
Nederland kampt met een groeiende woningnood. Wie profiteert? En hoe lossen we dit op? Lees meer
Nederland kampt met een groeiende woningnood. Honderdduizenden trekken naar de steden en de verantwoordelijke gemeenten lukt het niet om genoeg te bouwen om dit op te vangen. Dat die binnenlandse migratie eraan zat te komen was al heel lang bekend. Waarom zijn stadbesturen niet veel beter voorbereid op deze trend? Heeft de regering steken laten vallen? Wie profiteren van de trend? Wat zijn de oplossingen?
Tientallen grote bouwlocaties door klimaatverandering ongeschikt voor woningbouw
De Rotterdamse Pompenburgflat moet wijken voor wolkenkrabbers
In memoriam: de verhuurderheffing – afscheid van een neoliberale wensdroom
Oude huurwoning krijgt vaak de sloopkogel, maar renovatie is de nieuwe trend
Corporaties bezitten 101 miljard euro en huurders worden steeds armer
Hoogleraar renovatie: ‘Jaarlijks duizenden goede woningen slopen in ruil voor nieuwbouw is idioot’
Kabinet smijt geld over de balk om woningbouw te stimuleren
VVD dwingt met hervorming huurtoeslag kleinere sociale woningen af
Grote projectontwikkelaars slaan hun slag in de woningcrisis
De stoere taal van Hugo de Jonge lost de woningcrisis niet op
Cody Hochstenbach © Fenna Jensma
Woningmarktonderzoeker Cody Hochstenbach: ‘Er is helemaal geen tekort aan woningen in het middensegment’
Stadsgeograaf Cody Hochstenbach (32) gelooft niet dat het allemaal goed komt met de Nederlandse woningmarkt, als je die markt maar zijn werk laat doen. Hij pleit voor een nieuwe woonpolitiek met een bredere sociale huursector in zijn deze week verschenen boek. ‘De sociale sector wordt steeds meer als noodvoorziening voor moeilijke gevallen gebruikt, in plaats van als volwaardig alternatief.’
Stadsgeograaf Cody Hochstenbach telt op het moment van dit interview de dagen af tot de publicatie van zijn boek Uitgewoond. Het gesprek met de woningmarktonderzoeker vindt plaats in een gebouw van de Universiteit van Amsterdam aan het eind van de Nieuwe Achtergracht, waar hij werkt als postdoctoraal onderzoeker. De kamer is aangenaam rommelig en er hang een enorme kaart van Amsterdam aan de wand. Hochstenbach heeft weinig aanmoediging nodig om te spreken.
De eerst vraag leidt al meteen tot een cascade aan relevante informatie. De onderzoeker heeft zich de afgelopen jaren gemanifesteerd als pleitbezorger voor een brede sociale huursector en dat idee loopt als een rode draad door zijn antwoorden. Een tweede kernpunt is de ‘schande’ van de toenemende dakloosheid. De onderliggende oorzaak van die verontwaardiging komt tijdens het gesprek uitgebreid aan de orde.

Nederland heeft tekorten aan koopwoningen, huurwoningen in de vrije sector en sociale woningen. Dat zijn zeer verschillende segmenten van de woningmarkt, maar in alle drie is de vraag groter dan het aanbod. Hoe hangen die drie samen?
‘Ik betwijfel of je kunt spreken van een tekort aan huurwoningen in het middensegment. Dat zogenaamde tekort is eigenlijk een tekort aan betaalbare koopwoningen en voldoende sociale huurwoningen. Waarom zou je 1000 euro per maand betalen voor een vrije sectorwoning, als er koopwoningen zijn waarvan de maandlasten lager zijn dan die 1000 euro en er vergelijkbare sociale flats voor 500 euro beschikbaar zijn?
Dat middensegment is geen keuze uit overtuiging van mensen, maar uit noodzaak. Het is uitgegroeid tot een politiek mantra, Rutte lll hamerde erop dat er meer middenhuur moest komen en IV eigenlijk ook. Dat suggereert dat het middensegment de normale huur is en sociale huur abnormaal. Die huren in het middensegment zijn ondertussen tot norm verheven.
En die norm schuift omhoog. Vesteda, de grootste woningbelegger van het land, vindt nu dat in de grote steden het middensegment niet tot 1000 euro maar tot 1200 euro loopt. Reinier van Dantzig, de Amsterdamse D66-lijsttrekker, hamert er ook op dat er meer huurwoningen tot 1200 per maand in de hoofdstad moeten komen. D66 is een groot voorstander van woningen in dat middensegment.
‘Middenhuur is een eufemisme voor te dure huur’
Voor mij is middenhuur een eufemisme voor te dure huur. Dat segment is gecreëerd door de inkomensgrenzen voor toegang tot de sociale huur heel erg laag te leggen. Aan de andere kant zijn de leennormen die het mogelijk maken om een hypotheek af te sluiten veel strenger geworden. Je moet een vast contract hebben en een zak eigen vermogen meebrengen. Vaak betekent dit dat je rijke ouders hebt.
