Een fijne corporatiewoning op een mooie plek is een zegen. Je komt er uitsluitend in wanneer je een bescheiden inkomen hebt. De huur is daarom schappelijk. Als je later in je leven meer verdient, wordt de huur als percentage van je inkomen steeds lager. Onderhoudskosten zijn voor de woningcorporatie. Misschien wel het allermooiste: niemand kan je eruit zetten, zolang je tenminste je huur netjes betaalt en geen wietplantage of commerciële SM-ruimte op zolder begint. Je eindigt op die manier makkelijk als scheefhuurder.

De scheefhuurder was volgens Stef Blok (VVD), minister van Wonen in kabinet-Rutte ll, de grote boosdoener: de veroorzaker van de wachtlijsten voor sociale woningen. Hij redeneerde dat er voldoende corporatiewoningen zijn, maar dat er te veel mensen in wonen die er niet in thuishoren.

De corporaties stonden lang op het standpunt dat corporaties er ook voor de middenklasse horen te zijn. Al was het maar omdat de vrije huursector in Nederland te duur is voor deze groep, en kopen in de stedelijke gebieden amper een optie is voor mensen die de sociale sector net zijn ontgroeid. Al met al werd de vanuit Den Haag opgelegde strijd tegen de scheefhuurder door de corporaties met tegenzin gevoerd.

Het Manifest

Het roer lijkt echter om. Een groep van 23 corporaties, waaronder grote partijen als Ymere, Vestia, De Alliantie, Portaal, Staedion, Woonbron, Eigen Haard en Rochdale, overhandigde op 7 juni aan Kajsa Ollongren – die als minister van Binnenlandse Zaken verantwoordelijk is voor de woningmarkt – het Manifest Passend Wonen. Daarin worden voorstellen gedaan die vast op instemming kunnen rekenen van Stef Blok, in het nieuwe kabinet minister van Buitenlandse Zaken.

Deze corporaties willen van 'passend toewijzen' naar een nieuw concept: ‘passend wonen’

Wat willen de 23 corporaties? Hun grote ergernis is dat de huisvesting van sociale huurders is gebaseerd op een vroege foto, terwijl het leven een voortgaande film is. Een huurder komt binnen met een bepaald inkomen en met een bepaalde gezinsomvang. Maar na verloop van tijd is iemand vaak zowel de omvang van de woning als het huurniveau ontgroeid. Zo’n huurder zit dan in de verkeerde sociale woning, of hoort er eigenlijk helemaal niet meer thuis, maar blijft toch zitten. Er vindt daardoor te weinig doorstroming plaats, met als gevolg dat grote groepen die écht tot de doelgroep behoren, geen sociale woning meer kunnen vinden en buiten de sector veel duurder uit zijn.

In het huidige systeem van sociale huurwoningen draait alles om het begrip ‘passend toewijzen’. De 23 willen graag toe naar een nieuw concept: ‘passend wonen’. Ze willen dat corporaties op basis van inkomen en omvang van het huishouden jaarlijks kunnen beoordelen of de huurder nog passend woont. Als dat niet langer het geval is, kan de corporatie een voorstel doen om de huurder met voorrang naar een beter passende woning door te schuiven. De oude woning komt zo beschikbaar voor een gezin waarvoor de omvang en het huurniveau wel passend zijn.

Te krap

In het Manifest worden vier voorbeelden van niet-passend wonen opgesomd:

1. Gezinnen zijn uitgebreid en wonen nu te krap;
2. Huishoudens zijn in de loop der jaren gekrompen en wonen te ruim;
3. Huishoudens wonen in een woning die eigenlijk te duur voor hen is;
4. Huishoudens zijn in de loop der jaren in inkomen gestegen en wonen nu te goedkoop.

Als voorbeeld beschrijven ze de situatie in Utrecht. Daar wonen 3000 huishoudens van een of twee personen in woningen van meer dan 70 vierkante meter, met minimaal vier kamers. Dat is te ruim, voor sociale huur. Daar staan 1500 huishoudens tegenover met kinderen, die in een woning zitten van minder dan 60 vierkante meter. Dat is te krap.

In Amsterdam zijn die cijfers ruim driemaal zo hoog: daar wonen 10.000 een- of tweepersoonshuishoudens in een sociale huurwoning met vier kamers en minimaal 70 vierkante meter. En 5000 gezinnen wonen met drie of meer mensen in een driekamerwoning kleiner dan 60 vierkante meter.

