Trendbreuk woningmarkt is een illusie

In juli 2013 registreerde het Kadaster 9.659 verkochte woningen. Dit is een stijging van 29,6% ten opzichte van juli 2012 (7.451). Vergeleken met de voorgaande maand, juni 2013, is er ook sprake van een stijging: 33,7%. Het Kadaster registreerde toen 7.224 verkochte woningen. Dat er meer woningen zijn geregistreerd dan in juni is niet vreemd. Sinds 1995 was dit namelijk 18 keer het geval. Slechts eenmaal, vorig jaar, werden er in juli minder verkochte woningen geregistreerd dan in juni (-54%). Vorig jaar juli zou de overdrachtsbelasting weer worden verhoogd van 2% naar 6%, zodat het kadaster het in juni erg druk had – en in juli erg rustig. Dit betekent dat een vergelijking met vorig jaar juli erg lastig te maken is en vergelijken met juni door seizoensinvloeden ook niet kan. Het is dan ook verstandig om voor het perspectief iets breder te kijken dan alleen naar afgelopen maand en naar dezelfde maand vorig jaar. In de eerste zeven maanden van dit jaar werden in totaal 54.860 transacties geregistreerd. Vorig jaar waren dit er nog ruim elf duizend meer: Was vorig jaar juli de allerslechtste julimaand ooit qua aantal transacties, dit jaar komt het kadaster voor de tweede maal sinds het begin van de meting in 1995 onder de 10.000 woningen uit:     Omdat juli 2012 ernstig beïnvloed werd door de veranderende wetgeving is het interessant te kijken naar juli 2011. Toen waren er zo’n 7,4% meer transacties dan juli dit jaar. Ter vergelijking: in mei 2011 waren er nog 16% meer transacties dan in mei 2013. Door een roze vergrootglas bekeken zou je dus kunnen stellen dat de trend iets minder negatief is geworden sinds mei, maar echt uitgesproken positief wil ik hem nog niet noemen. Tot slot het aantal huizen dat in twaalf maanden cumulatief werd verkocht. Geheel rechts zie je de uptick die vandaag als glorieuze wederopstanding van de woningmarkt zal worden gevierd. Ik kan er zelf nog niet echt een trendbreuk in zien: De meeste beweging in de grafiek is de laatste tijd veroorzaakt door veranderende wetgeving. In juni 2012 zie je een scherpe piek en rond de jaarwisseling een wat langgerekte opleving. Het verschil is te verklaren door het feit dat de verandering in de overdrachtsbelasting afhing van het moment van passeren bij het kadaster en eind vorig jaar een koopovereenkomst bij de makelaar voldoende was om nog een spaarhypotheek te mogen afsluiten. Eind vorig jaar heeft men dus in de weken na de koop het huis bij het kadaster gepasseerd. Verder lopen de cijfers van het kadaster en de NVM niet heel ver uit elkaar qua periode, of in ieder geval niet meer twee a drie maanden zoals ooit het geval was. Zie voor meer cijfers het vastgoed dashboard. Komende woensdag maakt het CBS de ontwikkeling van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) bekend.