De woningcorporaties hebben gezamenlijk 29 procent van de woningen in eigendom, waar een aanzienlijk deel van de mensen met lagere inkomens in woont. De sector gaat er prat op te streven naar goed onderhoud. Een laag inkomen mag volgens de doelstellingen niet betekenen dat huurders het moeten doen met slecht onderhouden huizen en appartementen. 

Een nobel uitgangspunt, maar is het ook de werkelijkheid? Zijn de relatief goedkope huurwoningen van woningcorporaties op zijn minst in redelijke staat?

De meer dan 300 corporaties hebben gezamenlijk 2,4 miljoen woningen en het is een flinke klus om die allemaal tiptop te houden. Ymere, met meer dan 80.000 woningen de grootste corporatie van het land, voert op jaarbasis 130.000 reparaties uit. 

Zo’n 300 corporaties hebben gezamenlijk 2,4 miljoen woningen om tiptop te houden 

Hoe het er landelijk precies voorstaat met dat onderhoud was onbekend. In een poging om daar meer inzicht in te geven, publiceerde RTL Nieuws in september een onderzoek naar de conditie van het corporatiebezit. 

Dat onderzoek was gebaseerd op gegevens van de Autoriteit woningcorporaties (Aw), de toezichthouder van de sector, en bijna alle corporaties werden beoordeeld. 

Matig, slecht, zeer slecht

De cijfers stemden op het eerste gezicht optimistisch: zo’n 68.500 woningen in de categorie ‘matig’, 11.100 werden beoordeeld als ‘slecht’ en 3100 als ‘zeer slecht’. De laatste twee categorieën bestaan grotendeels uit woningen die op de nominatie staan voor sloop. Daar wordt niet meer in geïnvesteerd.

De meeste grote, stedelijke corporaties deden het redelijk. Het Amsterdamse Ymere, scoorde 6 procent ‘matig’ en 1 procent ‘slecht’. De Alliantie (55.000 woningen), actief in de Amsterdamse metropoolregio en in Amersfoort, kwam zelfs niet lager dan ‘redelijk’. Portaal (Utrecht, Amersfoort, Arnhem en Nijmegen), met meer dan 50.000 eenheden, deed het ook niet slechter dan ‘redelijk’. Vestia, dat op het punt staat om gesplitst te worden, had 10 procent ‘matig’ en 1 procent ‘slecht’.

De enige corporatie die uit de toon viel was Woonstad Rotterdam, een corporatie met meer dan 44.000 woningen. Volgens het RTL-onderzoek scoorde ze 29 procent ‘matig’, 14 procent ‘slecht’ en 6 procent ‘zeer slecht’. 

Kortom, bijna de helft van de woningen kampt met ondermaats onderhoud. Hoe komt dat?

Volgens een op de website van de corporatie gepubliceerd reactie van Mohamed el Achkar, op dat moment waarnemend bestuursvoorzitter van Woonstad Rotterdam, berustte de slechte resultaten op een misverstand.

‘Conditie gaat niet alleen over de buitenkant maar ook over de binnenkant van een woning’

Volgens El Ackbar had de Autoriteit Woningcorporaties niet gevraagd naar informatie over de staat van het onderhoud in brede zin, maar alleen naar de toestand van ‘de schil’ van de woning. Een extern bureau beoordeelt die van buitenaf, waarbij de zogeheten Nen-norm voor de schil, dus de buitenkant van de woning, de richtlijn is. 

Woonstad hanteert intern echter een veel bredere definitie van het begrip ‘conditie’ dan de Nen-norm. Voor de corporatie gaat het niet alleen om de buitenkant maar ook om hoe de woningen er vanbinnen aan toe zijn. De toestand van het fundament is bijvoorbeeld ook belangrijk in Rotterdam, omdat in die regio paalrot en paalworm veel voorkomen. Dat probleem verwerkt Woonstad in haar interne cijfers. Voor de Autoriteit woningcorporaties moest ze daaruit een NEN-score destilleren en daar ging het fout. 

Vooroorlogse woningen

El Achkar zei daar in september over: ‘Die cijfers zijn niet representatief voor de kwaliteit van onze woningen, althans niet op de manier waarop RTL Nieuws ze vergelijkt met andere corporaties. De cijfers die wij aanleverden geven vooral een beeld van de leeftijd van onze woningen. Ze zeggen niet direct iets over de kwaliteit. Woonstad Rotterdam heeft veel oudere, vooroorlogse woningen. Die scoren dus vaak laag in een op leeftijd gebaseerde indeling.’ 

