© Het Sluisbuurtplan op het Zeeburgereiland

    De trek naar de stad houdt onverminderd aan. Het Economisch Instituut voor de Bouw voorspelt een nijpend tekort aan woonruimte. De onderzoekers pleiten voor grote bouwprojecten in de groene zones buiten de grote steden, maar de verantwoordelijke wethouders gaan daar niet in mee. Is er in de steden echt nog voldoende ruimte voor woningbouw?

    Er dreigt een dramatisch gebrek aan woningen in Nederland. Tenminste, daar houdt het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) ernstig rekening mee. Het instituut bekeek in opdracht van Bouwend Nederland — de belangenbehartiger van de aannemers — de woningbouwplannen in het land tot 2025. Die werden afgezet tegen de groei van de behoefte aan woonruimte. De conclusie van het eind oktober gepubliceerde rapport is dat de bouwplannen in alle provincies tot 2025 achterblijven bij de behoefte.

    Tekorten aan woningen

    Als dat klopt, betekent dit dat in het hele land de woningtekorten geleidelijk zullen oplopen. Dat zou niet best zijn, want het ligt voor de hand dat de wachtlijsten voor sociale huurwoningen dan nog langer worden. Het gebrek aan vrije-sectorhuurwoningen blijft waarschijnlijk bestaan, waardoor de doorstroming van scheefhuurders stagneert. Mogelijk zal ook het gebrek aan koopwoningen toenemen, met als gevaar dat er op meer plaatsen lucht in de prijzen loopt, zoals nu al in Amsterdam. 

    EIB gaat bij zijn berekeningen uit van bestaande bouwplannen, maar stelt tegelijk dat misschien wel de helft ervan zomaar kan sneuvelen. Het kan dus allemaal nog ongunstiger uitpakken dan de huidige prognoses aangeven. Een paar bestuurlijke akkefietjes en er vervalt zo weer een aantal bouwprojecten.

    Het kan allemaal nog ongunstiger uitpakken dan de huidige prognoses aangeven

    EIB hanteert twee demografische scenario’s. Volgens het in de visie van EIB meest waarschijnlijke van de twee, stijgt het aantal huishoudens in Nederland van 2015 tot 2025 met 670.000 tot 8,4 miljoen. De oorzaken daarvan zijn voornamelijk dat huishoudens kleiner worden en er migranten het land binnenkomen. Volgens het minder heftige scenario groeit het aantal huishoudens met 490.000. In beide gevallen vindt het leeuwendeel van de groei plaats in de Randstad.

    In hoeverre deze cijfers algemeen aanvaard zijn, is niet zomaar vast te stellen. Onder de grafiek in het rapport staat als bronvermelding ‘EIB’. 

    Kostenvoordelen

    De grootste problemen zijn volgens het rapport te verwachten in de Randstad-gemeenten. EIB vindt dat de verschillende gemeenten de groei van het aantal huishoudens zwaar onderschatten en het instituut is bezorgd over de neiging om alle problemen met binnenstedelijke bouw op te lossen. De wethouders zijn namelijk van plan om vooral de beschikbare ruimte binnen de gemeentegrenzen beter te gebruiken voor nieuwbouw. Dat kan lopen van de transformatie van leegstaande bedrijfspanden en herontwikkeling van oude bedrijfsterreinen tot het bouwen op onteigende volkstuinen.

    EIB vindt dat geen haalbare kaart en pleit ervoor om de groene gebieden van de randgemeenten te gebruiken voor stadsuitbreiding. De opstellers van het rapport benadrukken dat het niet gaat om bossen en natuurgebieden, maar vooral om weilanden. In die groene zones kunnen grootschalige projecten worden gepland. Die zullen volgens het rapport niet alleen de binnenstad ontlasten, maar ook woningen opleveren die kwalitatief beter aansluiten bij de wensen van de woningzoekenden. Omdat bouwen op een weiland aanzienlijk goedkoper is dan binnen een stad, zal er ook nog een aanzienlijk kostenvoordeel optreden.

    EIB-rapport

    "De Randstad-steden maken zichzelf ten onrechte wijs dat de bouw van de vereiste nieuwe woningen volledig binnenstedelijk is te realiseren"

    Herkennen de vier grote steden in de Randstad zich in het verhaal van EIB? Ze krijgen in het rapport nogal wat voor de voeten geworpen. Ze hebben ten eerste geen goed inzicht in de te verwachten bevolkingsgroei, ten tweede maken ze zichzelf ten onrechte wijs dat de bouw van de vereiste nieuwe woningen volledig binnenstedelijk is te realiseren en ten derde houden ze er geen rekening mee dat er soms projecten komen te vervallen. Kortom, de gemeenten stapelen volgens EIB de ene misrekening op de andere. FTM heeft de gemeenten gevraagd hoe zij tegen zaken als bevolkingsgroei en nieuwbouw aankijken.

