Terugblik op een bewogen vastgoedweek met een curieuze hoofdrol voor Fortress

    De vastgoedbeurs Provada heeft de tongen losgemaakt. Columnist Ruud de Wit blikt terug en pikt er het belangrijkste nieuws uit: de problemen bij de Rotterdamse vastgoedonderneming Fortress.

    Het was een interessante en in menig opzicht belangrijke vastgoedweek: de Provada, het begin van de parlementaire enquête Woningcorporaties, nieuwe informatie over de manier waarop KPMG-partners zich bij hun bedrijfshuisvesting hebben verrijkt en de problemen bij een van de oudste vastgoedbedrijven in ons land, Fortress uit Rotterdam. Ik zal hier zwijgen over KPMG en wat daar allemaal op vastgoedgebied het afgelopen decennium is gebeurd, want de inval van het OM bij Van Gool Elburg Vastgoedspecialisten is gedetailleerd behandeld in de Telegraaf. We wachten eerst de daaraan gerelateerde nieuwe ontwikkelingen af, die ongetwijfeld zullen volgen.

    Vastgoedbeurs Provada

    Over de Provada kan ik ook kort zijn. De tiende editie van deze unieke Nederlandse vastgoedbeurs verliep vlekkeloos en dat is de verdienste van organisator Flip Kerkhoven en zijn team. Dat er iets minder bezoekers waren dan andere jaren – tenminste dat was mijn indruk – heeft te maken met de marktontwikkelingen. Dat geldt ook voor het ontbreken van een aantal bekende marktpartijen. Wat me opviel, was dat het accent op de Provada steeds meer komt te liggen bij adviseurs, makelaars, ict-bedrijven en toeleveringsbedrijven, alsook op een paar grote steden, en dus minder bij de bedrijven die traditioneel het gezicht van de commercieel vastgoedmarkt vorm en inhoud gaven. Maar de Provada heeft opnieuw bewezen een bijzondere en zeer bruikbare netwerkhappening te zijn – en daarmee van essentieel belang voor de Nederlandse vastgoedsector – en ik verheug me op de editie van volgend jaar.

    Parlementaire enquête Woningcorporaties

    De zin van de parlementaire enquête Woningcorporaties ontgaat me nu al, na slechts een week van allerlei in de media eerder uitgemolken verhalen. De eerste week stond in het teken van de aanschaf en verbouwing van de SS Rotterdam door corporatie Woonbron en de escapades van voormalig Rochdale-bestuurder Hubert Möllenkamp. Ik heb helemaal niets nieuws gehoord of gelezen. Er wordt slechts bevestigd dat veel corporaties geleid wérden en wórden door graaiende en miskleunende managers die ongestoord de vastgoedheld spelen, terwijl hun directe en indirecte (de overheid) toezichthouders falen. Het enige ‘nieuwe’ deze week was de opmerking van Aedes-voorzitter Marc Calon dat de vergoeding voor commissarissen bij corporaties omhoog moet om ‘voldoende kundige toezichthouders te kunnen aantrekken’

