In 1997 ging de eerste paal de grond in van een van de grootste nieuwbouwprojecten nabij Utrecht: Leidsche Rijn. Op het grondgebied van Utrecht en Vleuten-De Meern verrezen 30.000 woningen.
© ANP / Raymond Rutting

Strijd om Utrechtse polder verzandt in loopgravenoorlog

De eigenaren van de grond in de Utrechtse polders Rijnenburg en Reijerscop willen een mega-wijk bouwen. De gemeente ziet daar voorlopig niets in en wil in een deel van de polder zonnepanelen en windmolens neerzetten. Gaan acht ‘lawaaierige’ windmolens samen met een woonwijk? De zaak Rijnenburg maakt duidelijk waarom in een land waarin iedereen meer woningen wil, het niet lukt om vaart te maken met de bouw ervan.

De polders Rijnenburg en Reijerscop maken deel uit van de gemeente Utrecht en liggen in een driehoek ingeklemd tussen de Vinex-wijken Leidsche Rijn en Nieuwegein. De oostelijke punt van de driehoek wijst in de richting van de Utrechtse wijk Kanaleneiland. Langs twee zijden van het gebied lopen de A12 en de A2. Deze polder is geen verstild natuurgebied waar roerdomp, grutto en kievit heersen. De twee snelwegen produceren een aanhoudend gebrom en langs de randen is overal stadse bebouwing zichtbaar. Alleen aan de westkant, waar het weidegebied in het Groene Hart overloopt, ligt ruimte . 

Rond de twee polders is een conflict uitgebroken. De eigenaren van de grond willen bouwen. Zij stellen dat er tot 2040 in Utrecht 60.000 woningen bij moeten komen. Dat lukt niet zonder de twee polders te bebouwen. De gemeente wil een groot deel van het poldergebied gebruiken om CO2-vrije energie op te wekken. Die twee bestemmingen blijken moeilijk verenigbaar.  

Voor Utrecht is de polder van 1060 hectare de laatste grote ‘uitleglocatie’ binnen de gemeentegrenzen. Van het bebouwen van de twee polders wil het zittende college van D66, GroenLinks en ChristenUnie voorlopig niets weten. Het gebied ligt buiten de zogeheten rodecontourzone, een grens die aangeeft waar de bebouwde ruimte van de stad ophoudt. Sinds de Vijfde Nota ruimtelijke ordening uit 2001 geldt de regel dat die grens pas mag worden overschreden als er binnenstedelijk geen ruimte meer is om te bouwen. Het college vindt dat dit moment nog lang niet is aangebroken. De plannen voor toekomstige bebouwing van de polder zijn voorlopig geparkeerd tot 2030. Later dit jaar besluit de Raad wat er na dat jaar gaat gebeuren met het gebied. 

Het consortium van eigenaren van de poldergrond is het helemaal niet eens met dit uitstelbeleid van de gemeente. De leden willen eindelijk eens bouwen op hun grond. Het consortium heeft 71 procent van de grond in handen en de leden trekken samen op tegen de gemeente. Deels zijn dat bekende namen: AM, Amvest, Ballast Nedam Development, Bouwinvest, BPD, Bunnik Projekten, Latei, Slokker, Synchroon, Timpaan en de corporaties Groen West, Mitros en Portaal. 

Energielandschap

De coalitie heeft voor de komende twintig jaar in Rijnenburg een zogeheten energielandschap gepland, met een oppervlakte van 230 hectare. Eneco moet in samenwerking met de bewonerscoöperatie Rijne Energie het project opzetten en exploiteren. 

De zonnepanelen en de beoogde acht, volgens de gemeente geluidsarme, windmolens van 235 meter hoog zouden tussen de 60.000 en 80.000 huishoudens van stroom kunnen voorzien. Op zich mooi, ware het niet dat de polder daardoor niet tot 2030, maar tot 2040 grotendeels onbruikbaar is voor het ontwikkelen van woningen. De grondeigenaren vinden de aanwezigheid van die molens namelijk onverenigbaar met het bouwen van woningen.  

