Meer dan een vlek op de kaart is het niet, Geffen. In het Noord-Brabantse dorp, dat sinds 1993 bij de gemeente Oss hoort, wonen zo’n 4600 mensen. Maar ook zij ervaren een tekort aan huizen. De woningnood is intussen tot in de haarvaten van Nederland voelbaar.

Voor de gemeente Oss was het tijd om spijkers met koppen te slaan. Eind 2019 ging de gemeenteraad akkoord met de bouw van 275 nieuwe woningen op ‘t Veld, een stuk land in Geffen.

Een deel daarvan was al eigendom van de gemeente en op het benodigde resterende deel – 66.740 vierkante meter grasland – vestigde het college een zogeheten ‘voorkeursrecht’ op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten (WVG). 

De WVG verplicht eigenaren van grond die bij eventuele verkoop eerst aan te bieden aan de gemeente met een formeel voorkeursrecht. Maar daarmee had Oss de grond nog niet in handen. Het voorkeursrecht is geen verkapte onteigeningsprocedure. Het houdt alleen in dat de grondeigenaar bij verkoop de gemeente als eerste in de gelegenheid stelt om te onderhandelen over de prijs en de voorwaarden.

Streep door de rekening

Daarom ging de gemeente meteen praten met de eigenaren van ‘t Veld, maar die gesprekken verliepen niet al te soepel. ‘We hadden al snel door dat de eigenaren helemaal niet stonden te springen om die grond te verkopen. Dan heb je niet veel aan een voorkeursrecht,’ zegt wethouder Johan van der Schoot (CDA), die onder meer verantwoordelijk is voor de ontwikkeling van het buitengebied van Oss. Dat was een streep door de rekening: de gemeente wilde vaart maken met het ontwikkelen van de nieuwe wijk.

Er deed zich een onverwachte ontwikkeling voor toen duidelijk werd dat twee in Geffen gevestigde bouwbedrijven, Van Wanrooij en Van Schijndel, en twee bouwbedrijven uit Oss, Reuvers en Van Bergen, de aanleg van de wijk met 275 woningen graag gezamenlijk voor hun rekening wilden nemen. Maar hoe? Voor een bouwopdracht van deze omvang zou een openbare aanbesteding verplicht zijn en op de grond rustte al een voorkeursrecht. De WVG is duidelijk. Punt 1 van artikel 26 luidt: ‘Een gemeente kan de nietigheid inroepen van rechtshandelingen die zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan haar in deze wet geregelde voorkeurspositie.’ Dat klinkt als een behoorlijke belemmering.

De vier lieten zich echter niet uit het veld slaan. Bouwbedrijf Van Wanrooij kende namelijk een truc. ‘Een constructie’ waarmee het al in 2018 had geprobeerd land in handen te krijgen van een tuinder in Heesch, een kern in Bernheze, een buurgemeente van Oss. Op een deel van de tuindersgrond rustte ook gemeentelijk voorkeursrecht.

Die grond ging uiteindelijk naar een concurrent en Van Wanrooij, dat zich gedupeerd voelde, legde de zaak voor aan de rechter. Volgens een rechtbankverslag in het Brabants Dagblad herinnerde de tuinder zich dat mensen van Van Wanrooij hem hadden verteld dat hij zich over het voorkeursrecht van de gemeente Bernheze niet druk hoefde te maken. Daar wisten ze wel ‘een constructie’ voor. ‘Hoe precies, dat weet ik zo niet meer. Ik ben tuinder en boomkweker.’

Geen juridisch eigenaar

De gemeente Oss merkte in 2020 al snel hoe de constructie van Van Wanrooij in elkaar stak. Wethouder Van der Schoot: ‘Opeens bleken de grondeigenaren een overeenkomst te hebben met de vier bouwbedrijven. Maar die konden we niet nietig laten verklaren, omdat er nooit een officiële eigendomsoverdracht bij de notaris had plaatsgevonden. De vier bouwbedrijven waren wel economisch eigenaar geworden, maar geen juridisch eigenaar.’

De eigenaren van de grond in Geffen gingen met die constructie juridisch gezien niet in de fout. Toen SP-raadslid Adrie Geerts zich hierover door een gemeenteambtenaar van Oss liet informeren, kreeg hij te horen dat het gemeentelijk voorkeursrecht alleen van toepassing is op overeenkomsten die bij een notaris zijn vastgelegd. Op onderhandse overeenkomsten, zoals een intentieovereenkomst, had het voorkeursrecht volgens die ambtenaar geen invloed.

Angst voor procedures

Erwin van der Krabben, hoogleraar grondbeleid en gebiedsontwikkeling aan de Radboud Universiteit in Nijmegen: ‘Deze truc werd ook toegepast tijdens de Vinex-periode. Zo verwerven projectontwikkelaars het economisch eigendom, voorafgaand aan het juridisch eigendom. Wat ze doen is volgens mij legaal, maar feitelijk een omzeiling van het gemeentelijk voorkeursrecht.’

Van der Krabben vindt dit soort constructies ‘niet normaal’ en keurt ze af. ‘Het is niet bevorderlijk voor een zorgvuldige ontwikkeling van het gebied.’ Hij heeft geen idee hoe vaak het gebeurt: ‘Het is ook moeilijk te achterhalen, want overdracht van economische eigendom wordt niet geregistreerd bij het kadaster.’ 

De gemeente Oss zou hebben kunnen proberen het economisch eigendom van de bouwbedrijven over te nemen. ‘Maar als de oorspronkelijke eigenaren dan vervolgens het juridisch eigendom niet aan ons zouden verkopen, dan hadden we er nog niets aan,’ zegt wethouder Van der Schoot.

En de grondeigenaren hadden al duidelijk gemaakt niet aan de gemeente te willen verkopen. ‘Ze hadden blijkbaar meer vertrouwen in de ontwikkelaars. Ze vreesden allerlei procedures om uiteindelijk tot bouwrechten te komen. Denk aan vervuilde grond of archeologische onderzoek. Dergelijke kosten zouden voor rekening komen van de verkopenden partij. De ontwikkelaars namen de grond af zonder voorwaarden.’

Van der Schoot: ‘Als we er echt werk van hadden gemaakt, dan zouden de oorspronkelijke eigenaren misschien wel gedacht hebben: “Prima, dan houden we die grond gewoon vast en wachten af of die nog wat warmer wordt.”’

Schaakmat

Oss stond eigenlijk schaakmat en was veroordeeld tot een samenwerking met de vier bouwbedrijven, die op hun beurt niets met de grond konden aanvangen zonder medewerking van de gemeente. Die vier zijn overigens zeer bekende partijen, die al de nodige grote opdrachten voor de gemeente hebben uitgevoerd.

Vanaf het moment dat de gemeente doorkreeg niet om de bouwers heen te kunnen, koos ze voor wat ze zelf een ‘pragmatische aanpak’ noemt. Volgens Van der Schoot stond de bouwdoelstelling centraal en mocht het project geen vertraging oplopen. 

Toen de gemeente doorkreeg niet om de bouwers heen te kunnen, koos ze voor een ‘pragmatische aanpak’ 

De eerste eis van Oss was dat de gemeente voor de grond exact dezelfde prijs zou betalen als waarmee de bouwbedrijven het economisch eigendom verwierven. Van der Schoot: ‘Prijsopdrijving was voor ons onaanvaardbaar.’ Daarmee gingen de vier akkoord.

Voor de gemeente was het ook van groot belang dat de aanleg van de infrastructuur en de aankleding van de nieuwe wijk helemaal bekostigd kon worden uit het verschil tussen de bouwkosten van de woningen en hun uiteindelijke marktwaarde, de zogeheten residuele waarde. Volgens Van der Schoot was de deal niet doorgegaan als er geld van de gemeente bij had gemoeten.

