In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Lees meer

Het bekendste geval is Vestia, dat door gerommel met derivaten voor bijna 2 miljard euro moest afboeken. De overige corporaties draaiden op voor de schade en berekenden de kosten door aan de huurders. Ook het Rotterdamse Woonbron en het Amsterdamse Rochdale kwamen in het nieuws door schandalen omtrent risicovolle investeringen en graaiende bestuurders. Peter Hendriks volgt het dossier en doet op FTM regelmatig verslag van de ontwikkelingen in deze sector.

177 artikelen

© ANP/Lex van Lieshout

Corporaties leunen laf op scheefhuurders

De Vereniging Nederlandse Gemeenten heeft een uitgebreid online transparantie-instrument gelanceerd. Het onderdeel over de woningmarkt maakt interessante verbanden zichtbaar. Zo zijn corporaties veel minder kwetsbaar als ze zich bevinden in een gemeente met veel scheefhuurders dan in een gemeente met weinig scheefhuurders.

Sinds een aantal jaren ziet ook de corporatiesector het belang van transparantie en benchmarking in. Aedes, de belangenbehartiger van de sector, nam daarin het voortouw. Drie jaar terug introduceerde de koepelorganisatie een uitgebreid systeem waarmee de prestaties van de corporaties onderling kunnen worden vergeleken. Nu is er een instrument van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) dat gegevens van gemeenten vergelijkbaar maakt: waarstaatjegemeente.nl. Onderdeel daarvan is de Lokale Monitor Wonen, waarin gemeenten worden bekeken als volkshuisvestelijke eenheden.

Hoofdpijndossier

Op dat woonsegment van de site kan per gemeente informatie over de sociale huisvesting worden opgezocht. Alle informatie wordt op een heldere manier grafisch weergegeven, zodat een lezer snel kan zien hoe de vlag erbij hangt in een bepaalde gemeente. Er zijn statistieken over welk percentage van de sociale woningen passend is toegewezen, over wat de gemiddelde huurquote is, over de beschikbaarheid van woningen, over de gemiddelde bruto huur en nog veel meer.

Te veel mensen worstelen iedere maand om genoeg geld over te houden om de huur te betalen

De monitor maakt het ook mogelijk om te bekijken hoe het staat met de betaalbaarheid van de sociale woningen. Na jaren van recessie en een reeks forse huurverhogingen is die betaalbaarheid een enorm hoofdpijndossier geworden. Te veel mensen worstelen ieder maand weer om genoeg geld over te houden om de huur te betalen.

Risicogroep

De categorie ‘huishoudens met betaalrisico’ laat zien welk percentage moeite heeft om de eindjes aan elkaar te knopen. Die huishoudens vormen voor de corporaties een risicogroep vanwege het gevaar dat er vroeg of laat huurbetalingen worden gemist. Wanbetaling is een bron van ellende voor de huurder, de corporatie en de overheid. Gemiddeld behoort 15,4 procent van de sociale huurders tot die risicocategorie. Dat is veel, want het betekent dat zo’n 300.000 huishoudens leven met de stress van chronisch geldgebrek.

Omdat die 15,4 procent een landelijk gemiddelde is, zijn er gemeenten die er onder zitten en gemeenten die er boven zitten. De drie grootste steden doen het ronduit belabberd. Den Haag heeft 22,4 procent huishoudens met betaalrisico, gevolgd door Rotterdam (21,6 procent) en Amsterdam (20,1 procent). Ook Groningen met 20,8 procent, Leeuwarden met 19,4 procent en Arnhem met 19 procent horen in dat rijtje van grote steden met veel sociale huurders die het water tot aan de lippen staat. Utrecht doet het wat beter, met 17,3 procent huishoudens met betaalrisico.

Natuurlijk zijn er ook gemeenten die het juist heel goed doen. Neem Moerdijk, een gemeente met maar 8,0 procent huurders met betaalrisico. Krimpen aan den IJssel heeft 8,8 procent sociaal hurende huishoudens in de risicocategorie. Ook gemeenten als Bodegraven-Reeuwijk (9,4 procent), Bunnik (9,4), Utrechtse Heuvelrug (10,8 procent) en De Bilt (11,5 procent) doen het heel goed. Dit is maar een greep uit de bijna 400 gemeenten, maar het maakt in ieder geval duidelijk hoe ver gemeenten op dit punt uit elkaar lopen.

