Bij zijn aantreden als minister voor Wonen en Rijksdienst in 2012 verklaart Minister Stef Blok onmiddellijk de oorlog aan de scheefhuurder. Zijn redenering: er zijn genoeg sociale woningen in Nederland, maar op sommige plaatsen wordt tot wel een kwart van het aanbod bewoond door huurders met een te hoog inkomen. Via een systeem van inkomensafhankelijke huurverhogingen probeerde de minister deze groep uit de sociale huursector te krijgen.

Normaal gesproken zijn velen zeer gevoelig voor een dergelijke aanpak, maar in dit geval was het effect beperkt. De oorzaak was simpel: huurwoningen met een huurprijs tussen de 710 euro en 950 euro zijn er nauwelijks. Door de aangescherpte hypotheekeisen bleek ook de koopsector voor starters en mensen met een middeninkomen — waaronder veel scheefhuurders — onbereikbaar. Gevolg: een moeilijk toegankelijke vrije huursector, stagnerende doorstroming en veel te lange wachtlijsten voor een sociale huurwoning.

Verschillende pluimage

De minister besloot iemand in te huren die zich met de ontwikkeling van het middensegment moest gaan bezighouden. Zijn oog viel op Rob van Gijzel (62), een typische PvdA-bestuurder die van 2008 tot 2016 Burgemeester van Eindhoven was.

Van Gijzel heeft aangetoond dat hij partijen van zeer verschillende pluimage vruchtbaar kan laten samenwerken

Van Gijzel heeft als voorzitter van het Eindhovense Brainport-project aangetoond dat hij partijen van zeer verschillende pluimage vruchtbaar kan laten samenwerken. Brainport — een samenwerking tussen 21 gemeenten in de regio rond Eindhoven, kennisinstituten en bedrijven — werd in 2011 in New York door het Intelligent Community Forum uitgeroepen tot Intelligent Community van het jaar.

We ontmoeten Van Gijzel op het ministerie van Binnenlandse Zaken aan de Haagse Turfmarkt. Een rijzige man met bruine ogen, die hij bij het praten — gedreven, met een licht Brabants accent — vaak een beetje dichtknijpt. Van Gijzel is voor een periode van een jaar één dag per week ingehuurd door het ministerie, maar het is duidelijk dat het voor hem meer is dan een klusje: hij is merkbaar enthousiast over het project.

Waarom heeft​ de minister u gevraagd voor deze klus?

‘Dat is eigenlijk geen vraag voor mij, maar ik heb veel ervaring met hoe je succesvol kunt samenwerken. Tijdens mijn meer dan acht jaar als voorzitter van Brainport Eindhoven was de uitdaging om het concurrerende bedrijfsleven, alle diensten eromheen — waaronder ook de financiële dienstverlening — de kennisinstellingen én de 21 gemeenten op één lijn te krijgen. We hebben dat anders aangepakt dan gebruikelijk: het was deze keer niet de bedoeling om te onderhandelen met het mes op tafel en zoveel mogelijk de eigen zin door te drijven. In plaats daarvan zijn we gaan kijken of we elkaars belangen konden onderbrengen in één gezamenlijk belang.

De grote uitdaging was om dat gezamenlijke belang zo vorm te geven, dat ieders afzonderlijke belang tot zijn recht kwam: het geld voor de organisatie werd ingebracht door de overheden; de bedrijven brachten de mankracht in en investeerden in de projecten. Je moet bij die werkwijze elkaars belangen kunnen en willen snappen. Essentieel bij een dergelijke benadering is dat je de partijen uit de probleemstand haalt en ze in de oplossingsstand zet. Bij Brainport gebeurt alleen iets als het bedrijfsleven of de kennisinstellingen het willen trekken. Die samenwerking is heel succesvol gebleken. In 1998 had de regio te kampen met een verlies van 30.000 banen in twee jaar tijd. Het aantal stond toen op 75.000 banen op een bevolking van 195.000 mensen. Nu hebben we 170.000 banen op 230.000 inwoners.’

Komen uw Brainport-ervaring en uw kennis van de woningmarkt van Eindhoven van pas bij deze opdracht?

‘Jazeker, met de onderhandelingstafels voor het middensegment werk ik op een vergelijkbare manier als met Brainport. Je begint met een specifiek probleem en selecteert een aantal partijen die dat kunnen oplossen. Denk bijvoorbeeld aan Bouwend Nederland, Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) en de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). We zeggen dan: kijk er gezamenlijk naar en kom met een voorstel voor een oplossing. Dat is een heel ander houding dan kijken naar de centrale overheid voor een oplossing. Door samen na te denken, gaan ze ook elkaars belangen begrijpen en nemen ze gezamenlijk de verantwoordelijkheid om tot succes te komen.’

