In Rotterdam slopen woningcorporaties opvallend vaak oud bezit als ze nieuwe woningen willen bouwen, blijkt uit een recente steekproef van Follow the Money. Waarom renoveren die corporaties niet, in plaats van te slopen?

André Thomsen, emeritus hoogleraar renovatie aan de TU Delft, wierp die vraag onlangs op in een interview. Hij hield een hartstochtelijk pleidooi voor een verbod op sloop van sociale woongebouwen. Volgens Thomsen is slopen ongepast in tijden van woningnood. Bovendien getuigt het behandelen van woningen als wegwerpproducten niet van de juiste mentaliteit, aldus de hoogleraar. 

Het slopen van sociale woningen om nieuwe bouwlocaties te creëren is echter niet altijd te wijten aan onzorgvuldig beleid. Soms zijn woningen op de slooplijst gewoon pionnen in het schaakspel tussen gemeente, projectontwikkelaars en corporaties. De flat Pompenburg aan het Hofplein, eigendom van woningcorporatie Havensteder, is zo’n pion op het schaakbord van de kolkende Rotterdamse woningmarkt.

Woningcorporaties in Rotterdam hebben sinds 2016 te maken met een beleid dat erop is gericht de bevolkingssamenstelling in de stad te wijzigen. De gemeente wil minder inwoners met recht op een sociale huurwoning, en meer met een hoger inkomen. Dat betekent dat het aandeel vrijesectorwoningen en koopwoningen omhoog moet.

Tikkende tijdbom

Het staat in de Woonvisie Rotterdam uit 2015: het percentage sociale huurwoningen moet van de gemeente krimpen van 44 procent in 2016 naar 41 procent in 2030. Om dat te bereiken mogen sociale woningen omgebouwd worden tot vrijesectorwoningen. Hoe dit beleid in de praktijk uitpakt, is te zien aan het spel rond de Rotterdamse Pompenburgflat. 

De Pompenburgflat staat in het hart van de stad, op de hoek van de Pompenburg en de Doelstraat, vlakbij de Coolsingel en het Hofplein. Het hoefijzervormige gebouw uit 1981 is eigendom van woningcorporatie Havensteder. Het bevat 226 sociale appartementen met energielabel A. In 2019 is het dak vernieuwd en in 2020 is er voor 3,2 miljoen euro onderhoud gepleegd, waarbij onder meer een klimaatbeheersingssysteem werd geïnstalleerd.

Ondanks de recente investeringen tikt er een tijdbom in de flat.

Toren van 250 meter 

In het voorjaar van 2019 bezoekt architect Nanne de Ru, directeur van projectontwikkelaar Red Company, het Rotterdamse gemeentehuis. Hij gaat er zijn plannen ontvouwen voor het ontwikkelgebied Coolsingel, Hofplein, Pompenburg, Doelstraat. Het Rise-project doet de reputatie van Rotterdam als Manhattan aan de Maas eer aan met een woontoren van 250 meter hoog.

Red Company is onderdeel van The Benedict Group. Deze holding boekte in 2021 een nettowinst van 4 miljoen euro. De Ru en compagnon Niels Jansen richtten de bedrijven op in 2015. Volgens de site van Red Company heeft de projectontwikkelaar zo’n twintig werknemers in dienst.

De Ru is een ondernemende architect. Zijn projectontwikkelingsbedrijf Red Company bouwt onder meer een nieuw Nederlands hoofdkantoor voor het Franse voedingsmiddelenbedrijf Danone, en een Nederlands hoofdkwartier voor de Japanse schoenfabrikant Asics.

Het architectenbureau van De Ru, Powerhouse Company, is verantwoordelijk voor de ontwikkeling van het Floating Office in de Rotterdamse Rijnhaven, waarin ook de bedrijven van De Ru gevestigd zijn.