De gemeente denkt dat bebouwing en energielandschap te combineren zijn

Het consortium heeft een punt met zijn bezwaar tegen die windmolens. Volgens de gemeente moeten woningen minimaal 800 meter verwijderd staan van de molens, anders is de geluidshinder te groot. Verder kunnen de bewoners van de polder last krijgen van bijna stroboscopische schaduwen van de wieken. Dat laatste wuift de gemeente overigens weg. Onderzoek zou hebben aangetoond dat al die flitsmomenten opgeteld, per woning nooit meer dan een halfuur per jaar optreden.  

Klaas Verschuure (D66), de Utrechtse wethouder van ruimtelijke ordening, benadrukt dat de combinatie van bebouwing en energielandschap in de toekomst wel degelijk mogelijk is. De wethouder vindt niet de hele polder geschikt voor woningbouw. ‘Het middengebied is zandgrond. Alleen daar kan volgens ons, in de toekomst gebouwd worden.’ Daar zijn de grondeigenaren het niet mee eens. Zij vinden de hele polder bebouwbaar. 

Onomkeerbare situatie

Op zich is niemand in Utrecht tegen het CO2-vrij opwekken van energie. De ergernis van het consortium en de oppositiepartijen CDA en VVD is vooral dat het college met deze keuze een onomkeerbare situatie creëert. CDA-raadslid Jantine Zwinkels maakt zich daarover grote zorgen: ‘Als je een energielandschap neerzet, is het ondenkbaar dat alles in 2030 weer wordt weggehaald. De wethouder praat nu al over 2040.’ 

Die twintig  jaar is minimaal nodig om uit de kosten te komen met dat energielandschap. Het tellen van de jaren begint op het moment dat dat energielandschap er staat. Een onbeantwoorde vraag is of je na twintig jaar de stroomvoorziening voor zeker 60.000 huishoudens zomaar weer kunt stopzetten. Is er dan een alternatieve energiebron beschikbaar? Iedereen doet daar vaag over. Het meest concrete antwoord kwam van een VVD-raadslid, Gert-Jan te Hoonte, die het mogelijk achtte dat de technologie dan zo ver is voortgeschreden dat zo’n energieweide niet meer nodig is.     

Het consortium vindt de plannen van de gemeente met de twee polders voorbijgaan aan de realiteit van de grote tekorten op de woningmarkt. Volgens de officiële projecties heeft Utrecht tot 2040 zo’n 60.000 extra woningen nodig. De grondeigenaren zien niet hoe Utrecht dat aantal kan halen zonder de 25.000 woningen in Rijnenburg. 

Niet bouwen tot 2030

De grondeigenaren hebben hun grondposities eind jaren negentig en in het begin van deze eeuw verworven. Daartoe waren ze volgens hen gestimuleerd door de overheden. Die zagen de polder als dé plek waar de volgende grote stadsuitbreiding zou plaatsvinden. Tijdens de recessie zakte de vraag naar woningen volledig in. Daarom nam de gemeenteraad het besluit dat de eigenaren tot 2030 niet mochten bouwen in het gebied, de polders werden een zogeheten pauzelandschap. Op dat moment leek dat iedereen een aanvaardbaar besluit.

De eigenaren betalen nu echter al jarenlang rente over de leningen waarmee de grond is verworven. Volgens onderzoek van de Universiteit van Amsterdam uit 2013 is er voor die grond tussen de 15 euro en 60 euro per vierkante meter betaald. Het consortium heeft iets meer dan 7 miljoen vierkante meter in handen. Als de grond voor gemiddeld 37 euro per vierkante meter is gekocht, gaat het om een gemiddelde investering van bijna 260 miljoen euro. 

De leden van het consortium vinden het hoog tijd om te verdienen op hun investering. Met het energielandschap van de gemeente lukt dat nooit. Edwin Buitelaar, bijzonder hoogleraar Land and Real Estate Development aan de Universiteit van Utrecht en onderzoeker bij het Planbureau voor de Leefomgeving, zei twee jaar geleden over onder meer Rijnenburg, dat door die grond te bebouwen de waarde met een factor tachtig tot honderd stijgt. De waarde van de grond wordt immers bepaald door de marktwaarde van wat erop is gebouwd. Die waardesprong is uiteindelijk de klapper waar die grondeigenaren op azen.

