Cody Hochstenbach

Nederland kampt met een groeiende woningnood. Wie profiteert? En hoe lossen we dit op? Lees meer

Nederland kampt met een groeiende woningnood. Honderdduizenden trekken naar de steden en de verantwoordelijke gemeenten lukt het niet om genoeg te bouwen om dit op te vangen. Dat die binnenlandse migratie eraan zat te komen was al heel lang bekend. Waarom zijn stadbesturen niet veel beter voorbereid op deze trend? Heeft de regering steken laten vallen? Wie profiteren van de trend? Wat zijn de oplossingen?

59 Artikelen

Cody Hochstenbach © Fenna Jensma

Woningmarktonderzoeker Cody Hochstenbach: ‘Er is helemaal geen tekort aan woningen in het middensegment’

Stadsgeograaf Cody Hochstenbach (32) gelooft niet dat het allemaal goed komt met de Nederlandse woningmarkt, als je die markt maar zijn werk laat doen. Hij pleit voor een nieuwe woonpolitiek met een bredere sociale huursector in zijn deze week verschenen boek. ‘De sociale sector wordt steeds meer als noodvoorziening voor moeilijke gevallen gebruikt, in plaats van als volwaardig alternatief.’

Stadsgeograaf Cody Hochstenbach telt op het moment van dit interview de dagen af tot de publicatie van zijn boek Uitgewoond. Het gesprek met de woningmarktonderzoeker vindt plaats in een gebouw van de Universiteit van Amsterdam aan het eind van de Nieuwe Achtergracht, waar hij werkt als postdoctoraal onderzoeker. De kamer is aangenaam rommelig en er hang een enorme kaart van Amsterdam aan de wand. Hochstenbach heeft weinig aanmoediging nodig om te spreken.

De eerst vraag leidt al meteen tot een cascade aan relevante informatie. De onderzoeker heeft zich de afgelopen jaren gemanifesteerd als pleitbezorger voor een brede sociale huursector en dat idee loopt als een rode draad door zijn antwoorden. Een tweede kernpunt is de ‘schande’ van de toenemende dakloosheid. De onderliggende oorzaak van die verontwaardiging komt tijdens het gesprek uitgebreid aan de orde.

Nederland heeft tekorten aan koopwoningen, huurwoningen in de vrije sector en sociale woningen. Dat zijn zeer verschillende segmenten van de woningmarkt, maar in alle drie is de vraag groter dan het aanbod. Hoe hangen die drie samen?

‘Ik betwijfel of je kunt spreken van een tekort aan huurwoningen in het middensegment. Dat zogenaamde tekort is eigenlijk een tekort aan betaalbare koopwoningen en voldoende sociale huurwoningen. Waarom zou je 1000 euro per maand betalen voor een vrije sectorwoning, als er koopwoningen zijn waarvan de maandlasten lager zijn dan die 1000 euro en er vergelijkbare sociale flats voor 500 euro beschikbaar zijn?

Dat middensegment is geen keuze uit overtuiging van mensen, maar uit noodzaak. Het is uitgegroeid tot een politiek mantra, Rutte lll hamerde erop dat er meer middenhuur moest komen en IV eigenlijk ook. Dat suggereert dat het middensegment de normale huur is en sociale huur abnormaal. Die huren in het middensegment zijn ondertussen tot norm verheven. 

En die norm schuift omhoog. Vesteda, de grootste woningbelegger van het land, vindt nu dat in de grote steden het middensegment niet tot 1000 euro maar tot 1200 euro loopt. Reinier van Dantzig, de Amsterdamse D66-lijsttrekker, hamert er ook op dat er meer huurwoningen tot 1200 per maand in de hoofdstad moeten komen. D66 is een groot voorstander van woningen in dat middensegment.

‘Middenhuur is een eufemisme voor te dure huur’

Voor mij is middenhuur een eufemisme voor te dure huur. Dat segment is gecreëerd door de inkomensgrenzen voor toegang tot de sociale huur heel erg laag te leggen. Aan de andere kant zijn de leennormen die het mogelijk maken om een hypotheek af te sluiten veel strenger geworden. Je moet een vast contract hebben en een zak eigen vermogen meebrengen. Vaak betekent dit dat je rijke ouders hebt.

De kloof tussen koopwoningen en sociale huurwoningen is gecreëerd door de politiek en de middeninkomens vallen daardoor tussen wal en schip.’

Zou het een oplossing zijn om de hoogte van de huren in het middensegment vast te stellen aan de hand van huurpunten uit het woningwaarderingsstelsel, zodat huurders te maken krijgen met een objectieve huurwaarde? 

‘Dat zou een stap in de goede richting zijn. Een groter deel van die woningen in het middensegment zou inderdaad in het gereguleerde segment moeten vallen. De huurgrens daarvoor ligt nu op 768 euro per maand. Onderzoek toont aan dat 30 procent van die hurende middengroep helemaal geen huur van meer dan 768 euro kan opbrengen.

Ook bij die andere 70 procent zie je trouwens dat er een onverantwoord deel van het inkomen opgaat aan huur. 40 procent van het inkomen aan kale huur is geen uitzondering.

Ik ben een aanhanger van de theorie dat een toegankelijker sociale huursector beleggers dwingt ook met hun huurprijzen naar beneden te gaan. Tussen 2013 en 2019 zijn er 150.000 sociale woningen aan het landelijk bestand onttrokken, dat is 7 procent. Het aantal toewijzingen is gedaald met 25 procent in 5 jaar tijd. Mensen blijven langer zitten in hun sociale woning omdat er geen speciale instellingen voor ouderen meer zijn noch betaalbare andere woongelegenheden. Steeds meer mensen worden naar dat middensegment geduwd.’

Waar komt die verwaarlozing van het sociale segment vandaan?

‘Dat heeft te maken met de ideologie van het woningbezit. Een woningbezitter geldt als een succesvolle, volwaardige burger. Die bouwt vermogen op. De gemiddelde woningbezitter is volgens deze ideologie trotser, gaat beter om met zijn bezit en voelt zich er veiliger in. Een koopwoning zou pas een echt thuis zijn. Een huurder is in die visie een soort burger uit de B-categorie.

‘Een huurder is een soort burger uit de B-categorie’

Er is uitgebreid onderzoek gedaan naar de politieke voorkeuren van woningbezitters en het blijkt dat die meer geneigd zijn om conservatief te stemmen. Die ideologie van het woningbezit, waaraan ook de banken volop meededen en -doen, heeft in feite de prijzen op de koopmarkt opgestuwd en de sociale sector gemarginaliseerd. Het idee is om de sociale sector steeds meer als een noodvoorziening te gebruiken voor moeilijke gevallen in plaats van als volwaardig alternatief.’

Is die kijk op de sociale sector een logisch uitvloeisel van neoliberaal denken? Nederland krijgt vanuit Brussel regelmatig het advies om de sociale sector kleiner te maken.   

‘Ja het IMF zit ook op die lijn. Ik gebruik in mijn boek Uitgewoond de term neoliberalisering. Voor mij is liberalisme het vrijlaten van de markt, daar hoort zo weinig mogelijk overheidsinterventie bij. Neoliberalisme is dan het op alle manieren aanjagen van de markt. We hebben ook niet zozeer te maken met afname van regels, maar met een verschuiving: van regels die de markt beteugelen naar regels waarmee de markt actief wordt aangejaagd en waarbij de overheid de daarop volgende ongelijkheid accepteert. Op zijn hoogst worden er een paar kleine correcties en reparaties toegevoegd. Het stimuleren van het middenhuursegment is daar een voorbeeld van.

Ik ben het er fundamenteel mee oneens dat een sociale sector een voorziening is voor de allerkwetsbaarste mensen. Er zijn genoeg voorbeelden die duidelijk maken dat een goede sociale sector bijdraagt aan meer betaalbare huren voor bredere groepen en aan sociale menging in onze woongemeenschappen. Verder is een sociale huursector heel belangrijk bij het tegengaan van dakloosheid. De toenemende dakloosheid is een vernedering van de onderklasse door de overheid.’

