Wie zijn er nodig voor doorstroming op de woningmarkt? Inderdaad, starters. Zonder starters is er weinig dynamiek op de huizenmarkt en blijft herstel uit. Het kabinet probeert daarom de woningmarkt te stimuleren met maatregelen als verlaging van de overdrachtsbelasting, startersleningen, verruiming van garanties (NHG) en natuurlijk de beruchte “Blokhypotheek”. Omdat stimuleren een boel geld kost, moet het wel wat opleveren. Maar het rigoureuze bezuinigingsbeleid van Rutte-II heeft het omgekeerde effect: huizenkopers kunnen door de dalende koopkracht volgend jaar waarschijnlijk opnieuw minder lenen, wat de woningmarkt vanzelfsprekend niet gaat helpen. Een indicatieve berekening van Homefinance laat zien dat de leencapaciteit in sommige gevallen met wel 10 procent kan afnemen. Waarom is dat? Omdat de leennormen van zowel NHG-hypotheken als andere hypotheken hoofdzakelijk bepaald worden door de zogeheten woonquote: het maximale percentage van het bruto inkomen dat aan woonlasten besteed mag worden, bedoeld ter voorkoming van overkreditering. Het Nibud bepaalt jaarlijks die woonquote (of financieringslastpercentage) grotendeels op basis van de koopkrachtontwikkeling van het voorgaande jaar. Nu het Centraal Bureau voor de Statistiek onlangs de koopkrachtcijfers over 2013 bekend heeft gemaakt, is een inschatting te maken van de te verwachten woonquotes van 2014.  

Een wel erg roze bril

De woonquote van 2013 – berekend met de koopkrachtdaling van 2012 van 0,8 procent – is illustratief. Gemiddeld konden huizenkopers dit jaar 2,5 procent minder lenen, terwijl startende kopers gemiddeld zelfs 7,71 procent minder hypotheek konden krijgen. Uitgaande van een koopkrachtdaling van 1 procent in 2013, zou de daling van de woonquotes voor starters in 2014 tot bijna 10 procent kunnen oplopen. Tegelijkertijd kunnen ook doorstromers minder geld op tafel leggen. Een voorbeeld: iemand met een inkomen 66.000 euro kon in 2011 nog ruim 356.000 euro lenen, in 2014 loopt de maximum hypotheek terug tot 287.000 euro. Dus iedereen die nu roept dat er een kentering op de woningmarkt is – zoals Rabo-topman Piet Moerland gisteren – heeft een wel erg roze bril op. Uit de cijfers valt het herstel in ieder geval niet af te leiden. De verwachte daling van de woonquote laat ook zien hoe zinloos al dat stimulerende beleid voor de woningmarkt is. Je kunt nog zo hard garanties verhogen, tegen een afname van de leencapaciteit in twee jaar tijd met 17 procent, is geen kruid gewassen. De leencapaciteit neemt namelijk een stuk sneller af dan de huizenprijzen. In deze omstandigheden is het haast onvermijdelijk dat er nog meer lucht uit de bubbel loopt.