Ton Hugens

Nederland kampt met een groeiende woningnood. Wie profiteert? En hoe lossen we dit op? Lees meer

Nederland kampt met een groeiende woningnood. Honderdduizenden trekken naar de steden en de verantwoordelijke gemeenten lukt het niet om genoeg te bouwen om dit op te vangen. Dat die binnenlandse migratie eraan zat te komen was al heel lang bekend. Waarom zijn stadbesturen niet veel beter voorbereid op deze trend? Heeft de regering steken laten vallen? Wie profiteren van de trend? Wat zijn de oplossingen?

59 Artikelen

Ton Hugens © Fenna Jensma

Toezichthouder Ton Hugens: ‘Woningbouwcorporaties hebben steviger regie nodig’

Ton Hugens houdt als directeur van de Autoriteit woningcorporaties toezicht op een sector die na jaren van relatieve rust een enorme bouwopdracht heeft. Te hoge ambities van de sector leidden in het verleden tot enorme problemen. In zijn eerste analyse kraakt Hugens alvast een paar harde noten. ‘Maak bouwplannen realistischer, want de werkelijkheid is altijd weerbarstiger dan de tekentafel.’

In de jaarlijkse ‘Staat van de Corporatiesector’ doet de Autoriteit woningcorporaties (Aw) een aantal opvallende uitspraken. In hoeverre is dat het stempel dat Ton Hugens (50) op de organisatie drukt? Over het rapport, en het gegeven dat Hugens ondertussen ruim een halfjaar op zijn nieuwe positie als directeur zit, ging Follow the Money met hem in gesprek. Centraal staan de enorme bouwopdracht die er voor de corporaties ligt, en de rol die de Aw daarin wil spelen.

De rol van toezichthouders in de corporatiesector kwam onder een vergrootglas te liggen sinds de schandalen in de sector en de daarop volgende parlementaire enquête woningcorporaties . Denk aan de derivatenaffaire bij Vestia, het peperdure renovatieproject van de SS Rotterdam door Woonbron en de in een bedrijfs-Maserati rondrijdende topman van Rochdale. Sindsdien is de speelruimte van de corporaties ingeperkt; de Aw houdt daarop toezicht. 

Hugens is geen typische Rijksambtenaar die carriėre maakte op ministeries, maar met de Aw valt hij onder het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). Hij werkte eerder voor het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier, als directeur wijken in de gemeente Zaandam en als directeur Uitvoering Sociaal Medische Zaken bij het UWV. Daarnaast was hij, tot hij bij Aw begon, commissaris bij de Zaandamse woningcorporatie Parteon. De Autoriteit woningcorporaties valt onder de Inspectie voor de Leefomgeving en Transport (ILT); Hugens zit als cfo ook in de directieraad van ILT. 

Door de stijgende behoefte aan sociale woningen heeft de Aw daarnaast nieuwe aandachtsvelden gekregen. De organisatie heeft meer dan voorheen te maken met de vraag hoe iedere corporatie zijn investeringsruimte evenwichtig inzet. In het verleden ging het vooral om nieuwbouw, nu zijn ook onderhoud, renovatie  en verduurzaming belangrijke kostenposten. Dat kan een behoorlijke puzzel zijn voor een corporatie. 

We spreken Ton Hugens in Café Americain aan het Leidseplein in Amsterdam. Hij is tijdens de pandemie aan zijn nieuwe functie begonnen en heeft nog geen vast kantoor. Hugens gaat informeel gekleed in een blauwe lamswollen trui en heeft een wat hese, enigzins hoge stem. Hij drinkt espresso en praat vrijuit over zijn organisatie.

U komt van buiten de sector en dan verwacht men dat je die ingewikkelde materie direct beheerst. Lukt dat?

‘Ik hoop dat niemand me ziet als de grote specialist. Ik ben gelukkig omgeven door mensen die dat wel zijn. Uiteindelijk doen die natuurlijk het echte werk. Maar ik heb wel ervaring met de sector. Ik ben directeur Dienst Wijken bij de Gemeente Zaanstad geweest. Tot ik bij Aw begon was ik vijf jaar lid van de raad van commissarissen van woningcorporatie Parteon in Zaanstad. Ik ben intern goed op de hoogte gebracht van de zaken die spelen. Verder ben ik bij een aantal corporaties op bezoek geweest. Ik heb uitgebreid gesproken met Aedes, de belangenbehartiger van de corporaties, de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), de Woonbond en Binnenlandse Zaken.’

Wat doen jullie precies en wat doet het ministerie?

