Prijsinformatie NVM moet op de schop

    De NVM is creatief met cijfers en geeft de waardeontwikkeling van woningen onjuist weer, zegt columnist Jasper Du Pont. Dat moet nu echt anders, betoogt Du Pont en toont de makelaarsclub hoe dat moet.

    En wéér was er gedoe om de huizenprijzen die de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) afgelopen donderdag communiceerde. Deze waren volgens het persbericht in een jaar tijd met 3,5% gestegen naar 215 duizend euro. Een korte blik op de bijgeleverde PDF met detailinformatie leert dat dat ook zou moeten kloppen:  nvmq414_png_369×193_pixels Wie echter bijdehand genoeg is om de prijs (215 duizend) te vergelijken met die van vorig jaar (208 duizend) begint te twijfelen. Immers is de prijsstijging dan maar 3,36 procent en geen 3,5. Dát zou nog door afrondingsverschillen kunnen komen. Maar de prijsstijging van 1,3 procent ten opzichte van een kwartaal eerder is echt onzin, omdat de prijs bleef hangen op 215 duizend euro.

    Mediane verkoopprijs vs mediane prijsontwikkeling

    Om deze verschillen trokken Spacemakers, de website Daskapital en ik aan de bel. Hierop kreeg in ieder geval ik van een nogal geïrriteerde persvoorlichter te horen dat dat nu eenmaal aan de methodiek van de NVM lag, waarbij ik een bijlage van de woningmarktcijfers om de oren kreeg. In de bijlage legt NVM uit dat veranderingen in de samenstelling van de set verkochte woningen ertoe kunnen leiden dat de prijs van de gemiddelde (of mediane) verkochte woning een vertekend beeld geeft van de prijsontwikkeling. Daar ben ik het zeker mee eens; een mediane verkoopprijs zegt niet erg veel over de ontwikkeling van de huizenprijzen. Immers, als komend kwartaal ineens heel veel villa’s worden verkocht stijgt de gemiddelde prijs van een verkochte woning, maar zegt dit niets over de prijsontwikkeling van individuele woningen of woningtypes. Om dit enigzins te ondervangen bekijkt de NVM ieder kwartaal hoe de mediane prijsontwikkeling per woningtype en per regio was. Van deze getallen neemt zij vervolgens een gewogen gemiddelde, wat ze publiceert als ‘de prijsontwikkeling’. Als bijvoorbeeld de mediane prijsstijging van appartementen 5 procent was en van tussenwoningen 1 procent, neemt NVM als prijsontwikkeling het gemiddelde van deze percentages, gewogen naar het aantal transacties van het betreffende woningtype.
    Kennelijk werd er voor de afzonderlijke woningtypen iets meer geld betaald, maar verschoof het zwaartepunt naar goedkopere woningtypen.
    Kennelijk werd er voor de afzonderlijke woningtypen iets meer geld betaald, maar verschoof het zwaartepunt naar goedkopere woningtypen. Zo kan het gebeuren dat de mediane prijsverandering van verkochte woningen het afgelopen kwartaal 1,3 procent was, terwijl de mediane verkoopprijs gelijk bleef. Kennelijk werd er voor de afzonderlijke woningtypen iets meer geld betaald, maar verschoof het zwaartepunt naar goedkopere woningtypen. De mediane verkoopprijs geeft dus aan waar het zwaartepunt van de markt ligt en het percentage met prijsontwikkelingen probeert te benaderen welke richting de prijs van huizen op ging. Deze benadering is in mijn mening inferieur aan die van het CBS, waarbij per huis wordt gekeken wat de waarde voorheen was en voor welk bedrag deze nu is verkocht. Als het ene kwartaal goedkope rijtjeshuizen worden verkocht en het volgende kwartaal tweemaal zo grote - en dure -, stijgt ook met de extra gedetailleerde benadering van de NVM ten onrechte de gerapporteerde huizenprijs. Ook tellen segmenten die goed lopen zwaarder mee in de cijfers, omdat wordt gewogen naar aantal verkochte woningen.

    NVM maakt er een potje van

    Waarom gaat het dan toch steeds mis en heeft NVM ieder kwartaal weer haar handen vol om uit te leggen dat de gepubliceerde cijfers echt kloppen? Het antwoord is simpel: de NVM haalt de verschillende prijsindicatoren hopeloos door elkaar in persberichten en achterliggende cijfertabellen.
    de NVM haalt de verschillende prijsindicatoren hopeloos door elkaar
    In ieder persbericht dat ik er op na sloeg valt immers te lezen dat woningen een bepaald percentage duurder of goedkoper werden en daarmee uitkwamen op een bepaald bedrag, waar de percentages en absolute bedragen in werkelijkheid helemaal niet aan elkaar te relateren zijn. Het zijn twee verschillende meetwaarden, die teveel op elkaar lijken. Ook in het persbericht van afgelopen donderdag geeft de NVM aan dat een gemiddeld huis nu 215.000 euro kost, wat vijf procent meer is dan in het (voorlopige) dal in 2013. Hiermee zijn volgens NVM prijsdalingen voorbij. Maar de prijs van een gemiddeld huis zegt niets over prijsstijging of daling, maar over waar het zwaartepunt van de markt zich bevindt. De persvoorlichters die zo kwistig met de methodebeschrijving van de NVM rondstrooien bij kritiek relateren waarschijnlijk dus al jaren indicatoren aan elkaar waar dat helemaal niet kan. Hiermee werken ze onbegrip in de hand bij degenen die de cijfers proberen te lezen. Dit onbegrip wordt nog eens versterkt door de twee verschillende indicatoren in één tabel te tonen, onder één kopje.