Amsterdam kent daarnaast een groot aantal scheefhuurders: 30 procent van de gereguleerde huurders (sociaal en particulier) valt daaronder. In 2017 zijn er volgens het jaarverslag van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 7515 nieuwe sociale verhuringen geweest. In Amsterdam staan huishoudens gemiddeld 8,7 jaar ingeschreven voordat ze een sociale woning vinden.

Markthuur

De 23 corporaties vragen de minister ze in staat te stellen de huurprijs meer op het inkomen af te stemmen. Nu krijgen sociale huurders in feite een korting op de huur die voor eenzelfde woning op de vrije markt redelijk zou zijn. De 23 pleiten ervoor om de korting die een sociale huurder krijgt, te koppelen aan het inkomen van een huishouden. Momenteel geldt een inkomensafhankelijke huurverhoging, waarbij huishoudens met een bruto inkomen boven de 41.056 euro per jaar een hogere jaarlijkse huurverhoging krijgen dan huishoudens die eronder zitten. Maar dat blijkt weinig effect te hebben op de doorstroming. De nu voorgestelde inkomensafhankelijke huren zijn aanzienlijk ingrijpender.

Daarnaast willen de 23 corporaties de mogelijkheid hebben om huurders te stimuleren tot verhuizen wanneer de omvang van de woning en het aantal leden van het huishouden niet langer bij elkaar passen.

Een huishouden met een jaarinkomen boven de sociale huurgrens zou dan de markthuur moeten betalen

In het Manifest omschrijven ze het zo: ‘Om meer mensen een passende woning te bieden is geen grote stelselwijziging nodig. Zo zouden we de inkomensafhankelijke huurverhoging kunnen ombouwen om daarmee gerichter jaarlijks huurverhoging of huurverlaging te geven, zodat we recht doen aan de daadwerkelijke portemonnee en situatie van de huurder en we huren betaalbaar kunnen houden.’

Dat kan betekenen dat een tweepersoonshuishouden met een jaarinkomen boven de sociale huurgrens in de toekomst de markthuur moet betalen voor hun sociale woning. Hun huur wordt dan vastgesteld op basis van het aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS). In gewilde gebieden komt zo’n huurder dan ver boven de 710 euro uit, momenteel de uiterste huurprijs voor een sociale woning.

Het werkt ook de andere kant op. De corporaties willen met deze werkwijze jaarlijks kunnen bekijken of inkomens zich in negatieve zin ontwikkelen. Per jaar kunnen ze dan de huur van de huishoudens op het inkomen afstemmen. Een zzp’er met een slecht jaar zal zo het volgende jaar minder huur hoeven te betalen.

Het andere idee waarop het plan steunt, is het afstemmen van de omvang van het huis op de omvang van het gezin. Omdat je mensen niet kunt dwingen te verhuizen, wil de corporatie bij mensen die te groot wonen maar toch graag in hun bestaande woning willen blijven, stapsgewijs de huur naar de reële huurwaarde opschroeven. Wat in die situatie ‘te groot’ is, is nog onduidelijk. Woont een alleenstaande te groot als hij buiten een slaapkamer nog een werk- of hobbykamer heeft? Wordt zo iemand ook via stevige huurverhogingen ‘geprikkeld’ om naar een kleinere corporatiewoning te verhuizen?

Haken en ogen

Op het eerste gezicht lijkt het een eerlijk systeem, waarmee de beschikbare woningen beter worden verdeeld over de verschillende categorieën huurders. Bovendien zou scheefhuren erdoor verdwijnen. Wanneer een huurder de markthuur voor zijn corporatiewoning betaalt, huurt hij immers niet meer scheef. Maar er zitten serieuze haken en ogen aan het plan.

De eerste vraag is hoe je achter die inkomensgegevens van de huurder komt. Op 6 april 2016 heeft de Raad van State bepaald dat de Belastingdienst niet het recht heeft om corporaties de inkomensgegevens van hun huurders te verstrekken. Hoe willen corporaties dan bepalen of iemands huur omhoog of omlaag moet?

Een woordvoerder van woningcorporatie Portaal – vooral actief in Utrecht, Leiden, Amersfoort, Arnhem en Nijmegen – spreekt namens de groep van 23 en bevestigt dat de informatie over het inkomen inderdaad een knelpunt vormt. Het plan van de corporaties heeft alleen kans van slagen wanneer de Belastingdienst de inkomensgegevens van sociale huurders jaarlijks beschikbaar mag stellen voor een huurcheck. Maar wil de politiek dat wel?

