De scheefhuurder blijkt een bedachte vijand

De vier coalitiepartijen zijn los van het kabinet een strijd begonnen tegen zogenoemde scheefhuurders, mensen die een sociale huurwoning hebben terwijl hun huishoudinkomen boven de 41.056 euro bruto ligt (de uiterste grens voor toelating tot een sociale woning). Bij het Algemeen Overleg (AO) van 25 september kwamen de vier fractiespecialisten voor wonen met een ingrijpend voorstel. Ze willen scheefhuurders in één keer een huurverhoging opleggen tot 710 euro, de maximale huur binnen het gereguleerde huursegment. Of het hier gaat om een soort wraakverhoging, dan wel een prikkel om scheefhuurders aan te zetten tot verhuizen, bleef onduidelijk.

Ook bleken de vier niet goed met elkaar te hebben afgestemd hoe die maatregel er precies moet uitzien. Daniel Koerhuis van de VVD vond dat iedereen met een bruto jaarinkomen van boven de 41.056 euro eraan zou moeten geloven. Erik Ronnes van het CDA bleek eerder aan extreme gevallen van scheefhuren te denken. Carla Dik-Faber van de ChristenUnie had nog helemaal niet nagedacht over een inkomensgrens. De oppositie hakte meedogenloos op het plan in. Er moest zelfs geschorst worden: een time-out.

Huurbeleid

Bij een dergelijk plan is het van belang goed duidelijk te maken onder welke voorwaarden de initiatiefnemers het willen doorvoeren. Moeten de corporaties verplicht worden die scheefhuurders de maximale maandhuur op te leggen? Normaal gesproken is huurbeleid een verantwoordelijkheid van de individuele corporaties. Als dat principe blijft gehandhaafd, zullen sommige corporaties de verhoging doorvoeren en andere niet. Scheefhuurders zullen dat zeker ervaren als een grove rechtsongelijkheid.

Moeten de corporaties scheefhuurders verplicht de maximale maandhuur opleggen?

De vier hebben beloofd met een motie te komen. Ze zullen tegen die tijd ongetwijfeld een beter uitgewerkt plan hebben. Dan nog is het de vraag of minister van Binnenlandse Zaken Kajsa Ollongren er iets mee doet. Dat is geen uitgemaakte zaak, zelfs al is het plan afkomstig van de vier regeringsfracties.

Ollongren zei tijdens het desbetreffende AO dat ze hoopt dat corporatiekoepel Aedes en de Woonbond de vastgelopen onderhandelingen over een huurakkoord alsnog weten vlot te trekken. (Aedes vertegenwoordigt de corporaties, de Woonbond de sociale huurders.) De minister heeft hen gevraagd gezamenlijk afspraken te maken over huurverhogingen, en wil dat akkoord als uitgangspunt nemen voor haar huurbeleid. Het is de vraag of het plan van de vier kan worden ingevlochten in zo’n eventueel akkoord.

Doctrine

Met hun plan betonen de vier regeringsfracties zich in elk geval trouwe aanhangers van de doctrine dat de scheefhuurder de grote boosdoener is in het sociale woonmarktdomein. Volgens die redenering zijn er voldoende corporatiewoningen, maar wonen er te vaak huishoudens in die daar niet thuishoren. Binnen deze redenering is de oplossing voor de lange wachtlijsten niet om meer corporatiewoningen te bouwen, maar om ervoor te zorgen dat de juiste mensen in al bestaande sociale woningen terechtkomen. Dan zijn de problemen grotendeels opgelost.

Er is nogal wat af te dingen op die redenering. Om te beginnen is die scheefhuurder over het algemeen geen grootverdiener. In de Staat van de Woningmarkt van 2017, een jaarlijks rapport van Binnenlandse Zaken, staat een onderverdeling van scheefhuurders naar inkomen. We richten ons even op de circa 2 miljoen sociale corporatiewoningen.