De kloof tussen koopwoningen en sociale huurwoningen is gecreëerd door de politiek en de middeninkomens vallen daardoor tussen wal en schip.’
Zou het een oplossing zijn om de hoogte van de huren in het middensegment vast te stellen aan de hand van huurpunten uit het woningwaarderingsstelsel, zodat huurders te maken krijgen met een objectieve huurwaarde?
‘Dat zou een stap in de goede richting zijn. Een groter deel van die woningen in het middensegment zou inderdaad in het gereguleerde segment moeten vallen. De huurgrens daarvoor ligt nu op 768 euro per maand. Onderzoek toont aan dat 30 procent van die hurende middengroep helemaal geen huur van meer dan 768 euro kan opbrengen.
Ook bij die andere 70 procent zie je trouwens dat er een onverantwoord deel van het inkomen opgaat aan huur. 40 procent van het inkomen aan kale huur is geen uitzondering.
Ik ben een aanhanger van de theorie dat een toegankelijker sociale huursector beleggers dwingt ook met hun huurprijzen naar beneden te gaan. Tussen 2013 en 2019 zijn er 150.000 sociale woningen aan het landelijk bestand onttrokken, dat is 7 procent. Het aantal toewijzingen is gedaald met 25 procent in 5 jaar tijd. Mensen blijven langer zitten in hun sociale woning omdat er geen speciale instellingen voor ouderen meer zijn noch betaalbare andere woongelegenheden. Steeds meer mensen worden naar dat middensegment geduwd.’
Waar komt die verwaarlozing van het sociale segment vandaan?
‘Dat heeft te maken met de ideologie van het woningbezit. Een woningbezitter geldt als een succesvolle, volwaardige burger. Die bouwt vermogen op. De gemiddelde woningbezitter is volgens deze ideologie trotser, gaat beter om met zijn bezit en voelt zich er veiliger in. Een koopwoning zou pas een echt thuis zijn. Een huurder is in die visie een soort burger uit de B-categorie.
‘Een huurder is een soort burger uit de B-categorie’
Er is uitgebreid onderzoek gedaan naar de politieke voorkeuren van woningbezitters en het blijkt dat die meer geneigd zijn om conservatief te stemmen. Die ideologie van het woningbezit, waaraan ook de banken volop meededen en -doen, heeft in feite de prijzen op de koopmarkt opgestuwd en de sociale sector gemarginaliseerd. Het idee is om de sociale sector steeds meer als een noodvoorziening te gebruiken voor moeilijke gevallen in plaats van als volwaardig alternatief.’
Is die kijk op de sociale sector een logisch uitvloeisel van neoliberaal denken? Nederland krijgt vanuit Brussel regelmatig het advies om de sociale sector kleiner te maken.
‘Ja het IMF zit ook op die lijn. Ik gebruik in mijn boek Uitgewoond de term neoliberalisering. Voor mij is liberalisme het vrijlaten van de markt, daar hoort zo weinig mogelijk overheidsinterventie bij. Neoliberalisme is dan het op alle manieren aanjagen van de markt. We hebben ook niet zozeer te maken met afname van regels, maar met een verschuiving: van regels die de markt beteugelen naar regels waarmee de markt actief wordt aangejaagd en waarbij de overheid de daarop volgende ongelijkheid accepteert. Op zijn hoogst worden er een paar kleine correcties en reparaties toegevoegd. Het stimuleren van het middenhuursegment is daar een voorbeeld van.
Ik ben het er fundamenteel mee oneens dat een sociale sector een voorziening is voor de allerkwetsbaarste mensen. Er zijn genoeg voorbeelden die duidelijk maken dat een goede sociale sector bijdraagt aan meer betaalbare huren voor bredere groepen en aan sociale menging in onze woongemeenschappen. Verder is een sociale huursector heel belangrijk bij het tegengaan van dakloosheid. De toenemende dakloosheid is een vernedering van de onderklasse door de overheid.’
‘Ik ben het er fundamenteel mee oneens dat een sociale huursector een voorziening is voor de allerkwetsbaarste mensen’
Waarom gaan de prijzen van koopwoningen zo door het dak?
‘Deels heeft dat te maken met schaarste, deels ook met lage rente en de nog steeds ruime leenmogelijkheden, verder is er de grootschalige koop voor de verhuur. Dat komt onder andere voort uit dat neoliberale ideaal van de calculerende burger, die via de woningmarkt goed voor zichzelf zorgt door verhuurder te worden.
Dat ideologische idee dat een echte burger iemand is die een woning bezit, jaagt mensen de koopmarkt op. Dat is meteen de oorzaak van de woningmarkt als bron van ongelijkheid. Er is een groep die de boot mist op de woningmarkt, vaak omdat ze geen ouders hebben die kunnen bijdragen. Die groep moet blijven huren en deelt dus niet mee in de waardestijgingen op de woningmarkt.’
Hoe kijkt u aan tegen sociale koop, is dat de aanpak die de ‘lagere klasse’ de mogelijkheid geeft om zich op de vastgoedladder te begeven en zich sociaal te verheffen? Rutte IV wil een kooprecht voor grondgebonden sociale woningen.
