Paleis Noordeinde (de buren) https://nl.m.wikipedia.org/wiki/Bestand:Noordeinde_Palace.jpg
© Patrick Rasenberg / Wikimedia Commons

Nieuwe raadsels rond schimmige deal Noordeinde 64

FTM onthulde begin dit jaar dat de overheid het monumentale pand Noordeinde 64, pal naast het paleis, veel te goedkoop heeft verkocht: voor slechts 1,7 miljoen euro. Naar nu blijkt vestigde de koper, Jeroen de Wilde, er direct na de aanschaf een veel hogere hypotheek op, van 2,9 miljoen. De Rekenkamer plaatst al jaren vraagtekens bij de verkoop en taxatie van panden door het Rijksvastgoedbedrijf. En welke rol speelde Kamerlid en vastgoedhandelaar Farid Azarkan bij deze verkoop? De Haagse raad debatteert er vandaag over.

De ophef rond de verkoop van het pand Noordeinde 64 duurt voort. Staatssecretaris Raymond Knops, verantwoordelijk voor het Rijksvastgoedbedrijf, liet eerder dit jaar de Auditdienst Rijk een onderzoek instellen naar de verkoop. Dat rapport had er al voor de zomer moeten zijn, maar verschijnt pas later deze maand, zo laat het ministerie van Financiën weten.

De Haagse gemeenteraad debatteert vandaag opnieuw over Noordeinde 64. Het is slechts een van de vele slepende affaires die de Hofstad teisteren. Er loopt een corruptie-onderzoek van de Rijksrecherche naar de voormalige wethouders van Groep-De Mos, Richard de Mos en Rachid Guernaoui. En begin mei moest topambtenaar Henk Harms vertrekken, na een integriteitsonderzoek waaruit bleek dat hij ‘niet transparant’ te werk was gegaan bij de bouw van het Spuiforum.

Harms was als topambtenaar binnen de gemeente ook verantwoordelijk voor de aanschaf en doorverkoop van Noordeinde 64, maar zijn precieze rol daarin is onduidelijk – zoals er nog zoveel onduidelijk is in deze ingewikkelde affaire. FTM heeft dit dossier de afgelopen maanden bijgehouden en verder uitgespit, en zet nu de belangrijkste punten op een rij:

  • Nieuwe raadsels rond de lage officiële taxatie van Noordeinde 64;
  • De zorgen van de Algemene Rekenkamer over de verkoop van vastgoed door het Rijksvastgoedbedrijf;
  • Een mogelijke rol van Denk-politicus en vastgoedman Farid Azarkan.

Nieuwe raadsels rond de lage taxatie 

Meteen nadat de gemeente Den Haag Noordeinde 64 aan tassenmaker Omar Munie had verkocht, in september 2018, was er felle kritiek op de lage prijs: slechts 1,735 miljoen voor een monumentaal pand van zeker 1300 vierkante meter, naast paleis Noordeinde.

FTM onthulde begin dit jaar twee geheime taxatierapporten waaruit bleek dat de overheid het pand inderdaad veel te goedkoop heeft verkocht. Volgens het rapport dat taxateur Frisia  in opdracht van het Rijksvastgoedbedrijf had opgesteld, was het gebouw 1.745.000 euro waard. Maar volgens een taxatierapport van kantoor MVGM, besteld door koper Omar Munie, was het zeker 3,6 miljoen waard.

Hoe kunnen twee taxateurs, die elkaar kennen, tot zulke totaal verschillende bedragen komen?

Bij nader doorspitten en zoeken duiken er steeds nieuwe vragen op over die lage verkoopprijs. De Haagse vastgoedspecialist Jacques Groenewegen zei al in mei 2018 in De Telegraaf dat het pand Noordeinde 64 minstens 3,5 miljoen euro waard was – ongeveer het bedrag dat MVGM noemde. Een Haagse insider wees FTM erop dat Groenewegen tot oktober 2015 makelaar/partner was bij Frisia, – het kantoor dat voor het RVB uitkwam op een waarde van 1,7 miljoen. In november van 2015 begon Groenewegen voor zichzelf.

Hoe kunnen twee taxateurs, die elkaar kennen, tot zulke totaal verschillende bedragen komen? De medewerker van Frisia die voor het RVB het lage bedrag van 1,7 miljoen becijferde, is overleden en kan het niet meer toelichten. Frisia gaat niet in op vragen. Groenewegen zelf laat via Whatsapp weten: ‘Het betreffende pand is van een relatie van mijn kantoor. Vanzelfsprekend kan en zal ik over dossiers nimmer met buitenstaanders spreken.’ Die relatie is vanzelfsprekend de huidige eigenaar, Jeroen de Wilde. Vastgoedman Groenewegen, die in 2018 nog verfrissend eerlijk was over de lage taxatie, mag er nu niks meer over zeggen.

Hypotheek hoger dan taxatiewaarde

Tassenmaker Munie bleek meteen na de aankoop van het pand in zware geldnood te zitten en verkocht Noordeinde 64 snel door aan vastgoedhandelaar Jeroen de Wilde. Munie had het pand al van de gemeente gekocht met een hypotheek van De Wilde, omdat banken hem niet wilden financieren. Uit de akte van hypotheek van 18 september 2018 blijkt dat er zekerheid wordt verleend voor een bedrag ‘tot ten hoogste’ 2.909.285 euro.

