Een verrassende nieuwe theorie over de perikelen rond het Slotervaartziekenhuis doet de ronde: eigenlijk gaat het de familie Schram allemaal om het vastgoed. Is dat waarschijnlijk?

    De aanhoudende stilte van de betrokkenen in de bestuursrel rond het Slotervaartziekenhuis, prikkelt de nieuwsgierigheid van de media behoorlijk. Net als FTM maandag waagt het NRC zich in de krant van dinsdag aan een uitvoerige analyse van de bizarre reeks gebeurtenissen rond het ziekenhuis.

    De krant schetst het beeld van een harde machtsstrijd tussen Aysel Erbudak enerzijds en een Beverwijks ondernemersblok anderzijds, bestaande uit de familie van Erbudak's overleden zakenpartner Jan Schram en de toezichthouders van het Slotervaart - met als inzet slechts het harde kapitaal van het ziekenhuis. In de vorm van stenen en grond. "Het gaat niet meer om zorg, maar om vastgoed", concludeert de krant. Een verrassende nieuwe invalshoek: de familie Schram zou de investering - een lening van 25,7 miljoen euro in 2006 - in het Slotervaartziekenhuis altijd louter als vastgoedinvestering hebben gezien. Hoe waarschijnlijk is dit scenario?

     
    'Op zichzelf waardeloos'
    Met de overname van de stichting Slotervaartziekenhuis verwierf Meromi Holding het 28 jaar oude ziekenhuisgebouw, waarna Schram en Erbudak bij de gemeente de erfpacht die op de terreinen rust tot 2097, volledig afkopen. Op deze 'stille vastgoedreserve' spitst de ruzie binnen de bestuursgelederen zich volgens NRC toe. Een onvermoede goudmijn? 
    Een ingewijde vastgoedexpert die eerder interesse toonde in de overname van het Slotervaart maar niet met naam genoemd wil worden, gelooft van niet: "Dat lijkt me een onwaarschijnlijk verhaal. Dat gebouw op zichzelf heeft nauwelijks waarde. Je hebt er feitelijk niets aan zolang er geen renderend ziekenhuis in zit." 
     
    De insider herinnert zich dat het ziekenhuis in 2006 rond de 1 miljoen euro werd gewaardeerd - zonder huurder, en dus nog in de 'goede tijd'. Uit de jaarrekening over 2011van het Slotervaart blijkt dat de gebouwen op dit moment op zo'n 10,6 miljoen euro zijn gewaardeerd. Niet zo mooi dus, als je er als investeerder 25,7 miljoen in hebt gepompt louter om dit vastgoed te laten renderen. 
    De waarde van het gebouw zelf is direct afhankelijk van de contante waarde van de huurstroom die het oplevert. Geen huurder, geen opbrengst, geen waarde. Tot zover geldt hier slechts nog de gebruikelijke vastgoedlogica. Maar zorgvastgoed kent ook nog extra complicerende factoren. 
     
    Regeltjes
    Een ziekenhuis verkoop je niet zomaar. Omdat het Slotervaartziekenhuis, zoals alle zorginstellingen, onder de Wet Toelating Zorginstellingen (WTZi) valt, moet het bestuur bij herbestemmings- of verkoopplannen eerst netjes toestemming vragen aan het College Sanering Zorginstellingen, dat een adviseur aanwijst die minutieus toeziet op onder meer de prijsvorming van het vastgoed. Wanneer de plannen na een uitvoerige procedure goedgekeurd worden, en er wordt dan winst gerealiseerd bij de verkoop, kan dit college desgewenst bepalen dat de meeropbrengst - of een deel daarvan - in het Algemeen Fonds Bijzondere Ziektekosten gestort wordt. Als je het zo leest vraag je je spontaan af wat 'marktwerking in de zorg' eigenlijk precies betekent, maar dat terzijde.
     
    Waardedaling
    Bovendien is het bijzonder moeilijk om een gebouw met een voormalige zorgfunctie een succesvolle herbestemming te geven, zo blijkt uit onderzoek dat het Amsterdamse adviesbureau RIGO Research en Advies in 2011 deed in opdracht van het Aedes/Actiz Kenniscentrum Wonen en Zorg. Zorgvastgoed, en zeker uit de tweede helft van de 20e eeuw, is moeilijk aan de man te brengen volgens het rapport van RIGO. Dat stelt: 'Terwijl woningen op de lange termijn in waarde kunnen stijgen, is de ervaring dat zorggebouwen hun waarde snel verliezen. De marktwaarde is meestal lager dan het bedrag in de jaarrekening.' Partner Rob de Wildt van RIGO: "Zorgvastgoed - ook het Slotervaart - is heel specifiek voor een bepaalde functie ontworpen. Dat betekent een ingrijpende verbouwing of nieuwbouw, wanneer je een terrein wil herontwikkelen. Dat maakt het duur, dus minder interessant. En dan heb ik het nog niet eens over het overaanbod aan bedrijfspanden in Amsterdam op het moment."  
     
    Tot slot rust op de terreinen van het Slotervaart waar de erfpacht over afgekocht is een zorgbestemming. Wil de familie Schram daar ooit een kantoorpand of appartementencomplex realiseren, dan moeten zij ook nog om tafel met de gemeente Amsterdam voor een wijziging in het bestemmingsplan. En reken maar dat die dan opnieuw over de erfpacht wil praten.
     
    Niet interessant
    Zo bezien lijkt het Slotervaartziekenhuis niet echt een aantrekkelijke vastgoedinvestering; de waarde van het gebouw neemt in principe alleen maar af en verkopen of herontwikkelingen brengt allerlei complicaties met zich mee die je als ondernemer kan missen als kiespijn. Alleen het doorverkopen van het ziekenhuis als geheel zal uiteindelijk interessant zijn; het gebouw is niet los van de 'onderneming' te zien. Als Aysel Erbudak of de familie Schram er dus überhaupt ooit vandoor wil gaan met de winst uit een overname, moet het Slotervaartziekenhuis bedrijfsmatig gezond zijn en toekomst hebben in de ziekenhuismarkt. Dan is de zorg ineens toch weer van belang. En blijken de spelers rond het Slotervaart afhankelijker van elkaar dan je op basis van de vijandigheden geuit in de media gedurende deze affaire, zou verwachten. 

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Eelke van Ark

    Gevolgd door 1052 leden

    Eelke vond vanuit de Achterhoek de weg naar Follow the Money. Ze heeft zich vastgebeten in het Nederlandse zorgstelsel.

    Volg Eelke van Ark
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren
    Dit artikel zit in het dossier

    De slag om het Slotervaart

    Het Slotervaartziekenhuis raakte begin 2013 de speelbal van ruzieënde aandeelhouders en staat daarmee symbool voor de meer du...

    Volg dossier