Onder modaal

Op het eerste gezicht is dit vreemd. Corporaties hebben immers allemaal min of meer dezelfde doelgroep: mensen die onder modaal verdienen. De cao-lonen gelden voor het hele land en de uitkeringen verschillen ook niet per regio. De gemiddelde woonlasten lopen wel iets uit elkaar, maar ze zitten toch bijna allemaal rond het niveau van 30 tot 33 procent van het huishoudinkomen. In al die gemeenten worden de woningen bewoond door ongeveer dezelfde mix van huishoudens en de verhoudingen tussen de inkomenscategorieën stemmen derhalve opvallend overeen. Waarom verschillen die percentages huurders met betaalrisico dan toch zo sterk?

Het antwoord is te vinden op diezelfde monitorpagina’s. De bepalende factor lijkt vooral het percentage goedkope scheefhuurders, mensen die naar verhouding te goedkoop wonen omdat ze te veel geld verdienen om binnen de toewijzingscriteria voor een sociale huurwoning te vallen. Dat ze desondanks toch in een sociale huurwoning wonen, kan bijvoorbeeld komen doordat ze minder verdienden in de tijd dat ze de woning betrokken, of omdat er niet goed naar hun inkomen is gekeken op het moment van toewijzing. Uit de cijfers valt de vuistregel te destilleren dat een hoog percentage huurders met betaalrisico samengaat met een laag percentage scheefhuurders. Gemeenten met een laag percentage huishoudens met betaalrisico hebben doorgaans juist een hoog percentage scheefhuurders.

De drie grote steden

We nemen de drie grote steden. Tegenover die 22,4 procent huurders met een betaalrisico in Den Haag, staat 9,6 procent aan scheefhuurders. Voor Rotterdam is de verhouding 21,6 procent tegen 11,7 procent. Groningen (20,8 procent tegen 8,6 procent) en Leeuwarden (19,4 procent tegen 7,6 procent) laten hetzelfde patroon zien. Amsterdam valt met 20,1 procent tegen 14,6 procent iets uit de toon.

Moerdijk staat aan het andere eind van het spectrum. Een zeer laag percentage huishoudens met een betaalrisico (8 procent), staat tegenover 19 procent scheefhuurders. Krimpen aan den IJssel heeft maar 8,8 procent huurders met betaalrisico en daar staat een totaal van 21,7 procent aan scheefhuurders tegenover. Voor Wassenaar is het 9,8 procent tegen 21,4 procent, voor de Utrechtse Heuvelrug is het 10,8 procent tegen 20,8 procent, voor De Bilt is het 11,5 procent tegen 22 procent. Bunnik spant in dit rijtje de kroon qua scheefhuurders. De gemeente heeft 9,4 procent risicohuurders, tegen een percentage scheefhuurders van 22,8.

Verwaterd

Blijkbaar is het zo dat in gemeenten met veel scheefhuurders het betaalrisico als het ware wordt verwaterd. Scheefhuurders hebben een te hoog inkomen voor de sociale huursector en daardoor zijn ze financieel veel minder kwetsbaar. In de grote steden heb je relatief veel minder scheefhuurders. Dat betekent dat het percentage huurders met een salaris onder modaal veel groter is. Die groep is bijna per definitie kwetsbaarder dan de scheefhuurders.

De scheefhuurders zijn in feite de betrouwbaarste huurders van een corporatie

Wat opvalt is dat gemeenten met veel scheefhuurders vaak welvarend zijn. Wassenaar, de gemeenten op de Utrechtse Heuvelrug en de gemeenten net ten westen daarvan, zoals Zeist, Bunnik en De Bilt, staan allemaal bekend als zeer welvarend. Dat verklaart echter niet waarom er zo veel mensen met een te hoog inkomen in corporatiewoningen zitten. Misschien hebben mensen in dergelijke regio’s betere kansen om sneller in inkomen te stijgen dan in de grote steden, maar is doorstromen vanuit de sociale sector moeilijk omdat er te weinig huurwoningen in het middensegment zijn en de koopwoningen er te duur zijn.

Betrouwbaarste huurder

Het hele verhaal werpt wel weer een andere blik op het verschijnsel scheefhuren. De scheefhuurders zijn in feite de betrouwbaarste huurders van een corporatie. Zolang ze niet scheiden, hun baan kwijtraken of een gokverslaving ontwikkelen, heb je geen omkijken naar ze. Kortom, het verdrijven van de scheefhuurder uit de sector is gunstig voor de mensen die op de wachtlijst staan, maar voor de corporaties betekent die trend echter dat het risico van huurachterstanden veel groter wordt. Waarschijnlijk zijn veel corporaties stiekem wel blij met hun scheefhuurders — ook al omdat ze die groep de afgelopen jaren op forse huurstijgingen hebben mogen trakteren.