‘Het ministerie gaat over het beleid. Daar vinden we als Aw helemaal niets van. Wat we wel doen is signaleren, en proberen te herkennen wat de rode draad is die door de ontwikkelingen heen loopt. Dat leggen we vast in het jaarlijkse rapport ‘Staat van Corporatiesector’, dat 28 maart  naar de Kamer is gestuurd. Dat signaleren is, naast het toezicht op de individuele corporaties, een belangrijke functie van de Aw.’ 

Is de ‘Staat’ een onafhankelijk rapport? 

‘Ja, de Staat is echt van ons. Die komt zonder bemoeienis van buitenaf tot stand. De ILT, waar we onder hangen, is een zware en onafhankelijke inspectie, onafhankelijkheid zit in het DNA van de organisatie. We sturen de Staat als hij klaar is naar het ministerie en de minister biedt ’m aan de Eerste en Tweede Kamer aan. Die geven er in de begeleidende Kamerbrief een zogeheten beleidsreactie op. We laten de eerste versie wel factchecken door organisaties in de sector, denk aan Aedes en de VTW.’

Waar letten jullie eigenlijk precies op als toezichthouder?

‘Op de rechtmatigheid van handelen, dus of de corporaties geen dingen doen die ze niet mogen. We kijken ook naar de kwaliteit van het bestuur en de integriteit van de individuele woningcorporaties. Omdat er veel maatschappelijk vermogen in de corporaties zit, letten we erop dat dat niet weglekt. We beoordelen verder de financiële continuïteit van individuele corporaties, dat is een heel belangrijke taak. We houden van alle individuele corporaties ook de verhoudingsgetallen en de financiële risico’s in de gaten – via het datasysteem dat we samen met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) onderhouden. Tot slot houden we ook toezicht op het WSW, maar dat geldt alleen voor de risico’s. Het waarborgfonds stelt zich garant voor de leningen van de corporaties en die kunnen daardoor goedkoper geld lenen. Wij kijken of er geen risico’s worden aangegaan door het WSW die onverantwoord groot zijn. Denk aan voorbeelden uit het verleden, zoals de derivatenaffaire bij Vestia.

In de Staat stellen jullie dat corporaties veel te optimistisch zijn over de aantallen woningen die ze kunnen bouwen. Waar blijkt dat uit? 

‘De planning is vooral het resultaat van de onderhandeling tussen de corporaties, de gemeenten en de huurdersverenigingen. Die maken de bouwplannen en corporaties verwerken ze daarna in hun meerjarenbegrotingen. Er wordt gestreefd naar een verdubbeling [tot ongeveer 30.000, red.] van wat er de afgelopen jaren is gebouwd, binnen drie jaar. We weten dat de prognoses voor de eerste drie jaar nooit worden gerealiseerd. Daarom hebben we een waarschuwing afgegeven die eigenlijk zegt, let op dat je niet uit het oog verliest wat je werkelijk kunt realiseren. Dat optimisme komt voort uit een enorme drang om de problemen voor de doelgroep op te lossen.’

Waar gaat het fout met het realiseren van die plannen? 

‘De werkelijkheid is weerbarstiger dan je vanaf de tekentafel kunt voorzien. Denk aan herstructureringsplannen die vertraging oplopen, grondposities die moeilijker te verkrijgen zijn dan verwacht en de politieke verhoudingen binnen een gemeente die anders komen te liggen. De productiecapaciteit van de bouw is ook een reëel probleem. Ik ben blij dat er wetgeving in de maak is waardoor de regering meer de regie kan pakken. In de Staat zeggen we ook stevigere regie van het Rijk te willen zien. Woningmarktbeleid moet niet alleen een zaak zijn van de gemeente en de corporatie, we willen dat het Rijk ook een partij is. Vooral bij de beschikbaarheid van grond kan dat helpen. Het Rijk kan natuurlijk geen extra bouwcapaciteit uit zijn mouw schudden, maar wij vinden het mogelijk om tot bindende prestatieafspraken te komen binnen gemeenten, en dat die dus minder moeten worden gezien als een intentie.’

Projectontwikkelaars verkopen hun appartementen die tegen sociale huren verhuurd moeten worden liever aan beleggers dan aan corporaties. Worden daarom de prestatieafspraken niet gehaald?

‘We zien dat ontwikkelaars zich begeven op het speelveld waar vanouds alleen de corporaties actief waren. Corporaties zien het bouwen van woningen niet meer als kernactiviteit en besteden dat uit aan projectontwikkelaars. Wij vinden dat gemeenten veel beter moeten vastleggen wat de functie is van die woningen die tegen sociale huren moeten worden verhuurd, en hoe lang ze minimaal sociaal moeten blijven. Je ziet dat woningen op termijn naar de vrije sector worden overgeheveld. Dat was natuurlijk niet wat de gemeente voor ogen had toen ze die prestatieafspraken maakte. Binnenlandse Zaken is bezig met een onderzoek naar het fenomeen nep-sociale huur. We zien dit verschijnsel niet als een voorbeeld van te optimistische planning, maar de corporatiedoelgroep is er natuurlijk niet mee geholpen.’ 