Met andere woorden: De Wilde verstrekte Munie een hypotheek die (potentieel) 1,2 miljoen euro hoger was dan de taxatiewaarde en de verkoopprijs. Dat kan alleen maar betekenen dat vastgoedman De Wilde de waarde van het pand zelf veel hoger inschatte dan het Rijksvastgoedbedrijf deed. Ook dit wijst op een te lage taxatie.

Rekenkamer al jaren zeer kritisch over Rijksvastgoedbedrijf

De Algemene Rekenkamer zette al drie keer vraagtekens bij de manier waarop het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) panden taxeert die in de verkoop gaan. In 2015 stelde de Rekenkamer in het rapport Huisvesting door het Rijksvastgoedbedrijf al vast dat het RVB geen zicht op had op de actuele marktwaarde van zijn vastgoedportefeuille, terwijl er voor 2020 ongeveer een miljoen vierkante meter kantoorruimte afgestoten moest worden. In een rapport bij het jaarverslag 2017 van het Rijk over Wonen en Rijksdienst kwam de Rekenkamer erop terug – en nu veel scherper. Er bleken grote verschillen te bestaan tussen de geplande en de feitelijke hoeveelheid vierkante meters kantoorruimte die in rijksbezit waren. Met andere woorden: het RVB had geen zicht op hoeveel vierkante meter er eigenlijk in bezit was, en hoeveel er verkocht waren.

Het RVB had geen zicht op hoeveel vierkante meter er eigenlijk in bezit was, en hoeveel er verkocht waren

Pijnlijker was dat de Rekenkamer constateerde dat de verkoop van 83 panden per saldo slechts 2 miljoen had opgeleverd. Het RVB had tussen 2014 en 2017 weliswaar voor 259 miljoen aan vastgoed verkocht, maar de oorspronkelijke boekwaarde (voor het moment van beslissing tot verkoop) was 257 miljoen. Het lijkt bijna onvoorstelbaar, maar het Rijk heeft dus in een bloeiende vastgoedmarkt op de verkoop van 83 panden welgeteld twee miljoen euro verdiend.

Om de precieze ‘winst’ te achterhalen, heeft de Rekenkamer noest moeten rekenen: het RVB had cruciale bedragen niet paraat. ‘Ons is niet bekend wat de WOZ-waarde bedroeg van de 83 verkochte panden,’ zo schrijft de Rekenkamer. ‘Wij sluiten niet uit dat de gepresenteerde opbrengsten uit verkopen op deze manier een vertekend beeld geven. Er is uiteindelijk veel publiek vermogen van de hand gegaan tegen een opbrengst van € 2 miljoen.’


Algemene Rekenkamer

"Er is uiteindelijk veel publiek vermogen van de hand gegaan tegen een opbrengst van € 2 miljoen."

De Rekenkamer geeft een voorbeeld – helaas zonder het pand bij naam te noemen – van een kantoor waarbij het RVB de boekwaarde voor de verkoop in twee stappen  van 11,5 miljoen naar 3 miljoen had teruggebracht. In 2017 werd het voor 5,15 miljoen verkocht, dus ruim twee miljoen boven de boekwaarde. De Rekenkamer: ‘Vervolgens is dit pand binnen een dag doorverkocht voor € 9,4 miljoen.’ Dus ruim vier miljoen meer binnen één dag. ‘Er werden door het RVB geen onregelmatigheden geconstateerd bij deze verkoop,’ noteert de Rekenkamer droog.

Het beeld dat de Rekenkamer hier schetst, sluit naadloos aan bij de gang van zaken rond Noordeinde 64: een groot pand dat voor een onwaarschijnlijk lage prijs is verkocht. Wie het rapport van de Rekenkamer leest, vraagt zich af of er bij het Rijksvastgoedbedrijf alleen sprake is van wereldvreemdheid of dat er meer aan de hand is.

In haar jaarverslag van 2019 over het ministerie van Binnenlandse Zaken (waar het RVB onder valt) komt de Rekenkamer weer terug op het afstoten van vastgoed, zo mogelijk  nog kritischer. ‘Het RVB onderkent diverse frauderisico’s bij verkoop: belangenverstrengeling, de beïnvloeding van taxaties, de selectieprocedures en andere keuzeprocessen die leiden tot gunning. Verder wil het RVB het lekken van vertrouwelijke (commerciële) informatie naar partijen die er voordeel uit kunnen krijgen voorkomen.’ Het RVB heeft wel maatregelen getroffen, maar onvoldoende, vindt de Rekenkamer. ‘Daarnaast zorgen specifieke kenmerken van vastgoed, zoals gebrek aan transparantie, subjectiviteit van waarderingen en ingewikkelde structuur van sommige transacties, voor een verhoogd risico op fraude.’

