Midden in een woningnood doe je er verstandig aan bestaande woningen grondig te renoveren in plaats van de sloopkogel er tegenaan te slingeren en nieuwbouw neer te zetten. 

Slopen is totale onzin, stelt André Thomsen, emeritus hoogleraar renovatie aan de TU Delft. Volgens hem zijn er sinds 2014 jaarlijks gemiddeld zo’n 15.000 nieuwe corporatiewoningen gebouwd, maar gemiddeld ook zo’n 8.000 gesloopt. Per saldo hou je er maar 7.000 over. 

Thomsen verwerpt het idee dat woongebouwen ‘verslijten’ en dus een beperkte levensduur hebben. Als de eigenaar een gebouw goed en regelmatig onderhoudt en om de 25 jaar renoveert, kan het bijna onbeperkt mee. 

Voor 70 procent van de nieuwbouwkosten heb je een woning totaal gerenoveerd, meent hij. Bovendien is de locatie dan kortere tijd in beslag genomen. Bij renovatie kun je er een jaar of twee niet wonen, bij sloop gevolgd door nieuwbouw meestal drie keer zo lang niet. Daarnaast is ook de stikstofuitstoot nog eens veel lager bij renovatie dan bij nieuwbouw. 

Thomsen ziet graag een drastisch andere aanpak: een moratorium op slopen

Thomsen pleit voor veel meer renovatie en voor uitsluitend nieuwbouw op lege plekken. ‘Dan kun je veel grotere stappen zetten bij het inlopen van het tekort aan sociale woningen.’

Het klinkt onweerlegbaar, maar waarom zien we dan zo veel sloop/nieuwbouwprojecten in de cijfers? 

We legden hierover een aantal vragen voor aan zeven grote woningcorporaties in verschillende delen van het land: het Gronings-Drentse Lefier, het Eindhovense Woonbedrijf, het Utrechtse Mitros, het Amsterdamse Ymere, het Haagse Staedion en de Rotterdamse corporaties Woonstad Rotterdam en Havensteder.

Het valt op dat er nogal wat regionale verschillen zijn in de verhouding tussen sloop en nieuwbouw. In een volle stad als Utrecht leverde woningcorporatie Mitros van 1 januari 2017 tot en met 31 december 2021 precies 1.401 woningen op. De corporatie sloopte er slechts 97. 

Het Eindhovense Woonbedrijf zit in dezelfde categorie. Het bouwde in die periode 2.126 woningen en sloopte er 109.

Ymere, met zo’n 75.000 verhuurde woningen de grootste, sloopte 310 woningen. Het aantal nieuwe was beperkt voor zo’n gigant: 1.114 stuks. Ymere zit al geruime tijd tegen haar financiële plafond en kan zich geen grote bouwprojecten veroorloven.

Rotterdams gentrificatie-beleid

Aan de andere kant staan de Rotterdamse corporaties. Die hebben te maken met het gemeentelijke woningmarktbeleid, gericht op het verkleinen van het aantal sociale huurwoningen en het vergroten van het aanbod voor de middenklassen in sociaal achtergestelde wijken. 

De corporaties in Rotterdam bouwen ongeveer evenveel woningen als ze slopen, en bovendien meer buiten het sociale segment dan gebruikelijk voor een woningcorporatie. 

Rotterdam lijkt niet veel bij te dragen aan het inlopen van het tekort aan sociale woningen 

In de periode 2017-2021 sloopte Woonstad Rotterdam 1.691 woningen en bouwde er 1.706. Van die nieuwe woningen is 60 procent sociale huur en 40 procent middenhuur. Dat duidt op een verschuiving richting het middensegment. Tussen de 90 en 95 procent werd gebouwd op grond die beschikbaar kwam door het slopen van corporatiewoningen.

Corporatie Havensteder was niet bereid te zeggen hoeveel ze heeft gesloopt en gebouwd. Wel blijkt uit de cijfers dat haar sociale woningbestand sinds 2017 met 494 kromp tot 41.686. Alle nieuwbouw vond plaats op grond waarop voorheen al woningen stonden.