‘Dit is een al ouder fenomeen, denk aan de premiewoningen uit de jaren ’70. Het ligt er helemaal aan hoe dit kooprecht wordt uitgevoerd. Het idee is om mensen met een lager inkomen toch te laten kopen met een financiële tegemoetkoming.
Maar wat gebeurt er aan het einde van de rit? Wat gebeurt als die persoon weer wil verhuizen? Is dan de overwaarde helemaal voor haar, of moet zij een deel afstaan aan de partij die haar aankoop heeft gesubsidieerd? Dat zou eerlijk zijn, maar wat betekent dat dan weer voor haar volgende stap? Het gevaar bestaat dat je dan niet genoeg eigen vermogen hebt om de volgende stap te zetten.
Daarbij zijn het altijd de meest verdienende sociale huurders die mee kunnen doen. Op die manier schep je weer extra ongelijkheid, de achterblijvende groep profiteert niet en de hele corporatiesector marginaliseert nog meer. Een stap die de volkshuisvesting nog meer tot een verzamelplaats maakt van de allerarmsten! Ik zie meer in een brede volkshuisvesting.’

Het idee van een volkshuisvesting die slechts voor probleemgevallen is bedoeld, was leidend onder minister Stef Blok (VVD) van Wonen in kabinet-Rutte ll van 2012 tot 2017. Hoe heeft Blok zo hard kunnen doorpakken?
‘Blok heeft optimaal gebruik gemaakt van een window of opportunity. Men associeerde de corporatiesector opeens met allerlei misstanden, zoals Vestia met zijn derivatenwanbeleid, Rochdale met een bestuurder in een bedrijfs-Maserati, Woonbron met dat cruiseschip, de ss Rotterdam. Opeens was er electorale en maatschappelijke steun om die sector hard aan te pakken.
Ook in PvdA-kringen leefde dat. De strenge inkomensgrenzen voor toegang tot een sociale huurwoning kwamen van Eberhard van der Laan. Blok heeft volop gebruikgemaakt van een zogeheten exogene schok, een schok die op zich niets met de sociale woningmarkt en de huurders had te maken.’
Hoe ziet u het belang van een inkomensgrens voor toegang tot de sociale huursector?
‘Tja, vroeger was er geen grens, maar soms een half sollicitatiegesprek en dat was zeker in de tijd van de verzuiling geen betekenisloos praatje. Daar wil ik niet naar terug, maar in principe wil ik geen inkomensgrens. Maar als je nu de grens loslaat maak je de stoelendans alleen maar erger, dan gaan nog meer mensen concurreren om dat beperkte aantal sociale woningen. Je moet het verhogen van de inkomensgrens combineren met een toename van het aantal sociale woningen. Dat kan best, in het verleden waren er jaren dat er wel 60.000 sociale woningen werden gebouwd.
‘Veel middeninkomens kunnen geen huren in de vrije sector opbrengen, die zou je toegang moeten bieden tot sociale huur’
Overigens mag de overheid de huur best een beetje afstemmen op het inkomen. Iemand die 50.000 verdient hoeft geen huurwoning van 500 euro per maand, maar het is duidelijk dat veel middeninkomens geen huren in de vrije sector kunnen opbrengen. Die mensen zou je dus ook toegang moeten bieden tot sociale huur.
In Wenen, het walhalla voor de sociale huur, is de inkomensgrens 85.000 euro voor een gezin met meerdere kinderen. Ik beschrijf dat Weense model uitgebreid in mijn boek, twee derde van de inwoners van die stad woont sociaal. In Amsterdam is de wachttijd voor een sociale woning 14 jaar, in Wenen 14 maanden. Het is daar ook goedkoper dan hier, maar er gaat ook gewoon veel overheidsgeld naar toe.’
U gelooft erg in sociale woningbouw, maar in Duitsland en België ligt het percentage sociale huur ver onder de 10 procent. Toch woont iedereen daar. Hoe verklaart u dat?
‘Ik zou niet willen beweren dat het in België zo goed gaat met de woningmarkt. Het is sowieso moeilijk om systemen onderling te vergelijken. Duitsland kent bijvoorbeeld een heel grote particuliere huursector en de particuliere huur is er gemiddeld goedkoper dan de sociale huur in Nederland. Je hebt er ook veel wooncoöperaties.
Belgen zijn weer heel erg van de zelfbouw. In Zuid-Europa zie je ook veel woningbezit, maar de markt is daar minder dominant aanwezig, veel van die woningen staan eigenlijk buiten de markt en zijn van families.
Vergelijking van systemen is bijna onmogelijk. Vergeet niet dat die 29 procent sociaal in Nederland een overblijfsel is uit het verleden. Nu zou sociale bouw op een dergelijke schaal uitgesloten zijn. De woningnood na de Tweede Wereldoorlog en de enorme babyboom gaf de corporaties gelegenheid om op grote schaal sociaal te bouwen. Dat heeft hier de sociale sector zo groot gemaakt.’