In bovenstaande tabel staat dat 31.000 van die 2 miljoen huishoudens in een corporatiewoning bruto meer dan 70.000 euro per jaar verdienen. Dan is er nog een groep van 73.000 huishoudens die tussen 52.500 euro en 70.000 euro verdient. Laten we die twee segmenten de ‘harde scheefhuurders’ noemen. Die vormen samen iets meer dan 5 procent van de huishoudens in sociale corporatiewoningen. Weinig mensen zullen medelijden voelen als de huur voor die groep wordt opgetrokken naar 710 euro.

Niet aanrekenen

Maar hoe zit het met de ongeveer twee keer zo grote groep scheefhuurders met een bruto inkomen tussen de 41.056 en 52.500 euro? Volgens de letter van de wet zitten die mensen daar onterecht, maar zijn het ook allemaal mensen die financieel veel beter af zijn dan reguliere sociale huurders?

Je kunt scheefhuurders prikkelen wat je wilt, maar een groot deel kan nergens naartoe

Dat blijkt niet het geval. Vorig jaar publiceerde het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) het rapport Middeninkomens op de woningmarkt – Ruimte op een krap speelveld. PBL is een denktank die de regering van informatie voorziet over onder meer de woningmarkt. Op pagina 30 lezen we: Ongeveer 56 procent van de scheefwonende middeninkomens zou een huurwoning op of boven de liberalisatiegrens kunnen betalen. Tegelijkertijd kan 51 procent van alle scheefwonende middeninkomens de markthuur van hun huidige woning niet opbrengen.

Daaruit volgt in elk geval dat 44 procent van de scheefhuurders in de problemen komt zodra hun huur wordt opgehoogd tot 710 euro.

Maar als die scheefhurende huishoudens in de vrije sector willen huren, zijn de woningen die zij zoeken er nauwelijks. Je kunt scheefhuurders prikkelen wat je wilt, maar een groot deel kan nergens naartoe. Woningen met huur van net boven de 710 euro en van een net wat betere kwaliteit dan een goede sociale woning, bestaan amper. Ongetwijfeld hebben corporaties in het verleden te veel woningen van een te hoge kwaliteit voor het sociale segment gebouwd. Daardoor zijn bij sociale huurders verkeerde verwachtingen ontstaan over de prijs/kwaliteitsverhouding in het middensegment, maar dat kun je de scheefhuurders niet aanrekenen.

Bijna onmogelijk

Welke scheefhuurders zijn nu eigenlijk budgettair gezien afhankelijk van sociale huur, ondanks hun te hoge inkomen? In opdracht van de Utrechtse corporatie Bo-Ex ontwikkelde het Nibud een paar jaar geleden een huurprijs-tool. Daarmee kan een huurder bekijken wat de financiële gevolgen zijn van een bepaald sociaal huurniveau voor zijn of haar huishouden. Je kunt er echter ook mee uitzoeken welke huishoudens in de problemen komen als het plan van de vier fracties wordt uitgevoerd.

De tool heeft de volgende variabelen: huur, energielabel, type woning, alleen of samenwonend, leeftijd, inwonende kinderen onder de 18, totaal inkomen en aantal inkomens.Voor onze berekening zetten we de huur in alle gevallen op het door de vier fracties beoogde maximum van 710 euro, het energielabel op D en de leeftijd van de meest verdienende op 45 jaar.   

We beginnen met een gezin met drie kinderen onder de 18 jaar. Alleen de man werkt en heeft een fiscaal verzamelinkomen van 51.000 euro. Het huishouden bewoont een eengezinswoning van 710 euro per maand. Volgens de Bo-Ex-huurwijzer past dat redelijk goed.

Het metertje staat niet in het groen, maar in het geel. De boodschap luidt: Deze huur past goed in uw budget. Bezuinigen op uitgaven is alleen nodig als u hiervoor behoorlijk lagere woonlasten had. Heeft u in de toekomst plannen voor grote uitgaven? Dan is het slim om na te gaan of deze passen in uw begroting.