De volgende stap was dat Oss de weg vrijmaakte voor officiële afronding van de grondtransactie tussen de oorspronkelijke eigenaren en de bouwbedrijven. De gemeente moest daarvoor aan de notaris kenbaar maken af te zien van haar voorkeursrecht. 

Daarna nam de gemeente de grond van de vier over om hem bouwrijp te maken, en verkocht ze de grond weer aan ze terug voor het daadwerkelijk realiseren van het project. Het verliep allemaal gesmeerd, maar waarom zo ingewikkeld? De vier hadden de grond ook zelf bouwrijp kunnen maken? 

Wethouder Van der Schoot zegt dat de gemeente door deze manier van werken de mogelijkheid kreeg om voorwaarden te stellen aan het type wijk en de soorten woningen die er zouden komen. ‘Als eigenaar kun je gemakkelijker eisen stellen, je hebt greep op de situatie.’ Zo zal 20 procent van de 275 woningen door de plaatselijke woningcorporaties worden verhuurd, en komen er zowel woningen in het middenhuursegment als koopwoningen.

‘Goede deal’

Dat de vier bouwbedrijven door hun handelen een openbare aanbesteding wisten te ontlopen, is voor Oss geen groot probleem. Van der Schoot zegt dat alle scenario’s zijn doorgerekend en dat het college concludeerde dat er sprake was van een goede deal. ‘We vonden daarom dat we het proces van een aanbesteding konden overslaan. Het zijn bovendien plaatselijke partijen, waarmee we sowieso al veel zaken doen, ook via openbare aanbesteding.’ 

De vier bouwbedrijven hebben de gemeente niettemin een loer gedraaid. Gaat dat invloed hebben op de verhoudingen?

De wethouder is opmerkelijk mild: ‘Ze hebben iets gedaan dat naar ons idee niet door de beugel kan, maar we zijn er uiteindelijk goed uitgekomen en moeten nu weer verder. We hebben de deal kunnen sluiten die we wilden, en kunnen nu ons oorspronkelijke bouwplan realiseren. We hebben van de nood een deugd gemaakt. Dat was mogelijk doordat we het op een pragmatische manier hebben opgelost.’

De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en de Vereniging van Grondbedrijven laten in samenspraak weten geen voorbeelden te kennen van het op deze manier omzeilen van het gemeentelijk voorkeursrecht. Een woordvoerder van de VNG zegt de kwestie hoog op te nemen. Als sprake is van een maas in de wet, zou die gerepareerd moeten worden. 

Dienst bewijzen

Clemie van Wanrooij, directeur van bouwbedrijf Van Wanrooij, vindt dat de gemeente helemaal geen loer is gedraaid. Volgens hem hebben de vier bouwbedrijven de gemeente juist een dienst bewezen. 

‘Om verschillende redenen kiezen grondeigenaren er soms voor om hun eigendom niet aan de gemeente te koop aan te bieden. Bijvoorbeeld omdat door ervaringen uit het verleden de relatie minder goed is. Of omdat de eigenaar gewoon een hogere verkoopprijs wil dan de gemeente biedt. Al voordat Oss het voorkeursrecht verwierf, waren er contacten en gesprekken tussen de grondeigenaren en onze bedrijven. Die gesprekken hebben tot overeenstemming geleid.’

Van Wanrooij wijst erop dat de gemeente nu zonder vertraging en extra kosten verder kan. ‘De bedrijven kunnen nu binnen de kaders van de gemeente de woningbouw realiseren.’

De gemeente verwacht dat in 2028 een begin kan worden gemaakt met de laatste paar straten van ‘t Veld in Geffen – als er tenminste geen belangrijke archeologische vondsten of chemische stoffen in de grond worden aangetroffen en als de omwonenden geen langdurige procedures aanspannen.