
Ruimte is een schaars goed in Nederland. Wie trekt in deze strijd aan het langste eind? Lees meer
We willen natuur en recreatie, maar er moeten ook woonwijken en energiecentrales worden gebouwd. De stikstofcrisis dwingt tot het maken van scherpe keuzes. Wie trekt in deze strijd aan het langste eind? En wie delft het onderspit? In dit dossier trekt Follow the Money het land in om dat te onderzoeken.
In de strijd om openbare ruimte gaat het vaak om ontwikkelingen waar veel (belasting-)geld mee gemoeid is. Bij wie komt dit geld terecht? Wordt het in dienst van de samenleving besteed? Het is regelmatig moeilijk te controleren. Bovendien is de openbare ruimte van ons allemaal: hoe meer die onder druk komt te staan, des te belangrijker het is om een vinger aan de pols te houden hoe deze wordt ingericht.
Podcast | Waar gaan we huizen bouwen?
Tientallen grote bouwlocaties door klimaatverandering ongeschikt voor woningbouw
Strafrechtelijk onderzoek naar hotelstrand richt zich ook op de bestuurders van Bonaire
Boeren profiteren met meer dan een half miljard euro van vrijstelling OZB
Vijfde keer uitstel Omgevingswet dreigt na negatief ICT-advies
Door Den Haag aangestelde gezaghebber van Bonaire laat illegaal de kust volbouwen
Ambtenaren kunnen waarschuwen wat ze willen, de Omgevingswet moet een goednieuwsshow zijn
Hugo de Jonge wil de verroompottisering van Nederland niet stoppen
Waterexpert over klimaatverandering: ‘Als we nu niet vooruit denken, moeten we later te veel doen in te korte tijd’
Bouwplannen VVD-Kamerlid sluiten naadloos aan op lobby van speculanten
De nieuwe wijk 't Veld komt aan de oostkant van het dorp Geffen. © Assendelft Fotografie
Samenspannende bouwbedrijven naaien Oss een oor aan
In Noord-Brabant haalden vier bouwbedrijven een juridische truc uit waardoor Oss zich gedwongen voelde met hen in zee te gaan voor de bouw van een nieuwe woonwijk. De gemeente negeerde daarbij de aanbestedingsregels. ‘We hebben van de nood een deugd gemaakt,’ zegt de wethouder.
- In Geffen, een dorp in de gemeente Oss, verrijst een nieuwe woonwijk met 275 woningen. Vier lokale aannemers wisten de bouwopdracht met een juridisch handigheidje binnen te slepen.
- Oss had zich in 2019 tijdig verzekerd van het wettelijk ‘voorkeursrecht’ om als eerste partij te mogen onderhandelen over de aankoop van de benodigde bouwgrond. Toch viel ze buiten de boot. De vier bouwbedrijven hadden via een onderhandse afspraak met de eigenaren het 'economisch eigendom' van de grond al in handen.
- De gemeente koos daarop voor een 'pragmatische' oplossing: dan maar doorpakken met de aannemers. Ze stelde voorwaarden aan de inrichting van de wijk en de bouw kan nu ongehinderd doorgang vinden.
- Deskundigen zetten vraagtekens bij de gang van zaken. ‘Het is misschien legaal, maar het is niet bevorderlijk voor een zorgvuldige ontwikkeling van het gebied.’
Meer dan een vlek op de kaart is het niet, Geffen. In het Noord-Brabantse dorp, dat sinds 1993 bij de gemeente Oss hoort, wonen zo’n 4600 mensen. Maar ook zij ervaren een tekort aan huizen. De woningnood is intussen tot in de haarvaten van Nederland voelbaar.
Voor de gemeente Oss was het tijd om spijkers met koppen te slaan. Eind 2019 ging de gemeenteraad akkoord met de bouw van 275 nieuwe woningen op ‘t Veld, een stuk land in Geffen.
Een deel daarvan was al eigendom van de gemeente en op het benodigde resterende deel – 66.740 vierkante meter grasland – vestigde het college een zogeheten ‘voorkeursrecht’ op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten (WVG).
De WVG verplicht eigenaren van grond die bij eventuele verkoop eerst aan te bieden aan de gemeente met een formeel voorkeursrecht. Maar daarmee had Oss de grond nog niet in handen. Het voorkeursrecht is geen verkapte onteigeningsprocedure. Het houdt alleen in dat de grondeigenaar bij verkoop de gemeente als eerste in de gelegenheid stelt om te onderhandelen over de prijs en de voorwaarden.