‘Onze cijfers zeggen iets over de leeftijd van de woningen, niet over de kwaliteit’

Na een herberekening kwam Woonstad Rotterdam erop uit dat 85 procent van haar bezit minimaal een redelijke conditie heeft. Natuurlijk is 15 procent in de categorieën matig, slecht en zeer slecht nog steeds niet om over naar huis te schrijven. 

In de uiteenzetting van de Woonstad-directeur werd duidelijk dat de NEN-score maar in beperkte mate iets zegt over de totale onderhoudstoestand van het corporatiebezit. Daarmee is ook het nut van het RTL-onderzoek als indicator van achterstallig onderhoud nogal beperkt.

De grote vraag is nu hoe sociale huurwoningen van de corporaties er dan wél aan toe zijn. Hoeveel procent heeft last van schimmel, een afgeschreven keuken, afgebladderd binnenschilderwerk, een slecht doorlopende afvoer in de douchecel, enkel glas enzovoort? 

Ontevreden

Corporaties vinden binnenonderhoud een lastig onderwerp. Ze kalefateren een woning op voordat er nieuwe huurders in komen, ze reageren op reparatieverzoeken, maar desondanks zijn er hele wijken met een matige staat van onderhoud. Soms is dat gewoon beleid, omdat de corporatie die woningen in de toekomst wil slopen. Dan doet de afdeling onderhoud zo min mogelijk.

Om inzicht te krijgen in de staat van het onderhoud houden corporaties regelmatig enquêtes onder de huurders.

Aedes, de koepelorganisatie van de corporatiesector, heeft een benchmark-systeem met de uitkomsten van al die enquêtes en daaruit blijkt dat 36 procent van de sociale huurders achterstallig onderhoud ervaart. In hoeverre hun beleving overeenstemt met objectieve onderhoudsnormen is moeilijk te zeggen, maar er zijn in ieder geval vele honderdduizenden huurders ontevreden over hun woning. 

Een overzicht van Woonbron, de Rotterdamse corporatie met 45.000 woningen, geeft goed weer waar de problemen zitten.

Het is duidelijk dat er veel te winnen valt met isolatie en ventilatie. Van de Woonbron-huurders ervaart 39 procent geluidsoverlast en 31 procent vindt het moeilijk om een comfortabele temperatuur in huis te krijgen. Voor 38 procent is ventilatie van de woning problematisch. 

Deze problemen kunnen bij verduurzaming van de woning maar ten dele worden opgelost. Geluidsoverlast is bijvoorbeeld niet alleen een probleem van de woning zelf, maar heeft vaak ook te maken met gedrag van de buren.

Badkamer, keuken en toilet moeten de corporaties onderhouden en daar zijn opvallend veel mensen ontevreden over. Het is niet goed als 31 procent van de huurders ontevreden is, of zeer ontevreden, over de badkamer. 

De beleving van de huurder zegt niet per se iets over de kwaliteit van de woning

Corporaties stellen dat de beleving van de huurder niet altijd iets zegt over de kwaliteit. Als een kleurgevoelige huurder de tegels niet mooi vindt kan dat inderdaad leiden tot ontevredenheid. Aan de andere kant is 31 procent te veel om de schouders over op te halen.

Ook over de keuken is nogal wat ontevredenheid: 28 procent is ontevreden of zeer ontevreden. Het toilet valt bij een kwart niet in de smaak. 

Niet allemaal perceptie

Is al die onvrede terecht? Sociale huurwoningen zijn immers alleen al vanwege hun lage prijs per definitie sober. 

Uit een onderzoek van de Amsterdamse corporatie Eigen Haard (56.00 woningen) blijkt dat het zeker niet allemaal perceptie is. Deze corporatie heeft een onderzoek gedaan per buurt met vergelijkbare woningen, en daaruit blijkt dat de tevredenheid per wijk behoorlijk uiteen loopt.

De oordelen over het onderhoud liggen tussen 5 en 7, maar binnen die bandbreedte zijn er enorme verschillen. De bewoners van de 75 woningen van Eigen Haard in Betondorp beoordelen het onderhoud gemiddeld met een 5,07, de 41 bewoners van Elzenhagen met gemiddeld een 6,80. Afgaand op de cijfers onderhoudt de corporatie de woningen in Betondorp minder goed.

Dat onderhoudsoordeel heeft vreemd genoeg weinig invloed op het algemene oordeel over de woning. De Betondorpers geven hun woning een 6,29 en de bewoners van Elzenhagen een 6,34. Dat is dus maar een klein verschil. 

Aantasting van het hout

En, zoals gezegd, er is nog een belangrijk onderhoudsaspect van het corporatiebezit waaraan de NEN-score voorbijgaat: de toestand van het fundament. 

Dat is een echt hoofdpijndossier. Vooral in het westen van land zijn door dalende grondwaterspiegels houten funderingspalen deels droog komen te staan. Houtrot en houtworm kunnen de palen dan aantasten en dat maakt vervanging van het fundament vroeg of laat noodzakelijk. 

Het probleem komt voor in bijna alle steden en dorpen in de randstad. Volgens een bericht van Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) dreigt een miljoen woningen te verzakken. De organisatie spreekt van een nationale ramp. Ook corporaties hebben oudere woningen op houten palen – en daar moeten ze iets aan doen. 

Houtrot maakt vervanging van het fundament vroeg of laat noodzakelijk

Gezien het hoge percentage sociale corporatiewoningen kunnen er zomaar honderdduizenden kampen met funderingsproblemen.

Woonbron schat er zo’n 4.500 op houten palen te hebben, vooral in Delfshaven. Woonstad Rotterdam heeft veel oud bezit en zegt zo’n 17.000 woningen te hebben die op houten palen staan. Die hoeft de corporatie echter niet allemaal tegelijk aan te pakken. Woonstad laat weten dat 2,1 procent van het totale bezit een fundament heeft dat binnen vijf jaar moet zijn vervangen. Dat zijn dus circa duizend woningen die voor eind 2026 een nieuw fundament moeten hebben.

Zo’n operatie is ingrijpend en duurt lang. De hele benedenverdieping wordt ontruimd en de vloer moet eruit. Nieuwe heipalen worden in segmenten met een hydraulische installatie geruisloos de grond ingeperst. Ymere heeft zo in het Rode Dorp in Amsterdam Geuzenveld 26 woningen van nieuwe fundamenten voorzien. Voor ieder blok van zes woningen duurde dat drie maanden.

In het Haarlemse Rozenprieel moest Ymere het fundament van 150 van de 600 woningen vervangen. Het probleem van die corporatie is overigens van een andere orde dan bij het zwaar getroffen Woonstad. Ymere schat dat er nog 700 woningen zijn waarvan het fundament vervangen moet worden.

Niet te becijferen

Wat het vervangen van funderingen de vele tientallen corporaties in de risicogebieden de komende decennia gaat kosten, is nog niet te becijferen. Het gaat niet alleen om de kosten van nieuwe funderingen, maar soms moet een corporatie een heel flatgebouw afbreken in plaats van renoveren, doordat bij nader onderzoek het fundament blijkt aangetast. Ymere bestudeert bijvoorbeeld op dit moment van een flatgebouw of renovatie nog zin heeft nu is gebleken dat het fundament niet goed meer is. 

Veel corporaties hebben geen flauw idee van de conditie van de fundamenten van hun woningen. Het zwaard van Damocles hangt boven hun hoofd in de vorm van een nog onbekende onderhoudspost.

Het is voor de buitenwereld vreemd dat aan de ene kant 36 procent van de huurders klaagt over achterstallig onderhoud, en dat aan de andere kant blijkbaar niemand RTL Nieuws erop heeft gewezen dat hun gegevens alleen slaan op de zichtbare buitenkant, en in feite niet zo veel zeggen over de totale onderhoudstoestand van een woning.

Boven de corporaties hangt het zwaard van Damocles: een nog onbekende onderhoudspost

Het streven van Woonstad Rotterdam om het achterstallige onderhoud op een meer realistische manier in beeld te brengen, is in dat opzicht interessant. Een bredere norm zou het in ieder geval voor de politiek zichtbaarder maken dat er genoeg te doen is met het geld dat vrijkomt als de verhuurderheffing naar nul gaat, zoals in het regeerakkoord staat.

De politiek hamerde vooral op het opheffen van de verhuurderheffing om de bouw van nieuwe woningen te stimuleren en een enorme verduurzamingsoperatie te kunnen bekostigen. Het begint er echter op te lijken dat zich naast die twee nog een derde project aandient: het wegwerken van onderhoudsachterstanden.

Vooral het vernieuwen van fundamenten kan in bepaalde delen van het land heel kostbaar blijken. Het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek roept niet voor niets om ‘een deltaplan’.