‘Ik ben het er fundamenteel mee oneens dat een sociale huursector een voorziening is voor de allerkwetsbaarste mensen’

Waarom gaan de prijzen van koopwoningen zo door het dak?

‘Deels heeft dat te maken met schaarste, deels ook met lage rente en de nog steeds ruime leenmogelijkheden, verder is er de grootschalige koop voor de verhuur. Dat komt onder andere voort uit dat neoliberale ideaal van de calculerende burger, die via de woningmarkt goed voor zichzelf zorgt door verhuurder te worden. 

Dat ideologische idee dat een echte burger iemand is die een woning bezit, jaagt mensen de koopmarkt op. Dat is meteen de oorzaak van de woningmarkt als bron van ongelijkheid. Er is een groep die de boot mist op de woningmarkt, vaak omdat ze geen ouders hebben die kunnen bijdragen. Die groep moet blijven huren en deelt dus niet mee in de waardestijgingen op de woningmarkt.’

Hoe kijkt u aan tegen sociale koop, is dat de aanpak die de ‘lagere klasse’ de mogelijkheid geeft om zich op de vastgoedladder te begeven en zich sociaal te verheffen? Rutte IV wil een kooprecht voor grondgebonden sociale woningen. 

‘Dit is een al ouder fenomeen, denk aan de premiewoningen uit de jaren ’70. Het ligt er helemaal aan hoe dit kooprecht wordt uitgevoerd. Het idee is om mensen met een lager inkomen toch te laten kopen met een financiële tegemoetkoming.

Maar wat gebeurt er aan het einde van de rit? Wat gebeurt als die persoon weer wil verhuizen? Is dan de overwaarde helemaal voor haar, of moet zij een deel afstaan aan de partij die haar aankoop heeft gesubsidieerd? Dat zou eerlijk zijn, maar wat betekent dat dan weer voor haar volgende stap? Het gevaar bestaat dat je dan niet genoeg eigen vermogen hebt om de volgende stap te zetten.

Daarbij zijn het altijd de meest verdienende sociale huurders die mee kunnen doen. Op die manier schep je weer extra ongelijkheid, de achterblijvende groep profiteert niet en de hele corporatiesector marginaliseert nog meer. Een stap die de volkshuisvesting nog meer tot een verzamelplaats maakt van de allerarmsten! Ik zie meer in een brede volkshuisvesting.’

Het idee van een volkshuisvesting die slechts voor probleemgevallen is bedoeld, was leidend onder minister Stef Blok (VVD) van Wonen in kabinet-Rutte ll van 2012 tot 2017. Hoe heeft Blok zo hard kunnen doorpakken?

‘Blok heeft optimaal gebruik gemaakt van een window of opportunity. Men associeerde de corporatiesector opeens met allerlei misstanden, zoals Vestia met zijn derivatenwanbeleid, Rochdale met een bestuurder in een bedrijfs-Maserati, Woonbron met dat cruiseschip, de ss Rotterdam. Opeens was er electorale en maatschappelijke steun om die sector hard aan te pakken.

Ook in PvdA-kringen leefde dat. De strenge inkomensgrenzen voor toegang tot een sociale huurwoning kwamen van Eberhard van der Laan. Blok heeft volop gebruikgemaakt van een zogeheten exogene schok, een schok die op zich niets met de sociale woningmarkt en de huurders had te maken.’  

Hoe ziet u het belang van een inkomensgrens voor toegang tot de sociale huursector?

‘Tja, vroeger was er geen grens, maar soms een half sollicitatiegesprek en dat was zeker in de tijd van de verzuiling geen betekenisloos praatje. Daar wil ik niet naar terug, maar in principe wil ik geen inkomensgrens. Maar als je nu de grens loslaat maak je de stoelendans alleen maar erger, dan gaan nog meer mensen concurreren om dat beperkte aantal sociale woningen. Je moet het verhogen van de inkomensgrens combineren met een toename van het aantal sociale woningen. Dat kan best, in het verleden waren er jaren dat er wel 60.000 sociale woningen werden gebouwd.

‘Veel middeninkomens kunnen geen huren in de vrije sector opbrengen, die zou je toegang moeten bieden tot sociale huur’

Overigens mag de overheid de huur best een beetje afstemmen op het inkomen. Iemand die 50.000 verdient hoeft geen huurwoning van 500 euro per maand, maar het is duidelijk dat veel middeninkomens geen huren in de vrije sector kunnen opbrengen. Die mensen zou je dus ook toegang moeten bieden tot sociale huur. 

In Wenen, het walhalla voor de sociale huur, is de inkomensgrens 85.000 euro voor een gezin met meerdere kinderen. Ik beschrijf dat Weense model uitgebreid in mijn boek, twee derde van de inwoners van die stad woont sociaal. In Amsterdam is de wachttijd voor een sociale woning 14 jaar, in Wenen 14 maanden. Het is daar ook goedkoper dan hier, maar er gaat ook gewoon veel overheidsgeld naar toe.’   

U gelooft erg in sociale woningbouw, maar in Duitsland en België ligt het percentage sociale huur ver onder de 10 procent. Toch woont iedereen daar. Hoe verklaart u dat?

‘Ik zou niet willen beweren dat het in België zo goed gaat met de woningmarkt. Het is sowieso moeilijk om systemen onderling te vergelijken. Duitsland kent bijvoorbeeld een heel grote particuliere huursector en de particuliere huur is er gemiddeld goedkoper dan de sociale huur in Nederland. Je hebt er ook veel wooncoöperaties. 

Belgen zijn weer heel erg van de zelfbouw. In Zuid-Europa zie je ook veel woningbezit, maar de markt is daar minder dominant aanwezig, veel van die woningen staan eigenlijk buiten de markt en zijn van families.

Vergelijking van systemen is bijna onmogelijk. Vergeet niet dat die 29 procent sociaal in Nederland een overblijfsel is uit het verleden. Nu zou sociale bouw op een dergelijke schaal uitgesloten zijn. De woningnood na de Tweede Wereldoorlog en de enorme babyboom gaf de corporaties gelegenheid om op grote schaal sociaal te bouwen. Dat heeft hier de sociale sector zo groot gemaakt.’

CV Cody Hochstenbach

Cody Hochstenbach (32)

Stadsgeograaf/woningmarktonderzoeker

Studeerde geografie aan de Universiteit van Amsterdam

Promoveerde cum laude in 2017 op proefschrift Inequality in the gentrifying European city 

Publicatie van zijn boek Uitgewoond op 10 februari 2022.(uitgever Das Mag).

 

Lees verder Inklappen

Op de Nederlandse huurmarkt zie je steeds meer tijdelijke huurcontracten. Hoe komt dat?

‘Het verhaal van minister Blok was dat die tijdelijke contracten – dus geen risico om opgescheept te zitten met huurders die je niet bevallen – zou zorgen voor veel meer investeringen in de bouw van nieuwe woningen. Daar is geen enkele aanwijzing voor. Buiten het institutionele huursegment is die tijdelijkheid zo’n beetje de norm geworden. Maar mensen functioneren beter als ze leven zonder grote onzekerheid in hun leven. Zorgen over waar je over een paar maanden moet gaan wonen: in de huidige markt zit een grote onzekerheid ingebakken.’ 

De komende tien jaar moet er één miljoen woningen bij komen. Lukt dat en gaat dat de woningnoodproblemen oplossen?

‘Of dat aantal wordt gehaald, is twijfelachtig. Op zich kan het, vroeger werd soms een jaarproductie van 100.000 woningen per jaar gerealiseerd. Tegenwoordig is het wel een moeizaam proces om voor de beoogde bouwlocaties bouwvergunningen te krijgen. Men zegt dat minister Hugo de Jonge (CDA) van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening de regie moet pakken, maar hij heeft helemaal niet de instrumenten om dat effectief te doen. Op grote schaal bijbouwen zou helpen.

Hoe groot de werkelijke behoefte zal blijken, is heel moeilijk in te schatten. Hoe groot is de immigratie, hoeveel verder zullen huishoudens verdunnen, wat is de invloed van de conjunctuur op de vraag naar woningen?

Het ‘bouwen, bouwen, bouwen’-credo van de politiek bevalt me overigens niet. Dat klinkt te veel als het accent leggen op de kwantiteit. Dat betoog is meer een verholen roep om deregulering en hoge rendementen voor de ontwikkelaars en aannemers. Dat levert gegarandeerd saaie wijken op. Volgens mij moet er heel goed worden nagedacht over zaken als de doelgroepen en de functie en kwaliteit van de woning.’

‘In Nederland moet je als dakloze in feite een nieuwe woning verdienen, het is geen recht’

In uw boek gaat u in op de periode van dakloosheid van uw vader. Hoe komen mensen op straat te staan?  

‘Zijn winkel ging failliet en hij woonde boven de zaak. Na zijn faillissement was hij zijn inkomen en woning kwijt. Hij zat daarnaast met schulden. Voor anderen speelt een verslavingsproblematiek.

Het lastige is dat je eerst je problemen moet oplossen – verslaving, mentale problemen of schulden – voordat je een woning krijgt. Het zou juist andersom moeten: huisvesting eerst. Er is genoeg onderzoek dat erop wijst dat mensen veel effectiever hun problemen kunnen oplossen vanuit een stabiele basis. Het beste is natuurlijk dat mensen hun woning nooit kwijtraken. In Nederland moet je als dakloze in feite een nieuwe woning verdienen, het is geen recht. Bij mijn vader heeft dat twee jaar geduurd. Toen vond hij een betaalde baan en pas daarna kreeg hij een sociale woning.’

Ziet u het denken over dakloosheid bij beleidsmakers veranderen? 

‘Het onderwerp heeft totaal geen politieke urgentie. De afgelopen tien jaar is het aantal dakloze mensen verdubbeld. Dakloosheid is moeilijk te meten, maar in de statistieken die ik gebruik in mijn boek kom je ongeveer uit op 100.000 dak- en thuislozen in Nederland, dat is een ruime definitie van Valente, de dak- en thuislozenorganisatie. Volgens het CBS zijn het er circa 35.000. Maar bankslapers hebben ze niet al te scherp in het vizier en vrouwen in blijf-van-mijn-lijfhuizen vallen er bijvoorbeeld buiten.

‘Het recht op een thuis is de afgelopen dertig jaar steeds meer onder druk komen te staan als gevolg van politieke keuzes’

Het recht op een thuis is de afgelopen dertig jaar steeds meer onder druk komen te staan als gevolg van politieke keuzes. Als er weer cijfers worden gepresenteerd, zeggen politici altijd dat ze er erg van zijn geschrokken, maar dat is onzin, want ze weten heel goed wat er speelt. Het heeft om de een of andere reden geen urgentie. Die groep daklozen is geen electoraal interessante groep.

Toch denk ik dat niemand in Nederland, ongeacht zijn/haar politieke kleur, onverschillig is over dakloosheid. Los daarvan is dakloosheid financieel ongunstig voor de overheid, want een dakloze kost de gemeenschap minimaal 30.000 euro per jaar. Daar valt dus geld te besparen.’

Hoe woont u zelf?

‘Ik huur een geliberaliseerd appartement in Amsterdam-Oost (circa 60 vierkante meter) van de corporatie Eigen Haard. Het gebouw is zo’n honderd jaar oud en is in 2013 voor het laatst gerenoveerd. Het is niets bijzonders, maar ik betaal er wel 1050 euro per maand voor, terwijl het eerder 600 per maand waard is. Mijn geval is exemplarisch voor een grote groep leden van mijn generatie. Als je geen ouders hebt die bij kunnen springen, is het heel moeilijk om iets te kopen.’