De vraag dringt zich ook op of een aanpassing van het huurniveau bij een verlaging van het inkomen niet een vorm van inkomenspolitiek is. De corporatie compenseert immers een deel van de inkomensverlaging van de huurder. Wettelijk ligt vast dat corporaties geen actieve inkomenspolitiek mogen bedrijven; dat recht is voorbehouden aan de centrale overheid.

Een derde punt is dat de corporaties iets moeten doen aan hun model van huurharmonisatie. Momenteel willen lang zittende huurders vaak niet verhuizen naar een passende woning, omdat de huurprijs bij nieuwe bewoning bijna altijd wordt opgekrikt. Zodoende moeten mensen die best kleiner willen wonen, veel meer huur betalen voor die nieuwe, kleinere woning.  

Allemaal lastige, en niet eenvoudig op te lossen kwesties. De corporaties benadrukken daarom dat hun Manifest meer moet worden gezien als een denkrichting, niet als een kant en klaar plan. Een woordvoerder van Binnenlandse Zaken, het ministerie dat tegenwoordig over de woningmarkt gaat, laat weten dat wordt bekeken of de inhoud van het Manifest kan worden meegenomen in de nieuwe Woonagenda waaraan op het ministerie wordt gewerkt.

Manifest versus Pamflet

Inmiddels is er verzet gerezen tegen de ideeën van de 23 woningcorporaties. In reactie op het Manifest kwamen de Amsterdamse huurdersverenigingen op 6 augustus met hun Pamflet inbreuk Huurrecht. Zij zien het Manifest als een fundamentele wijziging van het huurrecht, een omslag die de rechtszekerheid van de huurders aantast: ‘De corporaties verzoeken de minister om een wettelijke basis te leggen voor een door hen voorgestelde inbreuk op bestaande huurcontracten van huurders. Doel is de huurders die volgens de normen van corporaties te goedkoop wonen naar hun inkomen of te groot naar hun gezinssamenstelling, financieel de pin op de neus te zetten, zodat zij gedwongen worden het huurcontract van hun woning op te zeggen. De corporaties noemen ‘te goedkoop’ of ‘te groot’ wonen ‘scheefwonen’.’

‘De huurdersverenigingen zijn totaal niet betrokken geweest bij het Manifest’

Peter Weppner, voorzitter van de Stichting Huurders Ymere Amsterdam, heeft niet alleen commentaar op de inhoud van het Manifest, maar ook op de werkwijze van de 23. ‘De huurdersverenigingen zijn totaal niet betrokken geweest bij het Manifest. Volgens de Wet Overleg Huurdersorganisaties had dat wel gemoeten. Ze hebben dat achterwege gelaten en zijn direct naar de minister gestapt.’

De woordvoerder van de 23 corporaties vindt niet dat de wet op overleg met de huurdersorganisaties is overtreden. Ze stelt dat de corporaties het Manifest niet met de huurdersorganisaties hoefden te bespreken. Pas wanneer er nieuw beleid komt, bijvoorbeeld gebaseerd op het Manifest, mogen de huurdersverenigingen volgens de corporaties hun kijk op de zaak geven.

Ondertussen ligt er nu een voor de huurders zeer ingrijpend voorstel bij de minister, dat zonder inbreng van de huurders tot stand is gekomen. Die slag is dus voor de corporaties.

Van leer trekken

Ook Aedes is niet bij het Manifest betrokken, terwijl het als  belangenbehartiger van de corporatiesector verantwoordelijk is voor de onderhandelingen met het ministerie. Dat onderstreept dat het Manifest niet door de hele sector wordt gedragen.

Er is elders in de sector zelfs uitgesproken oppositie tegen het Manifest. Na het Manifest en het Pamflet kwam het Pleidooi, op 7 augustus gepubliceerd door 14 corporaties. Zij trekken van leer tegen de plannen die in het Manifest naar buiten zijn gebracht. De initiatiefnemer is Stefan van Schaik, directeur-bestuurder van de Wooncompagnie uit Hoorn. Deze 14 verzetten zich tegen het concept van de corporatiesector als noodvoorziening voor de onderkant van de samenleving. ‘Dat is ver verwijderd van de sociale huursector die Nederland zo uniek maakt: een volwaardig segment van de woningmarkt waar mensen zélf kunnen kiezen hoe ze willen wonen, ook als ze een bescheiden inkomen hebben.’