Kortom, voor Rotterdamse corporaties is sloop/nieuwbouw de regel en bouwen op maagdelijke bouwgrond de uitzondering. Het lijkt er niet op dat Rotterdam veel zal bijdragen aan het inlopen van het tekort aan sociale woningen. 

Renovatie onder noemer sloop

Het Gronings-Drentse Lefier, dat de stad Groningen bedient en bijna de hele strook van Midden-Groningen tot de regio Emmen, staat er iets beter voor. Deze corporatie sloopte sinds 2017 1.648 woningen en bouwde er 1.904. Van de nieuw gebouwde woningen stond 83 procent op grond die beschikbaar kwam door het slopen van sociale woningen.

Lefier heeft niets ‘tegen renovatie’, maar noemt het alleen niet zo. Directeur Vastgoed Pieter Witzenburg legt het uit: ‘Ongeveer 950 eenheden bevonden zich in drie studentenflats in de stad Groningen. De afgelopen drie jaar heeft Lefier deze flats zeer grondig gerenoveerd. De flats werden vrijwel geheel gestript en vanaf het betonnen skelet opnieuw opgebouwd, met nieuwe, geïsoleerde gevels.’ 

Lefier noemt dit sloop/nieuwbouw. Misschien klinkt dat beter dan renovatie, maar Thomsen zou het afficheren als een grondige renovatie. Boekhoudkundig kun je zeggen dat er zowel van het aantal gesloopte woningen wat af moet, als van het aantal nieuwbouwwoningen (950). Dan zien de sloopcijfers er een stuk minder dramatisch uit.

Lefier heeft in haar werkgebied nog geen woningen gesloopt wegens onherstelbare aardbevingsschade. Ze is al wel jaren in onderhandeling met de Nationaal Coördinator Groningen over 84 woningen die de corporatie moet slopen en herbouwen.

Renoveren op verzoek

Het Haagse Staedion neemt een tussenpositie in. Van 2017 tot 2021 sloopte de corporatie in totaal 654 eenheden. Daarvoor in de plaats kwamen circa 700 sociale huurwoningen en 370 woningen in de middenhuur. Dit brengt het totaal op 1.070 nieuwe woningen, tot stand gekomen op grond die vrijkwam door sloop. Staedion heeft blijkbaar stevig verdicht.

De corporatie zegt ook weleens ingrijpend te renoveren. Zo vernieuwde ze onlangs in de Haagse Notenbuurt 294 woningen uit de jaren ’30. Volgens Staedion op aandringen van de bewoners.

Er wordt hoe dan ook door corporaties gemiddeld behoorlijk veel gesloopt voorafgaand aan nieuwbouw. 

Renovatiewetenschapper Thomsen pleit voor een drastisch andere aanpak: een moratorium. Het slopen van corporatiegebouwen die nog te renoveren zijn, moet stoppen, vindt hij. De meeste corporaties zien dat anders.

Verdubbeling naar sloop/nieuwbouw

Henk Peter Kip, bestuursvoorzitter van Mitros (Utrecht), op zich een bescheiden sloper, vindt dat er genoeg redenen zijn om sloop/nieuwbouw te rechtvaardigen: ‘We voegen woningen toe na sloop/nieuwbouw. Naast de kwaliteitsverbetering is de kans op extra woningen een belangrijke afweging. Als we kiezen voor sloop, is ons streven om het woningaantal op die locatie te verdubbelen; dit lukt in de praktijk helaas niet altijd.’

Kip wijst er ook op dat het belangrijk is om woningen toegankelijker te maken voor ouderen, die tegenwoordig veel langer op zichzelf moeten blijven wonen en daar zijn veel oudere gebouwen niet op ingericht.

Volgens de Mitros-voorzitter is sloop/nieuwbouw deels uit nood geboren: als er te weinig bouwlocaties zijn moet een corporatie toch meer woningen zien neer te zetten. Slopen en vervolgens ‘de lucht ingaan’ – met hoogbouw het aantal woningen opschroeven – ligt dan voor de hand. 