De RVB-ambtenaar die over de verkoop gaat, gaat uiteindelijk ook over de waardering

Juist bij onderhandse verkoop is er geen openbare prijsvorming en is een onafhankelijke taxatie dus van groot belang voor de beheersing van het frauderisico, zo stelt de Rekenkamer. Dat waren precies de knelpunten bij de verkoop van Noordeinde 64 aan de gemeente Den Haag en daarna aan Munie: geen openbare prijsvorming en een schimmige taxatie.

De Rekenkamer adviseert om de taxatieafdeling binnen het RVB ‘onafhankelijk te positioneren’ en externe taxaties onafhankelijk te laten herbeoordelen. ‘Bij externe taxaties is dit proces nu in handen van de projectleider van de verkooptransactie. Dit staat haaks op de gewenste functiescheiding tussen waarderen en (des)investeren.’ Met andere woorden: de ambtenaar die over de verkoop gaat, gaat uiteindelijk ook over de waardering.

Wat is de rol van Farid Azarkan?

Twee goed ingevoerde Haagse bronnen vertelden eerder dit jaar al dat Farid Azarkan betrokken zou zijn bij de verkoop van Noordeinde 64. De suggestie dat Azarkan daarbij een rol kan hebben gespeeld, is minder onwaarschijnlijk dan het lijkt: de voorman van Denk werkte ruim vijf jaar voor het Rijksvastgoedbedrijf en was er tot eind 2015 plaatsvervangend directeur Transacties en ontwikkeling. Daarna begon hij een commercieel vastgoedbedrijf, Cleverstone. Twee van de drie medewerkers van dat bedrijf zijn ex-werknemers van het Rijksvastgoedbedrijf.

Azarkan zit sinds 23 maart 2017 in de Tweede Kamer voor Denk. In juni 2017 onthulde Ton F. van Dijk dat Azarkan als Kamerlid actief was als aandeelhouder en bestuurder van Cleverstone. Azarkan zat toen ook in de Algemene Commissie voor Wonen en Rijksdienst, wat de schijn van belangenverstrengeling opriep. Na vragen van Van Dijk liet hij weten zijn handelswijze te betreuren en ‘niet verstandig’ te vinden. Hij zou zijn belang in Cleverstone op afstand zetten, zei hij.

Zowel Munie, Azarkan als het RVB ontkenden bij navraag in februari elke betrokkenheid tegenover FTM. Maar de verhalen hielden aan. Henk Krol stelde er gisteren Kamervragen over, overigens zonder de naam van Azarkan te noemen. De Telegraaf wijdde er gisteren een artikel aan in de Haagse editie, en noemde daarin Azarkan wel expliciet.

De Haagse advocaat Erik Fransen, die zich als een terriër heeft vastgebeten in het dossier, krijgt op al zijn Wob-verzoeken over de verkoop nul op het rekest, of hij krijgt stukken waarin alle relevante informatie is zwartgelakt. Maar tussen de zwarte vlakken door levert een enkele Wob toch iets op.

Zo weten we nu dat het besluit over de verkoop van de panden Noordeinde 64 en 64A in maart 2013 is genomen. Dat staat in een vrijgegeven brief van 27 maart 2013, waarin de directeur Vastgoed van de Rijksgebouwendienst (naam weggelakt) aan de directeur Regionale directie West van het Rijks Vastgoed en Ontwikkelingsbedrijf (naam weggelakt) schrijft dat de panden ‘voorlopig’ overtollig zijn gesteld – een voorfase van een formeel besluit tot verkoop. In die periode was Farid Azarkan plaatsvervangend directeur vastgoed bij de Rijksgebouwendienst (een van de voorlopers van het RVB).

‘Azarkan heeft voor zover ons bekend geen rol gespeeld bij de verkoop,’ laat het RVB weten. Een woordvoerder van Denk ontkende deze week namens Azarkan zijn betrokkenheid bij de verkoop: ‘In zijn hoedanigheid kon de heer Azarkan enkel formele goedkeuring geven om overtollig vastgoed over te dragen naar het Rijksvastgoed- en ontwikkelbedrijf. Het Rijksvastgoed- en ontwikkelbedrijf bepaalt vervolgens zelf wat er met het overgedragen overtollig vastgoed wordt gedaan (verkoop, herontwikkeling etc). Daar heeft de Rijksgebouwendienst geen invloed op en dit vindt plaats zonder afstemming. De heer Azarkan heeft later, media [sic] 2018, via de media vernomen dat het betreffende pand kennelijk was verkocht aan de gemeente Den Haag.’

Wie het besluit om het pand te verkopen dan wel heeft genomen en hoe de lage prijs tot stand is gekomen, blijft onduidelijk. Er zijn dus nog genoeg vragen over de deal met Noordeinde 64. Alle Kamervragen, raadsvragen en raadsdebatten in Den Haag hebben ons de afgelopen jaren niet veel wijzer gemaakt. Het is te hopen dat het onderzoek van de Auditdienst Rijk later deze maand meer helderheid biedt.

Bart de Koning
Bart de Koning
Hard-hitting freelance journalist gespecialiseerd in economie, politiek, recht, veiligheid en privacy.
Gevolgd door 966 leden
Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
Annuleren