Cody Hochstenbach (32)
Stadsgeograaf/woningmarktonderzoeker
Studeerde geografie aan de Universiteit van Amsterdam
Promoveerde cum laude in 2017 op proefschrift Inequality in the gentrifying European city
Publicatie van zijn boek Uitgewoond op 10 februari 2022.(uitgever Das Mag).
Op de Nederlandse huurmarkt zie je steeds meer tijdelijke huurcontracten. Hoe komt dat?
‘Het verhaal van minister Blok was dat die tijdelijke contracten – dus geen risico om opgescheept te zitten met huurders die je niet bevallen – zou zorgen voor veel meer investeringen in de bouw van nieuwe woningen. Daar is geen enkele aanwijzing voor. Buiten het institutionele huursegment is die tijdelijkheid zo’n beetje de norm geworden. Maar mensen functioneren beter als ze leven zonder grote onzekerheid in hun leven. Zorgen over waar je over een paar maanden moet gaan wonen: in de huidige markt zit een grote onzekerheid ingebakken.’
De komende tien jaar moet er één miljoen woningen bij komen. Lukt dat en gaat dat de woningnoodproblemen oplossen?
‘Of dat aantal wordt gehaald, is twijfelachtig. Op zich kan het, vroeger werd soms een jaarproductie van 100.000 woningen per jaar gerealiseerd. Tegenwoordig is het wel een moeizaam proces om voor de beoogde bouwlocaties bouwvergunningen te krijgen. Men zegt dat minister Hugo de Jonge (CDA) van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening de regie moet pakken, maar hij heeft helemaal niet de instrumenten om dat effectief te doen. Op grote schaal bijbouwen zou helpen.
Hoe groot de werkelijke behoefte zal blijken, is heel moeilijk in te schatten. Hoe groot is de immigratie, hoeveel verder zullen huishoudens verdunnen, wat is de invloed van de conjunctuur op de vraag naar woningen?
Het ‘bouwen, bouwen, bouwen’-credo van de politiek bevalt me overigens niet. Dat klinkt te veel als het accent leggen op de kwantiteit. Dat betoog is meer een verholen roep om deregulering en hoge rendementen voor de ontwikkelaars en aannemers. Dat levert gegarandeerd saaie wijken op. Volgens mij moet er heel goed worden nagedacht over zaken als de doelgroepen en de functie en kwaliteit van de woning.’
‘In Nederland moet je als dakloze in feite een nieuwe woning verdienen, het is geen recht’
In uw boek gaat u in op de periode van dakloosheid van uw vader. Hoe komen mensen op straat te staan?
‘Zijn winkel ging failliet en hij woonde boven de zaak. Na zijn faillissement was hij zijn inkomen en woning kwijt. Hij zat daarnaast met schulden. Voor anderen speelt een verslavingsproblematiek.
Het lastige is dat je eerst je problemen moet oplossen – verslaving, mentale problemen of schulden – voordat je een woning krijgt. Het zou juist andersom moeten: huisvesting eerst. Er is genoeg onderzoek dat erop wijst dat mensen veel effectiever hun problemen kunnen oplossen vanuit een stabiele basis. Het beste is natuurlijk dat mensen hun woning nooit kwijtraken. In Nederland moet je als dakloze in feite een nieuwe woning verdienen, het is geen recht. Bij mijn vader heeft dat twee jaar geduurd. Toen vond hij een betaalde baan en pas daarna kreeg hij een sociale woning.’
Ziet u het denken over dakloosheid bij beleidsmakers veranderen?
‘Het onderwerp heeft totaal geen politieke urgentie. De afgelopen tien jaar is het aantal dakloze mensen verdubbeld. Dakloosheid is moeilijk te meten, maar in de statistieken die ik gebruik in mijn boek kom je ongeveer uit op 100.000 dak- en thuislozen in Nederland, dat is een ruime definitie van Valente, de dak- en thuislozenorganisatie. Volgens het CBS zijn het er circa 35.000. Maar bankslapers hebben ze niet al te scherp in het vizier en vrouwen in blijf-van-mijn-lijfhuizen vallen er bijvoorbeeld buiten.
‘Het recht op een thuis is de afgelopen dertig jaar steeds meer onder druk komen te staan als gevolg van politieke keuzes’
Het recht op een thuis is de afgelopen dertig jaar steeds meer onder druk komen te staan als gevolg van politieke keuzes. Als er weer cijfers worden gepresenteerd, zeggen politici altijd dat ze er erg van zijn geschrokken, maar dat is onzin, want ze weten heel goed wat er speelt. Het heeft om de een of andere reden geen urgentie. Die groep daklozen is geen electoraal interessante groep.
Toch denk ik dat niemand in Nederland, ongeacht zijn/haar politieke kleur, onverschillig is over dakloosheid. Los daarvan is dakloosheid financieel ongunstig voor de overheid, want een dakloze kost de gemeenschap minimaal 30.000 euro per jaar. Daar valt dus geld te besparen.’
Hoe woont u zelf?
‘Ik huur een geliberaliseerd appartement in Amsterdam-Oost (circa 60 vierkante meter) van de corporatie Eigen Haard. Het gebouw is zo’n honderd jaar oud en is in 2013 voor het laatst gerenoveerd. Het is niets bijzonders, maar ik betaal er wel 1050 euro per maand voor, terwijl het eerder 600 per maand waard is. Mijn geval is exemplarisch voor een grote groep leden van mijn generatie. Als je geen ouders hebt die bij kunnen springen, is het heel moeilijk om iets te kopen.’
61 Bijdragen
Marco Fredriks 4
Jan Ooms 10
Marco FredriksNeoliberalisme nú is precies hetzelfde als de pest in- en na de middeleeuwen!
Roland Snijder
Marco FredriksJelle Suiker 1
Vincent Huijbers 9
Wat mij fascineert is onze enorme rijkdom.
https://nos.nl/artikel/2401433-nederlanders-wereldwijd-op-4de-plek-rijkste-burgers
Ondanks die rijkdom (of die nou in een oude sok, pensioenen of huizen zit maakt niet uit) lukt het ons niet om een sociaal beleid te voeren. Sterker nog: terwijl we die rijkdom hebben vergaard zijn we de verzorgingsstaat (ooit ons paradepaardje) aan het afbreken. Dat die vanwege vergrijzing te duur wordt is een veel genoemd absoluut argument. Maar wat is die rijkdom dan? Dus ten koste van wat zijn wij rijk?
Het bouwen, bouwen, bouwen credo zal ook zo moeten beoordeeld: het is vooral meer van hetzelfde omdat de onderliggende waarden niet veranderen.
Een sociale woning wordt niet op zijn sociale waarde beoordeeld maar als waardevermindering ten opzichte van gelijkwaardige woningen die voor meer kunnen worden verhuurd.
Hieronder ligt ook een mensbeeld dat ook vooral economisch op waarde wordt beoordeeld.
G. Verbaas 3
Vincent HuijbersBovendien gaat het over gemiddelden en gemiddeld zeggen op micro niveau nul. In het zelfde artikel staat bv ook een tabel over de inkomensongelijkheid. Daar staat Nederland niet zo best voor.
Vincent Huijbers 9
G. VerbaasDat lijkt op een zijde van hetzelfde verdelingsvraagstuk dat onder de vermogensongelijkheid lijkt te schuilen. Het is een keuze voor individuele welvaart ten koste van collectief welzijn.
Ron Van Veen 4
Vincent HuijbersVincent Huijbers 9
Ron Van VeenHet gaat om de toon: het mensbeeld dat maakt dat bijvoorbeeld een toeslagenaffaire heeft gecreëerd, dat mensen 'uitkeringstrekker' noemt of er genoegen mee neemt dat ouderen in verzorgingshuizen net wat te weinig zorg ontvangen. Het verschralen van collectief goed gaat verder dan de rijkste toplaag. De rijkdom zit overal: kijk om je heen.
Bart Koppers 2
Ron Van VeenMaar kijkend naar de onderzoeken zoals CBS dat doen, is ongelijkheid juist iets afgenomen.
Kort door de bocht en erg (te) algemeen gezegd is oud rijk (vermogend) en jong arm.
De jongeren gaan het vermogen nog opbouwen (inclusief erven…).
Vincent Huijbers 9
Marco Fredriks 4
Vincent HuijbersVincent Huijbers 9
Marco FredriksWenen haalde ik hier aan omdat het in het artikel als het walhalla van sociale huur wordt beschreven. Ik vindt dat opmerkelijk voor een stad die Hayek heeft voortgebracht. Maar ook de architect Adolf Loos: een van de eerste modernisten waaraan we indirect de eentonige galerijflats aan te danken hebben. Of Ernest Dichter die als psycholoog en marketingexpert misschien wel het vonkje was voor het huidige consumentisme.
ben wellerdieck 4
Vincent HuijbersVincent Huijbers 9
ben wellerdieckben wellerdieck 4
Vincent HuijbersRon Van Veen 4
Marco FredriksMarco Fredriks 4
Ron Van VeenPeter Voogt
Vincent HuijbersVincent Huijbers 9
Peter VoogtJohan Weijman
Vincent Huijbers 9
Johan WeijmanJohan Weijman
Vincent HuijbersCorinne Der Kinderen
Ik denk dat behalve aan de knop 'bijbouwen' je aan veel meer knoppen moet gaan draaien om de woningmarkt weer in balans te krijgen:
1) Een puntensysteem voor de particuliere markt, zodat een woning van 70m2 geen €1200,- huur per maand meer kost maar meer richting sociale huur. Waarbij zaken als een vaatwasser, of ingebouwde oven niet meer onevenredig veel meetellen. Oppervlakte, balkon, en aantal kamers wel.
2) Huurinkomsten gewoon weer in box 1. Het is tenslotte inkomen.
3) Handhaving van aantal inwoners met familieband per woning door gemeenten. Hier mag een gemeente regelgeving voor maken, maar moet dan ook handhaven. Je verhuurt een eenvoudige eengezinswoning voor €500,- pp per maand aan 6 arbeidsmigranten. Tel uit je winst. Omdat het kan...