Financiers uit de Quote-500

In 2021 bedroeg het eigen vermogen van Red Company iets meer dan zes miljoen euro. Financieel heeft het bedrijf dus weinig in de melk te brokkelen. De Ru maakt er dan ook geen geheim van dat Quote 500-familie Albada Jelgersma, met een geschat vermogen 280 miljoen euro, de financiële partij is achter Rise.

De Ru kende de status van de percelen grenzend aan de Pompenburgflat: die hebben bestemming hoogbouw. Daarom kocht de Red Company, via de ook tot de Benedict Group behorende Hofplein Ontwikkel BV, de gebouwen op dat terrein: het zogeheten Ennia-gebouw en de Aegon-toren. Een vennootschap van de vermogende familie Albada Jelgersma trad op als financier.

De betrokkenheid van de familie Albada Jelgersma maakt duidelijk hoe Red Company opereert. Een ontwikkelaar met een eigen vermogen van maar 6 miljoen euro kan zelfstandig immers nooit zulke grote projecten uitvoeren. Het bedrijf bevestigt dat het projecten met eigen geld en financiering van externe partijen ontwikkelt. ‘Denk hierbij aan investeerders, beleggers en banken. Voor Rise werken wij ook met een dergelijke structuur. Het project is derhalve niet alleen afhankelijk van het eigen vermogen van de ontwikkelaar.’ 

Tweede en derde toren

De Ru’s publiek in het gemeentehuis bestond tijdens het genoemde bezoek in het voorjaar van 2019 uit ambtenaren van de afdeling stadsontwikkeling. De architect presenteerde een plan waarin Red Company – als ‘eigenaar’ van het Ennia-gebouw aan de Coolsingel 6 en de Aegon-toren aan het Hofplein 33 – op die plek een toren zou laten verrijzen van 250 meter. Het nieuwe hoogste gebouw van de Maasstad zou een woontoren worden met ruimte voor hotels, restaurants  en kantoren. De bestaande bouw zou gesloopt worden.

De Ru vertelt dat de ambtenaren het plan ‘interessant’ vonden. Ze kwamen volgens hem zelfs met een aanvullend voorstel: zou het een idee zijn om ook de Pompenburgflat te slopen, en een tweede en derde toren te ontwikkelen? Voor het hele plot gold immers toch al de bestemming hoogbouw. 

De Ru vond het een goed voorstel en maakte een afspraak met woningbouwvereniging Havensteder. Er waren daar al vaker ontwikkelaars langs geweest met interesse in de locatie, maar De Ru had een aanbeveling van de gemeente op zak. 

Een onomstreden voorstel was het bepaald niet. De Pompenburgflat is ontworpen door Carel Weeber. Het gebouw is nog niet afgeschreven en wordt bewoond door zeer tevreden huurders. De staat van onderhoud laat weinig te wensen over. In verhuurde staat bedroeg de waarde van het gebouw 45,7 miljoen euro. Het is nogal wat om dat zomaar te vernietigen.

Impact op de bewoners

Al snel begon volgens Bert Kesselaar, Havensteders directeur strategie, het grote afwegen. Sloop zou grote gevolgen hebben voor de bewoners, die allemaal een aantal jaar elders ondergebracht zouden moeten worden. Een van de nieuwe woontorens moest ‘sociaal’ worden, anders kon Havensteder de sloop niet verantwoorden.

Het afbreken van een prima flat om ruimte te maken voor woningen waar de doelgroep niets aan heeft, past immers niet in de doelstelling van een woningcorporatie. Desondanks ging Havensteder in principe akkoord, onder voorwaarden.

Kesselaar: ‘We vinden het belangrijk dat sociale huurders ook op deze centrale locatie een mooie woning kunnen krijgen. Een van onze eisen is daarom dat we hetzelfde aantal sociale woningen terugkrijgen op deze plek.’

