En weer was er opwinding over de starterslening. Vorige week meldde RTL dat in sommige gemeenten de verkoper van een woning moet meebetalen aan de starterslening van de koper. Verkopers moeten tot wel 2000 euro bijdragen, soms zelfs zonder dit vooraf te weten. Vereniging Eigen Huis (VEH) en enkele makelaars reageren in de uitzending eensgezind dat ‘natuurlijk’ níet de verkoper maar de stárter zou moeten opdraaien voor deze kosten. Niet alleen is de reactie een compleet verkeerde reflex en mist de context waarin om een bijdrage wordt gevraagd. Eigen Huis, RTL en de makelaars moeten zich ook afvragen of ze niet voor een karretje worden gespannen.

Er zit een luchtje aan de timing

Wat het meest opvalt aan het RTL-bericht is de timing. Het is immers al sinds mei 2012 bekend dat er in sommige gemeenten moet worden meebetaald door verkopers. Bovendien komt het bericht in een periode dat er veel te doen is om het al dan niet verlengen van de rijksbijdrage voor de starterslening. Zonder deze rijksbijdrage zullen veel gemeenten de verstrekking van startersleningen staken, omdat ze dan zelf meer kosten maken. Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) vertelde mij onlangs dat zij als verstrekker van de starterslening zuiver ondersteunend zijn aan het beleid van de overheid. Zij voeren naar eigen zeggen geen lobby voor verlenging van de rijksbijdrage. Geen lobby? Vereniging Eigen Huis schrijft op haar site dat SVn al de hele zomer op zoek is naar medestanders voor verlenging van de maatregel. Zo probeerde SVn onder andere Vereniging Eigen Huis een petitie te laten tekenen die men in Den Haag wilde aanbieden.

'Helaas heb ik RTL niet kunnen overtuigen de mail nog eens nauwkeurig na te trekken'

Ook verscheen vorige week een rapport van het Economisch instituut voor de Bouw (EIB) in opdracht van SVn (zie pagina 7), waarin het EIB uitgebreid over de vermeende voordelen van de starterslening uitweidt. Dat de SVn met het inhuren van deze partij de schijn van een ‘objectieve evaluatie’ probeert te wekken is weinig geloofwaardig, zeker nadat de voorman van de EIB enkele weken geleden op persoonlijke titel al liet weten voorstander te zijn van leningen tot wel 5,25 keer het jaarinkomen. Nu mag er tot zo’n 4,25 keer het jaarinkomen worden geleend. Precies in deze periode ontstaat dus ophef om de eigen bijdrage voor de starterslening. Omdat VEH nog voor de uitzending van RTL met een nieuwsbericht kwam, was mijn eerste ingeving dat zij ook met dit nieuws naar buiten zijn gekomen. Zowel Eigen Huis als RTL geven echter aan dat er sprake was van een ‘ingezonden brief’ waardoor RTL op het spoor kwam van deze ‘misstand’. Een dergelijke ingezonden brief had ik zeker aan een forensisch onderzoekje onderworpen, vooral ook omdat in het verleden is gebleken dat maatschappelijke ophef over een aangedikt probleem bij de afbouw van (woon)subsidies een krachtig breekijzer kan zijn in Den Haag. Helaas heb ik RTL niet kunnen overtuigen de mail nog eens nauwkeurig na te trekken.

Terug naar 2012

Volgend jaar stelt minister Blok zoals gezegd geen geld voor de starterslening meer beschikbaar vanuit het Rijk. Dat deze bijdrage wordt stopgezet is niet voor het eerst, ook halverwege 2010 raak de pot die sinds 2007 door het rijk werd bijgevuld leeg. Omdat het aantal gemeenten dat de starterslening aanbiedt daarna terug loopt van 252 naar 160, doet SVn in 2011 vergeefs pogingen om het rijk opnieuw geld te laten storten. Als in 2012 definitief blijkt dat er geen extra geld uit Den Haag te verwachten is, besluit SVn het over een andere boeg te gooien. Voortaan zullen de belanghebbenden zelf moeten meebetalen en SVn legt in haar nieuwsbrief (lees: reclamefolder) uit waarom: ‘Het zal anno 2012 veel meer een samenspel moeten worden tussen gemeenten, provincies, ontwikkelaars en aannemers. Om het meer haalbaar en betaalbaar te houden lijkt het daarbij logisch dat de verschillende partijen hun belangen ook vertalen in een financiële bijdrage'.

'if you’re not paying, you’re not the customer. You’re the product being sold'

Merk op dat SVn dus slechts verkopende partijen noemt als belanghebbende, iets wat past bij mijn beeld van de starterslening. Naar de starter toe wordt in de communicatie altijd de nadruk gelegd op de eerste paar jaar ZONDER RENTE, maar de echte klanten van SVn zijn verkopers van woningen. Dat de starter niet om een bijdrage wordt gevraagd, illustreert de bekende spreuk: ‘if you’re not paying, you’re not the customer. You’re the product being sold’ (Andrew Lewis). Even verderop in dezelfde nieuwsbrief wordt in begrijpelijke taal aan gemeente ambtenaren uitgelegd wat het product ‘starter’ voor hen kan betekenen. Er komt een wethouder uit Nijmegen aan het woord, die uitlegt naar voorbeeld van Almere zelfbouw te ‘stimuleren’ met een starterslening. Om de kosten te drukken wordt hier overigens wel een deel van de eventuele winst bij doorverkoop van de woning door de gemeente afgeroomd. Het geld om de starterslening te kunnen verstrekken blijkt door de gemeente zelf ook te zijn geleend.

