Het kabinet wordt door de aanhoudende berichtgeving over de gevaren van de Nederlandse hypotheekschuld gedwongen zich te verdedigen. De risico’s zijn niet zo groot als DNB, het IMF, de OESO en de AFM beweren zo luidt de boodschap van het kabinet.

 

Rutte zei in november het niet eens te zijn met de sombere waarschuwingen van de nieuwe DNB president Knot: "Kern hier is: ja, er is veel hypotheekschuld in Nederland, maar daar staan ook huizen tegenover; bezit. Gewoon de stenen; het is niet een vakantie waar je voor leent, waarmee de waarde kwijt is, maar er staat bezit tegenover. We hebben in Nederland ook zo'n 700 miljard in de pensioenpotten zitten. Als je alleen kijkt naar de schulden en niet naar wat er tegenover staat heeft [Knot] gelijk, maar gelukkig staat er heel veel tegenover en ben ik het met hem oneens.”

 

In Nieuwsuur maakte minister van financiën Jan-Kees de Jager afgelopen dinsdag gebruik van eenzelfde argumentatie. Nederlanders hebben schulden, maar ze bezitten ook veel. Er is dus geen groot probleem met de hypotheekschuld.

 

Rutte heeft natuurlijk gelijk. Veel mensen hebben afgelost en de waarde van de stenen is aanzienlijk. Het CBS schat de marktwaarde van woningen in bezit van huishoudens op €1.100 miljard, de totale hypotheekschuld bedraagt €644 miljard. Wat is dan het probleem? De waarde van de woningen is toch aanzienlijk groter dan de hypotheekschuld?

 

Wanneer een Amerikaanse president in 2007 precies hetzelfde argument had kunnen gebruiken (zie grafiek 1), dan mankeert er waarschijnlijk wat aan het argument. Amerikanen hadden in 2007 zelfs meer afgelost dan Nederlanders! Gemiddeld genomen hadden Amerikanen een hypotheekschuld van slecht 41 procent van de waarde van de woning. Waarom ging het dan toch fout? 

 

Grafiek 1: Hypotheekschuld als percentage van de marktwaarde van eigenwoningen (Bron: FED Flow of Funds en CBS Statline) 

Klik om te vergroten

 

Risico’s zijn simpelweg niet te identificeren op basis van gemiddelden. Stel dat één groep zijn woning volledig heeft afgelost en een andere groep zijn woning voor 120 procent heeft gefinancierd, het gemiddelde van deze twee groepen bedraagt dan 60 procent. Geeft dit gemiddelde echter een goede indicatie van de ware risico’s die worden gelopen? Natuurlijk niet, de distributie van risico’s is belangrijk. 

 

DNB, ongetwijfeld ook op de hoogte van de argumentatie van de minister van financiën en premier, laat in een nieuwe publicatie zien waarom het gemiddelde een illusie van veiligheid geeft. Hypotheekrisico’s zijn sterk geconcentreerd bij de jongere generatie tot 45 jaar. Deze jongere generatie heeft iets meer dan de helft van alle hypotheekschuld in handen (€329,6 miljard) en heeft gemiddeld genomen nauwelijks overwaarde.  

 

 

De opgebouwde spaargelden van Nederlandse huishoudens zijn ook lang niet zo indrukwekkend als men zou vermoeden gezien onze spaarzame reputatie. Huishoudens hebben in Nederland gemiddeld ongeveer 2,5 maal zoveel schuld als geld op hun spaar- en bankrekeningen, in de VS is de schuld ongeveer 1,75 maal zo groot als het geld op hun spaar- en bankrekeningen. Incluis de waarde van beleggingen (obligaties en aandelen) bedraagt de totale schuld ongeveer 52 procent van de bezittingen in de VS, in Nederland 131 procent. 

 

Hierbij moet op worden gemerkt dat Amerikaanse huishoudens vaak ook sparen voor hun pensioen. De vermogens opgebouwd in pensioenfondsen zijn relatief groter in Nederland, waardoor Nederlanders minder hoeven bij te sparen dan Amerikanen. Rutte beroept zich ook op deze ruime pensioenvermogens. Men kan zich echter afvragen wat een gezin dat niet meer aan haar hypotheekbetalingen kan voldoen heeft aan haar pensioenvermogen. Men kan geen hypotheekschuld aflossen met pensioenvermogen – in ieder geval niet tot men 65 is en zoals gezien is het juist de jongere generatie die de grote risico’s draagt.

 

Ook moet men hier letten op de illusie van het gemiddelde. De bezittingen zijn in de VS veel ongelijker verdeeld onder de verschillende inkomensgroepen. Van ongelijkheid in bezit is echter ook sprake in Nederland. De risicogroep tot 45 jaar bezit slechts 17,7 procent van het totaal aan financiële bezittingen (aandelen, obligaties en geld op bank- en spaarrekeningen), terwijl iets meer dan de helft van alle hypotheekschuld in handen is van deze groep. 

 

De Nederlandsche Bank is hard aan het lobbyen om de schuldopbouw van Nederlandse huishoudens te verminderen, tot groot ongenoegen van de regeringspartijen. De regeringspartijen proberen –begrijpelijkerwijs gezien de gemaakte afspraken- het vraagstuk van de hypotheekschuld onder het tapijt te schuiven. De argumentatie die Rutte en de Jager hiervoor gebruiken is echter opportunistisch en weinig doordacht. De verhouding van de uitstaande schuld tot de bezittingen is in vergelijking met een notoir bubbelland als de VS hoog. Bovendien is het gebruik van gemiddelden als risico indicator een slecht idee. 

 

De risico’s zijn duidelijk, zoals DNB in haar laatste publicatie aangeeft. De jongere generatie woningbezitters heeft grote hypotheekschulden in verhouding tot de waarde van de woning en in verhouding tot hun financiële bezittingen. Als gevolg hiervan is deze groep erg gevoelig voor shocks zoals een echtscheiding of werkloosheid.

 

***

De cijfers gebruikt in dit artikel zijn afkomstig van het CBS. DNB publiceert ook cijfers over de vermogensposities van huishoudens, maar gebruikt een andere methodiek waardoor de hoeveelheid spaar- en banktegoeden ongeveer €60 miljard hoger liggen. De ratio van schuld tot deposito's ligt daardoor lager wanneer men cijfers van DNB zou gebruiken (1,9 maal in plaats van 2,5 maal de schulden). De verhouding van de schulden tot de totale financiële bezittingen (obligaties, aandelen en deposito's)  is wel weer gelijk bij de CBS en DNB cijfers.