"Voor de reguliere doelgroep van sociale huurwoningen is de situatie nijpend, de wachtlijsten groeien en de doorstroming stagneert: dat heeft steeds meer onze aandacht"

Hoe groot zijn de financieringsproblemen? 

‘We zien dat er grote verschillen zijn tussen corporaties wat betreft de mogelijkheden om financiering aan te trekken. Wij kunnen dat alleen constateren en Binnenlandse Zaken moet daar beleid op maken, dat is ook zo’n zaak waarop je meer regie zou willen.’ 

Zijn jullie als toezichthouder blij dat corporaties meer samenwerken met projectontwikkelaars?

‘Het is zeker niet zo dat samenwerken met een ontwikkelaar garantie biedt voor een soepel verlopend bouwproces. Wij horen van corporaties ook verhalen over stevige vertragingen. Het is aan de corporaties om te bepalen wat in hun situatie past. Wij hebben geen voorkeur.'

De Aw stelt dat het percentage sociale huurwoningen is gedaald van 29,3 procent tot 27,2 procent van het totale woningbestand. Hoe erg is dat?’

‘In de eerste plaats is het een objectieve vaststelling. Die daling blijkt uit onze data. Maar het is ook een zorg. Dat percentage zegt op zich niet alles, maar er zijn te weinig woningen beschikbaar voor de doelgroep, en dat zijn huishoudens met een inkomen van maximaal 45.000 euro bruto per jaar. De extra woningbehoefte – door bijvoorbeeld echtscheidingen, plaatsing van mensen uit zorginstellingen en plekken voor dak- en thuislozen – zet de sector onder druk. Je krijgt verdringing van reguliere woningzoekenden door die speciale groepen.’

‘Er is sowieso een gebrek aan beschikbare woningen. Met name voor reguliere woningzoekenden die op de wachtlijst staan is het een probleem: de wachtlijsten worden steeds langer. De situatie wordt nijpender omdat goedkope huurwoningen in de vrije sector en goedkope koopwoningen nauwelijks meer bestaan. Dus stagneert de doorstroming uit de corporatiesector. Volkshuisvestelijk belang, waaronder beschikbaarheid van sociale woningen, heeft steeds meer onze aandacht. Dat loopt via ons toezicht op de kwaliteit van het bestuur. We kunnen ook onze kennis inbrengen, zodat het meer een gespreksonderwerp wordt binnen de corporaties.’

De corporatiesector speelt een cruciale rol op de Nederlandse woningmarkt. Is de sector vitaal genoeg om die rol te blijven vervullen?

‘Dat weet ik niet. Ik kan wat zeggen over de meerjarenplannen, onze horizon is vijf jaar. Er zijn zo veel variabelen die een rol spelen. We zien nu de inflatie oplopen; wat gaat de rente doen? De corporatiesector is erg rentegevoelig. De tegenvraag is of er een systeem denkbaar is dat kan garanderen dat je oneindig de noodzakelijke sociale woningen kunt blijven bouwen. Ik denk het eigenlijk niet.’

‘Je ziet trouwens nu al dat de overheid meer bereid is tot actie. Denk aan de zogeheten versnellingen, waarbij de overheid bijspringt om de kosten van de infrastructuur in een nieuwe wijk betaalbaar te houden. In het coalitieakkoord wordt ook gesproken over geld voor het oplossen van de problemen op de woningmarkt.’

De financieringsruimte zit niet in de woningmarktregio’s, waar de corporaties het meest moeten bouwen. Wat moet daaraan gebeuren? 

‘We constateren het wel, maar het valt buiten onze verantwoordelijkheid. Het goed beheren van de financieringsruimte is wat ons betreft wel een aandachtspunt. Het WSW houdt dat als waarborgfonds in de gaten, maar wij moeten goed kijken hoe de middelen nu verdeeld worden. Er is de nieuwbouw, maar er zijn ook serieuze onderhoudsprojecten en natuurlijk is ook verduurzaming een kostbare, heel belangrijke investeringspost. Corporaties moeten hun beschikbare leencapaciteit evenwichtig verdelen, misschien meer dan vroeger. Ik zie ook dat veel corporaties daar serieus mee bezig zijn.’ 

De tijd is om, en in het Americain klinkt lunchgeroezemoes terwijl de directeur op weg gaat naar zijn volgende afspraak. Hugens wil werk maken van de beschikbaarheid van sociale woningen, terwijl dit vanouds niet echt een aandachtspunt van de toezichthouder was. Voor hem is het een onderdeel van goed bestuur.