Afschuiven van de problemen

Op maar liefst drie plaatsen in de brochure wordt uitgelegd dat ‘steeds meer’ gemeenten inzien dat ze verliezen op grondposities kunnen beperken door starters over te crediteren. De hele brochure ademt dat ‘we’ anders moeten kijken naar financiering op de woningmarkt en met een kleine investering ‘onze’ verliezen kunnen beperken. In werkelijkheid wordt er schaamteloos en openlijk voorgesteld de verliezen door te schuiven naar starters, die meer betalen voor bouwgrond dan deze waard zou als de starterslening niet bestond.

'In werkelijkheid wordt er schaamteloos en openlijk voorgesteld de verliezen door te schuiven naar starters, die meer betalen voor bouwgrond dan deze waard zou als de starterslening niet bestond'

Woningen die ‘onverkoopbaar’ dreigen te zijn kunnen volgens de brochure met de inzet van startersleningen wél van de hand worden gedaan. Een accountmanager van SVn liet eerder via Twitter weten dat een starterslening tot wel één derde meer potentiële kopers leidt. Hoewel SVn mij liet weten dat dat de mate van marktverstoring niet zó hoog kan zijn, prijkt op haar eigen website een quote van een corporatiebaas die zelfs 11 van de 24 woningen met een starterslening verkocht. Op het eerste oog is dat natuurlijk mooi. Meer verkopen, dus goed voor de woningmarkt. Maar als gemeenten en corporaties hun risicovolle grondposities woningportefeuille hebben afgebouwd zullen zij minder geneigd zijn om de starterslening te laten voortbestaan. De starter die een huis kocht dat bij gratie van de starterslening niet onverkoopbaar was zit dan met een groot probleem wanneer hij zelf van het huis af wil.

Stop de starterslening. Helemaal.

Ik snap best de reflex van RTL. Als mensen onverwachts geld moeten betalen dan kun je daar vraagtekens bij zetten. Maar de publieke opinie wordt nu zonder fatsoenlijk weerwoord sterk gestuurd naar een ‘oplossing’ waarbij starters de kosten van een prijsopdrijvende lening – hoger dan hun actuele financiële draagkracht volgens NIBUD toelaat – moeten meefinancieren bovenop hun hypotheek. Waar we net de maximale lening ten opzichte van de waarde van een woning aan het afbouwen waren wordt doodleuk voorgesteld dat de starter een paar duizend meer dan de marktwaarde van een huis moet betalen zodat de verkoper met het geld de kosten van de starterslening kan betalen. Een paar duizend euro waar de starter niets van terug ziet.

'Eigen Huis voelt donders goed aan dat het een onding is'

Ik snap ook de reflex van Vereniging Eigen Huis om voor te stellen een hogere prijs te vragen aan starters die kosten met zich mee brengen. Ondanks hun herhaalde boodschap dat ze ook voor toekomstige huiseigenaren opkomen, zijn en blijven zij de vertegenwoordiger van bestaande huiseigenaren. Maar de starterslening zit ze niet lekker, Eigen Huis voelt donders goed aan dat het een onding is. Ze hebben de petitie van SVn ter verlenging van de rijksbijdrage voor de starterslening dan ook niet ondertekend.

Starterslening ís de bouwpolder

Ik snap de reflexen, maar nu we allemaal even tot tien hebben kunnen tellen is het misschien een goed moment om nog eens na te denken welke doel de starterslening op lange termijn eigenlijk dient. Welk belang heeft de starter van 2025 er bij? Anderhalf jaar geleden sprak de hele vaderlandse politiek schande van de ‘bouwpolder', die prijzen opdreef door bouwgrond schaars- en leningen hoog te houden. De starterslening ís de bouwpolder.

'Zolang deze regeling niet wordt verboden, blijven er wegen gevonden worden om verliezen door te schuiven naar toekomstige generaties huiseigenaren'

Opiniërende nieuwsprogramma’s en maatschappelijke organisaties zoals Vereniging Eigen Huis kunnen niet volstaan met het promoten van creatief boekhouden om de regeling minder schadelijk voor hun eigen belangen te laten zijn. Zolang deze regeling niet wordt verboden, blijven er wegen gevonden worden om verliezen door te schuiven naar toekomstige generaties huiseigenaren. Het intrekken van steun voor de verlenging van de rijksbijdrage is niet genoeg, de toekomst van de woningmarkt heeft een actief tegengeluid nodig. Dus kom op Vereniging Eigen Huis, put your money where your mouth is en kom met een nieuwe, beter overwogen reactie op het ‘nieuws’ van vorige week.