Woningmarkt

Stef Blok blijft achter passend toewijzen staan

Minister Stef Blok, van Wonen en Rijksdienst, heeft de vragen van de Socialistische Partij (SP) beantwoord over het passend toewijzen van corporatiewoningen. Die vragen werden gesteld naar aanleiding van een Follow the Money-artikel.

Een minister van een meerderheidscoalitie heeft zelden moeite om kritische Kamervragen zonder gezichtsverlies te beantwoorden. Een handige ambtenaar weet er meestal wel een punt aan te draaien. Dit gebeurde ook met de Kamervragen die SP Kamerlid Farshad Bashir stelde, naar aanleiding van het artikel dat Follow the Money op 19 januari 2016 publiceerde, over het passend toewijzen van corporatiewoningen. Passend toewijzen houdt in dat woningcorporaties (sinds 1 januari 2016) verplicht zijn om huurders met recht op huurtoeslag, in 95 procent van de gevallen een woning toe te wijzen met een huur onder de aftoppingsgrens. Dat is de grens waarop het recht op huurtoeslag vervalt. 

Misinterpretatie

Bashir formuleerde acht vragen. Een aantal antwoorden van de minister verdient het om nader te worden bekeken. Bashir vroeg om de mening van de minister over het Follow the Money-artikel over passend toewijzen. 

Volgens de minister staan er feitelijke fouten in het stuk, zonder dat hij ze overigens benoemt, en is er sprake van een ‘misinterpretatie’ van het rapport van onderzoeksinstituut Companen. In dat rapport stelt Companen onder meer vast dat in geen van de provincies de norm van hoogstens vijf procent niet-passend toewijzen in 2012 werd gehaald. Dat waren in 2014, toen het rapport werd samengesteld, de meest recente cijfers. Dat niet halen van die norm ging niet om hier en daar een paar procentjes tekort. Zuid-Holland en Friesland deden het nog het best, met 16 procent niet-passende toewijzingen. Flevoland spande de kroon, met 36 procent te dure toewijzingen. De jongste cijfers, uit 2014, geven een nog ongunstiger beeld.

De minister merkte op dat in het rapport ook stond dat gemiddeld genomen door het land, 87 procent van de sociale huurwoningen een huur heeft onder de aftoppingsgrens. Zo’n 48 procent van de huurders heeft een inkomen onder de huurtoeslaggrens. Met een dergelijke verhouding zou het volgens de minister mogelijk moeten zijn om passend toewijzen toe te passen.

De minister denkt in landelijke termen, terwijl het probleem erg regionaal is bepaald

Dat zou je inderdaad denken, maar toch hebben veel corporaties daar grote moeite mee. De minister denkt in landelijke termen, terwijl het probleem erg regionaal is bepaald. Dat blijkt al uit de cijfers per provincie van Companen. Corporaties in regio’s met veel grote, goed geïsoleerde woningen hebben niets aan landelijke verhoudingen. Die zitten gewoon met een groot aantal dure woningen in hun bestand en moeten daarmee toch aan de eisen voor passend toewijzen voldoen. 

Daarnaast is de altijd lastige stap van een corporatiewoning naar een vrije sector-huurwoning of een koopwoning vaker haalbaar voor bewoners van corporatiewoningen boven de aftoppingsgrens. Daar zitten toch vaak de mensen die het wat ruimer hebben. Die duurdere woningen komen dus relatief wat vaker vrij dan woningen onder de aftoppingsgrens. In die vrijgekomen duurdere woningen komen dan mensen die na jaren wachten eindelijk aan de beurt zijn. Of ze onder of boven de huurtoeslaggrens zitten speelt bij toewijzing geen rol. Ze zijn aan de beurt en hebben recht op die woning als ze ‘m willen. Zo’n woning leeglaten totdat er een wat beter verdienende kandidaat komt, is niet te verkopen.

Addertje onder het gras

De volgende vraag van Kamerlid Bashir is samen te vatten met: vindt u ook dat om passend toe te wijzen er meer woningen onder de aftoppingsgrens vrij moeten komen? 

De minister vindt dat niet. Hij stelt dat een corporatie zelf kan bepalen voor hoeveel een woning wordt verhuurd. De prijs die de voorgaande bewoner betaalde speelt in zijn ogen geen enkele rol. De minister stelt dat na 2008 veel is geharmoniseerd. Dat wil zeggen dat de huur van een woning die in de loop der jaren was achtergebleven bij de kwaliteit van de woning, bij mutatie werd opgehoogd naar een reëler huurniveau. Met andere woorden: de minister vindt dat het de schuld van de corporaties zelf is, dat de huur van zoveel woningen boven de aftoppingsgrens is terechtgekomen.

Het begon allemaal met de door de regering opgelegde verhuurderheffing. De huurstijgingen zijn een gevolg

Je zou kunnen zeggen dat de minister daar een punt heeft, maar er zit een addertje onder het gras. Ten eerste zijn de huren niet alleen gestegen door harmonisaties, maar nog meer door reguliere huurstijgingen. Sinds 2009 zijn de huren gemiddeld gestegen met 28,8 procent. Dat gebeurde niet omdat corporaties zo hebzuchtig zijn, maar omdat ze geconfronteerd werden met de invoering van vennootschapsbelasting, de verhuurderheffing en een enorme saneringsheffing als gevolg van het Vestia-drama. 

Het was de overheid die de corporaties de ruimte bood om de huren te verhogen, zodat ze de verhuurderheffing konden betalen. Nu krijgen de corporaties het verwijt dat ze de huren veel te hoog hebben laten oplopen. Dat is niet terecht, het begon allemaal met de door de regering opgelegde verhuurderheffing. De huurstijgingen zijn een gevolg.

Dat harmoniseren waaraan de minister refereert is op zich een logische en verstandige maatregel. De corporaties streven er nadrukkelijk naar om de huur van een woning in overeenstemming te brengen met de kwaliteit. Dat moet ook wel, want lang zittende huurders betalen, als gevolg van vele jaren van zeer beperkte huurverhogingen, vaak een zeer lage huur voor hun woning. Het wordt door veel huurders als onrechtvaardig gezien als de buren voor precies hetzelfde huis een veel lagere huur betalen. Daar moest en moet wat aan gebeuren en je kunt de corporaties nu niet verwijten dat ze in dat proces hun huren onverantwoord hebben opgepompt.  


Peter Hendriks

"Het begon allemaal met de door de regering opgelegde verhuurderheffing. De huurstijgingen zijn een gevolg"

Huursombenadering

In vraag 7 vraagt Bashir hoe passend toewijzen zich verhoudt tot de in 2017 in te voeren huursombenadering. 

Dat is een zeer relevante vraag. Huursombenadering is een systeem waarbij een corporatie van de regering te horen krijgt hoeveel de totale huursom in een jaar mag stijgen. De corporatie mag dan binnen bepaalde grenzen per woning bepalen hoeveel de huur omhoog gaat. Leidend is weer het idee dat een huur die te laag is voor de kwaliteit van de woning, meer stijgt dan een huur die de waarde goed weergeeft. 

Omdat passend toewijzen vaak betekent, dat woningen die kwalitatief tot beste behoren opeens verhuurd worden onder de aftoppingsgrens, staan de twee systemen in de praktijk met elkaar op gespannen voet.

De minister benadrukt dat de invoering van de huursombenadering is gebeurd op nadrukkelijk verzoek van Aedes, de belangenbehartiger van de corporaties en van de Woonbond. Hij zegt min of meer, dat als de huursombenadering niet strookt met de rest van zijn plannen, dat hem niet moet worden aangerekend.

Dat is een bijzondere benadering. Als na onderhandeling met belangenbehartigers wordt gekozen voor de huursombenadering, dan blijft de uitkomst de verantwoordelijkheid van de Minister. Hij moet dan voorkomen dat die huursombenadering verwordt tot een weeffout in een onderling samenhangend geheel van wetten en regels. Die twee belangenbehartigers zijn externe partijen die geen andere status hebben dan bijvoorbeeld lobbyisten van de farmaceutische industrie of de tabaksindustrie. 

Simpeler

De Minister hamert er in zijn antwoord vooral op dat bij de huursombenadering de huurharmonisatie komt te vervallen. Daardoor komen er dus minder woningen door een grote huursprong boven de aftoppingsgrens terecht. Dat is op zich een goede ontwikkeling, want uit de nieuwste cijfers blijkt dat in 2014 het aantal woningen onder de aftoppingsgrens verder is gedaald tot 79 procent. Er zal door de corporaties heel veel verhuurd moeten worden onder het reële huurniveau, om dat weer een beetje recht te trekken.

Het onderliggende probleem is in feite dat de corporaties per saldo te veel woningen hebben van hoge kwaliteit. Als je die verhuurt voor een reële huur, dan vallen ze in veel gevallen buiten de sociale sector. De werkelijke oplossing is om die mooie, dure woningen te verkopen of te verhuren buiten de sociale sector. Met de opbrengst moeten dan nieuwe, kleinere, simpelere, goedkopere sociale huurwoningen worden gebouwd. Maar dat gaat tijd kosten.

Voorlopig zitten veel corporaties met het probleem, dat ze alleen aan die norm van 95 procent kunnen voldoen als ze hun beste woningen te goedkoop verhuren. Die inkomstenderving is pijnlijk. Aan de andere kant kan de minister een sociale huursector, waarvan 21 procent van het bezit een huur heeft boven de aftoppingsgrens ook niet zijn gang laten gaan. De trend richting te duur moeten wel worden gekeerd. Maar misschien zou een inspanningsverplichting van een aantal jaren een betere oplossing zijn geweest. Na vier of vijf jaar kan de regering nog altijd met een strakke norm komen.

Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

Over de auteur

Peter Hendriks

Gevolgd door 1220 leden

Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
Annuleren
Dit artikel zit in het dossier

Woningmarkt

Gevolgd door 1485 leden

In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

Volg dossier