4) Woonplicht door koper bij woningen onder €600.000,-.
5) Doorstroomwoningen voor gescheiden personen. Tijdelijk samen met iemand anders in een (sociale huur) woning, totdat je door kunt naar je definitieve woning.
6)Compensatie voor kleine ondernemers die verhuur van een woning nu vaak gebruiken voor hun pensioenvoorziening.
7)Airbenb op dezelfde manier reguleren als hotels en Bed&Breakfasts die namelijk aan veel strengere (oa veiligheids) regels moeten voldoen en hierin dus ook moeten investeren, wat het rendement drukt.
8) Voorsorteren op de effecten van het gaan hemelen van de babyboom generatie binnen nu en 5 jaar: hierdoor komen heel veel woningen op de markt.
9) He, net geen 10-puntenplan. Maar ik ben ongetwijfeld nog iets vergeten;-)
G. Verbaas 3
Corinne Der KinderenBij punt 2 ook bezit meer belasten met een vrijstelling 1 woning tot bedrag 600.000
Nr. 10, meer mogelijkheden creeren om gezamenlijk een woning ge huren/kopen, vergelijk situatie studentenwoningen, alleen tegen acceptabel prijzen conform punt 1.
Gewoon uitvoeren, dan is ook het door de bouwlobby gecreerde verhaal van 1 mln woningen tekort en dus 1 mln woningen bijbouwen uit de wereld.
Jac O. 2
G. VerbaasEn...
#11: het bouwen van tiny houses op stukjes grond stimuleren.
# 12 mensen met een vakantiehuis willen in veel gevallen het liefst permanent in die woningen verblijven en houden een andere woning aan als het formele adres. Deze mensen het mogelijk maken tot hun overlijden hun vakantiehuis als hoofdwoning aan te houden op voorwaarde dat de hoofdwoning wordt verkocht en het vakantiehuis na overlijden weer de bestemming vakantie woning krijgt.
Co Stuifbergen 5
Jac O.Jac O. 2
Co StuifbergenIk denk dat er meer mogelijk is als we minder in vaste patronen denken. Veel ouderen die ik ken willen zichzelf niet opsluiten in een "appartement " type schoenendoos (letterlijke citaat). Die zijn blij met een kleine woning met vrije uitloop. Deze mensen blijven door het gebrek aan aanbod in een gezinswoning met een tuintje wonen. Bouwen dus met iets meer fantasie en minder regels...
Co Stuifbergen 5
Jac O.Zouden oude mensen tevreden zijn met een rijtjeshuis met een tuintje?
Of een appartement op de begane grond met een tuin?
Jac O. 2
Co StuifbergenCo Stuifbergen 5
Jac O.Veel vakantiewoningen worden bijna permanent bewoond, die het gebrek aan reguliere woningen.
André van Leeuwen
Corinne Der KinderenDe 10e staat hieronder. Meer mogelijkheden om gezamelijk een woning te huren, kopen of creëeren.
Jan Ooms 10
Corinne Der KinderenHans Daniels 1
Corinne Der KinderenCo Stuifbergen 5
Hans DanielsMaar dan moet de inflatie ook laag blijven.
Karin Ruisch 1
Corinne Der KinderenCo Stuifbergen 5
Corinne Der KinderenMaak het voor ouderen aantrekkelijk om naar een kleinere woning te verhuizen (of maak bejaardentehuizen en aanleunwoningen die aantrekkelijk zijn voor mensen die nog niet veel zorg nodig hebben)
alexandra veltman 1
Co StuifbergenJac O. 2
Lennert Welleman 1
Jac O.Het gebruik zoals hier beschreven is, was niet de bedoeling. Daar zou dus op die manier dan ook paal en peek aan gesteld moeten kunnen worden.
Peter Hendriks 7
Lennert Welleman[Verwijderd]
J- Laros 1
Mahdi Shahrokhi 1
Ook oorlog voeren in midden oosten zorgt voor grote stroom immigranten, die kan je wel de schuld geven, maar oorzaak is ook daar het volgen van neoliberalisme met korte termijn visie met geen oog voor consequenties voor NL/EU op langere termijn.
Ron Van Veen 4
Mahdi ShahrokhiMahdi Shahrokhi 1
Ron Van VeenMahdi Shahrokhi 1
Ron Van VeenWillem de Vroomen 4
Wie de relatie tussen kapitalisme en de hier genoemde gevolgen niet ziet en erkent, blijft een roepende in de woestijn en/of een goedwillende idealist. Zonder effect.
Deze reactie kan geplaatst worden onder ieder "uitstekend artikel" van FTM.
Gerard van Dijk 6
Al sinds jaar en dag is er een direct correlatie tussen huizenprijzen en hypotheekrente. Bij woningen bestaat het principe van vraag en aanbod. Voor geld, geldt dat niet, die is onbeperkt. Tenminste geld dat vanaf het moment dat we van de goudstandaard zijn afgegaan. Daarmee hebben de centrale banken het instrument voor geldschepping in handen en kunnen met de rente bepalen of iets duurder of goedkoper word en de waarde gaat al naar gelang omhoog of omlaag.