    Zeeburgereiland

    Amsterdam kent verreweg de grootste uitdaging. De stad moet elk jaar 11.000 nieuwe Amsterdammers zien te huisvesten. Betekent dit dan dat Amsterdam de groene zones van de randgemeenten gaat kapen? Nee hoor, de hoofdstad kiest voor binnenstedelijke oplossingen. Een uitgangspunt daarbij is dat het landelijke gebied ten noorden van de stad onaangetast blijft. Amsterdam streeft ernaar om de groei van de woningmarkt en de groei van het aantal inwoners gelijke tred te laten houden. Daartoe is het zogeheten Koers 25-plan opgesteld, en dat voorziet in grote nieuwe bouwprojecten binnen de gemeentegrenzen.

    Behoorlijk spectaculair is het plan dat op 9 november werd vrijgegeven voor inspraak: het Sluisbuurtplan op het Zeeburgereiland. Wethouder Eric van der Burg, die onder meer verantwoordelijk is voor Ruimtelijke Ordening en Grondzaken, wil daar echte hoogbouw laten verrijzen. Het gaat om maximaal 5500 woningen. Volgens de plannen zullen er 28 gebouwen komen met verschillende hoogtes; zo’n 30 procent daarvan wordt sociaal. De 11 lagere gebouwen variëren in hoogte tussen de 30 en 40 meter. De volgende 11 gaan van 40 tot 80 meter. Daarna volgen er nog zes die van 80 tot 143 meter gaan. Aan het IJ ontstaat zo een echte skyline, die echter vanuit de historische binnenstad niet is te zien.

    Amsterdam voelt niet de noodzaak om op de groene buffers te bouwen

    Dan is er nog Haven-Stad, een plan waarmee het college op 16 november heeft ingestemd. Het betreft een enorm gebied van 650 hectare dat deels valt onder Sloterdijk, deels onder het havengebied en deels onder de Noordelijke IJ-oever. Er zullen in eerste instantie zeker 18.000 woningen worden neergezet, maar uiteindelijk is er ruimte voor 40.000 woningen. Haven-Stad is het grootste van de gebieden binnen de gemeentegrenzen die in Koers 25 zijn aangewezen voor versnelde ontwikkeling.

    Amsterdam heeft duidelijk niet het gevoel dat het noodzakelijk is om op de groene buffers te bouwen.

    Groene gebieden heilig

    In Rotterdam is op het moment veel aan de hand. Wethouder Ronald Schneider (Stedelijke Ontwikkeling en Integratie) wil sociale woningen slopen en er woningen in het middensegment voor terugbouwen. Een referendum over deze zaak staat voor 30 november op het programma. Bij zulke plannen hoort een duidelijk idee over waar het met de stad demografisch naartoe gaat. De woordvoerder van wethouder Schneider stelt dan ook zonder voorbehoud dat de analyse van EIB in ieder geval niet van toepassing is op de Maasstad.


    "De woordvoerder van wethouder Schneider stelt dat de analyse van EIB niet van toepassing is op de Maasstad"

    De groene gebieden noemt de woordvoerder heilig voor Rotterdam. Hij bevestigt dat er is gekozen voor binnenstedelijke bouw en benadrukt dat de stad met deze aanpak heel goed uit de voeten kan. Hij wijst erop dat Rotterdam door de ‘rigoureuze stadssanering van 1940’ sowieso een totaal andere stad is dan de andere drie grote steden en dat er nog veel open ruimte binnen de gemeentegrenzen is. Het lijkt erop dat van de door EIB gesignaleerde knelpunten in Rotterdam in ieder geval geen sprake is.

    Overkappen

    De andere grote stad in woningmarktregio Rotterdam/Haaglanden/Midden-Holland is Den Haag. Wethouder Joris Wijsmuller (Stadsontwikkeling, Wonen, Duurzaamheid en Cultuur) heeft een ‘stevige bouwambitie’. Het gaat daarbij ook weer om binnenstedelijk bouwen. Dat moet ook wel, want binnen de gemeentegrenzen zijn geen weilanden te vinden en in het westen liggen duinen en de zee.

    Den Haag wil door slim om te gaan met de beschikbare bouwruimte, de verwachte groei van zo’n 4000 inwoners per jaar opvangen. Een mooi voorbeeld van dat slimme omgaan met ruimte, is het onlangs gepresenteerde plan om een deel van de A12 in het centrum van de stad te overkappen. Op die manier ontstaat ruimte voor honderden woningen. De grond wordt zo in feite twee keer gebruikt.

    Den Haag gaat voor compacte woningbouw en hoogbouw

    Ook het terugdringen van de auto geeft minder ruimtebeslag. Compacte woningbouw en het gericht kiezen voor hoogbouw, ziet de wethouder als een andere manier om beter gebruik te maken van de aanwezige ruimte. Den Haag verwacht in ieder geval tot 2040 de bevolkingsgroei binnenstedelijk op te kunnen vangen, zonder dat dit ten koste gaat van het groen in de stad. De stad ziet geen noodzaak om de groene buffergebieden tussen de stad en de randgemeenten te gebruiken. Ook Den Haag heeft het gevoel dat de waarschuwingen in het EIB-rapport niet van toepassing zijn op de stad.

    Kanttekeningen

    Dan belanden we bij Utrecht. De stad laat een inmiddels bekend verhaal horen: er wordt ingezet op binnenstedelijke oplossingen en ongeveer een derde van de nieuwe woningen zal via transformatie van bedrijfspanden en kantoren tot stand komen. De groenbuffers tussen de randgemeenten maken geen deel uit van de plannen. Het wordt eentonig, maar ook de stad Utrecht zegt zich niet te herkennen in de analyse van EIB.

    Echter, in het persbericht bij het rapport stelt EIB dat de hele provincie Utrecht meer dan andere provincies te maken heeft met bouwplannen die achterblijven bij de bevolkingsprognose. Daarbij gaat het met name om de gemeenten De Bilt, Zeist, Houten en Stichtse Vecht. Hoe kijkt de provincie aan tegen deze waarschuwing?

    Utrechtse gemeenten kunnen naar believen binnenstedelijk bijbouwen

    De ambtenaren van gedeputeerde Pim van den Berg, die onder meer verantwoordelijk is voor Ruimtelijke Ontwikkeling, Wonen en Binnenstedelijke Ontwikkeling, hebben zich ook gebogen over het EIB-rapport en plaatsen er nogal wat kanttekeningen bij.

    Rode contouren

    Zo spreekt EIB van 33.644 geplande woningen in Utrecht, maar volgens de provincie zelf laten de samenstellers van het rapport de binnenstedelijke bouw buiten beschouwing. Met die woningen erbij zou de provincie uitkomen op 57.000 in de periode tot 2028. De provincie erkent dat dit aantal nog steeds niet genoeg is om de te verwachten groei van huishoudens bij te benen: die zal tussen ruim 69.000 en ruim circa 97.500 liggen. Maar de woordvoerder van de gedeputeerde benadrukt dat gemeenten naar believen binnenstedelijk kunnen bijbouwen. Er is uiteraard geen sprake van een bouwplafond.

    Ook de genoemde vier groene randgemeenten van Utrecht bouwen volgens de provincie flink, maar ze blijven allemaal binnen de ‘rode contouren,’ de lijnen die aangeven welk gedeelte van het groen gerespecteerd moet worden. Het gaat bij de uitbreidingplannen niet alleen om verschillende soorten binnenstedelijke projecten, maar ook om uitbreidingslocaties waarvoor al plannen bestonden die ooit zijn afgeblazen.

    Vinex-achtige locaties

    De algemene indruk is dat er in de Randstad goed wordt nagedacht over de huisvesting van toekomstige huishoudens. Geen van de steden wekt de indruk dat er onverstandig wordt gepland. Of het allemaal genoeg is, blijft koffiedikkijken, maar EIB lijkt te vroeg de noodklok te hebben geluid. Mogelijk heeft het verlangen van de sector naar nieuwe Vinex-achtige locaties invloed gehad op de richting van het onderzoek. Maar we houden de ontwikkelingen in de gaten. Mocht EIB het toch bij het rechte eind hebben, dan komen we uiteraard met een vervolgverhaal.

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Peter Hendriks

    Gevolgd door 996 leden

    Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

    Volg Peter Hendriks
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren
    Dit artikel zit in het dossier

    Woningmarkt

    Gevolgd door 1055 leden

    In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

    Volg dossier