Onbespreekbaar

Harm Janssen, directeur van Regio Noord-West van gebiedsontwikkelaar BPD, treedt op als woordvoerder van het consortium. Hij benadrukt dat een energielandschap met acht torenhoge windmolens onbespreekbaar is: ‘Die energieweide van de gemeente heeft een omvang van 230 hectare, dus blijft er nog ruim 800 hectare over die bebouwd kan worden. Maar het huidige voorstel van de gemeente, waarin sprake is van acht windmolens van 235 meter hoogte, is voor ons onbespreekbaar.’ Janssen gelooft dat de impact van dergelijke molens op het hele gebied veel te groot zal zijn. 

De vraag naar woningen is in Utrecht onmogelijk alleen binnenstedelijk op te lossen

Volgens Janssen is de vraag naar woningen in Utrecht onmogelijk alleen binnenstedelijk op te lossen. Dat blijkt volgens hem uit de omvang van de huidige planvoorraad ten opzichte van de groei van het aantal huishoudens. De gemeente verwacht de komende twintig jaar 60.000 extra woningen nodig te hebben en wethouder Verschuure ziet een harde planvoorraad van ongeveer 40.000. Bovendien voldoet Rijnenburg volgens Janssen aan de vraag naar andere typen woningen, zoals huizen voor gezinnen.

Het consortium bestaat vooral uit commerciële partijen. Die willen uiteraard zo snel mogelijk geld verdienen. Hun analyse van de situatie is mogelijk gekleurd. De corporaties Mitros, Portaal en Groen West zijn vreemde eenden in de bijt. Hun opdracht is om sociale woningen te bouwen voor hun doelgroep. Wat vinden zij ervan als Rijnenburg nog twintig jaar onbebouwd blijft?  

Mitros heeft haast

De corporaties verkeren in een vreemde spagaat. Ze maken jaarlijks prestatieafspraken met de wethouder en staan dus dicht bij de gemeente. Binnen het consortium staan ze nu echter lijnrecht tegenover hun natuurlijke partner, de wethouder. Mitros, de grootste Utrechtse corporatie, laat weten dat het bij de prestatieafspraken met de wethouder geen kavels krijgt toegewezen. Corporaties moeten aansluiten bij projecten van ontwikkelaars en die weten dat er 35 procent sociaal moet worden gebouwd. Die behoefte aan bouwgrond is de reden waarom Mitros tijdens de jacht op grond in Rijnenburg zo’n twintig jaar geleden, zo’n 20 hectare in Rijnenburg heeft verworven. Uitgaande van die gemiddelde meterprijs van 37 euro is de grond voor ongeveer 7,5 miljoen euro gekocht. Welke prijs Mitros precies heeft betaald is nauwelijks meer te achterhalen. Het gaat om meerdere transactie die twintig jaar geleden plaatsvonden.

Onder de huidige omstandigheden is volgens Mitros haast geboden. De corporatie wil snel beginnen met voorbereidingen om te kunnen bouwen in Rijnenburg. Er valt nog veel werk te verzetten, zowel achter de tekentafel als in het gebied zelf. De drie corporaties hebben een brief gestuurd aan de huurders over de botsende visies op de toekomst van Rijnenburg/Reijerscop met dezelfde strekking.

Windmolens zijn struikelblok  

De windmolens vormen niet alleen voor de grondeigenaren, maar ook voor de burgers van Utrecht het grootste struikelblok. Dat bleek ook op de bijeenkomst die de gemeente op 18 februari in het stadhuis van Utrecht organiseerde. In een stampvolle zaal ging de moderator eerst met een microfoon rond. Ook de bewoners van de aanpalende wijken waren bang voor continue geluidsoverlast van windmolens. Een man beweerde op basis van alternatief onderzoek dat geluidshinder niet tot 800 meter speelde, maar tot zeker 1300 meter. 