De hypotheekrente is vanaf 1978 verlaagd van 15-20% naar afgerond 1% nu.
Jaar Nu 1978 Reële waarde nu
Waarde woning € 500.000 € 25.000 € 45.000
Hypotheekrente 1% 20% 11%
Jaarlasten € 5000 + aflossing € 5000 + aflossing € 5000,- + aflossing
Zoals je ziet zijn in alle gevallen de kosten en aflossing even hoog. Huis stijgt wel in waarde maar blijft in principe even duur. Zolang de rente daalt levert dit geen problemen op. Sterker nog, de woningbezitter ziet het leven steeds zonniger in omdat zijn waarde toeneemt. Echter onze economie is ernstige zieke coronapatient die aan de beademing zit. Normaal hoort de spaarrente een paar procent boven de inflatie te zitten en de hypotheekrente ook een paar procenten hoger. Nu de inflatie van januari op 7,6% zit zou de hypotheek rente minimaal 11% moeten zijn.
Het zou jongeren dan eindelijk een normale toetreding tot de woningmarkt mogelijk maken. Alleen degene die nog een hoge hypotheekschuld hebben kan dit problematisch worden. Vandaar dat de centrale banken ook die CBDC willen want dan kunnen ze de hypotheekrente nog verder verlagen en een veel hogere negatieve rente van -5 tot -10% op de spaarrente doorvoeren.
Klopt dit principe of ga ik ergens de mist in?
R. Eman 8
Gerard van DijkR. Eman 8
Gerard van DijkIntussen is er een situatie ontstaan dat huren duurder is dan kopen, wat nu een discussiepunt is geworden voor en onder starters. Terecht dat die discussie wordt gevoerd, maar in een gezonde markt is het weinig relevant of men huurt of koopt. Primair dient men te (kunnen) wonen. Uit eigen ervaring kan ik mij het moment nog herinneren dat ik in 2003 vanuit een huurwoning overging naar een koopwoning. Bij de toenmalige rentevoet van 5,3% (en daaraan gekoppelde woningprijs?) bleek ik de overstap niet te kunnen maken zonder een kleine stijging van mijn woonlasten. Dus de markt had een natuurlijke beveiliging ingebouwd bij het nemen van zo'n beslissing. Dit lijkt mij een gezondere situatie dan die er nu gaande is.
H. Boekhoudt
Naast woningnood / misstanden op de huizenmarkt door neo-liberaal beleid hebben we ook problemen met de zorg, het onderwijs en veiligheid (politie, justitie en defensie)
Zullen we een keer van het geloof in de kleine overheid en sterke markt afstappen?
En beleid niet meer baseren op beeldvorming maar op inhoud?
Jac O. 2
H. BoekhoudtBert Bouma 1
Enkele opmerkingen:
De hele vrije huursector moet compleet dichtgereguleerd worden. En vergeet daarbij in godsnaam de zittende huurders niet, waarvan de woningen, ooit middenhuur, allang ver het dure segment zijn ingejaagd!
Laat gemeenten desnoods weer een Gemeentelijk Woningbedrijf oprichten, maar ga weg van de investeerders en de beleggers - ook de institutionele! - rendement en volkshuisvesting gaan niet samen. Ga het gewoon (weer) zelf doen. Geld lenen is nog steeds heel goedkoop en verlies hoef je er niet op te lijden (wat heel wat anders is dan een hoog rendement najagen). Werk samen met de corporaties, daar zit expertise genoeg.
Eventuele bezwaren vanuit Europa? Iedereen heeft verdragen ondertekend die het hebben van een dak boven je hoofd beschouwen als een mensenrecht. En anders: see you in court. Geen rechter die nog aan de kant van het neo-liberalisme gaat staan.
Ik huur van een institutionele belegger, die samen met andere investeerders naar schatting 4000 woningen in Amsterdam leeg laat staan. Perfect geschikt voor de onderwijzer, agent of verpleegkundige, maar wachtend op een expat die wel de hoofdprijs wil betalen.
Dit moet stoppen. En wel heel snel, ook.
Peter Voogt
Met enkele aanvullende accenten:
- de publieksgroep die is aangewezen op betaalbare (sociale) huur is enorm gegroeid, nl. de flexwerkers die slecht betaald worden c.q. een contract hebben waarmee je geen hypotheek krijgt;
- in tegenstelling daarmee is de sociale woningvoorraad verkleind door de gedwongen verkoop van corporatie huurwoningen (vaak opgekocht door beleggers die de huizen overhevelen naar duurdere huur) en de stelselmatige sloop van nog redelijke goedkope woningen door corporaties (om lagere inkomens de wijk uit te knikkeren);
- het beleidsmantra 'tegengaan van scheefwonen' maakt dat bewonerskader dat onontbeerlijk is voor sociale cohesie wegtrekt/-blijft uit de wijk, die verwordt tot plek van armoedeconcentratie; een proces dat versterkt wordt door verlaging van de inkomenscategorie die in aanmerking komt voor sociale huur; terwijl de Rotterdam-wet -niet toelaten van minima- dat dan weer tegen moet gaan.