Geen uitbreidingslocaties

Gertjan Pranger, portefeuillestrateeg bij Lefier (Groningen-Drente), een veel slopende corporatie, stelt dat er altijd een uitgebreide afweging vooraf gaat aan een sloop/nieuwbouwproject: ‘We kijken of een woning gewild is in de markt, naar de vraagontwikkeling op de lokale markt, we kijken of de wijk toe is aan vernieuwing, of er haalbare alternatieven zijn, en of er mogelijkheden voor verdichting zijn.’

De suggestie van Thomsen om zoveel mogelijk te renoveren en nieuwbouw te beperken tot nieuwe locaties, acht hij voor Lefier niet realistisch. ‘Elders bouwen op nieuwe grond is lang niet overal mogelijk. In de gemeente Groningen is de woningnood binnen ons werkgebied het hoogst. Hier heeft Lefier echter geen beschikbare uitbreidingslocaties.’

Matige toestand fundament

Woonstad Rotterdam noemt een reeks redenen voor sloop/nieuwbouw: de eisen van de huidige tijd, te veel achterstallig onderhoud, mogelijkheden voor verdichting, geschikte woningen terugbouwen voor het vergrijzende huurdersbestand, betere mogelijkheden voor verduurzaming, mogelijkheden om een meer gedifferentieerd aanbod terug te bouwen, de tevredenheid van de bewoners verhogen, en het realiseren van een meer leefbare leefomgeving. 

Woonstad Rotterdam kampt ook nog met een typisch bouwkundig probleem van het westen van Nederland. Ze heeft veel oud bezit en zegt dat zo’n 17.000 van haar woningen op houten palen staan. Die zijn vaak aangetast door paalrot. Woonstad zegt dat 2,1 procent van het totale bezit een fundament heeft dat binnen vijf jaar moet zijn vervangen. Maar als de fundering en constructie matig zijn, is sloop ook een optie.

Differentiatie door sloop/nieuwbouw

Voor directeur Marieke Franken van Woonbedrijf (Eindhoven) is slopen niet iets dat je zomaar doet: ‘Wij slopen alleen voor nieuwbouw als renovatie niet mogelijk is of als er kansen liggen.’ Renovatie is volgens haar bijvoorbeeld ‘niet mogelijk als de structurele technische problematiek niet volledig opgelost kan worden’.

Gijsbert van Herk, de bestuursvoorzitter van Staedion (Den Haag), komt met een ander motief voor sloop/nieuwbouw. Hij ziet het als een methode om gemengde buurten te creëren: ‘Om in eenzijdige wijken de bevolkingssamenstelling te veranderen, blijkt dat een ingreep met sloop en verdichten eigenlijk de enige maatschappelijk verantwoorde manier is om andere doelgroepen aan te trekken en de huidige doelgroep te behouden. Hierdoor ontstaat differentiatie in deze wijken en buurten. Uitgangspunt hierbij is dat we veel meer sociale woningen terugbouwen dan dat we slopen.’

‘Sloopmoratorium onnodig’ 

Jeroen Mennink, de directeur vastgoed van Ymere (Amsterdam), legt uit dat sloop/nieuwbouw alleen plaatsvindt op locaties waar verdichting mogelijk is, of waar de kwaliteit echt veel te laag is om een gebouw nog te redden.

Zijn kijk op de ideeën van hoogleraar Thomsen maakt veel duidelijk: de huidige sloop/nieuwbouw-cijfers weerspiegelen besluiten die minimaal vijf jaar eerder zijn genomen, zo lang duurt het namelijk om een sloopproject af te ronden – van besluit tot een bouwrijp gemaakte locatie. Mennink: ‘In de afgelopen jaren is er heel veel veranderd op het vlak van stikstof en verduurzaming en de gevolgen daarvan zie je nog niet terug in de cijfers.’

