
Nederland kampt met een groeiende woningnood. Wie profiteert? En hoe lossen we dit op? Lees meer
Nederland kampt met een groeiende woningnood. Honderdduizenden trekken naar de steden en de verantwoordelijke gemeenten lukt het niet om genoeg te bouwen om dit op te vangen. Dat die binnenlandse migratie eraan zat te komen was al heel lang bekend. Waarom zijn stadbesturen niet veel beter voorbereid op deze trend? Heeft de regering steken laten vallen? Wie profiteren van de trend? Wat zijn de oplossingen?
Tientallen grote bouwlocaties door klimaatverandering ongeschikt voor woningbouw
De Rotterdamse Pompenburgflat moet wijken voor wolkenkrabbers
In memoriam: de verhuurderheffing – afscheid van een neoliberale wensdroom
Oude huurwoning krijgt vaak de sloopkogel, maar renovatie is de nieuwe trend
Corporaties bezitten 101 miljard euro en huurders worden steeds armer
Hoogleraar renovatie: ‘Jaarlijks duizenden goede woningen slopen in ruil voor nieuwbouw is idioot’
Kabinet smijt geld over de balk om woningbouw te stimuleren
VVD dwingt met hervorming huurtoeslag kleinere sociale woningen af
Grote projectontwikkelaars slaan hun slag in de woningcrisis
De stoere taal van Hugo de Jonge lost de woningcrisis niet op
© ANP KOEN VAN WEEL
Projectontwikkelaars zullen flink verdienen op grond waar ze nu niet mogen bouwen
Projectontwikkelaars en de bouwbedrijven hebben vooral nét buiten de grote steden bouwgrond gekocht. Vreemd, want de gemeenten en de provincies hameren er al jaren op dat nieuwbouw binnen de stadsgrenzen moet blijven.
De tijd dat hele stukken bos werden gerooid voor een woonwijk ligt achter ons. Hoewel het geen officieel overheidsbeleid is, bouwen alle gemeenten sinds de Vijfde Nota ruimtelijke ordening uit 2001 – die overigens nooit officieel is aangenomen, maar wel deels is ingevoerd – zoveel mogelijk in de al bebouwde ruimte. In die nota staat dat rond ieder bewoond gebied een denkbeeldige grens hoort te liggen, de zogeheten rode contour zone. Dat is de virtuele grens die aangeeft tot waar er mag worden gebouwd.
Als we aan de behoefte aan nieuwe woningen willen voldoen, moeten we in Nederland tot 2025 wel zo’n 500.000 woningen bouwen. Daarvan moet 75 procent in de twintig grootste steden worden gerealiseerd. Die woningen worden vooral gebouwd door woningcorporaties, projectontwikkelaars en bouwers met een ontwikkelpoot. De corporaties laten we in dit verhaal buiten beschouwing. Die maken prestatieafspraken met de wethouder en die heeft het laatste woord. Om die reden richten de woningcorporatie zich naar het gemeentelijke beleid. Voor projectontwikkelaars en bouwbedrijven met een ontwikkelpoot ligt dat anders. Zij proberen het omgekeerde: het gemeentelijke beleid naar hun hand zetten.
Grondhonger
Dergelijke bedrijven hebben vaak grote lappen grond in hun bezit, en dat jarenlang. Die hebben ze natuurlijk verworven in de hoop daar in de toekomst op te kunnen bouwen. Maar waar ligt die grond precies? Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) is onlangs met een publicatie gekomen die daar meer inzicht in geeft. Uit gegevens van de Basis Registratie Kadaster blijkt dat de ontwikkelaars het grootste deel van hun grond buiten die bebouwde ruimte hebben liggen. Dat is vreemd, want daar kunnen ze op dit moment meestal niet bouwen.
78 Procent van de grond die projectontwikkelaars hebben gekocht, ligt in een gebied waar niet mag worden gebouwd
In totaal hebben de ontwikkelaars en de bouwbedrijven 14.100 hectare grond in bezit. Als je uitgaat van 25 woningen per hectare – de gemiddelde dichtheid van Vinex-wijken – dan kun je daar 350.000 woningen op bouwen. Dat aantal kan flink toenemen als er ook woontorens worden gebouwd. Uit het onderzoek blijkt dat de meeste grond ligt in gebieden waar de meeste vraag valt te verwachten, rond de grote steden in de Randstad dus.
Uit het onderzoek van PBL blijkt dat 78 procent van die grond van de projectontwikkelaars buiten die rode contour zones ligt. Rond Amsterdam en Utrecht is het nog wat extremer, daar ligt tussen de 80 en 90 procent van de grond van bouwers en ontwikkelaars buiten de contour zone.
Waardesprong
Hoe is die situatie ontstaan? En wat zit er achter? Geen ondernemer investeert miljoenen zonder zicht op rendement. Die aankopen zijn dus gedaan met het idee dat de eigenaar daar ooit kan bouwen. Edwin Buitelaar, bijzonder hoogleraar Land and Real Estate Development aan de Universiteit van Utrecht en als PBL-onderzoeker betrokken bij het betreffende onderzoek, begrijpt die voorkeur voor grond buiten de stad heel goed. Buitelaar: ‘De waardesprong op projecten buiten de stad is veel groter. De waarde van bouwrijpe grond bestemd voor woningbouw is al snel een factor 80 tot 100 van de agrarische grondwaarde. Zo’n waardesprong vindt in de stad ook plaats, maar is daar veel minder groot.’
Neem daarbij dat bouwen in de stad meestal duurder is – je kunt er immers niet zo efficiënt en grootschalig te werk gaan als op een maagdelijk terrein buiten de stad – en de voorkeur van de ontwikkelaars en bouwers voor zogeheten uitleglocaties is duidelijk. Er valt gewoon veel meer mee te verdienen.
Daarbij komt volgens Buitelaar dat de gemeenten zelf te weinig actief zijn op de grondmarkt. Die zouden eigenlijk ontwikkelaars naar de stad moeten lokken met interessante bouwlocaties, maar ze zijn nu vooral bezig met het verkopen van in het verleden verworven grond. In de periode 2009/2014 werden enorme verliezen geleden door de gemeentelijke grondbedrijven. In het rampjaar 2012 verloren de gemeenten gezamenlijk zo’n 1,1 miljard euro op hun exploitatie van bouwgrond.
Sinds 2015 wordt er per saldo weer winst gemaakt, maar het beeld verschilt aanzienlijk per gemeente. Het aankopen van nieuwe grond is voor veel gemeenten nog een stap te ver. Het bloedbad van de crisis ligt nog te vers in het geheugen. Grond verwerven en bouwrijp maken, is vanouds wel echt een taak van het gemeentelijk grondbedrijf. Die partij ontbreekt nu grotendeels en de ontwikkelaars trekken dus vaker hun eigen plan.
Ze anticiperen – of speculeren – erop dat de enorme behoefte aan nieuwe woningen uiteindelijk ertoe zal leiden dat gemeenten en provincies hun grond buiten de stad wel moeten bestemmen voor woningbouw. En dan zitten ze gebakken. Als ze toestemming krijgen om te bouwen kunnen ze op die gronden immers hoge rendementen maken. Het is niet zozeer een gok als wel een doordachte strategie. Je koopt de grond spotgoedkoop en gaat vervolgens met alle middelen aan de slag om toestemming te krijgen om erop te bouwen.
De opdrachtgever van dat rapport over binnenstedelijk bouwen? Dat was Bouwend Nederland
De bouwers en ontwikkelaars hebben voor dit soort klussen een sterke en zeer goed ontwikkelde lobby. Voormalig CDA-leider Maxime Verhagen, de voorzitter van belangenbehartiger Bouwend Nederland, heeft gemakkelijk toegang tot de minister en ging als een van de eersten bij minister van Binnenlandse Zaken Kasja Ollongren op bezoek. Verder worden er ‘onafhankelijke’ rapporten geproduceerd die duidelijk maken dat de strikte handhaving van de rode contour zone niet houdbaar is.
Neem het rapport dat het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) in oktober 2016 publiceerde. Uit dat rapport blijkt klip en klaar dat de benodigde aantallen woningen niet te bouwen zijn, zolang binnenstedelijk bouwen de norm blijft. De opdrachtgever van het rapport? Dat was Bouwend Nederland.
In mei 2017 kwam ook Brink Advies met een onderzoek. Daaruit bleek dat de wens om alle nieuwe woningen binnenstedelijke te bouwen absoluut onhaalbaar is. Kan zijn, maar wie nam het initiatief voor dat onderzoek? Dat was de grote gebiedsontwikkelaar BPD. Kortom, rapporten die de bouwmarkt analyseren zijn nogal eens ingestoken door belanghebbenden.
Bouwstop
Zoals eerder gezegd blijkt uit het onderzoek van PBL dat de verhoudingen tussen buiten- en binnenstedelijke bouwgrond in handen van bedrijven het scheefst ligt in Amsterdam en Utrecht. Beide steden kampen met een totaal overspannen woningmarkt en projectontwikkelaars en bouwbedrijven hebben er flinke stukken grond gekocht die direct tegen de stad aan liggen.
Bron: PBL-onderzoek ‘Bouwspagaat’
Het grootste buitenstedelijke gebied waar de ontwikkelaars positie hebben gekozen, ligt ten westen van Nieuwegein: Rijnenburg. Het gebied heeft een oppervlakte van 1060 hectare en daarvan is 420 hectare in handen van projectontwikkelaars en bouwbedrijven. Een interessant gebied, dat kan uitgroeien tot een soort tweede Nieuwegein, ware het niet dat de gemeenteraad voor het hele gebied een bouwstop heeft afgekondigd tot 2030. Toch hebben private partijen die grond gekocht en het is natuurlijk niet de bedoeling om nog 12 jaar rente te betalen over het geld waarmee de grond is betaald, ten minste niet zonder dat daar serieuze inkomsten tegenover staan.
Aan de zuidoostkant van Purmerend – een gemeente die steeds meer wordt gezien als een onderdeel van de groot-Amsterdamse woningmarkt – ligt een gebied van 775 hectare en daarvan hebben projectontwikkelaars en bouwers er 173 in handen. Ook hier is sprake van planologische beperkingen. Dat betekent simpel gezegd dat er niet gebouwd mag worden.
Binnenstedelijk is er in Amsterdam overigens van alles aan de gang, maar dat gebeurt vooral op grond die eigendom van de gemeente is. Dat hangt samen met het erfpachtsysteem dat Amsterdam hanteert. Amsterdamse grond is grotendeels in handen van de gemeente, en de eigenaar van een pand pacht die grond. De plannen liggen klaar om op die gemeentegrond grote aantallen woningen te bouwen. Vooral aan de IJ-oevers gebeurt veel. Haven-Stad in het Westelijk Havengebied langs het Noordzeekanaal, moet een omvang krijgen van 70.000 woningen. Van de 670 hectare is minder dan 10 hectare in handen van projectontwikkelaars en bouwers.
De Utrechtse tegenhanger van dit verschijnsel ligt langs het Merwedekanaal. Daar ligt grond van het gemeentelijk grondbedrijf. Er zijn 10.000 woningen gepland op 80 hectare grond, waarvan maar 3,2 hectare grond in handen is van ontwikkelaars en bouwers. Op 20 februari werd bekend dat ook de Britse belegger Round Hill met twee Nederlandse partners voor 300 miljoen euro 4,5 hectare langs het Merwerdekanaal heeft aangekocht.
Welk percentage van alle nieuwe woningen wordt precies gebouwd binnen de grenzen van de stad? Volgens een onderzoek van de Vrije Universiteit is het percentage binnenstedelijke nieuwbouw steeds verder toegenomen. Dat is inclusief transformaties van leegstaande gebouwen. In de periode 2012-2017 werd 69 procent van de woningen binnen de stad gebouwd. In de periode 2006-2011 was dat 47 procent en in de periode 2000-2005 42 procent. Er is dus nooit sprake geweest van een totale stop van buitenstedelijk bouwen, maar het verliest wel terrein.
Daaruit blijkt in ieder geval dat er ondanks de sterke tegenbeweging er nog steeds veel draagvlak is voor het respecteren van de groene ruimte. Wat wel opvalt is dat er in de periode 2012-2017 net iets meer woonruimte binnen de steden werd gecreëerd door middel van transformaties dan door nieuwbouw. Veel van de panden binnen de stad die geschikt zijn voor transformatie zijn ondertussen al omgebouwd tot woningen. Als de transformaties wegvallen en de open ruimtes aan de beurt zijn, dan zal het bouwen binnen de stad een stuk moeilijker te verkopen zijn aan de burgers.
Investeringen of miskopen
De vraag blijft of al die grondposities buiten de stad verstandige investeringen of miskopen zullen blijken. Dat laatste is hoogst onwaarschijnlijk. Ondernemers investeren op basis van rationele overwegingen en weten hoe de hazen lopen in hun sector.
In augustus 2017 sprak ik met Peter Boelhouwer, hoogleraar Housings Systems aan de TU Delft, over de nieuwe woningnood en wat we daaraan kunnen doen. Hij vertelde me dat het volgens hem onvermijdelijk is om groene gebieden rond de stad beschikbaar te stellen voor woningbouw. Hij dacht daarbij niet zozeer aan grote Vinex-locaties, maar aan veel kleinere locaties, waar je suburbane wijken kunt bouwen met goede verbindingen. Boelhouwer: ‘Je moet je afvragen of je de open, groene ruimte in de stad vol wilt bouwen. Dan kun je beter een aan de stad grenzende akker- of tuinbouwgebied kopen en daarop bouwen.’
Boelhouwer verwees naar een onderzoek van PBL, waarbij ook Buitelaar was betrokken. Daarin concludeerde de onderzoekers dat uitgaande van Vinex-dichtheid, in het meest gematigde groeiscenario 75 procent van de nieuwe woningen binnen de stad kan worden gebouwd. Bij het meest extreme groeiscenario zou dat ongeveer 35 procent zijn. Zo’n extreem groeiscenario wordt gedreven door zowel economische groei als door een toename van het aantal immigranten.
Peter Boelhouwer: ‘Je moet je afvragen of je de open, groene ruimte in de stad vol wilt bouwen’
In een ander rapport over binnenstedelijk bouwen van onderzoeksbureau Brink wordt gesteld dat hooguit een derde van de woningbehoefte binnenstedelijk kan worden opgelost. Daar zou dan ook nog eens jaarlijks 300 miljoen euro aan subsidie bij moeten. Zonder die subsidie zou maar 10 procent van de woningbehoefte binnen de stad kunnen worden opgelost. Zoals gezegd: dat Brink rapport werd mede besteld door BPD, een grote commerciële gebiedsontwikkelaar.
Over wat voor soort subsidies het gaat wordt niet duidelijk uit het rapport. Buitelaar vermoedt dat ze denken aan een terugkeer van regelingen als Besluit Locatiesgebonden Subsidies (BLS), Investeringsfonds Stedelijke Vernieuwing (ISV) en Nota Ruimte Budget. Die regelingen zijn ondertussen afgelopen; ze liepen steeds drie jaar. Bij elkaar ging het om ongeveer vier miljard euro over een periode van ongeveer tien jaar. Niet geheel verrassend ziet de bouwlobby een terugkeer van dergelijke subsidies als ‘noodzakelijk’. Die verdwijnt dan uiteindelijk in de zakken van hun leden.
Buitelaar en Boelhouwer zijn duidelijk tegenpolen in het debat over de haalbaarheid van het binnenstedelijk oplossen van het woningtekort. Over die noodzakelijke jaarlijkse subsidies waar het rapport van Brink over spreekt, zegt Buitelaar: ‘Waar die behoefte op is gebaseerd is me niet duidelijk. Tegelijkertijd constateer ik dat er momenteel veel woningen binnenstedelijk worden gerealiseerd zonder één euro subsidie.’
Weg met de restricties
Hoe dan ook, er is de ontwikkelaars en de bouwers alles aan gelegen om af te komen van die restricties op bouwen buiten de bebouwde ruimte. Ze willen hun gronden buiten de steden zo snel mogelijk bebouwen. Ze kunnen in een tijd waarin duurzaamheid en natuurbehoud kernbegrippen zijn, echter niet zomaar roepen om nieuwe Vinex-locaties, maar die strikte contour zone moet wel weg, wat hen betreft.
Hoe verklaren de eigenaren van die grond hun investeringen in grond waarop niet mag worden gebouwd? Het bouwconcern Heijmans windt er geen doekjes om. Het laat weten dat het inderdaad veel posities inneemt buiten de rode contouren, omdat daar mogelijk in de toekomst alsnog gebouwd kan worden. Want, zo zegt deze grote bouwer, binnen die contouren is steeds minder ruimte voor ontwikkeling.
Walter de Boer, ceo van projectontwikkelaar BPD, merkt op dat er nu eenmaal ook mensen zijn die buiten de stad willen wonen en dat je daar rekening mee moet houden. De Boer: ‘Daarnaast is het zo dat we vandaag de dag te maken hebben met een enorme opgave van één miljoen woningen, die gerealiseerd moet worden in de komende 15 jaar. De transformatie- en verdichtingsmogelijkheden zijn helaas onvoldoende om de zeer omvangrijke vraag naar woningen te kunnen vervullen. Er zal dus zowel binnen als buiten de stad moeten worden gebouwd.’
De krachtige lobby, waarin Bouwend Nederland het voortouw neemt, werpt intussen zichtbaar vruchten af. Minister Ollongren – die als voormalig D66-wethouder in Amsterdam de problemen van de stedelijke woningmarkt van dichtbij heeft meegemaakt – zei op 30 januari in De Telegraaf namelijk dat er meer in het ‘groen’ moet worden gebouwd: ‘Met de huidige bouwplannen die voornamelijk over projecten binnen de stadsgrenzen gaan, redden we het niet.’ Dat is een veelzeggend uitspraak van de verantwoordelijke minister, die in de verschillende directiekamers van bouwers en ontwikkelaars met veel enthousiasme zal zijn ontvangen. Minder enthousiast, tot ronduit woedend, waren de kleine gemeenten die de hete adem van de stad in hun nek voelen.
In april 2016 kwamen de G32, de toenmalige club van de 32 grootste gemeenten, met het essay Geef wonen de ruimte, waarin een pleidooi werd gehouden voor het afschaffen van het idee van de rode contour zone. Het idee was dat je niet het wonen moet begrenzen met een rode contour zone, maar de waardevolle natuur moest beschermen met een groene contour zone.
Outsiders
Het lijkt er al met al op dat gemeenten zoeken naar een manier om de huidige contour zone minder knellend te maken. Uiteraard juichen de bouwers en projectontwikkelaars dat toe. Maar uiteindelijk zal ook dan elke gemeenteraad zelf moeten beslissen welke gronden er worden vrijgegeven. Het is echter moeilijk voor te stellen dat die straks de G32 zullen negeren en massaal weigeren om meer ruimte te geven aan nieuwbouw buiten de stadsgrens.
Als het wordt bepaald door lobbykracht, heeft de rode contour zone weinig kans om overeind te blijven. De gemeenten en de minister zijn blijkbaar al om. En de burgers? Volgens Boelhouwer is er sprake van een insider/outsider-probleem. De outsiders hebben schreeuwende behoefte aan betaalbare woonruimte, maar de grotere groep insiders heeft niet zo veel belang bij al dat bouwen binnen hun stad. De wethouder laat zijn oren meestal hangen naar de wensen van zijn kiezers.
Tegen professionele belangenbehartigers zoals Bouwend Nederland is het bijna onmogelijk om op te boksen
Voor de verzameling van organisaties van natuurvrienden en landschapsliefhebbers, die wel willen strijden voor het behoud van de groene ruimte, lijkt het bijna onmogelijk om op te boksen tegen de professionele belangenbehartigers als Bouwend Nederland en Neprom, de belangenbehartiger van de projectontwikkelaars. Die hebben uitstekende politieke connecties en de middelen om onderzoeksrapporten te laten opstellen. En die rapporten druisen uiteraard nooit in tegen hun belangen.
Bij Bouwend Nederland denken ze alweer een stap verder. Desgevraagd laat de belangenbehartiger weten dat men zich in de sector afvraagt, of de tijd niet rijp is om weer een echt grootschalig buitenstedelijke project op te zetten. Het woord Vinex-locatie heeft een te negatieve lading vinden ze bij Bouwend Nederland, daarom spreken ze liever van 'duurzaamheidsproeftuinen'.
De kans wordt steeds groter dat die goedkoop aangeschafte grond door wijziging van het beleid, in de toekomst toch die waardesprong van 'een factor 80 tot 100’ gaat maken. Voor dat soort spectaculaire waardestijgingen wil je als ondernemer best even wachten. Zeker in de wetenschap dat je uiteindelijk toch aan het langste eind trekt.
38 Bijdragen
[Verwijderd]
Dan nog raak je geen 10.000 huizen op 80 ha kwijt. Wat we hier bovendien niet voorzien hoe straks na al het bouwen in en nabij de genoemde steden de verkeersafhandeling geregeld gaat worden. De grote vinex locaties zijn steeds de aanstichters geweest van de grote file problemen.
Martin van den Heuvel 1 11
[Verwijderd]Marla Singer 7
Altijd al gedacht dat het groene hart van de Randstad uiteindelijk onhoudbaar zou zijn. Mede vanwege het beleid (COP21 en COP 2030) dat vanuit de VN word uitgedacht om de verstedelijking door te zetten en de niet-steden te laten krimpen. Iedereen zou naar de grote steden moeten trekken zodat ze niet meer zelf onderhoudend kunnen zijn in tijden van nood.
wim de kort 8
Martin van den Heuvel 1 11
wim de kort[Verwijderd]
wim de kort 8
[Verwijderd][Verwijderd]
wim de kortMen kope agrarische grond. Huidige waarde ik meen 13 fleuro/m
Dan heet het bouwrijp door aanleg van riolering, water en stroom en vindt men 400 fleuro/m verdedigbaar. Schrik je je vervolgens rot voor wat de diverse huisaansluitingen nog moeten kosten. Nieuwste spelletje tegenwoordig. Geen tot nauwelijks openbare buitenruimte. Verplicht 3 parkeerplaatsen te handhaven op eigen grond. En zo kun je elk huis voorzien van meer grond a 400 fleuro. En de ingenieur mag ploeteren om kabels en leidingen in veel te weinig openbare grond kwijt te raken.
wim de kort 8
[Verwijderd]wim de kort 8
[Verwijderd]Het zijn stukjes groen van 1 x 1 mtr, oftewel pishoekjes voor honden.
Grappig nietwaar.
Martin van den Heuvel 1 11
wim de kortMartin van den Heuvel 1 11
[Verwijderd]hans van rheenen 7
Na het consumeren van dit bericht komt hierin geen verandering en worden braakliggende terreinen zoals NDSM van een krakersplek binnen enkele jaren 'omgetoverd' (getransformeerd) tot 'de Gouden Kust' in Amsterdam-Noord.
Aan de hand van een nauwkeurige recherche zou men hier eens pragmatisch moeten na-voltrekken hoe dit gepland en uitgevoerd werd.
Werft, krakers, Kunststad, studentenwoningen, kantorenplek en nu al voor jou en mij absoluut onbetaalbaar.
[Verwijderd]
hans van rheenenhans van rheenen 7
[Verwijderd]Martin van den Heuvel 1 11
Waarom?
Onze centrale overheid doet er alles aan om ons te dwingen zo veel mogelijk van onze verdiende centjes uit te geven aan zaken die we gewoon nodig hebben. Huur - hypotheek - energie.
Over een tijdje zullen er jaarlijks zo veel ouderen sterven, dat er niet voldoende jongeren zijn om de lege woningen te gaan bewonen. Dat zou betekenen dat de prijzen van koopwoningen naar beneden duikelen. Ik ben geen expert op dit vlak, maar toch heb ik zo'n donkerbruin vermoeden dat ze gaan voorkomen dat dit scenario zich gaat voltrekken. En dus zul je heel weinig woningen bij moeten bouwen.
Hans 127 5
Martin van den Heuvel 1Dat is aantoonbaar onjuist. Zie CBS Statline, de samenstelling van onze bevolking gaat fors veranderen, maar van een forse krimp zal geen sprake zijn.
Martin van den Heuvel 1 11
Hans 127Toch moet er iets aan de hand zijn.
Onze ouderen worden steeds ouder, maar dat ouder worden gaat niet in dezelfde mate door als in de voorbije jaren het geval was. Op een gegeven moment komt er een eind aan de vooruitgang van de medische kunde.
Gezien de politieke ontwikkelingen zal het niet zo lang meer duren voordat de ziektekostenverzekeraars volledig de vrije hand krijgen. Het gevolg zal zijn dat wat nu de basisverzekering is, tot op het bot zal worden uitgekleed, zodat je overal een aanvullende verzekering voor moet afsluten. Met als gevolg dat miljoenen die premie niet kunnen betalen. En dan is het heel simpel: kanker = dood.
De mensen die NU met pensioen zijn, hebben vrijwel allemaal een vet inkomen en afbetaalde woning, maar die situatie zal snel veranderen als de "lost generation" met "pensioen" gaat. Velen hebben geen eigen pensioen. Zzp-ers tegen wil en dank die niet genoeg verdienden om die premie te betalen. Uitzendbureaus en werkgevers die alleen tijdelijke contracten gaven, die geen pensioenpremie afdroegen. En dus komen er steeds meer ouderen die de premie van de dure verzekering niet kunnen betalen. Alles bij elkaar genomen, denk ik dat het geen toeval is dat er te weinig woningen worden gebouwd.
Het vooruit lopen van de bevolkingspyramide is het gevolg van berekeningen die voortkomen uit cijfers uit het verleden (extrapolatie). Dat wil niet zeggen dat die cijfers ook daadwerkelijk uit gaan komen. Als Europa nu stopt met het aantrekken van die vele mensen uit buiten Europa, zal het verhaal een heel andere wending nemen dan wanneer Europa nog meer mensen hier naar toe haalt. Dat zijn allemaal onzekerheden waar je geen rekening mee kunt houden en dus is de voortgang van de bevolkingspyramide voor een deel natte vinger werk.
wim de kort 8
15 jaar terug en eigenlijk al veel langer terug hebben de heren besloten dat hier een mooie woonwijk moest komen rondom de oude haven.
Maar zoals wel vaker hadden ze geen zin om de bestaande ondernemers met hun langlopende vergunningen op een fatsoenlijke manier uit te kopen en voor hun alternatieven aan te dragen.
In zo een geval krijg je te maken met projektontwikkelaars die jou wel eens een lesje zullen leren met behulp van ambtenaren gewoon simpel omdat er een afspraak is met projektontwikkelaars (A letter of intent) Ze geven geen stuiver voor jouw pand, punt uit. Als je dan ook nog eens weet dat op 50 mtr. afstand 210 luxe appartementen, winkels en 25 luxe huizen zijn gebouwd en dat totaal tegen de regels in. Immers voor mijn 3.2 vergunning had men 100mtr. afstand moeten houden en voor mijn rechtmatige vergunning voor 11 hogedrukcilinders 300 mtr. Gevarenfolders hiervoor zijn in alle talen beschikbaar. Een aantal keer zijn er al per ongeluk brandjes geweest, sommige in de nacht. Als mijn pand in de fik zou gaan gaan mijn cilinders mee en is de ramp niet te overzien. (you tube explosie acetyleenflessen) De brandweer hebben wij vorig jaar hier op geattendeerd, en kreeg nog niet eens antwoord.
Na 3 weken gebeld met hun maar moest bij de gemeente zijn.
Al meer dan 30 jaar liggen de tekeningen met goedkeuringsstempels ook bij de gemeente maar die doen net of ze gekke Henkie zijn.
Enschede kan zo maar weer dus.
PS. acetyleengas is het meest explosieve gas van alle gassen en is bij een omgevingsbrand van 300 graden niet meer te redden en gaat dan exploderen en een vuurbal geven van 30 meter in diameter.
Marla Singer 7
wim de kortZorg voor een waterdicht dossier en laat dat overal en aan iedereen weten zodat je genoeg getuigen hebt die meineed van de tegenpartij aan het licht kan brengen.
Verder is het aan te raden om een tegenoffensief voor te bereiden zodat je zoveel mogelijk inzicht krijgt welke project ontwikkelaars met welke ambtenaren overleggen (lees samenspannen).
Dit soort gevallen kom je in diverse Nederlandse gemeentes tientallen keren per jaar tegen. Maar een klein aantal haalt de lokale pers en een enkel wellicht komt in een landelijk spotlicht te staan. Mensen uit hun huis gezet, bedrijven onnodig failliet en jammer genoeg ook gevallen van zelfdoding zijn geen uitzondering.
wim de kort 8
Marla SingerZe hebben al zo veel uitgevreten, ongelooflijk. Maar tegenwoordig ben ik er niet bang van of zo, en als het kan in de aanval, met argumenten.
10 jaar terug een knokploeg met 4 man met knuppels, niet onder de indruk.
Pand naast mij bedrijfshal van 2000 mtr is 6 jaar terug aangekocht door de gemeente en is nu anti kraak verhuurt. Bij aankoop door gemeente was overname van oliestook kachel en tank uit stenen tijdperk geregeld.
Bij mij staat een hoog-rendement oliestook kachel en tank met lekbak in perfecte conditie maar moest toch mijn tank vernieuwen (op onkosten jagen)
Ik kreeg hierover een aangetekende brief van gemeente. Toen ambtenaar kwam vroeg ik hem meteen heeft U het hoofd van afd gebouwenbeheer ook aangetekende brief bezorgd, dit hoeft niet per post maar gewoon 1 verd. hoger.
U meet met 2 maten, vertelde ik hem. U of jou baas verklaard nu dat mensen met donker blauwe ogen belasting moeten betalen en al die andere niet. Maakt ook in dit geval niet uit, we gaan dit gewoon aan de rechter vragen, alhoewel ik niet meer in rechterlijke macht geloof.
Een paar dagen later ging ik met getuige in het pand hiernaast kijken en zag meteen dat tank en kachel weg waren, verwijderd door een oud ijzerboer.
Ik moest trouwens mijn olietank officieel laten verwijderen door een erkend bedrijf met verschrotingsbewijs. 35 stuks foto van allerlei levensgevaarlijke
situaties in pand hiernaast kreeg ik toegespeeld van mensen, niks aan de hand volgens gemeente. Met controle bij mij rennen ze het eerst naar de poederblussers om te zien of de keuring niet 1 dag over tijd is, en hiernaast hangen bussers van net na de oorlog, niks aan de hand zeggen ze. Maar ik heb getuigen die onder ede gaan verklaren. Het is echt al 15 jaar intimidatie en niks anders en er zitten echt criminele dingen bij. Maar bouwen hier en aan deze kant van de straat kunnen ze niet. Ik praat er met iedereen over.
Marla Singer 7
wim de kortNogmaals dit soort treurnis zie je in zoveel gemeentes en ze blijven er keer op keer op keer op keer mee wegkomen. Walgelijk!
wim de kort 8
Marla Singer15 jaar terug ben ik er in gesprongen en met ontzettend veel mensen gesproken. Ik ken er die er totaal onder door zijn gegaan en hun ouderlijk huis (boerderij aan dorpsplein met veel grond) uiteindelijk voor een hondefooi van de hand hebben gedaan. Ik heb met familie van projectontwikkelaar gesproken. Ze vonden en vinden hem een parasiet.
De man in kwestie heeft zijn leven lang rond lopen brallen dat ze de aow maar af moesten schaffen. (en aan hem moesten geven natuurlijk) En deze mijnheer was altijd welkom op het gemeentehuis. Relaties onder elkaar zullen we maar zeggen. Wat een volk zeg, poeh, poeh. Ik heb er wel eens een punthoofd van gehad, maar nu niet meer.
Jan Smid 8
wim de korthttps://www.youtube.com/watch?v=BVh3w9SQM5U
R. Eman 8
wim de kortHeb je zelf wel iets gedaan of geregeld om het gevaar in te perken mochten de cilinders toch exploderen? De gemeente doet niet voor niets alsof ze gekke Henkie zijn namelijk.
wim de kort 8
R. EmanBrandslangen die niet werken, ongekeurde brandblussers etc. etc. Bij mij is alles keurig in orde en elk jaar alles gekeurd. Maar er staan 11 cilinders waarvan 3 acetyleen (200 bar) die bij 300 graden vanzelf ontbranden en ontleden. In pand naast mij is trouwens de laatste 2 jaar al 2 keer brand geweest en op het nippertje goed afgelopen. En als mijn flessen in de fik zouden gaan moet je volgens de regels min 50 mtr.afstand bewaren achter een dikke muur. De heren weten niet wat ze er mee aanmoeten omdat ze ook niet willen betalen.
R. Eman 8
wim de kortWaarschijnlijk ga je de 50 mtr niet halen, denk ik. Maar heb jij de flessen achter een dikke muur staan? Ik neem aan dat je dat zelf wel kunt doen.
Als het mis gaat gaat namelijk de aansprakelijkheid spelen en dat kan zich dan tegen jou keren. Volgens de 'regels der aansprakelijkheid' moet je zelf jouw eigendommen beschermen. Je kunt dan proberen om de eigenaar van het aangrenzend pand (gemeente) aansprakelijk te stellen, maar dat zal zeer lastig gaan worden.
Mijn advies aan jou is om deze situatie eens met een expert te bespreken.
'De heren weten niet wat ze er mee aanmoeten omdat ze ook niet willen betalen.'
Mag ik advocaat van de duivel spelen? : de heren hoeven niet te weten wat ze er mee aanmoeten. Jouw bedrijf/pand is jou veel meer waard dan zij waarde hechten aan hun pand. Ik mag het niet zeggen, maar denk het wel: het zou ze prima uitkomen als jij letterlijk/figuurlijk zou worden uitgerookt.
Spaarder 4
De enorme winsten van grondspeculanten en verwante zaken zoals ‘economic rent’ zijn twee onderwerpen waar klassieke economen uitvoerig over hebben nagedacht en geschreven. Eén van de economen die in dit kader vaak wordt aangehaald is David Ricardo. Ricardo hield zich in zijn tijd vooral bezig met landbouwgrond. Landbouwgrond is echter door moderne landbouwtechnieken veel minder schaars geworden, maar zijn theorieën kunnen in deze tijd prima worden toegepast op bouwgrond die wel schaars is.
In hoofdlijnen komen de theorieën van Ricardo erop neer dat een deel van de ‘rent’ (= huur/pacht) die bezitters van grond impliciet of expliciet ontvangen feitelijk onverdiend is. De totale hoeveelheid grond is nu eenmaal begrensd. Dit betekent dat als de vraag het aanbod overstijgt, prijzen zullen stijgen en opbrengsten van grondbezitters flink toenemen – zonder dat daar extra kosten tegenover staan. Dit deel van de opbrengst wordt ‘economic rent’ genoemd.
‘Economic rent’ in klassieke zin heeft vooral betrekking op de extra winst die eigenaren van schaarse grond maken. Maar met een beetje fantasie kan deze theorie zo worden doorgetrokken naar de situatie waarin de ontvanger van ‘economic rent’ de bezitter van financieel vermogen is. Deze situatie doet zich typisch voor als prijzen van bouwgrond zo hoog zijn dat huizenkopers zich diep in de schulden moeten steken om een klein stukje bouwgrond te bemachtigen. De oorspronkelijke eigenaar van de grond kan hierdoor een flinke klapper maken áls deze de grond voor een lage prijs heeft gekocht. Maar ook als de eigenaar geen enorme klapper maakt, is er nog een derde partij die flink aan de waardestijging kan verdienen. Deze derde partij is de bank. Echter, de bank zal een groot deel van de extra rente-inkomsten weer naar rekeninghouders doorsluizen, en zo komt een groot deel van de ‘economic rent’ – dus in de breedste zin van het woord – uiteindelijk bij bezitters van financieel vermogen terecht.
Spaarder 4
Het hierboven beschreven proces – waarbij de grootste ontvangers van ‘economic rent’ in de loop der tijd zijn verschoven van grootgrondbezitters naar bezitters van financieel vermogen – wordt uitvoerig beschreven in het boek Killing the Host van Michael Hudson. Hudson komt vervolgens zelf met een aantal oplossingen, waarvan ik er een wil noemen:
> Tax economic rent to save it from being capitalized into interest payments
Simpel gesteld komt deze oplossing erop neer dat een grondbelasting wordt ingevoerd zodat (1) huizenprijzen dalen (de gemiddelde consument/concurrent-huizenkoper houdt tenslotte minder geld over om uit te geven aan een hypotheek) en (2) minder geld in de handen van de rijkste 1% terechtkomt. Andere belastingen, zoals de inkomstenbelasting, zullen ter compensatie worden verlaagd.
Persoonlijk ben ik echter geen groot voorstander van deze oplossing. Ik vind namelijk dat er in principe geen belasting mag worden geheven over persoonlijk bezit waar geen (werkelijk) inkomen mee wordt gegenereerd (en fictief inkomen bestaat niet...). Iemand die zijn huis heeft afbetaald zou daar wat mij betreft onbekommerd van moeten kunnen genieten. Dus ook met een relatief laag inkomen (pensioen).
Maar ondanks deze bezwaren denk ik dat de denkrichting van Hudson niet eens zo heel erg gek is. Het probleem dat hij wil oplossen is redelijk groot en fundamenteel (marktfalen). En de vraag die ik daarom stel: bestaat er echt geen alternatief dat beter werkt? Dit is volgens mij geen gemakkelijke vraag. Ieder systeem heeft nadelen. En de nadelen van welk systeem je ook bedenkt dat zich op de scheidslijn tussen overheid en markt bevindt, zijn al gauw groter dan de voordelen. Toch wil ik een poging wagen. Het systeem dat ik voor ogen heb moet twee problemen oplossen.
Spaarder 4
Het eerste probleem is het probleem van de grote hoeveelheid ‘onverdiend inkomen’ dat door grondspeculanten wordt ontvangen. Dit probleem wordt op dit moment slechts gedeeltelijk opgelost door de grondexploitatiewet. Simpel gesteld komt deze wet erop neer dat grondeigenaren worden verplicht om een deel van de winst op grondverkoop af te dragen aan de gemeente dan wel zelf uit te geven voor zaken zoals het woon- en bouwrijp maken van de grond. De gemeente zal hierdoor te allen tijde in ieder geval een graantje meepikken. Dit is op zich natuurlijk positief. Toch zal een groot deel van de winst alsnog aan de strijkstok van de grondspeculant blijven hangen. En daarom lijkt mij het volgende systeem veel wenselijker:
De gemeente is in beginsel eigenaar van de grond, en als deze dat niet is, koopt deze de grond voor de oorspronkelijke aankoopprijs (geïndexeerd voor inflatie). De grond wordt vervolgens verkocht aan de hoogste bieder op een veiling, waarna de winst wordt doorgesluisd naar het gemeentefonds. De kosten van de grondexploitatie worden uiteindelijk vanuit dit (landelijke) gemeentefonds vergoed.
Het idee achter het gebruik van het gemeentefonds is dat een gemeente op deze manier minder snel wordt verleid om een vorm van ruimtelijk schaarstebeleid te voeren om zo de winst te maximaliseren. Deze aanpak vertegenwoordigt daarmee feitelijk een vorm van functiescheiding.
Echter, het probleem van ‘economic rent’ is met deze aanpak nog niet opgelost. Hoge huizenprijzen zorgen er tenslotte nog steeds voor dat gezinnen hoge schulden aangaan. Er ontstaat op deze manier een grote geldstroom van zeg de minder rijke 99% naar de rijkste 1%. Een geldstroom waar feitelijk geen verdienste tegenover staat. Maar ook dit tweede probleem kan misschien relatief eenvoudig worden opgelost, bijvoorbeeld d.m.v. een pacht-systeem. De werking hiervan kan ik het beste beschrijven aan de hand van twee situaties.
Spaarder 4
Situatie 1: iemand koopt een huis dat nieuw wordt gebouwd.
De ontwikkelaar koopt de grond van de gemeente op een veiling, maar betaalt deze grond niet zelf. De koper koopt vervolgens het huis voor een bepaalde prijs (marktprijs), maar betaalt slechts het deel dat overblijft na aftrek van de grondprijs aan de ontwikkelaar. Het overige deel (de grondprijs) wordt vervolgens omgezet in een schuld van de koper aan de gemeente. Dit is echter geen normale schuld maar een schuld die wordt afgelost in de vorm van pacht. Termijnbetalingen worden daarbij verdisconteerd op basis van de inflatie + risico-opslag. De koper kan vervolgens zelf kiezen in hoeveel termijnen deze de grond afbetaalt (maximale looptijd bijvoorbeeld 20 jaar), waarbij het verschil tussen de opbrengst van de verkoop van zijn oude huis en het aan de ontwikkelaar betaalde bedrag meteen in de grond moet worden gestopt.
Situatie 2: iemand koopt een bestaand huis.
De verkoper verkoopt het huis voor een bepaalde prijs (marktprijs) en ontvangt het gehele bedrag minus het deel dat hij nog aan de gemeente verschuldigd is voor de grond. De koper betaalt echter niet het gehele bedrag aan de koper, maar slechts dat deel dat na aftrek van de grondprijs overblijft (waarde grond wordt bepaald d.m.v. residuele grondwaardemethode). Het ontbrekende deel van het totaalbedrag (de grondprijs minus verschuldigd bedrag) zal de verkoper dus niet van de koper ontvangen, maar wordt door de gemeente bijgepast. De gemeente kan dit bedrag echter eenvoudig betalen omdat (1) de koper dit bedrag via pacht terugbetaalt en (2) een groot deel van het totale bedrag dat aan de verkoper is betaald, direct weer bij de gemeente terugkomt via zogenoemde huizentreintjes. Overigens hoeft dit bedrag natuurlijk niet bij dezelfde gemeente terecht te komen. Alle betalingen zullen daarom worden gesetteld via het gemeentefonds.
Resultaat: een koper hoeft nooit méér te lenen dan de bouwkosten (100k-120k voor een rijtjeshuis).
hans van rheenen 7
http://www.dearchitect.nl/architectuur/blog/2018/03/hoe-nederland-zijn-woningen-bouwt-101188453
Peter Hendriks 7
hans van rheenenhans van rheenen 7
Peter Hendrikshans van rheenen 7
Ik volg ook een onderzoeksjournalist van Correctiv, die i.s.m. deelnemers een onderzoek doet, waarom iedere tweede Hamburger de helft van zijn salaris kwijt moet zijn aan huur ... en ... zich met de lezers samen afvraagt van wie Hamburg eigenlijk is?
https://mailchi.mp/a5af15d0f370/wem-gehrt-hamburg-es-geht-los-1887425?e=161780a254
erik de lange 3
In hoeverre er sprake is van handjeklap tussen corporaties en projectontwikkelaars weet ik niet maar lijkt me het onderzoeken waard. In de top van de meeste corporaties zitten tegenwoordig vooral mensen die veel verstand hebben van geld en weinig verstand van sociaal.
Theo van Ingen 4
Waar ik woon is geen woningnood. Bevolkingsdichtheid drie maal zo hoog als in Nederland. Ik ging een huis zoeken. 's Middags gevonden, volgende dag contract getekend, dag later verhuisd. Huur.
hans van rheenen 7
https://www.cobouw.nl/woningbouw/nieuws/2018/03/bouwspagaat-ontwikkelaar-heeft-vooral-grond-buiten-de-stad-maar-er-moet-binnenin-gebouwd-worden-101258724?utm_source=Vakmedianet&utm_medium=email&utm_campaign=alp-cobouw-7.3&tid=TIDP371079XB799FDB9C1F44FA890EFDBCA72C6C071YI4