De Ru bevestigt dat het terugbouwen van sociale woningen in de nieuwe torens gaat lukken. ‘Het worden er minimaal 280, maar dat kan oplopen tot 296.’ Dat is een toename van minimaal 22 procent; een succesje voor Havensteder. De corporatie lijkt erin te slagen om op deze plek meer sociale woningen terug te bouwen, in een stad die er juist minder wil. 

Tijdelijke huisvesting

Kesselaar krijgt nog meer toezeggingen van Red Company: ‘Een andere voorwaarde is dat de ontwikkelaar zorgt voor tijdelijke huisvesting. Deze ontwikkeling mag op geen enkele manier druk geven op de toch al  krappe sociale voorraad. Rise voegt in totaal zo’n 1400 woningen toe aan de stad. In verschillende prijsklassen, waaronder sociale huur. Daarmee krijgen meer mensen dan nu kans op een woning.’

Havensteder heeft volgens Kesselaar bij het besluit mee laten wegen wat de voordelen van het Rise-project zijn voor de totale Rotterdamse woningmarkt. Dat roept de vraag op of het Rise-project niet door zou gaan als Havensteder zou uitstappen, want de corporatie benadrukt dat er nog steeds geen definitief besluit is genomen. De corporatie zegt nog steeds in onderhandeling met Red Company te zijn.

De gemeente stelt onomwonden dat het project zonder de medewerking van Havensteder zou vervallen. Delen van de onderbouw van de andere twee torens staan namelijk op de locatie waarop nu de Pompenburgflat staat. 

De Ru is minder stellig. Hij wilde aanvankelijk maar één toren bouwen, dus hij zou altijd weer terug kunnen naar het oorspronkelijke plan, maar dat heeft niet zijn voorkeur. ‘Om de middelste Rise-toren te kunnen bouwen is de sloop van een stukje van Pompenburg nodig. Je zou dan tegen een blinde wand aankijken. Mooi is dat natuurlijk niet. Daarnaast zou iedereen vanaf het Hofplein dan kijken op de binnenplaats van de flat en daar staat een nogal lelijke parkeergarage. Ook voor het geluid aan de binnenzijde van de Pompenburgflat zou het niet goed zijn.' 

Gesloten beurzen

Naast het belang van de huurders en de wensen van de gemeente heeft Havensteder ook te maken met de kosten. Hoe denkt de corporatie het sloop/nieuwbouwproject zonder financiële kleerscheuren door te komen? Havensteder zegt met Red Company te zijn overeengekomen dat de de corporatie er financieel niet op achteruitgaat. Havensteder wordt namelijk eigenaar van de nieuwe toren met sociale woningen. In principe gaat het om een deal met gesloten beurzen: de opbrengsten en de kosten vallen tegen elkaar weg. 

Het is voor Red Company een dure afspraak. De ontwikkelaar krijgt van Havensteder gratis de oude Pompenburgflat en daar krijgt Havensteder voor niets een nieuwe woontoren voor terug. De Ru: ‘We betalen die toren voor Havensteder uit de opbrengsten van de twee andere torens.’ 

Dat roept de vraag op wat de totale waarde van het Rise-project is. Daarover wil De Ru niets kwijt: ‘De voorbereiding is nog gaande en we maken de waarde pas bekend als alles is afgerond.’

Bouwvrijstelling van tafel

Op 2 november 2022 maakte de Raad van State korte metten met de zogeheten bouwvrijstelling stikstof uit de Wet milieubeheer. De vrijstelling betekende dat de bouwsector kon bouwen zonder al te veel acht te slaan op de uitstoot van stikstof. De uitspraak van de Raad van State betekent dat per plan moet worden getoetst of de bouw kan doorgaan. Dat is voor het Rise-project nog een onzekere factor.

