Prijsbodem nieuwbouwwoningen in zicht

4 Connecties

Onderwerpen

Nieuwbouw

Werkvelden

Economie Vastgoed Woningmarkt
5 Reacties

Columnist Merijn Knibbe heeft goed nieuws: de prijsbodem voor de nieuwbouwhuizenmarkt komt in zicht. Maar ook slecht nieuws: de markt voor bestaande woningen tuurt in een nog dieper zwart gat.

In een voormalig vogelbroedterrein niet ver ten oosten van Leeuwarden, ligt een ‘goudkust’ genaamd de Bullepolder. De wijk werd gepland in 1998, maar er wordt momenteel volop níet gebouwd. Wat niet verwonderlijk is. Twee jaar geleden kon je er nog een bord lezen met: kavels vanaf 178.000,- Ja, dat werd geacht reclame te zijn, maar ondertussen kun je in de Zuidlanden bij Leeuwarden al casco nieuwbouw kopen voor 98.000,- Inclusief kavel. In de Bullepolder heeft de gemeente inmiddels ook kievitseieren voor haar geld gekozen door eerst de kavels te verkleinen, maar nu ook door ze, officieus, veel goedkoper aan te bieden. Wellicht gaat het werken. Er zit in ieder geval beweging in de nieuwbouwmarkt. En dat is van belang, want er is -begrijpelijkerwijs - de laatste jaren veel aandacht voor de prijsontwikkeling op de woningmarkt. Daarbij wordt, minder begrijpelijk, vooral gekeken naar de prijzen van bestaande woningen. Die dalen. Maar hoe zit het met de nieuwbouwwoningen? Worden die buiten Leeuwarden ook goedkoper? Gelukkig heeft ons onvolprezen Centraal Bureau voor de Statistiek de gegevens in huis die het mogelijk maken al deze prijzen op wetenschappelijk verantwoorde wijze met elkaar te vergelijken. En met dat laatste bedoel ik dat een prijs van een woning eigenlijk uiteenvalt in twee verschillende prijzen: de prijs van het kavel en de prijs van de woning zelf.

Kunstmatige voeding

Het blijkt dat in tijden van prijsstijging vooral de kavelprijzen toenemen. Kortom, de grondeigenaren zijn de spekkopers. Wat dus ook betekent dat het vooral de grondeigenaren zijn – inclusief de eigenaren van de grond onder bestaande woningen – die profiteren van prijsopdrijvende situaties zoals de hypotheekrente-subsidie, een beperkt aanbod van nieuwbouwwoningen en met als laatste dat dereguleringskunstje natuurlijk. Ja, we gaan verplicht aflossen, maar dat afgeloste geld gaan we dus direct weer teruglenen!? Beste mensen, ik vond het altijd al zo moeilijk om de Nederlandse hypotheekmarkt uit te leggen aan buitenlanders. Maar dit verhaal is natuurlijk nog lastiger over te brengen dan om, wat ik wel eens geprobeerd heb, aan een willekeurige Engelsman te vertellen dat het in ons land de socialist Joop den Uyl was die als minister van economische zaken de kolenmijnen gesloten heeft. Ze gaan dit bij Fitch en andere ratingbureaus echt niet geloven, zo irrationeel zijn ‘de markten’ tenslotte ook weer niet.

Input versus output

Terug naar de woningprijzen: hoe hebben de prijzen van zowel bestaande woningen als nieuwbouwwoningen zich de laatste jaren ontwikkeld? Het CBS heeft daar twee prijsindices voor: de output-index en de input-index. De output-index is een index van de verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen, gewogen naar landsdeel, omvang van de woning (kubieke meters) en opdrachtgever. Voor de fijnproevers: het is een zogeheten ‘hedonistische’ index, waarbij kwaliteitsveranderingen zoals grotere of kleinere woningen, impliciet worden verrekend. En belangrijk: het is een index inclusief de grond en de winstmarge van het bouwbedrijf. Daarnaast heeft het CBS een input-index: materialen en lonen. De indices zijn in de onderstaande grafiek ‘gedefleerd’, i.e. aangepast aan de algemene prijsstijging, waarvoor niet de consumentenprijsindex is genomen maar de ‘BBP-deflator’, die niet enkel de prijsontwikkeling van de consumentenprijzen laat zien, maar ook die van bijvoorbeeld investeringsprojecten. En het beeld is duidelijk. De bouwkosten, exclusief winst en grond, stegen grosso modo net zo hard als het algemene prijspeil. Maar de grondeigenaren zoals boeren en gemeentes en de projectontwikkelaars waren spekkoper, wat uiteraard mede mogelijk was doordat de banken hypotheek verleenden niet zozeer op basis van de inkomens van de kopers maar op basis van de stijgende grondprijzen, die weer stegen omdat de banken hypotheek verleenden, enzovoorts.

Verkoopprijs nieuwbouw richting niveau 1990

Natuurlijk waren niet alleen de gemeentes en de projectontwikkelaars spekkoper; de bestaande woningeigenaren profiteerden natuurlijk ook, althans, dat dachten ze. De prijzen van bestaande bouw stegen nog veel sneller dan de prijzen van nieuwbouw, waardoor iedereen zich rijk waande en mensen extra gingen lenen. Niet op basis van hun inkomen, maar van wat ze dachten dat de overwaarde van hun huis zou zijn als ze het ooit zouden verkopen. En nu denkt iedereen weer dat hij arm is, omdat de woningprijzen weer dalen… wat een onzin. Je bent arm als je hypotheek te hoog is ten opzichte van je inkomen. Níet als je de verkoopprijs van een woning twee blokken verderop lager is dan wat je zelf had willen hebben. Samenvattend blijkt in ieder geval dat vooral de verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen, inclusief grond, al aardig in de buurt komen van het (vrij lage) niveau van rond 1990. En hoewel de prijzen daar nog wel iets onder kunnen zakken, lijkt de bodem toch in zicht te komen. Voor bestaande woningen, daarentegen… Waarom zou, zeker als de werkloosheid verder stijgt, de prijs niet nog eens 30 of 40 indexpunten dalen?      

Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

Over de auteur

Merijn Knibbe

Nog steeds vindt Knibbe de conjuncturele ontwikkeling tussen, zeg, 1919 en 1924 of de verschrikkelijke misoogst van 1830 (die...