    Cherrypicking met voorlopige cijfers

    Sowieso wist NVM in haar communicatie altijd al handig te kiezen tussen de ene keer de verandering op kwartaalbasis en de andere keer op jaarbasis afhankelijk van wat het best bij de boodschap paste. In het meest recente bericht werden zelfs transactieaantallen van het vierde kwartaal vergeleken met het eerste kwartaal van 2013, een bewust gekozen -buitengewoon slechte- vergelijking. In een eerste kwartaal wordt altijd minder verkocht, zeker indien er net een run is geweest op een aflopend fiscaal voordeel zoals begin 2013 het geval was. Het bieden van twee op elkaar lijkende indicatoren omtrent de prijzen maakt de mogelijkheden voor cherrypicking nog groter. Als woningen immers in waarde daalden maar de mediane prijs bleef gelijk, kan NVM rapporteren over de mediane prijs en vice versa. De beste benadering die NVM biedt van de actuele ontwikkeling van huizenprijzen zijn de gepubliceerde percentages in de rechter twee kolommen van bovenstaande tabel. Alleen zijn dat voorlopige cijfers en worden de definitieve cijfers over de kwartaalverandering nooit gepubliceerd.
    uit het diagram is niet uit te lezen hoe de huidige huizenprijs zich verhoudt tot die uit het verleden
    De verandering op jaarbasis wordt wel definitief gepubliceerd, maar in een grofmazig diagram waar niet uit te lezen is hoe de huidige huizenprijs zich verhoudt tot die uit het verleden. Om het huidige prijsniveau met het verleden te vergelijken zullen de meesten hun toevlucht zoeken in de publicatie met mediane verkoopprijzen sinds 1985. Maar NVM zegt over die cijfers dus dat je ze niet moet gebruiken om prijsontwikkelingen te bepalen; daar waren immers de percentages met mediane prijsveranderingen voor. Waar deze tijdreeks met historische mediane verkoopprijzen dan wel toe dient, is mij niet helemaal duidelijk.

    Hoe kan de NVM zich hieruit redden?

    Hoewel de methode waarmee de NVM prijsontwikkelingen bepaalt nooit even robuust zal zijn als de methode van het CBS, kan zij met enkele kleine ingrepen wel de communicatie ingrijpend verbeteren. Ten eerste moet de NVM er voor zorgen dat de cijfers binnen één tabel altijd met elkaar kloppen. De tabel zoals hierboven is – linksom of rechtsom- gewoon helemaal fout. Het bevat twee niet direct gerelateerde datasets onder één definitie. De NVM zal deze dus moeten opsplitsen in twee tabellen, waarbij gelijk ook duidelijk is dat de twee cijferreeksen niet aan elkaar te relateren zijn. Hierbij kan de NVM een voorbeeld nemen aan de Prijsindex Bestaande Koopwoningen. De percentages met prijsontwikkelingen kunnen bijvoorbeeld in een NVM prijsindex (NPX) worden opgenomen. Deze index kan dan vervolgens worden gepubliceerd voor voorgaande jaren, net als CBS doet. Dit zou er alsvolgt uit komen te zien: npx_png_578×391_pixels  De grijs gearceerde cijfers zul je herkennen uit de tabel van NVM zelf bovenaan de pagina. De niet gearceerde cijfers zijn de door mij gecorrigeerde cijfers die de tabellen kloppend maken. Ik heb ook wat asterisken toegevoegd voor cijfers die tijdelijk zijn maar niet als zodanig werden aangemerkt door de NVM en de definitie wat aangescherpt. De prijsindex kan de NVM met haar historisch archief invullen met de definitieve cijfers sinds 1985. Mijn persoonlijke archief vertoont gaten en zoals genoemd bestaat deze vooral ook uit voorlopige cijfers. Door deze reeks terug te rekenen tot 1985 kunnen de huidige tijdreeksen met mediane verkoopprijzen op een zijspoor worden gerangeerd. Daarna zouden die zeker niet meer gebruikt mogen worden om inzicht te geven in de waardeontwikkeling van woningen. Ten tweede zal NVM de verleiding moeten zien te weerstaan om te cherrypicken. Concreet betekent dat, dat er voortaan alleen maar prijsontwikkelingen worden geduid met de nieuwe NPX-indicator. Mediane verkoopprijzen kunnen wel ergens in de PDF’s staan, maar krijgen niet langer de aandacht die ze nu krijgen. Dit is ook hoe CBS en het kadaster het doen; zij communiceren nauwelijks over de ontwikkeling van de gemiddelde prijs van een woning. Het noemen van de ontwikkeling van de prijs en de gemiddelde verandering in één zin of alinea zal de NVM volledig moeten afleren. De makelaars in Nieuwegein zullen even moeten slikken als de mogelijkheden om creatief met de cijfers om te gaan worden ingeperkt, maar ik denk dat de urgentie ze inmiddels wel duidelijk is. De onduidelijkheid over de communicatie van de NVM gaat rechtstreeks ten koste van het vertrouwen in hun boodschap. Bovendien heb ik er het volste vertrouwen in dat – bij een correctere, transparantere presentatie van de cijfers – makelaars er altijd ruimschoots in zullen slagen voldoende lichtpuntjes te verzinnen.

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Jasper du Pont

    Gevolgd door 119 leden

    Maakt zich zorgen over de mate waarin de woningmarktstarter wordt vertegenwoordigd in de politiek en media.

    Volg Jasper du Pont
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren