Wie mocht denken dat na de Parlementaire Enquête het leven in de corporatiesector weer als vanouds voortkabbelt, heeft het bij het verkeerde eind. De sector staat aan de vooravond van een majeure operatie: de scheiding van het sociale en het commerciële vastgoed. In het jargon heten die twee categorieën Daeb (Dienst Algemeen Economisch Belang) en niet-Daeb.

Die splitsing volgt op een maatregel van een jaar of drie geleden, waarbij het voor corporaties onmogelijk werd om commerciële projecten nog langer te financieren met door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geborgd kapitaal. Nieuw commercieel bezit moet sindsdien via de markt worden gefinancierd. De borging op leningen voor oudere commerciële projecten kan echter nog jaren doorlopen.

Weglekken

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) –  de financiële toezichthouder van de sector – schat dat de marktwaarde in verhuurde staat van dat commerciële bezit ultimo 2014 tegen de 20 miljard euro bedroeg. Een groot deel van de commerciële portefeuilles bestaat uit woningen met een huur van meer dan 700 euro per maand. Maar er zitten ook andere soorten vastgoed in: bedrijfspanden, winkels, garages.

In de praktijk blijkt het scheiden van sociaal en commercieel bezit lastig

De scheidingsoperatie moet ervoor zorgen dat maatschappelijk vermogen niet langer kan weglekken via commerciële activiteiten. De aan de corporatie gelieerde commerciële projecten moeten definitief hun eigen broek ophouden. Zolang al het bezit in de boekhouding van een corporatie door elkaar heen loopt, is dat weglekken lastig te voorkomen. Dat heeft in het verleden tot grote excessen geleid. De Parlementaire Enquête ging deels over het onverstandig investeren van maatschappelijk gebonden kapitaal in commerciële projecten. Denk aan de te riskante campus van Servatius en de affaire rond Woonbrons SS Rotterdam.

Herwaardering

In de praktijk blijkt het scheiden van sociaal en commercieel bezit lastig en er is ook nog veel onduidelijkheid over hoe die splitsing precies moet worden uitgevoerd. CFV pleit er dan ook voor om de door het ministerie gestelde deadline van 1 januari 2017 verder weg te leggen. CFV-directeur Daphne Braal: ‘Het gaat in feite om twee opeenvolgende, grote operaties. Eerst moet het hele bezit een herwaardering ondergaan. De sector stapt over van volkshuisvestelijke exploitatiewaarde (een waardering gebaseerd op toekomstige huurinkomsten) op marktwaarde in verhuurde staat. Vanaf 2016 is marktwaarde in verhuurde staat de norm. De scheidingsoperatie kan daarom pas worden uitgevoerd als  de jaarcijferscijfers van 2016 bekend zijn.’

Dat scheiden mag van de minister op twee manieren. Het kan rigoreus gebeuren door een besloten vennootschap op te zetten, waarin al het commerciële vastgoed wordt ondergebracht. Die  vennootschap plaatst in ruil daarvoor zijn aandelen bij de corporatie. Dit model heeft de voorkeur van CFV. Het stichten van een aparte juridische entiteit biedt volgens deze toezichthouder de beste garantie dat maatschappelijk vermogen niet langer weglekt.

Tweedeling

De tweede manier is om binnen de corporatie een administratieve tweedeling door te voeren. De commerciële activiteiten krijgen dan een eigen balans, een eigen kasstroomoverzicht, een eigen winst- en verliesrekening en, uiteindelijk, een eigen financieringsverantwoordelijkheid. Aedes, de belangenbehartiger van de corporaties, was de grote pleitbezorger voor dit model. 

Ook WSW is voorstander van een administratieve scheiding. Dit onderlinge waarborgfonds is vooral huiverig voor het vrijgeven van onderpanden ten gunste van nieuwe commerciële bv’s. Daarnaast vindt WSW het vanuit een oogpunt van bedrijfsvoering onverstandig om het niet-Daeb-bezit buiten de corporatie te plaatsen. Volgens Birgitte van Hoesel, directeur van WSW, vormen die niet-Daeb-woningen vaak de best renderende activa van de corporatie. Ze vindt het daarom onverstandig om die in een bv onder te brengen.

De twee belangrijkste sectorinstituten hebben dus elk een ander idee over wat de verstandigste vorm van scheiden is. Dat is verwarrend

Van Hoesel heeft daar een punt, maar de corporatie is ook de enige aandeelhouder van zo’n bv. Als die efficiënt gerund wordt, zullen er ook weer inkomsten naar de corporatie vloeien. Bovendien hebben veel corporaties ook commercieel vastgoed waaraan weldegelijk grote risico’s kleven en die zet je juist wel graag buiten de deur.

De twee belangrijkste sectorinstituten hebben dus elk een ander idee over wat de verstandigste vorm van scheiden is. Dat is verwarrend, maar wel begrijpelijk. WSW zal als borgingsinstituut vooral denken in veilige onderpanden. CFV heeft belang bij een heldere structuur, waarop goed toezicht is te houden en waarbinnen de risico’s het kleinst zijn. De overeenkomst is dat geen van beide houdt van het weglekken van maatschappelijk vermogen.

Verlicht regime

Een corporatie mag volledig zelf bepalen welke van de twee bovengenoemde scheidingsmodellen het best past bij de organisatie. De omvang van de corporatie, of die van de commerciële portefeuille speelt daarbij geen rol. Tussen de 100 en 150 kleinere corporaties krijgen ook nog eens het recht de administratieve scheiding alleen op kasstroomniveau door te voeren, een soort verlicht regime dus. Er is nog absoluut geen zicht op hoeveel corporaties uiteindelijk zullen kiezen voor een bv en hoeveel voor een administratieve scheiding.

De grote vraag is hoe je bij een administratieve scheiding kunt voorkomen dat verliezen van de commerciële poot toch weer maatschappelijk bestemd vermogen opslorpen. Het antwoord is dat dit niet volledig is te voorkomen. Bij een administratieve scheiding blijft immers sprake van één juridische entiteit. Je kunt als management van de corporatie de schuldeisers van de in gebreke blijvende commerciële activiteiten dus nooit de deur wijzen. Daarom wordt een batterij aan maatregelen in stelling gebracht, die ervoor moet zorgen dat het nooit zover komt.

De grote vraag: hoe voorkom je dat verliezen van de commerciële poot toch weer maatschappelijk bestemd vermogen opslorpen?

Levensvatbaar

De eerste stap is dat de commerciële activiteiten een levensvatbare balans als startpunt krijgen. De verhouding tussen inkomsten, kosten, vreemd vermogen en de daarmee samenhangende rentelasten moet een redelijke basis zijn voor een gezonde bedrijfsvoering. Dat geldt zowel voor de bv-structuur als het model met een administratieve scheiding. 

Commerciële financiering lijkt vooral een zaak voor de toekomst. De corporaties kunnen voorlopig geborgde leningen doorplaatsen met een renteopslag van 100 tot 150 basispunten. Dat is in ieder geval het beleid voor de eerste vijf jaar. Pas na 15 jaar moet echt alles commercieel geherfinancierd zijn. Voor nieuwe projecten moet wel meteen commerciële financiering worden aangetrokken.

Strenge regels

Het grote verschil tussen een bv en administratief gescheiden commerciële activiteiten zit bij het opstarten van nieuwe projecten. Een bv is  heeft de vrijheid om binnen het gedefinieerde domein projecten op te zetten. Voor een commerciële afdeling van een corporatie gelden echter zeer strenge regels. In de eerst plaats moet grondig worden uitgezocht of er geen marktpartijen zijn die interesse hebben in het beoogde project. Verder mag het project geen groot financieel risico vertegenwoordigen en moet er sprake zijn van gezonde rendementsvooruitzichten. Belangrijk is verder dat de commerciële tak van een corporatie ook gewoon onder het toezicht van de toekomstige Autoriteit Woningcorporaties (per 1 juli 2015 de opvolger van het CFV) valt. Dat laatste geldt overigens ook voor de bv’s in de sector.

Het wordt interessant om te zien hoe geldverschaffers die commerciële activiteiten van een corporatie gaan beoordelen. Beschouwen ze hun bouwprojecten als verkapte corporatieactiviteiten, waarvoor de corporatie altijd als reddende engel zal optreden? Of zien ze zo’n commerciële tak als een soort zelfstandige projectontwikkelaar, die gewoon failliet kan gaan? Zulke vragen hebben gevolgen voor de rente op en de voorwaarden van de leningen.

Faillissement

Ondanks al die controlemaatregelen kan het toch fout gaan met zo’n commerciële tak. Als corporatie reken je al snel in periodes van 50 jaar en in die tijd kan er veel gebeuren. De rente kan bijvoorbeeld enorm oplopen, of de vraag naar duurdere huurwoningen kan opdrogen in bepaalde regio’s. Beide kunnen de commerciële activiteiten zwaar onder druk zetten. Het liquideren van een slecht renderende commerciële portefeuille kan de corporatie ook geld kosten. 

Het klinkt allemaal te excentriek, te geforceerd en te moeilijk uitvoerbaar

Er wordt gesproken over een speciaal faillissement voor corporaties. Daarover bestaat nog wel grote onduidelijkheid. Het zou moeten gaan om een faillissement waarbij de sociale activiteiten buiten schot blijven. Dat is een bijzondere constructie, want die sociale activiteiten maken vaak wel 95 procent van het geheel uit. En hoe zit het met de inboedel en het bedrijfspand? Gaat de curator al het meubilair, de computers en het wagenpark verkopen, of zijn die onderdeel van de maatschappelijke activiteiten? Het klinkt allemaal te excentriek, te geforceerd en te moeilijk uitvoerbaar.

Gemiste kans

Er zal uiteindelijk best een min of meer werkbaar systeem ontstaan, maar door een bv niet dwingend op te leggen, heeft minister Blok wel een kans laten liggen om een werkelijke scheiding van commerciële en sociale activiteiten te bereiken. Nu is veel afhankelijk van de alertheid van toezichthouders en van de effectiviteit van toetsingsprocedures.

De ervaring leert dat de corporatiesector een 375-koppige draak is, die lastig in toom is te houden door middel van toezicht. Een bv daarentegen is overgeleverd aan de tucht van de markt. Er zullen op den duur zeker bv’s sneuvelen, maar dat hoort nu eenmaal bij commerciële activiteiten.

• Aedes heeft de hoofdpunten van de Woningwet op een rij gezet: link