Vooral de angst voor de ‘slopende werking’ van laagfrequent geluid in combinatie met het geluid van de autowegen leefde enorm onder de omwonenden. Ook klonk weer de angst voor flits-schaduwen van draaiende wieken. Bezoekers maakten zich daarnaast zorgen over de gevolgen voor de waarde van hun woningen. Een aanwezige beweerde dat volgens een geraadpleegde taxateur, de daling van de waarde van zijn huis 15 à 20 procent zou bedragen.

Een aanwezige wees erop dat het onnodig is om die windmolens zo dicht bij de stad neer te zetten. Dat kon overal, vond hij. ‘Utrecht heeft ook staal nodig, maar dat is geen reden om aan de rand van de stad een staalfabriek te bouwen.’

Geen dwangmiddelen

Wethouder Verschuure zegt zich ervan bewust te zijn dat er een gebrek aan bouwgrond is in de stad en dat de komende twintig jaar niet als bij toverslag 60.000 woningen binnen de stad verschijnen: ‘We zien capaciteit voor 67.000 woningen, maar dat is niet allemaal hard. Ik verwacht dat 40.000 zeker gaat lukken. Voor die laatste 20.000 moeten we echt zoeken. Wie weet wordt Rijnenburg dan noodzakelijk.’

Zonder grondeigenaren komt er geen energielandschap

De wethouder zegt dat er geen energielandschap kan komen zonder de medewerking van de grondeigenaren. De gemeente heeft geen dwangmiddelen om die eigenaren ertoe te bewegen hun grond voor twintig jaar af te staan. ‘De route om de grond via een procedure in handen te krijgen, is ongebruikelijk en ik verwacht ook niet dat een rechter ons in het gelijk zou stellen. Het is ook niet hoe we willen werken.’ 

Het grote probleem met Rijnenburg is de ontsluiting: op- en afritten op de snelwegen zijn nodig, net als een sneltram ‘Dat kost  toch zeker honderden miljoenen,’ zegt de wethouder. ‘Dat kan de gemeente niet allemaal zelf opbrengen.’ 

Touwtjes in handen

De wethouder wil eerst kijken hoe ver hij kan komen met binnenstedelijk bouwen, in plaats van nu in Rijnenburg aan de slag te gaan. ‘Als het al nodig is, want we zijn nog druk bezig met veel kansrijkere locaties elders in Utrecht.’

Of de wethouder de touwtjes in handen kan houden wat betreft Rijnenburg, is nog maar de vraag. Vanuit de landelijke politiek klinkt de roep om meer regie door de centrale overheid in het toewijzen van grote bouwlocaties. Het voortdurende partijpolitieke geharrewar blijkt een te grote belemmering voor het op gang komen van grote bouwprojecten. Erik Ronnes, de fractiewoordvoerder Wonen van het CDA in de Tweede Kamer, diende recent zelfs een motie in om voor elkaar te krijgen dat Utrecht Rijnenburg sneller ontwikkelt. Waarom? ‘De locatie was oorspronkelijk bedoeld voor woningbouw. De gemeente kan een positieve bijdrage leveren aan de problemen op de woningmarkt door het gebied sneller te ontwikkelen. We lopen vast!’

Aanwijzen bouwlocaties

Overigens heeft de motie van Ronnes over Rijnenburg het op 18 februari niet gehaald. Wel zei minister Stientje van Veldhoven van Wonen in het algemeen dat de overheid mogelijk in overleg met de gemeenten en provincies een actievere rol gaat spelen bij het aanwijzen van grote bouwlocaties. 

Al met al is er in Utrecht sprake van een patstelling. De gemeente wil niet bouwen, omdat de ontsluiting van het gebied te duur is. In plaats van woningen is er een energiepark gepland tot 2040. De eigenaren van de grond willen juist graag bouwen en zeggen geen toestemming te geven voor windmolens op hun grond. De gemeente zegt dat een energielandschap met alleen zonnepanelen te weinig garanties biedt voor continuïteit.  Kom daar maar eens uit.

Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

Over de auteur

Peter Hendriks

Gevolgd door 1402 leden

Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
Annuleren