Een huishouden met één inkomen van 44.000 euro en vier kinderen komt in het rood terecht

We toetsen vervolgens dezelfde situatie, maar met een eenverdieners-verzamelinkomen van 44.000 euro. Dat is nog steeds een scheefhuurdersinkomen. Het wijzertje komt in oranje/rood terecht. De boodschap: Deze huur kunt u alleen met veel moeite opbrengen. Voor onverwachte kosten of leuke dingen zal nauwelijks financiële ruimte zijn. Het is belangrijk dat u uw financiële administratie goed op orde heeft.

Scheefhurende huishoudens met drie kinderen en één inkomen dat lager is dan 44.000 euro, komen al snel in het rood terecht. Dat verzamelinkomen ligt normaal gesproken iets onder het bruto-inkomen. De boodschap voor deze groep? Met deze huur is het bijna onmogelijk om uw andere noodzakelijke uitgaven te doen, zoals boodschappen, kleding, of onverwachte rekeningen. Voor leuke dingen is al helemaal geen financiële ruimte meer. Het best kunt u op zoek gaan naar een woning die beter bij uw budget past.

Wie mocht denken dat veel kinderen hebben kennelijk de financiële draagkracht van de scheefhuurder overstijgt, heeft een punt. Een huishouden met één inkomen van 44.000 euro en vier kinderen komt in het rood terecht. Als zo’n huishouden één kind heeft, staat het veilig in het groen.

Een- of tweeverdieners

We zetten het huishouden met een verzamelinkomen van 44.000 euro nu op twee inkomens. Er zijn nog steeds drie kinderen, maar het inkomen komt nu opeens comfortabel in het groen terecht.

Het is duidelijk dat gezinnen met één kostwinner door het Nederlandse belastingsysteem veel slechter uit zijn dan gezinnen met twee kostwinners. De voorbeelden die we van het Nibud ontvingen tonen dit aan:

Situatie: 1 kostwinner – Bij een verzamelinkomen van 45.000 euro, met een bruto inkomen van 46.980 euro betaalt één kostwinner 12.839 euro belasting en bedraagt de pensioenpremie 1980 euro.

Situatie: tweeverdieners – Bij een verzamelinkomen van 45.000 euro met een bruto inkomen van 46.311 euro, betalen tweeverdieners samen 5.450 euro belasting en bedraagt de pensioenpremie 1311 euro.

Volgens het Nibud kan een eenverdienersgezin met vier kinderen en een fiscaal verzamelinkomen van 45.000 euro zich een rekenhuur van 640 euro per maand veroorloven. Een vergelijkbaar gezin, maar met 45.000 euro uit twee inkomens, kan zich een rekenhuur veroorloven van 979 euro.

Definitie is totaal ongeschikt

De conclusie is dat het Nederlandse belastingsysteem  tweeverdieners enorm bevoordeelt. Het begrip scheefhuren is voorts gebaseerd op het bruto inkomen, terwijl mensen leven van hun netto inkomen. Dat maakt de huidige definitie, gebaseerd op bruto inkomen, totaal ongeschikt voor algemeen geldend beleid.

Zoals eerder vastgesteld, geldt iets dergelijks ook voor het aantal kinderen. Een scheefhurend gezin met één inkomen en één kind kan best een huur van 710 euro betalen. Zijn er echter vier kinderen, dan is die huur veel te hoog, hoewel zo’n huishouden op basis van het bruto inkomen formeel scheefhuurder is.

Met denken in ‘scheefhuurders’ discrimineert de politiek vooral eenverdieners en grotere gezinnen. Het is moeilijk te plaatsen dat het CDA en de ChristenUnie – partijen die het gezin als hoeksteen van de samenleving beschouwen en grote sympathie hebben voor de klassieke huismoeder – bereid zijn om dat begrip zonder aarzeling te hanteren.