    Voorspelbaar geklets

    Wat een voorspelbaar geklets van Calon. Ik heb twee keer meegedaan in een procedure voor een commissariaat bij een woningcorporatie in het zuiden van het land en vond die vergoeding helemaal geen punt. In beide gevallen ging het om procedures die ondoorzichtig waren en waarbij vriendjespolitiek, elkaar de bal toespelen, en politieke en bedrijfsmatige afspraken de echte benoemingscriteria waren. Vergoeding is dus niet het probleem bij het vinden van goede commissarissen, maar het old boys-netwerk. De oproep van Calon komt op hetzelfde neer als te beweren dat de leidinggevenden bij corporaties nog meer geld moeten verdienen – en ze verdienen al zoveel – zodat ze vanzelf niet gaan graaien. Ik vind dat een corporatiedirecteur met twee ton zeer goed betaald wordt en verder gewoon een normale pensioenregeling moet hebben zoals elke andere Nederlander in een dienstbetrekking en niet een opgepompte extreem dure regeling zoals nu veelal het geval is. Verder moeten die leidinggevenden zich alleen nog maar het de bouw en het beheer van echte sociale woningen bezig houden. En de kwaliteit van hun managent moet zodanig zijn dat de taak van de commissaris ook beperkt kan blijven tot daadwerkelijk toezicht in plaats van zelf op de stoel van de bestuurder te gaan (of moeten) zitten.
    ‘De ware schuldigen van het corporatiedrama moeten worden gezocht onder politici die decennia lang hun bemoeienis bij het nationale sociale woningbezit hebben verloochend’
    Ik verwacht dan ook niets, maar dan ook helemaal niets van deze enquête. De ware schuldigen van het corporatiedrama moeten trouwens worden gezocht onder politici – zowel landelijk als lokaal – die decennia lang hun bemoeienis bij het nationale sociale woningbezit hebben verloochend en verkwanseld en dus eindverantwoordelijk zijn voor de miljarden euro aan verliezen die sinds 1995 zijn geleden.

    Zonnekoning Hubert Möllenkamp

    Een tweede punt dat ik nog wil maken, was over het optreden van Möllenkamp voor de enquêtecommissie. Leuk hoor, die verhalen uit de oude doos hoe deze corporatiebestuurder jarenlang in een Maserati – naast twee andere dure bedrijfswagens – kon rijden en voor twee miljoen euro bij vastgoedbedrijven kon ‘lenen’, waarvoor hij met adviesdiensten zou terugbetalen na zijn pensionering. Hoe durf je zo corrupt te zijn en hoe is het mogelijk dat vastgoedbedrijven zich daar – vanuit integriteitsstandpunt – toe ‘lenen’? Maar had de enquêtecommissie nu echt gedacht dat Möllenkamp onder ede zou toegeven dat hij een oplichter en fraudeur is? Wat ik een schande vind, is dat Möllenkamp na vijf jaar nog steeds niet voor de rechter is gebracht, niet totaal is geplukt en tot gevangenisstraf is veroordeeld. Moet ik daaruit concluderen dat het OM de zaken tegen deze voormalige corporatiedirecteur niet rond kan krijgen? Of dat allerlei belangrijke politici en bedrijven – die de graaipraktijken van Möllenkamp hebben toegelaten en gefinancierd – moeten worden beschermd?
    'Moet ik concluderen dat het Openbaar ministerie de zaken tegen voormalig corporatiedirecteur Möllenkamp niet rond kan krijgen?'
    Nee, ik verwacht dus helemaal niets van deze parlementaire enquête. De komende weken zullen alle reeds bekende affaires bij Vestia, WSG Geertruidenberg, Laurentius en Servatius nog eens uitgebreid aan bod komen en zal de conclusie zijn dat we allemaal jarenlang hebben zitten slapen, dat het vanaf nu beter gaat, en dat bestuurders en toezichthouders bij corporaties eigenlijk veel meer moeten gaan verdienen. Leve de politiek en wat een treurnis als het gaat om de sociale woningsector!