Is het ontbreken van dat middensegment een landelijk verschijnsel?

‘Nee, zeker niet. We denken in categorieën: rood is nijpend, oranje is nog net in evenwicht en groen is een ontspannen situatie. Het probleem is echt acuut in de noordelijke randstad: Amsterdam, Utrecht, Haarlem, het Gooi. Dan zijn er losse steden die met het verschijnsel kampen: Leiden, Delft, Groningen, Amersfoort, Apeldoorn, Nijmegen, Arnhem, Den Bosch en Eindhoven. Dergelijke steden hebben een grote instroom van jongeren, die vaak goed verdienen, maar op flexibele arbeidscontracten zitten, waardoor kopen geen optie is. Ook zijn er veel ouderen die hun woning verkopen en graag een mooi appartement willen huren. Die woningen zijn dan niet beschikbaar.

De steden in de zuidelijke randstad zijn oranje, denk aan Rotterdam en Den Haag. Door de aanhoudende verdunning kunnen ook daar problemen ontstaan. Het effect van verdunning is echt mega. Er komen kleinere huishoudens, maar het zijn er wel meer. Nog niet zo lang geleden hielden woningcorporaties rekening met 3,6 bewoners per woning. Ondertussen staat dat op 1,6 bewoner.’

Welke partijen zijn betrokken bij die onderhandelingstafels?

‘Aan de grote landelijke tafel zitten IVBN, Woonbond, Neprom, Bouwend Nederland, VNG, de Rijksoverheid, Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) en corporatiekoepel Aedes. Die partijen hebben een convenant gesloten, waarin ze allemaal beschrijven wat hun rol is en welke bijdrage ze kunnen leveren. Ze geven aan wat ze bereid zijn in te leveren en wat ze als problemen beschouwen. We hebben alles bij elkaar geveegd en een aantal punten geformuleerd. We willen bijvoorbeeld voorkomen dat een nieuwe huurwoning in het middensegment al na vijf jaar in de verkoop gaat. Ook is een doelstelling dat de huur tussen de 710 en 950 euro blijft, maar wel met een jaarlijkse stijging volgens de index. Maar hoe bereik je dat? We hebben nu IVBN en de Woonbond om de tafel gezet om daar een oplossing voor te bedenken.

Een volgend probleem is de prijs die de gemeenten voor grond willen hebben. Een ander punt is de markttoets, een check die moet worden uitgevoerd voordat de gemeente een corporatie mag verzoeken huurwoningen buiten het sociale segment te bouwen. Veel gemeenten vinden dat ingewikkeld, dus gaan we kijken hoe we dat proces kunnen vereenvoudigen.’

'We willen voorkomen dat een nieuwe huurwoning in het middensegment al na vijf jaar in de verkoop gaat'

Tussen het eerste idee en de oplevering van woningen zit vaak een lange periode, zijn jullie daarmee bezig?

‘Ja dat is een belangrijk punt. Langdurige processen kosten heel veel geld, daarom wil ik die verkorten. Als je zegt: "ik wil binnen vier tot zes weken een uitgebreide reactie hebben", dan weet je zeker dat de papieren na zes weken op je bureau liggen, en niet na vier weken. Daar is al de eerste winst te behalen. Maar het gaat ook om een andere werkwijze. Een projectontwikkelaar gaat meestal aan de slag met een plan en gaat dan naar de gemeente om het te laten toetsen. De gemeente neemt daar de tijd voor en stuurt het weer terug met haar opmerkingen. Als je elkaar kent en samenwerkt, kan de gemeente tussentijds zeggen: dat moet je niet zo doen, daar krijg je problemen mee.

Is het niet erg moeilijk om partijen die zo verschillend zijn, harmonieus tot een oplossing te laten komen?

‘Je kunt natuurlijk kijken naar wat er allemaal niet kan. Het zijn tenslotte allemaal heel verschillende organisaties. De vraag voor mij is wat er wél kan, dat is veel interessanter. Ik geef je op een briefje dat als mensen afzonderlijk over elkaar praten, ze veel harder zijn in hun benadering, dan als ze samen aan tafel zitten. Als je een dialoog over wensen en problemen voert kom je sneller tot een oplossing.’

Die landelijke onderhandelingstafel lijkt me geschikt voor problemen op het macroniveau, maar hoe kom je tot concrete projecten?

‘Daarvoor hebben we lokale tafels. Daarmee wil ik op gemeentelijk niveau tot resultaten komen. Dat zijn geen praattafels, maar bijeenkomsten waar echt iets uit moet komen. Heel concreet: wat is het project en wat is jullie inzet? Ondertussen hebben projectontwikkelaars, investeerders en corporaties in Amsterdam al een gezamenlijk aanbod gedaan aan de wethouder. De grote uitdaging in Amsterdam is dat er woningen in het middensegment bijkomen zonder dat dit ten koste gaat van de sociale voorraad.’

Amsterdam heeft grote problemen met zijn middensegment. Wat kun je daar bereiken met onderhandelingstafels?

‘De wachtlijst voor sociale woningen in Amsterdam is extreem lang; de doorstroming stagneert. Dat kun je niemand verwijten. Mensen die nu scheefhuren, zouden minimaal 1200 euro per maand moeten neerleggen voor een vergelijkbare woning in de vrije sector. De prijzen stijgen ook heel snel: een jaar of vijf geleden kostte een vrije sectorwoning van 100 vierkante meter 950 euro per maand. Ondertussen is dat gestegen naar 1800 per maand. Met zo’n netto maandbedrag kun je een huis van een miljoen kopen.

'Een jaar of vijf geleden kostte een vrije sectorwoning van 100m² 950 euro per maand; nu is dat €1800'

Dat middensegment in de huurmarkt is heel belangrijk voor de stad en de bestuurders zijn zich daarvan bewust. We zijn nu aan het bekijken hoe we via onder meer de grondprijs, door het stroomlijnen van processen en het aanpassen van de rendementseis van de investeerders, tot een werkbare situatie kunnen komen. We willen ook proberen combinaties van partijen te maken die tot op heden nooit tot stand zijn gekomen.’

U wilt graag dat pensioenfondsen meer gaan investeren. Ze klagen altijd dat ze de rendementen te laag vinden, zit daar beweging in?

‘Noem mij een investering waarop je in het huidige klimaat een langjarig betrouwbaar rendement van 4,5 procent kunt behalen? Die zijn zeldzaam. Dat besef begint door te dringen. Anderhalf jaar geleden zaten de pensioenfondsen nog op een rendementseis van 6 à 7 procent, nu hebben ze dat aangepast. Die 4,5 procent is niet genoeg voor al je investeringen, maar het is wel een mooi basisrendement.

Je kunt de huur jaarlijks indexeren en over 25 jaar mag je uitponden. Als de waarde van het huis zich een beetje goed heeft ontwikkeld, dan heb je een mooi totaalrendement. De markt is heel gunstig in stedelijke gebieden. Ik zou ook graag willen dat pensioenfondsen de link met hun leden eens legden. De woningen waarin ze beleggen worden goeddeels bewoond door mensen die bij hen in het pensioenfonds zitten.’

Waarom zit Aedes ook aan tafel? Volgens de woningwet moeten corporaties zich concentreren op de bouw van sociale woningen.

De grote corporatiewoningen zijn door de kleinere gezinnen en de verdunningstrend deels overbodig geworden. Het idee is om die te verkopen aan institutionele beleggers en de corporaties met de opbrengst kleinere woningen terug te laten bouwen. Daar valt op zich veel voor te zeggen, maar als je een sociale woning verkoopt en er pas jaren later kleinere woningen voor terug hebt gebouwd, dan is dat slecht voor de mensen op de wachtlijst. Wij willen het zo regelen dat de verkoop van grote corporatiewoningen en de oplevering van de nieuwe kleinere woningen veel dichter op elkaar zitten.

Een ander punt is dat je in een stad als Den Haag hebt te maken met zeer gesegregeerde wijken. Het zou beter zijn als die wijken qua inkomensniveau wat gemengder waren, maar daar vind je geen commerciële beleggers voor. Dat zijn typisch gevallen waarin corporaties zouden kunnen inspringen. Maar als corporaties commercieel bouwen, moeten ze volgens de wet uitgaan van een minimumrendement van 5,5 procent. Dat is raar, als de pensioenfondsen tegenwoordig akkoord gaan met een rendement van 4,5 procent. Ik heb dat onlangs met de minister besproken.

Het uitgangspunt blijft wel om binnen de bestaande kaders te blijven. Je moet je niet gaan begeven in discussies waarbij de IVBN vindt dat de corporaties zich moeten gaan richten op woningen met een huur tot 600 euro, en de corporaties juist pleiten voor ophoging van de inkomensgrens die toegang geeft tot de sector naar 45.000 euro. Als je daaraan mee gaat doen, begeef je je in een mijnenveld.’

Minister Blok is eind vorig jaar naar Azië geweest om interesse te wekken voor de Nederlandse woningmarkt. Is er nu buitenlandse interesse?

Ja, er zijn buitenlandse pensioenfondsen die geïnteresseerd zijn, maar we hebben hier in Nederland ook veel pensioenkapitaal. We moeten proberen om er via gesprekken voor te zorgen dat dat kapitaal wordt ingezet.