Streep door de rekening
Daarom ging de gemeente meteen praten met de eigenaren van ‘t Veld, maar die gesprekken verliepen niet al te soepel. ‘We hadden al snel door dat de eigenaren helemaal niet stonden te springen om die grond te verkopen. Dan heb je niet veel aan een voorkeursrecht,’ zegt wethouder Johan van der Schoot (CDA), die onder meer verantwoordelijk is voor de ontwikkeling van het buitengebied van Oss. Dat was een streep door de rekening: de gemeente wilde vaart maken met het ontwikkelen van de nieuwe wijk.
Er deed zich een onverwachte ontwikkeling voor toen duidelijk werd dat twee in Geffen gevestigde bouwbedrijven, Van Wanrooij en Van Schijndel, en twee bouwbedrijven uit Oss, Reuvers en Van Bergen, de aanleg van de wijk met 275 woningen graag gezamenlijk voor hun rekening wilden nemen. Maar hoe? Voor een bouwopdracht van deze omvang zou een openbare aanbesteding verplicht zijn en op de grond rustte al een voorkeursrecht. De WVG is duidelijk. Punt 1 van artikel 26 luidt: ‘Een gemeente kan de nietigheid inroepen van rechtshandelingen die zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan haar in deze wet geregelde voorkeurspositie.’ Dat klinkt als een behoorlijke belemmering.
De vier lieten zich echter niet uit het veld slaan. Bouwbedrijf Van Wanrooij kende namelijk een truc. ‘Een constructie’ waarmee het al in 2018 had geprobeerd land in handen te krijgen van een tuinder in Heesch, een kern in Bernheze, een buurgemeente van Oss. Op een deel van de tuindersgrond rustte ook gemeentelijk voorkeursrecht.
Die grond ging uiteindelijk naar een concurrent en Van Wanrooij, dat zich gedupeerd voelde, legde de zaak voor aan de rechter. Volgens een rechtbankverslag in het Brabants Dagblad herinnerde de tuinder zich dat mensen van Van Wanrooij hem hadden verteld dat hij zich over het voorkeursrecht van de gemeente Bernheze niet druk hoefde te maken. Daar wisten ze wel ‘een constructie’ voor. ‘Hoe precies, dat weet ik zo niet meer. Ik ben tuinder en boomkweker.’
Geen juridisch eigenaar
De gemeente Oss merkte in 2020 al snel hoe de constructie van Van Wanrooij in elkaar stak. Wethouder Van der Schoot: ‘Opeens bleken de grondeigenaren een overeenkomst te hebben met de vier bouwbedrijven. Maar die konden we niet nietig laten verklaren, omdat er nooit een officiële eigendomsoverdracht bij de notaris had plaatsgevonden. De vier bouwbedrijven waren wel economisch eigenaar geworden, maar geen juridisch eigenaar.’
Een eigenaar kan het (vrucht)gebruik van een goed overdragen aan een ander. De eerste blijft dan juridisch eigenaar, terwijl de ander het ‘economisch eigendom’ in handen krijgt.
Juridisch gezien is ‘economisch eigendom’ een aanspraak op de juridisch eigenaar waarbij de economisch eigenaar vaak een volmacht krijgt om ook het juridische eigenaarschap op elk gewenst moment, of onder een bepaalde voorwaarde, aan zich te laten overdragen.
Economisch eigendom is geen begrip in de zin van het Burgerlijk Wetboek.
De eigenaren van de grond in Geffen gingen met die constructie juridisch gezien niet in de fout. Toen SP-raadslid Adrie Geerts zich hierover door een gemeenteambtenaar van Oss liet informeren, kreeg hij te horen dat het gemeentelijk voorkeursrecht alleen van toepassing is op overeenkomsten die bij een notaris zijn vastgelegd. Op onderhandse overeenkomsten, zoals een intentieovereenkomst, had het voorkeursrecht volgens die ambtenaar geen invloed.
Angst voor procedures
Erwin van der Krabben, hoogleraar grondbeleid en gebiedsontwikkeling aan de Radboud Universiteit in Nijmegen: ‘Deze truc werd ook toegepast tijdens de Vinex-periode. Zo verwerven projectontwikkelaars het economisch eigendom, voorafgaand aan het juridisch eigendom. Wat ze doen is volgens mij legaal, maar feitelijk een omzeiling van het gemeentelijk voorkeursrecht.’