    De problemen bij vastgoedonderneming Fortress

    Het echte vastgoedverhaal van de afgelopen week waren de berichten – al dan niet goed gecontroleerd - over een van de oudste vastgoedbedrijven in ons land, Fortress. Daarover werd tenminste op de Provada wel gesproken en gefilosofeerd, maar echt helder is niet naar buiten gebracht wat er nu met Fortress aan de hand is. Een ding is zeker: de grote vastgoedportefeuille van Fortress is in kleinere portefeuilles opgedeeld. Daarover is nogal wat onduidelijkheid opgetreden, maar door de betrokkenen is er nu helderheid verschaft. De Fortress-portefeuille is gefinancierd door met name de drie belangrijkste Nederlandse vastgoedfinanciers: SNS Property Finance (sinds begin dit jaar Propertize geheten), FGH Bank en ING Real Estate. Andere financiers van objecten en projecten in de Fortress-portefeuille zijn Syntrus Achmea (met name voor het project Kijkduin) en de Duitse financier Aareal Bank. Deze financiers sloten in oktober 2012 een financieringsarrangement met Fortress, nadat de ratio geleend geld en eigen vermogen te ver uit elkaar waren gaan lopen en het voor Fortress onmogelijk bleek af te lossen. Al eerder was bekend geworden dat Fortress zich in zwaar weer bevond, mede als gevolg van de economische crisis en de enigszins ‘ongelukkige’ overname van Maeyveld in 2007, net voor de val van Lehman Brothers.

    Herstructurering?

    Op basis van de in 2012 gemaakte afspraken is er nu door Fortress besloten het onderliggende vastgoed per betreffende financier over te hevelen naar nieuwe vennootschappen, die gewoon onder de moedermaatschappij Rovobel hangen. Iedere vennootschap heeft zijn eigen bestuurder, maar die opereert onafhankelijk van de banken. Er is dus geen sprake van, zoals ik eerder hoorde, dat de vastgoedprojecten door de drie banken op een indirecte manier zijn overgenomen en voortaan ook door hen beheerd worden. Het vastgoed is nog steeds voor honderd procent eigendom van Fortress, met alle verplichtingen die daaraan verbonden zijn. Volgens Roeland Voerman – de eigenaar van Fortress - gaat het hier om een vereenvoudiging van de vennootschapsstructuur. ‘Er zijn geen nieuwe omstandigheden die tot deze stap hebben geleid. Tenminste niet in vergelijking met 2012. Wij willen met de nieuwe vennootschapsstructuur Fortress alleen maar weerbaarder maken tegen de slechte marktomstandigheden. Dat doen we in een goede verstandhouding met de financiers. Als er al problemen zijn met het betalen van achterstallige rekeningen, zoals in de media is gesuggereerd, dan zullen die op korte termijn worden opgelost.’

    400 miljoen euro op het spel

    Dat het met de vastgoedfinanciering van Fortress niet goed gaat, is overigens geen nieuws. Dat geldt voor veel vastgoedbeleggers die de waarde van hun bezittingen de afgelopen jaren hebben zien afnemen, waardoor de leverage – de verhouding tussen eigen en geleend geld – steeds meer onder druk is komen te staan. De vastgoedportefeuille van Fortress telde pakweg twee jaar geleden zo’n 60 verschillende projecten en panden, met een boekwaarde van toen iets minder dan 400 miljoen euro en met een vreemdfinanciering van ruim 300 miljoen euro. De portefeuille is nagenoeg ongewijzigd ten opzichte van oktober 2012, maar de leverage is dat wel, hoewel Voerman wil niet zeggen hoe de verhouding eigen vermogen en vreemd geld nu ligt. ‘Dat hangt af van welke waarderingsmethoden je hanteert. Met de portefeuille zelf gaat het beslist niet slechter dan twee jaar geleden. We verhuren nog steeds en kunnen ook verhuurcontracten vernieuwen of verlengen.’