Bouwen zorgt voor meer stikstof en CO2 in de atmosfeer. Volgens de Wet milieubeheer moet een bouwproject voldoen aan de gestelde luchtkwaliteitseisen. Uit de voortoets bleek dat het Rise-project geen significante toename van de stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden veroorzaakte. Milieutechnisch staat niets de bouw nog in de weg, volgens een woordvoerder van de gemeente. Ook De Ru is daarvan overtuigd: ‘Ik weet niet of je de omgeving van Rotterdam een beetje kent? Het is allemaal chemische industrie, Natura 2000-gebieden zijn niet te bekennen.’

Cultuurhistorisch erfgoed

Op de plannen is ook forse kritiek, met name van bewoners en actiegroepen. Die vinden dat de Pompenburgflat wordt opgeofferd voor een cosmetisch prestigeproject. 

De Pompenburgflat vertegenwoordigt volgens kenners een belangrijke cultuurhistorische waarde. Zij zien de flat als beeldbepalend erfgoed, een architectonisch monument. De gemeente laat nu een verkenning opstellen over de architectonische waarde van de Pompenburgflat. Dat onderzoek is overigens niet bepalend voor de toekomst van het gebouw, maar volgens de gemeente vooral bedoeld om raadsleden te informeren: ‘De uitkomsten worden door de gemeenteraad meegewogen bij haar besluitvorming.’ Er is geen onafhankelijke instelling die op basis van de verkenning een veto kan uitspreken.

Sloop voorkomen

Er zijn diverse Rotterdamse actiegroepen betrokken bij de strijd voor behoud van de Pompenburgflat en de bouw van de Rise-torens. Een daarvan is Recht op de Stad, een organisatie die zich inzet voor een rechtvaardig woonbeleid in Rotterdam. De groep is tegen het slopen van sociale woningen en het geforceerd opkrikken van het percentage bewoners uit de middenklasse. Stichting Rotterdam Natuurlijk zet grote vraagtekens bij Rise ‘wat betreft klimaat, natuur, leefbaarheid en sociale cohesie.’

En dan zijn er de bewoners, voor wie de grotere trends in Rotterdam misschien minder spelen en die bezorgd zijn over hun eigen woontoekomst. Hoe kijken zij tegen de sloopplannen voor hun flat aan? Marianne Kuijpers is sinds jaar en dag bewoner van de flat. Ze is actief in de strijd tegen de voorgenomen sloop. 

Kuijpers: Uit een artikel in het Algemeen Dagblad vernamen we in oktober 2019 dat onze flat op een herontwikkellocatie stond. Havensteder reageerde nogal bevoogdend; dat ze het nieuws stil hadden gehouden om geen onnodige ongerustheid te veroorzaken. Er waren namelijk volgens de corporatie al vaker gesprekken gevoerd met ontwikkelaars, en die waren allemaal op niets uitgelopen.’

In navolging van het nieuws werd Bewonerscommissie Behoud Pompenburg in het leven geroepen. Een enquête voor behoud van de flat werd ondertekend door 73 procent van de huurders, en de commissie diende een petitie in bij Havensteder. Kuijper: ‘De corporatie wilde niets doen met de petitie, omdat het in 2019 nog te vroeg was en de bewoners nog niets wisten over de plannen omtrent de sloop en de nieuwbouw.’

Minder vloeroppervlak 

De huurders zijn ondanks de plannen van de corporatie om het verlies van hun flat te verzachten, niet gerustgesteld. Weliswaar krijgen de huidige bewoners allemaal een appartement in de nieuwe toren tegen dezelfde huur als ze voor hun oude appartement betaalden, maar er zit volgens hen een addertje onder het gras. De nieuwe appartementen zijn 10 tot 15 vierkante meter kleiner dan de oude. Dus minder vloeroppervlak voor hetzelfde geld.

De nieuwe appartementen zijn volgens Kuijper niet geschikt voor huishoudens met twee of meer kinderen. Tekeningen van de indeling van de te bouwen appartementen zijn nog niet beschikbaar.

