporatieleningen is volgens WSW het lage rendement op staatsleningen. Het effectieve rendement op een 10-jarige staatslening is zover weggezakt, dat het voordeel van de betere verhandelbaarheid van staatsleningen niet meer opweegt tegen de veel hogere rente op een corporatielening. Volgens de NWB Bank ligt het rendement van geborgde corporatieleningen op het moment 50 tot 55 basispunten boven het effectieve rendement van een staatslening. Dat scheelt flink als een 10-jarige staatslening een rendement heeft van rond de 50 basispunten.

Voor en na Vestia

Een controller van een middelgrote woningcorporatie stelt dat verzekeraars zeker niet voor alle leningen de gunstigste optie zijn. Voor het segment tot 10 jaar zijn de sectorbanken volgens deze controller nog steeds de beste partij.  In het  segment tussen 10 jaar en 30 jaar bieden in zijn ervaring verzekeraars regelmatig de betere rentes.

Misschien waren verzekeraars altijd al goedkoper voor leningen met een lange looptijd, maar vóór de Vestia-affaire leenden corporaties meestal korter via de sectorbanken. De rente werd met derivatenconstructies voor langere looptijden vastgezet. Die leningen bij de sectorbanken werden steeds geherfinancierd. Na Vestia is alleen nog het gebruik van hele simpele, kortlopende derivaten toegestaan. Veel treasurers kiezen volgens de controller daarom nu voor langlopende leningen om de mix binnen de portefeuille evenwichtig te houden.

De nieuwe verhoudingen in de markt voor corporatieleningen kunnen de sectorbanken op den duur veel pijn doen. Nu nog staat het overgrote deel van de circa 85 miljard euro aan geborgde corporatieleningen nog in hun boeken. Maar jaarlijks wordt zes procent van die leningen geherfinancierd. Als op den duur een kwart daarvan wegvloeit naar andere aanbieders, zullen de verschillende overheden die de aandelen in handen hebben dat gaan merken aan hun dividenden.

Het goede nieuws

Er is ook goed nieuws voor NWB Bank. De bank maakte al in december bekend  400 miljoen te hebben geleend bij EIB. Dat is opmerkelijk, omdat NWB Bank zich normaal gesproken direct via de kapitaalmarkt fundt, maar de lening van EIB was goedkoper. De overheidsbank schat nu 10 tot 15 basispunten goedkoper uit te zijn dan op de kapitaalmarkt.

De overheidsbank schat bij de eib 10 tot 15 basispunten goedkoper uit te zijn dan op de kapitaalmarkt

NWB Bank mag het geld inzetten voor sociale woningbouw en projecten van waterschappen. De twee partijen zijn overeengekomen dat NWB Bank per project 50 procent EIB-geld mag inzetten. De rest moet uit andere bronnen komen. Bij elkaar komt er voor die projecten dus 800 miljoen euro beschikbaar. Er is gekozen voor deze samenwerking omdat EIB zelf alleen grotere leningen verstrekt. Met een grote corporatie als Portaal kan de EU-bank direct zaken doen, maar via de overeenkomst met NWB Bank kunnen ook kleinere corporaties en waterschappen profiteren van goedkopere leningen.

Nieuwe filosofie

De grote vraag is of corporaties uiteindelijk echt baat hebben bij al dat shoppen, dat aan het eind van de rit maar een beperkt aantal basispunten oplevert. De overheid verwacht van de sectorbanken dividend. Wat gaat er gebeuren als die dividenden terugvallen doordat corporaties op grote schaal elders hun kapitaal betrekken? De overheid zal die misgelopen inkomsten waarschijnlijk willen compenseren. Wat ligt dan meer voor de hand dan bijvoorbeeld de beoogde premie voor de achtervang van de WSW-borging wat te verhogen. In de nieuwe filosofie is de corporatiesector, naast een soort uitvoeringsorganisatie voor het volkshuisvestelijk beleid, ook een interessante bron van inkomsten. 

Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

Over de auteur

Peter Hendriks

Gevolgd door 1175 leden

Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

Volg Peter Hendriks
Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
Annuleren
Dit artikel zit in het dossier

Woningmarkt

Gevolgd door 1370 leden

In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

Volg dossier