In Nederland is de sociale huursector bedoeld voor mensen met een inkomen onder modaal. De rest krijgt het stempel van scheefhuurder opgeplakt. De meeste andere EU-landen kennen ook sociale huisvesting. Vreemd genoeg heeft Brussel daar nooit een strikte scheiding van het sociale en particuliere domein geëist. Hoe zit dat?

    In de tweede helft van 2016 moeten de woningcorporaties hun sociale en commerciële activiteiten definitief scheiden. Dat kan via een aparte BV of via een waterdichte administratieve scheiding. Hoe dan ook, er mag geen cent meer kunnen wegvloeien van de sociale tak naar de commerciële activiteiten.

    Dit betekent het einde van een proces dat op 1 januari 2011 begon. Piet Hein Donner, de toenmalige minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, stelde destijds een maximuminkomen voor toegang tot de gereguleerde huursector in. Dat inkomen bedroeg toen 33.614 euro bruto per jaar. Mensen die meer verdienden, moesten huren in de vrije sector of een woning kopen. Dat was geheel nieuw. Voorheen bepaalden de corporaties en de gemeenten welke mensen een woning toegewezen kregen. Het inkomen was slechts een van de factoren die meewogen in deze beslissing. Scheefhuren bestond formeel helemaal niet.

    Voorheen bepaalden de corporaties en de gemeenten welke mensen een woning toegewezen kregen

    Tegelijkertijd kregen de woningcorporaties te horen dat er alleen nog gebouwd mocht worden met door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geborgd kapitaal, als het om een sociaal project ging. Het WSW is van de corporaties, maar wordt gegarandeerd door de staat en daarmee is borging via een omweg staatssteun. Vrijesectorhuur en koopwoningen van de corporaties moesten commercieel worden gefinancierd. De sociale categorie heet sindsdien in het ambtelijke jargon Diensten van Algemeen Economisch Belang (Daeb). De commerciële activiteiten heetten niet-Daeb. Over de uitspraak bestaat tot op de dag van vandaag geen overeenstemming: daab, dab of dèb.

    Overgangsregime

    De sector was diep geschokt over al deze veranderingen. Die koop- en vrije sectorwoningen waren onderdeel van het verdienmodel, die activiteiten hielpen bij het laag houden van de huren. En door die inkomensgrens moesten de corporaties opeens afscheid nemen van een deel van hun doelgroep. De minister waste zijn handen in onschuld en zei: het moet van Brussel. De Europese Unie vond dat commerciële partijen niet langer te maken mochten krijgen met oneerlijke concurrentie van woningcorporaties. Daarom kreeg ieder zijn eigen afgebakende domein.

    Een heldere en logische indeling. Je kunt redetwisten over waar de grens werd getrokken, en dat is ook veel gedaan. Op het moment moet maar 80 procent van de vrijkomende sociale woningen worden toegewezen aan huishoudens met een bruto inkomen tot 35.793 euro. De volgende 10 procent mag naar huishoudens met een inkomen tot 39.874 euro. De laatste 10 procent is gereserveerd voor moeilijke gevallen, die technisch boven de laatste grens zitten, maar in de praktijk financieel geen kant op kunnen. Die laatste 20 procent is onderdeel van een overgangsregime tot 2020.

    De minister waste zijn handen in onschuld en zei: het moet van Brussel

    Het was dus de EU die aandrong op het optuigen van dit systeem. Maar dat deed de Unie pas na een intensieve lobby van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN). Deze club vond het Nederlandse stelsel in strijd met het mededingingsrecht, en dat is altijd een belangrijke zaak binnen de Unie.

    Je zou verwachten dat wat onaanvaardbaar is in Nederland, ook onaanvaardbaar is in de rest van de Unie. Het staat een bedrijf als Syntrus Achmea vrij om bijvoorbeeld in Oostenrijk huurwoningen voor de vrije sector te bouwen. Daar zijn ook, net als in Nederland, door de overheid gesteunde, corporatie-achtige organisaties. Het zou raar zijn als binnen één economische ruimte een Nederlandse investeerder buiten Nederland op de woningmarkt weer wel moet concurreren met de corporatiesector. De EU gaat ook over standaardisering van regelgeving.