Geconfronteerd met deze kritiek laat De Ru weten met Havensteder te zijn overeengekomen dat er appartementen van verschillende grootte worden gebouwd: ‘Er komen nu ook grotere appartementen voor gezinnen met twee of meer kinderen en allemaal nog steeds voor de huur die ze in de Pompenburgflat betaalden.’ 

De huurders zien volgens Kuijpers vooral op tegen het jaren te moeten wonen naast een bouwput. Het is de bedoeling om eerst de 56 appartementen aan de Doelstraat te slopen. De huurders krijgen tijdelijk onderdak in de nabijgelegen Cooltower en de andere vleugel van de Pompenburgflat. Kuijpers: ‘We zijn straks drie jaar omringd door sloop-, hei- en bouwwerkzaamheden, inclusief de geluidsoverlast. Tussen het begin en de afronding van het project zit acht jaar. Wanneer de eerste fase van de sloop begint, is onduidelijk. Er lopen sowieso nog verschillende procedures.’

Vertragende factoren

Voor de sloop kan beginnen moet het bestemmingsplan worden gewijzigd met een raadsbesluit. Op dit moment mag een ontwikkelaar tot 70 meter hoog bouwen, dat moet 250-280 meter worden. Een meerderheid in de gemeenteraad is voor wijziging.

Havensteder moet een sloopbesluit nemen en de vergunningen regelen. Red Company is verplicht ervoor te zorgen dat aan alle eisen in de Nota van uitgangspunten wordt voldaan. Daarin zijn onder meer de technische en architectonische afspraken vastgelegd. Er is akkoord nodig van ProRail voor de bouw van een noodzakelijke spoortunnel, en van het Rotterdamse openbaarvervoerbedrijf RET voor een metrotunnel.

Er lopen nog diverse rechtszaken. De Raad van State buigt zich over de geluidsoverlast van de horecabedrijven met een 24-uurs ontheffing op het Stadhuisplein, die onaangenaam kan zijn voor toekomstige bewoners van Rise. Het gaat daarbij om dreunende lage tonen van de muziek, lallende mensens en toeterende auto’s. 

De Hoge Raad zal de onderhandse verkoop van stukken grond rond de Pompenburgflat toetsen aan het zogeheten Didam-arrest. Sinds die uitspraak mag een gemeente haar grond niet zomaar gunnen kopers, een openbare aanbesteding is vereist. 

Huurcontracten moeten nog worden ontbonden. Bewoners kunnen weigeren daaraan mee te werken, en naar de rechter stappen.

Opgeofferd als een pion

Ondanks de hobbels lijkt de politieke wil zo groot dat bijna niets Rise nog kan stoppen. Te veel partijen hebben er belang bij dat het project slaagt. 

De gemeente krijgt de gewenste hoogbouw en zet een belangrijke stap in het opwaarderen van het gemiddelde inkomensniveau in de Maasstad.

Ontwikkelaar De Ru kan met zijn bedrijf het gedroomde hoogbouwproject waaraan Red Company al jaren werkt verwezenlijken.

Havensteder krijgt extra woningen in het hart van de stad en wordt eigenaar van het hoogste sociale woongebouw van Europa, waarin mensen van alle leeftijden dankzij snelle liften probleemloos kunnen wonen. En het kost de corporatie niets.

Alleen de huurders van de Pompenburgflat leveren in. Zij moeten gedwongen verhuizen en hebben jaren te maken met allerlei heisa die hun wooncomfort nadelig beïnvloedt. 

De gemeente liet de huurders op 25 november weten dat de wijziging van het bestemmingsplan is uitgesteld en pas vanaf medio 2023 kan worden ingezien. Wanneer de milieueffectrapportage voor Rise klaar is, is nog niet bekend.

De gemeente en Red Company hopen dat de sloop van start kan gaan zodra de wijziging van het bestemmingsplan is doorgevoerd. Het lot van de Pompenburg is ondergeschikt gemaakt aan het grote doel. Als de pion die wordt opgeofferd tijdens een schaakspel.