Pril herstel? Vergeet het maar!

3 Connecties

Onderwerpen

Grafieken

Werkvelden

Vastgoed Woningmarkt

Makelaars en media spraken afgelopen week over een 'pril herstel' op de woningmarkt. De basis hiervoor is flinterdun. De cijfers geven nog steeds weinig aanleiding voor optimisme.

Afgelopen week was er licht optimisme over ‘een pril herstel’ op de woningmarkt. Twee nieuwsfeiten gaven aanleiding voor dit optimisme: een rondgang van RTL onder makelaars, hypotheekadviseurs en de nieuwe cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). In beide nieuwsfeiten was echter nauwelijks aanleiding te vinden om van een herstel te spreken.

Makelaarspropaganda

Slim kopten de makelaars in hun persbericht: ‘Herstel woningmarkt lijkt in zicht’. Het is inmiddels traditie dat het makelaarsgilde minimaal eenmaal per jaar een herstel aankondigt (klik), maar niettemin zagen RTL en de landelijke media reden om de boodschap over te nemen. De cijfers van de NVM lopen altijd een paar maanden vooruit op die van het CBS, omdat het even duurt voordat een bij de makelaar verkochte woning geregistreerd wordt bij het Kadaster. Er wordt daarom altijd uitgekeken naar deze cijfers, omdat ze de vroegste indicator van de gezondheid van de Nederlandse woningmarkt zijn.
Waar was het aangekondigde herstel echter op gebaseerd? Een stijging van het aantal woningverkopen met 19,8 procent ten opzichte van het eerste kwartaal leek het voornaamste lichtpuntje. Het was echter niet omdat het tweede kwartaal zo goed was, maar omdat het eerste kwartaal zo slecht was, dat er een flinke kwartaal op kwartaal-stijging was waar te nemen.  Per 1 januari 2013 werd de hypotheekrenteaftrek versoberd. Er was daarom, om nog gebruik te kunnen maken van het oude regime, een kleine hausse in het vierde kwartaal van 2012. Het eerste kwartaal van 2013 was daardoor begrijpelijkerwijs aanzienlijk slechter dan gewoonlijk. In feite was er gewoon sprake van een terugkeer naar de –nog immer neerwaartse- trend.
 

Starters to the rescue!

Een tweede reden voor optimisme was dat starters weer begonnen te kopen volgens makelaars en hypotheekadviseurs. Het einde van de woningmarktcrisis is in zicht aldus professor Peter Boelhouwer van de TU Delft. "Er is een stuwmeer van starters ontstaan die hebben zitten wachten en die gaan nu toeslaan,” aldus Boelhouwer. “Ik verwacht dat de transacties op de woningmarkt de komende tijd gaan oplopen en dat eind dit jaar, begin volgend jaar de prijzen gaan stabiliseren.”
Dat het probleem op de woningmarkt, blijkens de cijfers, niet bij starters ligt lijkt Boelhouwer niet te hinderen. Starters zijn namelijk nooit gestopt met kopen. Waren er in 2007 nog 59.000 starters, in 2012 – in het midst van de crisis --  daalde dit naar 54.000. Ter vergelijking: het aantal doorstromers van koop naar koop daalde van 120.000 naar 68.000.
Deze probleemanalyse, al eerder te lezen op FTM, wordt nog eens onderschreven door een recent onderzoek in opdracht van de NVM uitgevoerd door Johan Conijn en Frans Schilder. ‘In tegenstelling tot wat doorgaans aangenomen wordt blijken starters in min of meer gelijke getalen de woningmarkt te betreden als voor de crisis,’ concluderen de hoogleraren. ‘Het grootste probleem op de woningmarkt ligt voornamelijk bij de doorstromers.’ 
Waardoor deze doorstromers, ondanks hun omvangrijke en groeiende restschulden, meer zouden gaan kopen wordt door de optimisten niet duidelijk gemaakt.

Herstel?

Uit de cijfers van de NVM kon men ook hele andere conclusies trekken. Sinds het begin van de crisis is volgens de NVM de vraagprijs van het woningaanbod met 10,3 procent gedaald. De verkoopprijs is echter al met 17,7 procent gedaald. Het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs bedraagt inmiddels 9,6 procent, wat indiceert dat er nog een flink gat zit tussen vraag en aanbod.
Het woningaanbod op Funda en Huizenzoeker, de grootste woningmarkwebsites, neemt dan ook weer licht toe. En dit woningaanbod staat ook nog eens langer te koop. Zo’n 32.000 woningen zijn na drie jaar nog steeds niet verkocht. Woningen die al zo lang te koop staan, zo leert de makelaarservaring, moeten ruim 26 procent toeleggen op de vraagprijs om toch nog verkocht te worden.
In het huidige verkooptempo zou het maar liefst 31 maanden duren om al het woningaanbod op Funda te verkopen.
Jesse Frederik
Jesse Frederik
In de zomer van 2011 ontvingen we per email een open sollicitatie van de 22-jarige Jesse Frederik uit Nijmegen die zichzelf o...
Gevolgd door 57 leden