    Vlaanderen

    We bekijken eens hoe het in een aantal andere EU-landen is geregeld. We beginnen met Vlaanderen. Op zich geen land, maar in België vallen de woningmarkten samen met de taalgebieden. Het Nederlandse sociale corporatiebezit bedraagt 28 procent van het totale aantal woningen in het land. In Vlaanderen is dat nog geen 6 procent.

    De toewijzing gaat, net als in Nederland, op basis van inkomensniveaus. Een eenpersoonshuishouden mag maximaal 23.533 euro verdienen. Als die persoon gehandicapt is, mag hij 25.504 euro verdienen. Een gezin heeft toegang als het gezamenlijke jaarinkomen minderdan 35.298 euro bedraagt. Dat laatste bedrag is heel goed vergelijkbaar met de Nederlandse toewijzingsgrens. De huren liggen wel veel lager dan in Nederland. De vuistregel is dat een huurder 1/55ste van het jaarinkomen per maand betaalt. De gemiddelde huur is 280 euro. Daar begint in Nederland ongeveer het recht op huurtoeslag. In Vlaanderen is het sociale en het commerciële domein dus keurig gescheiden.

    Het VK

    Het Verenigd Koninkrijk is — zelfs na de geforceerde verkoop van sociale woningen aan huurders onder Margaret Thatcher en John Major — nog altijd een land met een redelijk omvangrijke sociale sector. Deels zijn de woningen van de gemeenten (council property) en deels zijn ze van housing associations, de Engelse corporaties. Bij elkaar bezitten die twee sociale verhuurders 16 procent van de landelijke woningvoorraad.

    In zekere zin zorgt dat stigma van uitzichtloze armoede ervoor dat er heel weinig scheefhuurders zijn

    Volgens de wet zijn zulke woningen toegankelijk voor een grote groep, die loopt van de laagstbetaalden tot de intemediate middle class. Daarbij moet je denken aan mensen met functies als tussenmanager, leraar, hoofdagent van politie en dergelijke — in Nederland zou je waarschijnlijk zeggen: tot anderhalf keer modaal. In de praktijk worden sociale woningen toegewezen aan mensen met uitkeringen en ongeschoolde werkers. Het gemiddelde inkomen van een gezin in een sociale huurwoning is 10.000 pond (circa 12.800 euro): boven de Nederlandse bijstandsnorm, maar onder het minimumloon. Er wordt per jaar wel 22 miljard pond aan housing benefits uitgekeerd. In het VK heeft sociale huisvesting een zeer slechte naam. In zekere zin zorgt dat stigma van uitzichtloze armoede ervoor dat er heel weinig scheefhuurders zijn, maar er bestaan geen officiële inkomensnormen voor toewijzing van een woning.

    Oostenrijk

    Oostenrijk is wat betreft volkshuisvesting een afwijkend land. Ongeveer 22 procent van het totale aantal woningen is sociaal. De kwaliteit is vaak erg goed. Net als in Nederland wordt veel aandacht besteed aan het energiezuinig maken van de woningen. Er zijn inkomensnormen voor toewijzing, maar je ziet meteen aan de bedragen dat Oostenrijkers sociale huisvesting heel anders definiëren dan Nederlanders.

    Een alleenstaande in Wenen heeft in beginsel recht op een sociale huurwoning tot een inkomen van bijna 44.000 euro. Hoe groter het huishouden, hoe hoger het maximuminkomen dat toegang geeft tot de sociale huursector. Een huishouden van een vader, moeder en twee kinderen kan met een inkomen van boven de 80.000 euro in Wenen zonder problemen reageren op een leegstaande sociale huurwoning. Het lijkt erop dat de corporaties het grootste deel van de middelhuur er ook bij hebben gepakt. Dit betekent niet dat er verder geen particuliere huur is. Zo’n 10 procent van de huurwoningen is in handen van particulieren. Nieuwbouw in deze sector kan overigens ook rekenen op subsidies van de overheid.