Van der Krabben vindt dit soort constructies ‘niet normaal’ en keurt ze af. ‘Het is niet bevorderlijk voor een zorgvuldige ontwikkeling van het gebied.’ Hij heeft geen idee hoe vaak het gebeurt: ‘Het is ook moeilijk te achterhalen, want overdracht van economische eigendom wordt niet geregistreerd bij het kadaster.’
De gemeente Oss zou hebben kunnen proberen het economisch eigendom van de bouwbedrijven over te nemen. ‘Maar als de oorspronkelijke eigenaren dan vervolgens het juridisch eigendom niet aan ons zouden verkopen, dan hadden we er nog niets aan,’ zegt wethouder Van der Schoot.
En de grondeigenaren hadden al duidelijk gemaakt niet aan de gemeente te willen verkopen. ‘Ze hadden blijkbaar meer vertrouwen in de ontwikkelaars. Ze vreesden allerlei procedures om uiteindelijk tot bouwrechten te komen. Denk aan vervuilde grond of archeologische onderzoek. Dergelijke kosten zouden voor rekening komen van de verkopenden partij. De ontwikkelaars namen de grond af zonder voorwaarden.’
Van der Schoot: ‘Als we er echt werk van hadden gemaakt, dan zouden de oorspronkelijke eigenaren misschien wel gedacht hebben: “Prima, dan houden we die grond gewoon vast en wachten af of die nog wat warmer wordt.”’
Schaakmat
Oss stond eigenlijk schaakmat en was veroordeeld tot een samenwerking met de vier bouwbedrijven, die op hun beurt niets met de grond konden aanvangen zonder medewerking van de gemeente. Die vier zijn overigens zeer bekende partijen, die al de nodige grote opdrachten voor de gemeente hebben uitgevoerd.
Vanaf het moment dat de gemeente doorkreeg niet om de bouwers heen te kunnen, koos ze voor wat ze zelf een ‘pragmatische aanpak’ noemt. Volgens Van der Schoot stond de bouwdoelstelling centraal en mocht het project geen vertraging oplopen.
Toen de gemeente doorkreeg niet om de bouwers heen te kunnen, koos ze voor een ‘pragmatische aanpak’
De eerste eis van Oss was dat de gemeente voor de grond exact dezelfde prijs zou betalen als waarmee de bouwbedrijven het economisch eigendom verwierven. Van der Schoot: ‘Prijsopdrijving was voor ons onaanvaardbaar.’ Daarmee gingen de vier akkoord.
Voor de gemeente was het ook van groot belang dat de aanleg van de infrastructuur en de aankleding van de nieuwe wijk helemaal bekostigd kon worden uit het verschil tussen de bouwkosten van de woningen en hun uiteindelijke marktwaarde, de zogeheten residuele waarde. Volgens Van der Schoot was de deal niet doorgegaan als er geld van de gemeente bij had gemoeten.
De volgende stap was dat Oss de weg vrijmaakte voor officiële afronding van de grondtransactie tussen de oorspronkelijke eigenaren en de bouwbedrijven. De gemeente moest daarvoor aan de notaris kenbaar maken af te zien van haar voorkeursrecht.
Daarna nam de gemeente de grond van de vier over om hem bouwrijp te maken, en verkocht ze de grond weer aan ze terug voor het daadwerkelijk realiseren van het project. Het verliep allemaal gesmeerd, maar waarom zo ingewikkeld? De vier hadden de grond ook zelf bouwrijp kunnen maken?
Wethouder Van der Schoot zegt dat de gemeente door deze manier van werken de mogelijkheid kreeg om voorwaarden te stellen aan het type wijk en de soorten woningen die er zouden komen. ‘Als eigenaar kun je gemakkelijker eisen stellen, je hebt greep op de situatie.’ Zo zal 20 procent van de 275 woningen door de plaatselijke woningcorporaties worden verhuurd, en komen er zowel woningen in het middenhuursegment als koopwoningen.
‘Goede deal’
Dat de vier bouwbedrijven door hun handelen een openbare aanbesteding wisten te ontlopen, is voor Oss geen groot probleem. Van der Schoot zegt dat alle scenario’s zijn doorgerekend en dat het college concludeerde dat er sprake was van een goede deal. ‘We vonden daarom dat we het proces van een aanbesteding konden overslaan. Het zijn bovendien plaatselijke partijen, waarmee we sowieso al veel zaken doen, ook via openbare aanbesteding.’
De vier bouwbedrijven hebben de gemeente niettemin een loer gedraaid. Gaat dat invloed hebben op de verhoudingen?
De wethouder is opmerkelijk mild: ‘Ze hebben iets gedaan dat naar ons idee niet door de beugel kan, maar we zijn er uiteindelijk goed uitgekomen en moeten nu weer verder. We hebben de deal kunnen sluiten die we wilden, en kunnen nu ons oorspronkelijke bouwplan realiseren. We hebben van de nood een deugd gemaakt. Dat was mogelijk doordat we het op een pragmatische manier hebben opgelost.’
De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en de Vereniging van Grondbedrijven laten in samenspraak weten geen voorbeelden te kennen van het op deze manier omzeilen van het gemeentelijk voorkeursrecht. Een woordvoerder van de VNG zegt de kwestie hoog op te nemen. Als sprake is van een maas in de wet, zou die gerepareerd moeten worden.
Dienst bewijzen
Clemie van Wanrooij, directeur van bouwbedrijf Van Wanrooij, vindt dat de gemeente helemaal geen loer is gedraaid. Volgens hem hebben de vier bouwbedrijven de gemeente juist een dienst bewezen.
‘Om verschillende redenen kiezen grondeigenaren er soms voor om hun eigendom niet aan de gemeente te koop aan te bieden. Bijvoorbeeld omdat door ervaringen uit het verleden de relatie minder goed is. Of omdat de eigenaar gewoon een hogere verkoopprijs wil dan de gemeente biedt. Al voordat Oss het voorkeursrecht verwierf, waren er contacten en gesprekken tussen de grondeigenaren en onze bedrijven. Die gesprekken hebben tot overeenstemming geleid.’
Van Wanrooij wijst erop dat de gemeente nu zonder vertraging en extra kosten verder kan. ‘De bedrijven kunnen nu binnen de kaders van de gemeente de woningbouw realiseren.’
De gemeente verwacht dat in 2028 een begin kan worden gemaakt met de laatste paar straten van ‘t Veld in Geffen – als er tenminste geen belangrijke archeologische vondsten of chemische stoffen in de grond worden aangetroffen en als de omwonenden geen langdurige procedures aanspannen.
32 Bijdragen
John Janssen 4
Geen openbare aanbesteding, die blijkbaar wel is vereist, is dan niet geheel in de haak.
Toch blijkbaar weer een 'verkapte' gunning on het mom van "alle partijen zijn bekende van elkaar".
Het bouwrijp maken van zo'n lap grond kost wel een aardige duit, dus die constructie riekt een beetje.
En de VNG neemt "deze maas in de wet" hoog op. Hiervoor nimmer opgevallen, toch?
[Verwijderd]
John JanssenBert Schalk
Peter Hendriks 7
Bert SchalkNico Janssen 7
Peter HendriksDat zou een gevleugelde kreet voor de VNG en soortgelijke (overheids) organisaties kunnen worden, zoals daar zijn: Rutte, Kaag, het Rijk, Wopke Hoekstra, de Belastingdienst, Hugo de Jong, et cetera.
Ik vermoed dat die beperkte geheugenspan zowel wat zegt over het competentieniveau van de betrokkenen / organisaties, als het Oost-Indisch integriteitskarakter.
👍🏼
Hans van Swoll 5
Je vraagt je af wie het initiatief tot deze constructie heeft genomen.
Is namelijk ook wel toevallig dat alle 4 aannemers toevallig economisch eigenaar van het benodigde reststuk zijn.
Hoe zat het ook al weer met die 'bouwfraude'?
John Janssen 4
Hans van SwollHans van Swoll 5
John Janssen[Verwijderd]
Hans van SwollHans van Swoll 5
[Verwijderd][Verwijderd]
Hans van Swolljaap Tinholt 1
[Verwijderd][Verwijderd]
jaap TinholtRon Van Veen 4
John JanssenNico Janssen 7
Hans van SwollTheo van Beuningen 4
Ps, scherpslijpers over de zeik, ook mooi.
Ron Van Veen 4
Theo van BeuningenMijn verstand zegt dat, wanneer bedrijven een machtspositie krijgen in een gemeenschap, de inwoners gedupeerd worden. Ik heb hier dagelijks mee te maken.
Een wethouder is democratisch gekozen en heeft de taak om de burger te dienen. Ondernemers hebben maar 1 belang en dat is winst maken.
Op het moment dat de macht ligt bij de ondernemers en niet bij de wethouder, zal de belastingbetaler de winst van de ondernemer moeten financieren. Als constructies mogelijk zijn en daarvoor mazen in de wet gebruikt worden, ligt fraude en corruptie op de loer! Als de wet niet wordt uitgevoerd op de manier waarop deze bedoeld is zal er opgetreden moeten worden! Wetten die omzeilt worden hebben een discriminerend effect op degene die geen gebruik kunnen maken van de mazen.
Met andere woorden: dit is concurrentie vervalsing!
Cor Broeders 4
Ron Van VeenNext!
Theo van Beuningen 4
Ron Van VeenEr zijn meer wegen naar Rome en Oss zal idg beter af zijn met deze oplossing, iedereen is tevreden, dan om bureaucratische redenen met elkaar op de vuist gaan.
Iedereen kan ook dit 'trucje' doen, dus die concurrentievervalsing valt wel mee. Positieve discriminatie is erger.
[Verwijderd]
Ron Van VeenWietze Brandsma
Ron Van VeenArtikel 10 van de Mededingingswet verwijst naar artikel 101 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie.
Artikel 101 lid 1.a stelt: "Onverenigbaar met de interne markt en verboden zijn... het rechtstreeks of zijdelings bepalen van de aan- of verkoopprijzen of van andere contractuele voorwaarden".
Deze casus lijkt voldoende aanknopingspunten voor een mededingingszaak te bevatten.
Harry van der Velde 2
Ron Van VeenPaul Sporken 10
John Janssen 4
Paul SporkenNico Janssen 7
John JanssenPeter Hendriks 7
Paul SporkenPaul Sporken 10
Peter HendriksHarry van der Velde 2
Wie waren die grondeigenaren?
Harald Wiersema
Zie bijv. het arrest van de Hoge Raad van 27 juni 2008, en randnummer 2.10 e.v. van de Conclusie van de Advocaat-Generaal bij de Hoge Raad: https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:PHR:2008:BD1381
“"Het gaat daarbij om rechtshandelingen die zodanig zijn opgezet dat geen vervreemding zal plaatsvinden gedurende het bestaan van het voorkeursrecht, doch wel de beschikkingsmacht over en het economisch belang bij de grond in enigerlei mate worden overgedragen aan een of meer andere (rechts)personen. Hiermee wordt voor alle duidelijkheid en ter voorkoming van onnodige procedures aangegeven dat ook overdrachten van een deel van de beschikkingsmacht en het economisch belang bloot staan aan vernietiging."
In deze formulering is het gegeven van een overdracht in enigerlei mate van de beschikkingsmacht en het economisch belang als het ware verzelfstandigd, in die zin dat in geval van zo'n overdracht zonder meer mag worden aangenomen dat daarmee een resultaat wordt bereikt dat materieel op hetzelfde als gehele of gedeeltelijke vervreemding neerkomt.”
De stelling in het artikel, “dat het gemeentelijk voorkeursrecht alleen van toepassing is op overeenkomsten die bij een notaris zijn vastgelegd” is i.i.g. juridisch onjuist.
Peter Hendriks 7
Harald WiersemaHarald Wiersema
Peter HendriksGaston Muitjens
1) Niet daar te gaan bouwen, maar ergens anders. Ik neem even aan dat deze bouwgrond niet alle mogelijkheden te gaan bouwen uitgeput heeft.
2) Tegelijkertijd nooit meer met deze gehaaide ondernemers (bij voorkeur voor alle ondernemingen die ze vertegenwoordigen) zaken te doen.
3) Het ze proberen juridisch zo lastig mogelijk te maken überhaupt nog zaken te doen?
Misschien gaat daar enige antecedent-werking vanuit. Want dit soort "ons kent ons" constructies kenmerkt bouwend Nederland al jaren. Kennelijk is de expertise of de wil hier iets aan te doen niet aanwezig binnen de gemeente. Vaak heeft het de schijn van corruptie mede vanuit de gemeente(raad), hier lijkt het eerder incompetentie.