    Aflossen is niet mogelijk

    Uit verschillende reacties kan ik ook opmaken dat de cashflow uit de portefeuille nog steeds dekkend is om de kosten te betalen, maar dat de aflossing op de eerder aangegane financiering niet mogelijk is. Daar komt nog bij dat niet alle banken op dezelfde lijn zitten waar het gaat om de toekomst van Fortress, wat tot verwarring in de berichtgeving heeft geleid. Hoewel ik het standpunt van de betrokken banken begrijp – die willen namelijk niets zeggen over hun klanten – draagt een grotere  openheid over dit soort stappen en problemen bij bedrijven wel bij tot geruchten en misverstanden. Banken en bedrijven zouden dus beter wat pro-actiever kunnen zijn.
    'Banken zitten nog niet op dezelfde lijn waar het gaat om de toekomst van Fortress'
    Voor wie dit allemaal abacadabra is, Fortress dateert uit het jaar 1975, toen oprichter Jan Voerman samen met een paar andere particuliere beleggers een private beleggings- en ontwikkelingsmaatschappij oprichtten met als vestigingsplaats Rotterdam. Daarvoor werkt Voerman als directeur bij de Westland/Utrecht Hypotheekbank en de Besto Group. Met Fortress speelt hij in 1978 een belangrijke rol bij de redding van de grootste vastgoedbeheerder van het land, Kok Group International. Voerman en zijn partners nemen de Kok Group over, samen met FGH Bank en blijken later er maar 1 gulden voor te hebben betaald in een soort papieren constructie. Deze overname is wel het begin van een langdurige samenwerking tussen Jan Voerman en FGH Bank, die onder meer leidt tot een paar woningprojecten aan de Franse Mediterrane kust, en later ook in Spanje.

    Inval FIOD

    In de jaren ‘negentig gaat Fortress samenwerken met het beursfonds Westinvest, maar dit avontuur bezorgt Voerman bijna een faillissement. Daarna is Fortress lange tijd een handelskantoor in commercieel vastgoed. Aan het begin van de 21ste eeuw begint Fortress echter nauw samen te werken met Imca Vastgoed van Erik de Vlieger. Als De Vlieger in de problemen komt vanwege een onderzoek door de Fiod, wordt die samenwerking beëindigd. De verzelfstandiging van Imca Vastgoed leidt in 2005 tot een breuk met oprichter De Vlieger en tot de vorming van een nieuwe vastgoedmaatschappij Maeyveld. De belangrijkste aandeelhouder in Maeyveld, Joop Koster, komt echter in 2007 te overlijden en dan besluit Fortress – met steun van dezelfde drie banken die hierboven zijn genoemd: FGH, ING en SNS Reaal – Maeyveld over te nemen.
    'Het is flink knokken, dat is zeker, maar we doen nog steeds mooie dingen'
    Jan Voerman heeft dan al een stap terug gezet en zijn aandelen in Fortress overgedragen aan zijn zoon Roeland, die sinds dat moment Fortress leidt, met vader Jan op de achtergrond. Maar daarmee houden de problemen voor Fortress en de eigen moedermaatschappij Rovobel niet op, mede door de economische en vastgoedcrisis als gevolg van de Val van Lehman Brothers in september 2008. In oktober 2012 besluiten de schuldeisende banken, vooral uit sympathie en loyaliteit voor vader Jan, Roeland Voerman en Fortress onder curatele te stellen.

    Onder curatele

    Nu, weer een kleine twee jaar later, is dus ook bij alle betrokkenen het besef gekomen dat de problemen vooralsnog niet zullen overgaan. Triest voor met name good old Jan Voerman, die ruim dertig jaar het bedrijf door diverse vastgoedstormen heeft geloodst en dus op zijn oude dag lijdzaam moet toezien dat het allemaal tevergeefs is geweest. Verliezen en faillissementen horen bij zaken doen, dat weet Jan Voerman als geen ander uit het verleden. Maar in zijn geval doet het ook mij – en veel oudgedienden in het vastgoed – toch een beetje meer pijn. Zoon Roeland blijft echter de positieve kant zien: ‘Het is flink knokken, dat is zeker, maar we doen nog steeds mooie dingen, zoals de herontwikkeling van Kijkduin in Den Haag, samen met Syntrus Achmea. Maar het probleem waar wij en onze financiers mee blijven zitten, zijn de marktomstandigheden en een crisis die veel te lang duurt. De geschiedenis van Fortress laat echter zien dat wij, samen met de banken, elke crisis aankunnen.’    

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Ruud de Wit

    Volg Ruud de Wit
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren