Corporaties verkopen volop woningen, wethouders gunnen bouwgrond aan de hoogste bieders en koopwoningen zijn peperduur. Mensen die afhankelijk zijn van sociale huur komen in de vier grote steden nauwelijks meer aan bod. Wordt de stad van de middenklasse?

    Hoe gaan de woningmarkten van de vier grote Nederlandse steden, Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht zich de komende jaren ontwikkelen? Het ideaal van de ongedeelde stad, waarin alle sociale klassen even welkom zijn, wordt volop met de mond beleden. Of het ook in de praktijk lukt om de stad toegankelijk te houden voor de lagere inkomens, is een andere zaak. Corporaties hebben de afgelopen jaren grote aantallen sociale huurwoningen verkocht, of ze via huurverhogingen over de sociale huurgrens getild. Daarmee zijn ze buiten het bereik van de lagere inkomens gekomen. Die woningen komen in ieder geval nooit meer terug.

    Wat de beste inkomensmix is voor een stad, is vooral een politiek oordeel, maar het is nogal onduidelijk in hoeverre de verhoudingen tussen de verschillende inkomensgroepen maakbaar zijn. Grote steden zijn tegenwoordig gewilde plekken om te wonen, maar woningen en grond zijn er schaars. Dat gegeven stuwt de prijzen hoe dan ook op.

    De verleiding om te kiezen voor het geld, in plaats van voor de belangen van de burgers met een laag inkomen, blijkt voor alle partijen levensgroot

    De verleiding om te kiezen voor het geld, in plaats van voor de belangen van de burgers met een laag inkomen, blijkt voor alle partijen levensgroot. Dat geldt voor de gemeenten, die het liefst de beste prijs voor hun bouwgrond willen hebben, voor de corporaties, die hun financiële huishouding op orde moeten houden en voor de particuliere verhuurders, die hun rendement willen optimaliseren.

    Natuurkracht

    Wouter van Gent, universitair docent stadsgeografie aan de Universiteit van Amsterdam, gelooft niet dat verzet tegen de stad als reservaat voor de middenklasse een zinloze strijd is. ‘Alles aan de woningmarkt is gereguleerd en met genoeg politieke wil kun je zo’n trend ook weer keren.’ Van Gent wijst erop dat in de jaren 70 en 80 van de vorige eeuw de Nederlandse steden aan het verloederen waren en dat met veel politieke inzet die trend is gekeerd.


    Wouter van Gent, stadsgeograaf

    "Alles aan de woningmarkt is gereguleerd en met genoeg politieke wil kun je zo’n trend ook weer keren"

    Nu lijkt de slinger door te slaan de andere kant op. Van Gent: ‘Het actief waarborgen van de stad voor alle inkomensgroepen, zal niet vandaag of morgen zijn geregeld, maar ik denk niet dat er een soort natuurkracht in het spel is, waartegen je niets kunt uitrichten.’ Hij noemt het bemoedigend dat gentrification nu opeens door de gemeenten als een discussieonderwerp wordt beschouwd, terwijl twee jaar geleden het begrip bij veel mensen volledig onbekend was.

    Om te kijken hoe de positie van de lagere inkomens in de Nederlandse steden is, vergelijken we de woningmarkten van Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Rotterdam. Ze hebben allemaal te maken met dezelfde trends die invloed hebben op de woningmarkt: een trek naar de stad, een dalend aantal gereguleerde woningen, een toenemende behoefte aan middelhuur en een groeiend aantal eigenaar/bewoners. Ze hebben er ook allemaal een zware dobber aan om die trends te beheersen.

    Amsterdam

    Amsterdam heeft van de vier grote steden, met 401.000 eenheden, de grootste woningmarkt.  In 1999 waren er nog 207.000 corporatiewoningen en dat was toen 58 procent van de totale woningvoorraad. In 2015 bleek dat gedaald tot 189.500 (45 procent). Wethouder Laurens Ivens, een SP’er, probeert die trend een halt toe te roepen. Hij wil de jaarlijkse verkoop van corporatiewoningen beperken tot maximaal 2.000 eenheden en daar moeten minimaal 1.200 nieuwe woningen tegenover staan.

    Die daling van het aantal corporatiewoningen geeft geen compleet beeld van het verlies aan sociale huurwoningen in Amsterdam. In 2015 waren er nog bijna 53.000 gereguleerde huurwoningen in particuliere handen. De gemeente gaat er, op basis van onderzoek, vanuit dat dit in 2019 zal zijn teruggelopen tot 21.000. Ivens geeft toe dat hij daar bitter weinig aan kan doen. Tijdens het Stadsgesprek in De Balie van 18 mei, zei de wethouder in antwoord op een vraag over die trend: ‘Ik ben er absoluut niet blij mee, maar ik kan nu eenmaal niet het kapitalisme afschaffen.’

    'Ik ben er absoluut niet blij mee, maar ik kan nu eenmaal niet het kapitalisme afschaffen'

    Tegenover die daling bij de sociale huurwoningen, staat een toename van woningen in het huursegment van 711 euro tot 1.000 euro per maand, het middelhuursegment. De afgelopen 15 jaar is dat middensegment verdrievoudigd van 10.000 tot 30.000 eenheden. In 2016, 2017 en 2018  zullen daar bij elkaar nog eens 2.700 woningen bijkomen.

    Dat middensegment behoort wel tot de vrije sector. De huren worden daar uiteindelijk bepaald door vraag en aanbod. De gemiddelde huur van zo’n Amsterdamse vrije sectorwoning, blijkt bij de eerste huurderswisseling meteen omhoog te schieten naar 1.100 euro. Zo’n huurniveau is in ieder geval te hoog voor de groep die moet doorstromen vanuit de sociale sector.

    Achterban

    De gemeente probeert het probleem van stijgende vrije sectorhuren deels te ondervangen. Ze verstrekt alleen goedkopere bouwgrond aan investeerders, als ze bereid zijn hun woningen 15 jaar lang binnen de huurgrenzen van het middelhuursegment te houden. Als de belegger binnen die periode wil uitponden – dat is verkopen bij leegstand – moet het prijsvoordeel op de grondaankoop, alsnog worden verrekend met de gemeente.

    Ivens heeft al met al grote moeite om de trend richting meer woningen in het middelhuursegment, het duurdere huursegment en het koopsegment te keren. Dat zegt veel, want Ivens is een SP-wethouder en mensen met lagere inkomens vormen zijn natuurlijke achterban. Hij zal dus tot op het bot gemotiveerd zijn, om te voorkomen dat stadsbewoners met lagere inkomens de dupe worden van marktkrachten.

    Amsterdam kampt met het bijkomende probleem dat de stad een enorme aantrekkingskracht heeft. Sinds 2008 stijgt de bevolking jaarlijks met gemiddeld 10.000 mensen. Begin 2015 stond de teller op 822.000 inwoners. Voor 2020 houdt de stad rekening met 871.000 inwoners. De stad zou dus eigenlijk agressief moeten bijbouwen om die groei bij te benen, maar dat lukt lang niet in voldoende mate.

    Sinds 2008 stijgt de bevolking van Amsterdam jaarlijks met gemiddeld 10.000 mensen

    Wethouder Ivens is open over de moeilijke situatie waarmee de hoofdstad te maken heeft. Hij zei in De Balie: ‘2016 Is een goed jaar. Er wordt dit jaar, verspreid over alle categorieën, aan de bouw van 8.376 nieuwe woningen begonnen. Dat is voor het eerst genoeg om de aanwas van bewoners bij te benen. Maar we kampen met serieuze tekorten in alle segmenten van de woningmarkt.’ Ivens doet zijn best, maar het lijkt erop dat hij niet veel meer kan doen dan de trend richting gentrification een beetje af te remmen.

    Utrecht

    Partijgenoot Paulus Jansen is Ivens’ evenknie in Utrecht. Utrecht is eveneens zeer populair als woonstad. Met bijna 140.000 eenheden is het de vierde stad van het land. De sociale voorraad van Utrecht neemt, volgens een rapport van onderzoeksbureau ABF, nog steeds af. In 2014 bedroeg de totale sociale voorraad iets meer dan 53.000, in 2016 bijna 51.900 en voor 2019 rekent ABF op 49.900. De totale woningmarkt zal tegen die tijd zijn gegroeid tot 144.400. Dat geeft extra reliëf aan de daling .

    Als we de bouwplannen voor 2016, 2017 en 2018 bij elkaar optellen, komen we volgens de site van de gemeente uit op een planvoorraad van 1.600 woningen. Daarbij zit maar 10 procent in het segment 'regulier sociaal'. Regulier wil zeggen dat het woningen zijn voor gewone huishoudens en geen zelfstandige sociale studentenwoningen, een zeer belangrijke subcategorie in studentenstad Utrecht.

    De sociale voorraad van Utrecht neemt nog steeds af volgens een rapport van onderzoeksbureau ABF

    Volgens Wethouder Jansen bedraagt de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning in Utrecht 9,6 jaar. Vorig jaar stond die nog op 9,1 jaar. Jansen: ‘Ik denk dat we 3.000 tot 4.000 woningen nodig zouden hebben om vraag en aanbod in dat segment in evenwicht te brengen.’ Dergelijke aantallen zitten bij lange na niet in de pijplijn en het is onwaarschijnlijk dat de corporaties de investeringscapaciteit hebben om zulke aantallen te bouwen. De verhuurderheffing heeft hun vermogen om te investeren in nieuwbouw ernstig aangetast.  

    De grote groei zit de komende jaren in de categorieën koopwoningen en huurwoningen in het middensegment. Die middelhuurwoningen kunnen helpen om de doorstroming vanuit de sociale sector op gang te brengen. Toch is er voor mensen op de wachtlijst nog weinig reden tot feestvieren. Als we het eerder genoemde ABF-rapport serieus nemen, dan daalt de komende jaren de sociale huurvoorraad alleen maar verder, terwijl met de huisvesting van statushouders er een nieuwe opgave bij is gekomen. Ook in Utrecht lijkt een SP-wethouder er niet zomaar voor te kunnen zorgen, dat er meer woonruimte in de stad is voor mensen met een laag inkomen.

    Den Haag

    Joris Wijsmuller, van de Haagse Stadspartij, is wethouder wonen in Den Haag. Wijsmuller heeft een krakersverleden en zijn sympathie ligt zeker niet bij de gevestigde belangen. Den Haag is met 244.000 woningen de derde stad van het land. De corporaties bezitten 33 procent van de woningvoorraad. Verder is er nog 7 procent particuliere sociale huur.

    Anders dan in Utrecht is in Den Haag het aantal corporatiewoningen niet gedaald, maar in absolute zin juist gestegen. Volgens het rapport Kerncijfers Den Haag 2014 waren er in 2002 ruim 79.600 corporatiewoningen en in 2014 meer dan 81.400. Door de groei van de stad daalde het aantal corporatiewoningen als percentage van het totaal wel, van 36 procent tot 33 procent. Het verlies zit vooral bij de particuliere sociale huur. Het aandeel daarvan in de totale Haagse woningvoorraad liep in de periode 2011 tot 2014 terug van 12 procent tot 7 procent.  

    De trend dat particuliere sociale huur snel verdwijnt, is in alle steden zichtbaar. Het beleid in de gemeente Den Haag is om de sociale voorraad weer op te voeren. Daartoe zijn afspraken gemaakt met de corporaties. Volgens de afspraken uit 2015 bouwen de corporaties in de vier jaar tot 2019 1.800 woningen. Volgens Wijsmuller zijn de Haagse corporaties zeer terughoudend met hun verkopen.

    Volgens Wijsmuller zijn de Haagse corporaties zeer terughoudend met hun verkopen

    In Utrecht en Amsterdam moet je tussen de 9 en 12 jaar wachten voor je aan de beurt bent voor een sociale woning. In Den Haag is de toestand veel minder dramatisch. De gemiddelde wachttijd bedraagt daar 24 maanden.   

    Zwakke plek

    Op het gebied van middelhuur heeft Den Haag nog grote stappen te maken. Dit segment maakt 8,5 procent van de markt uit en dat is veel te weinig. In Amsterdam is dat aantal dubbel zo hoog. Er wordt met meerdere grote beleggers gesproken over investeringen in dit segment. Wat dat concreet gaat opleveren, is nog niet duidelijk. Maar bij dat middensegment ligt de zwakke plek van Den Haag.

    Wethouder Wijsmuller streeft naar gemengde wijken. Hij wil graag sociale huurwoningen bouwen in duurdere wijken, maar de gemeentelijke inspanningen zijn er ook op gericht om bijvoorbeeld de Schilderswijk en Zuidwest aantrekkelijker te maken voor huishoudens met midden- en hogere inkomens.

    Wijsmuller streeft er duidelijk naar om Den Haag te maken tot een gedeelde stad. Zijn grote meevaller is de relatief korte wachttijd voor sociale huisvesting. Twee jaar is niets vergeleken met de wachttijden in Amsterdam en Utrecht. Daardoor is er minder sprake van een crisisstemming en de druk die dat meebrengt.

    De wethouder is overigens niet vies van een injectie van nieuwe inwoners met midden- en hoge inkomens. Hij acht die groepen noodzakelijk om de stad een gezond sociaal economisch evenwicht te geven en voldoende en gevarieerde voorzieningen in stand te houden

    Rotterdam

    En Rotterdam? Rotterdam is een vreemde eend in de bijt. Wethouder Ronald Schneider, van Leefbaar Rotterdam, wil de sociale mix van de stad drastisch aanpassen. Hij vindt dat er veel te veel mensen met een laag inkomen zijn in Rotterdam en beschouwt de woningmarkt als een instrument om dat te veranderen. Uitgaande van de WOZ-waarde waren er in 2014 132.000 woningen in het segment duur en middelduur en 167.700 in het segment goedkoop. In 2030 moet de verhouding volstrekt anders liggen: 168.000 duur/middelduur en 148.000 goedkoop.

    Om dit te bereiken gaat de wethouder ondermeer 20.000 sociale woningen aan het bestand onttrekken. Daarvan worden er 8.000 gesloopt en 12.000 opgewaardeerd tot middelhuur. Dat zijn opmerkelijke maatregelen in een stad waar het toch nog een jaar of vier duurt voor je een sociale woning hebt. Het segment vrije sectorhuur staat nu op 21.400 en dat moet volgens Schneider fors omhoog.

    Wethouder Schneider kiest dus voor een actief gentrification-beleid

    Wethouder Schneider kiest dus voor een actief gentrification-beleid. Zelf ziet hij het meer als een poging om de verhoudingen binnen Rotterdam meer in lijn te brengen met wat gangbaar is in de andere grote steden. Hoe dan ook, het heeft iets vreemds dat een wethouder die is gekozen door de bevolking van de stad, een deel van de inwoners die stad uit wil werken. Schneider ziet zichzelf blijkbaar niet als wethouder van alle Rotterdammers. Hij gaat meer te werk als een bedrijfsmanager, die af wil van bulkproducten met een lage marge en zich wil concentreren op merkproducten met een hogere marge. Hoe dan ook, hij heeft wel een mandaat van de Rotterdamse kiezers.

    De hamvraag is of Schneiders beleid aan het eind van de rit tot wezenlijk andere verhoudingen zal hebben geleid dan in de andere drie steden. Misschien is die gentrification-trend sterker dan het beleid dat wethouders erop loslaten. We spreken elkaar, bij leven en welzijn, over een jaar of 15 nog eens over dit onderwerp.

     

    Over de auteur

    Peter Hendriks

    Gevolgd door 119 leden

    Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

    Lees meer

    Volg deze auteur
    Dit artikel zit in het dossier

    Woningmarkt

    Gevolgd door 302 leden

    In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

    Lees meer

    Volg dossier

    Dit artikel krijg je cadeau van Follow the Money.

    Diepgravende onderzoeksjournalistiek kost tijd en geld. Steun ons en

    word lid