    "Een huishouden van een vader, moeder en twee kinderen kan met een inkomen van boven de 80.000 euro in Wenen zonder problemen reageren op een leegstaande sociale huurwoning"

    Lage rendementen

    Al met al heeft 80 procent van de Oostenrijkse huishoudens qua inkomensniveau toegang tot de gereguleerde huursector. Die sector is een belangrijke opdrachtgever van de bouwsector. Tussen de 60 en 80 procent van de omzet in de bouw komt uit werk voor corporaties. 

    Typisch Oostenrijks is dat de huren een afgeleide zijn van de bouwkosten. Een nieuw sociaal woningcomplex, dat geheel volgens de nieuwste inzichten is gebouwd, is daardoor qua huur duurder dan een oudere woning. Het gevolg is dat mensen met een lager inkomen meestal in de wat oudere woningen zitten, die overigens goed onderhouden worden.

    Er zijn dus duidelijke inkomensgrenzen, maar het sociale domein lijkt onbegrensd. Een investeerder die middelhuur wil bouwen in Wenen, moet dus op een mooie locatie heel veel kwaliteit leveren tegen een relatief lage huur. Dat is een garantie voor ontoereikende rendementen. 

    Frankrijk

    In Frankrijk, waar 17 procent van het woningbestand sociaal is, wordt een toewijzingssysteem gehanteerd dat puur technisch bekeken iets weg heeft van het Oostenrijkse. Parijs, de omgeving van Parijs en de rest van Frankrijk hebben eigen inkomensnormen. In Parijs kan een alleenstaande met een inkomen tot 24.820 euro (cijfers van 2013) reageren op een beschikbare sociale woning. In de rest van Frankrijk was dat in dat jaar 21.570 euro. Die inkomensgrens loopt op naarmate een huishouden groter is. In Parijs kon in 2013 een huishouden bestaand uit 6 personen, met een gezamenlijk inkomen van bijna 78.000 euro, nog steeds proberen een sociale woning te bemachtigen. In de rest van het land lag die grens bij 55.500 euro.

    Brussel was waarschijnlijk ook akkoord gegaan met een inkomensniveau van bijvoorbeeld 50.000 euro

    Technisch gezien heeft 65 procent van de Franse huishoudens toegang tot sociale huisvesting. De druk op het systeem is enorm en er wordt onvoldoende bijgebouwd. Ruim een derde van de bewoners van de sector leeft onder de armoedegrens. Net als in het VK rust er een enorm stigma op leven in sociale huisvesting. Dat houdt de middenklasse weg.

    Politieke keuze

    Je kunt uit deze gegevens een aantal conclusies trekken. In de eerste plaats is de inkomensnorm van 35.793 euro per jaar een Nederlandse politieke keuze. Blijkbaar willen we in Nederland dat mensen boven modaal zelf voor huisvesting zorgen. Brussel was waarschijnlijk ook akkoord gegaan met een inkomensniveau van bijvoorbeeld 50.000 euro, of met een bedrag dat oploopt naar gelang het huishouden groter is.

    Verder is het merkwaardig dat er in een land als Oostenrijk geen duidelijke grens is voor waar de particuliere sector begint. Het lijkt erop dat Brussel pas reageert als er een lobby wordt gestart. Waarom zo’n lobby niet wordt opgestart is niet helemaal duidelijk. Misschien is er geen interesse in de woningmarkt bij Oostenrijkse institutionele beleggers. In Vlaanderen houden institutionele beleggers zich ook nauwelijks bezig met de woningmarkt.

    Voor Brussel zou dat geen reden mogen zijn om in bijvoorbeeld Oostenrijk de zaak op zijn beloop te laten. Voor Britse, Nederlandse of Duitse beleggers moet het ook duidelijk zijn in welk segment ze elders in Europa kunnen investeren. Het gaat in Europa om het creëren van één mooi vlak speelveld, afgekaderd door scherp getrokken kalklijnen en zonder kale plekken, drassige gedeelten of kuilen. Daarvan is nu geen sprake.

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Peter Hendriks

    Gevolgd door 1131 leden

    Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

    Volg Peter Hendriks
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren
    Dit artikel zit in het dossier

    Woningmarkt

    Gevolgd door 1299 leden

    In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

    Volg dossier