‘Renoveren is de meest logische strategie en wordt vermoedelijk steeds meer het uitgangspunt’

Mennink denkt dat het sloopmoratorium waarvoor Thomsen pleit niet nodig zal blijken: ‘Ik heb de indruk dat het zomaar slopen om opnieuw iets te bouwen op zijn laatste benen loopt. Je ziet dat nog niet terug in de cijfers, maar de corporaties komen ondertussen ook zelf tot de inzichten van Thomsen. Toevoegen is de grootste uitdaging en het indammen van uitstoot is de afgelopen jaren heel belangrijk geworden. Renoveren is daardoor de meest logische strategie en zal vermoedelijk steeds meer het uitgangspunt worden.’

Zo bezien is een corporatie als Mitros een trendsetter. 

Waardevernietiging

Slopen is een vorm van kapitaalvernietiging. Een mooi voorbeeld zagen we een paar jaar geleden in de Utrechtse wijk Kanaleneiland, waar een belegger voor 0 euro vier lege sociale flats met 226 appartementen – op de nominaties voor sloop – ‘kocht’ van corporaties Mitros en Portaal.

De nieuwe eigenaar transformeerde ze voor 28 miljoen euro tot aantrekkelijke huurflats in de vrije sector en verkocht ze voor 55 miljoen aan een commercieel verhuurbedrijf. Winst: 23 miljoen euro. Dat maakte weer eens duidelijk hoeveel waarde zelfs een verloederd en afgeschreven woongebouw kan vertegenwoordigen. Ook de Groningse studentenflats zijn een goed voorbeeld van wat er mogelijk is met een grondige renovatie. 

Hoe kijken corporaties aan tegen waardevernietiging door sloop?

Mitros stelt dat je wel waarde vernietigt, maar dat je iets terug bouwt dat nog waardevoller is. De corporatie wijst erop dat het financieel niet haalbaar is om te slopen als de corporatie niet kan verdichten. 

Als voorbeeld geeft ze een project aan de Omloop in de Utrechtse wijk Ondiep waar 168 woningen worden gesloopt en er 285 worden teruggebouwd. Volgens Mitros is de gezamenlijke waarde van de oude woningen 15 miljoen euro. De 285 nieuwe woningen vertegenwoordigen in verhuurde staat een waarde van 62 miljoen euro.

Ymere en Woonbedrijf koppelen sloop en verdichting op dezelfde manier als Mitros. De drie zijn te kenschetsen als terughoudende slopers.

Toekomstige waardeontwikkeling

Uit de cijfers blijkt echter dat corporaties vaak slopen en vervolgens niet tot nauwelijks verdichten. Wie evenveel woningen sloopt als nieuw bouwt, verdicht per saldo niet. Wat is dan de rechtvaardiging voor sloop?

We hoorden onder meer: de waarde van het te slopen gebouw is laag door technische problemen; lagere onderhoudskosten doordat nieuwbouwwoningen minder aandacht vergen; nieuwe woningen hebben een betere toekomstige waardeontwikkeling dan gerenoveerde woningen; nieuwbouw biedt soms de mogelijkheid om met andere doelgroepen een meer gemengde wijk te krijgen; door vergrijzing van het huurdersbestand is er behoefte aan woningen die beter toegankelijk zijn voor ouderen. 

Corporaties accepteren dat sloop niet bijdraagt aan minder woningnood – omdat bouwlocaties schaars zijn

Verder stellen veel corporaties dat bij bestaande woningen meestal niet dezelfde mate van verduurzaming van een woning kan worden bereikt als bij nieuwbouw.

De waarde van het te slopen woongebouw is blijkbaar voor alle corporaties een punt van overweging. Niettemin blijken er genoeg redenen te zijn om dat aspect van de businesscase niet alles bepalend te laten zijn en toch de sloopkogel te hanteren. 

Dat sloop/nieuwbouw in veel gevallen niet bijdraagt aan het terugdringen van de woningnood nemen de corporaties kennelijk op de koop toe, omdat verdichting niet overal mogelijk is en nieuwbouwlocaties nog altijd zeer schaars zijn. 

Zo bezien is sloop/nieuwbouw ook een symptoom van het onderliggende probleem: gebrek aan nieuwe bouwlocaties.