Kortom: iedereen met een inkomen onder de sociale huurgrens mag inschrijven op een sociale huurwoning, en corporaties mogen mensen niet onder druk laten verhuizen. Een aanpak waarbij iedereen in een precies passend huis wordt geplaatst, hoort volgens het Pleidooi veeleer bij een corporatiesector die fungeert als vangnet, een publieke voorziening waarvan je tijdelijk gebruik maakt.

Stigmatiserend

De 14 corporaties wijzen erop dat wanneer je kiest voor de vangnetmethodiek, je een sector krijgt die we nu vooral van het buitenland kennen: klein en ongevarieerd. Zulke corporatiewoning werken stigmatiserend, schrijven de corporaties van het Pleidooi. ‘Dat we dat stigma in ons land weten te voorkomen is veel waard. Dat moeten we koesteren. Althans, dat zou je zeggen. Maar helaas is dat beeld in een hoog tempo aan het kantelen. Steeds vaker horen we dat corporaties alleen “de onderkant van de woningmarkt” moeten bedienen.’

De huurprijs van huizen van vangnetcorporaties zijn volgens het Pleidooi meestal niet alleen om sociale redenen laag, maar ook omdat ze de kwaliteit van de woning weerspiegelen.

’In deze vsie moet de corporatie voortdurend verantwoorden waarom de huren niet nóg hoger liggen’

Het Pleidooi opteert voor de corporatie als sociale onderneming: een non-profitwoonbedrijf dat een breed assortiment modale woningen beheert en dat op een gematigd rendement inzet, met als doel een kostendekkende exploitatie. Zo’n corporatie gaat uit van een verband tussen de huurprijs en de kwaliteit van de woning. De keuze in welk type woning en in welke prijsklasse een huishouden wil wonen, ligt in dit model bij de huurder zelf.

De sector beweegt zich volgens het Pleidooi al jaren in een volstrekt andere richting. De vangnetcorporatie subsidieert volgens de 14 vooral de laagste inkomens. Dat gebeurt door de hogere inkomens meer te laten betalen of kwalitatief betere woningen hoger te prijzen. De huur is gekoppeld aan het inkomen en de corporatie bepaalt eenzijdig welke woning geschikt is voor een specifiek huishouden.

De samenstellers van het Pleidooi zijn faliekant tegen deze opvatting van de corporatiesector. Volgens hen is die gebaseerd op een verouderd model: ‘De vangnet-variant borduurt voort op verouderde principes: “de markt” is het oriëntatiepunt, minder dan de maximale huur vragen is geld laten liggen, dat is impliciete subsidiering, dat is inefficiënt en dus ongewenst, want economische efficiency is de maat der dingen. In deze jaren ’90-redenering is de corporatie voortdurend bezig te verantwoorden waarom de huren niet nóg hoger liggen.’

Afroming en marginalisering

Stefan van Schaik ontkent desgevraagd dat het Pleidooi een directe reactie is op het Manifest. ‘Wij zien het echt als een alternatief betoog en niet als een aanval op het Manifest Passend Wonen. Wij missen in het huidige debat een ander geluid. De huidige situatie, waarin afroming en marginalisering centraal staan, lijkt teveel te worden geaccepteerd en daarbinnen lijkt vooral gezocht te worden naar verdere optimalisatie. Wij vinden dat we ons daartegen moeten blijven verzetten en inzetten op een breed toegankelijke sociale huursector. Ons geluid lijkt ook door de Woonbond en meerdere huurdersorganisaties te worden omarmd.‘

Maar hoe los je het scheefhuren dan op? Van Schaik: ‘Het is de vraag of je bij een kostendekkende organisatie als een woningcorporatie wel moet spreken van scheefhuren. Iemand met een goed salaris die bij de Aldi boodschappen doet, is toch ook geen scheefeter? Vergeet niet dat de corporaties de staat geen cent kosten. Het systeem levert de overheid geld op.’  

Volgens Van Schaik zijn scheefhuurders voor het overgrote deel mensen die helemaal geen andere opties hebben. Huren in de vrije sector is te duur voor ze en ook kopen is geen haalbare kaart. ‘Er is sprake van schaarste en er moet vooral flink bijgebouwd worden. Zoals we in ons pleidooi aangegeven, bestrijd je schaarste niet met verdelingsmaatregelen.’     

Van Schaiks gedrevenheid toont het idealisme van de volkshuisvester. Of dat zal worden opgepikt door de politiek, valt te betwijfelen. Geen van de coalitiegenoten in de afgelopen drie kabinetten-Rutte heeft zich sterk gemaakt voor het in standhouden van een corporatiesector die ook voor de middenklasse toegankelijk is.