Oh ironie: dan verbaast zijn dat we allemaal in bubbels langs elkaar heen leven en sociale solidariteit steeds zeldzamer wordt. En de ongelijkheid groter: wist u dat huurders in hun leven vaak meer aan woonlasten kwijt zijn dan kopers? Die door de kosteloze waardevermeerdering van hun huis in hun hele leven per saldo vaak amper woonlasten hebben betaald.
De conclusie van Hochstenbach dat de sociale huursector weer ruimer moet zijn, is geheel terecht. Beter Weense dan Belgische toestanden, waar de sociale huursector veel kleiner is en nog veel beroerder.
Marianne van Lith
Vanavond at ik met een groepje mensen die me al ca 50 jaar kennen en iemand zei over mij: "ik was bij Marianne thuis. Ze woonde in een 4kamerflat in de Bijlmer en sliep in de woonkamer. Ik vroeg haar waarom en ze zei: "zolang er woningnood is zal ik mijn woonruimte delen met mensen die nog minder dan ik hebben." Dat kan ik me niet herinneren maar het zou best een uitspraak van kunnen zijn. Eind juni is het 50 jaar geleden dat ik begon met het verhuren van kamers voor kostprijs. Eerst ongehuwde moeders met kk en later homo's want aan hen werden geen woningen verhuurd. Toen er i/d Bijlmer veel woningen gebouwd werden konden men opeens wel een woning huren, dus verhuurde ik kamers aan vluchtelingen, asielzoeker, weeskinderen, Nederlandse en buitenlandse stud., immigranten en wie er maar moeite had om onderdak te vinden. Daarnaast had ik een fulltime baan zodat ik de kamer voor kostprijs kon verhuren.
In 2007 kwam er een berg bureaucratie met regels vanuit Europa. Ik moest kandidaten voor een kamer om een scan van hun ID of paspoort vragen (tot de privacywet) en doormailen naar de Woningb.c. Ik moest vragen om een uitdraai van de belasting met de inkomsten v. vorig jaar (kinderen die net vanuit huis op kamers gingen wonen, vluchtelingen die uit een AZC kwamen, ze snapten er niets van). I.p.v. na mijn pensioen weer leuke dingen met de bewoners/ster te kunnen gaan doen, kreeg het werk een heel andere inhoud. Rochdale had 5 werkdagen de tijd om toestemming te geven of iemand wel of niet bij ons mocht komen wonen. Daardoor moest ik de huren verhogen omdat er leegstand kwam want 5 werkdagen? "Ja, maar het is bouwvakvakantie/de medewerkster is ziek e.d."
In 2020 nieuwe regels v/d Gemeente A'dam: woningcorporaties moesten een vergunning aanvragen als organisaties hun woningen onderverhuurden I.p.v. 4 kamers mochten we nog maar 3 kamers verhuren. Maar de huren konden niet verhoogd worden. Een huur v € 375,00 kan niet verhoogd worden met € 125,00. Dus stoppen
Ad Van Heeswijk 6
Misschien moeten we dat toch combineren met een systeem van inkomenshuren. Op die manier kunnen we ook compensatie bieden voor een ander groot onrecht: de onterechte hoge inkomensveschillen binnen onze samenleving.
Roland Snijder
Afgezien van de dakloosheid vind ik de uitbuiting op de woningmarkt het meest verderfelijke. Wie in de vrije sector huurt betaalt vaak wel degelijk een hypotheek, maar dan de hypotheek van iemand anders. Gedwongen. Vroeger was het nog zo dat er enig risico aan kopen zat, maar dat risico komt bijna volledig voor de rekening van de overheid, de banken, pensioenfondsen en dus bij de burger. En die risico's zijn er wel degelijk nu met de stijgende rente. Wellicht zou regulatie er ook vanuit kunnen gaan dat je redelijkerwijs altijd substantieel minder voor een huurhuis mag betalen dan dat je op basis van de WOZ aan de hypotheek zou hebben betaald. Dat is redelijk want je bouwt niks op. Als het daardoor voor particuliere partijen niet meer interessant is die huizen te verhuren of te verkopen dan kan de overheid het huis verhuren.
Over het bouwen, bouwen, bouwen:
Bij mij beklijft altijd het boosaardige vermoeden dat men helemaal niet significante aantallen huizen WIL bouwen. Juist omdat al die 'volwaardige burgers’ met een koophuis onwaarschijnlijke schulden hebben, wat allemaal kon door de lage rente. Nederlanders hebben collectief één van de grootste persoonlijke schuldenbergen ter wereld. Als er opeens voldoende aanbod is dan knapt die zeepbel en staat half Nederland figuurlijk ‘onderwater’. Met een stijgende rente kunnen hypotheekverstrekkers misschien wel omvallen. Een volstrekte ramp.
Met de crisis in Oekraïne is het aannemelijk dat we veel meer vluchtelingen kunnen verwachten, daardoor ontstaat er mogelijk toch wel echt een hele serieuze crisissituatie op de woningmarkt. Hierdoor is het beleid van de Jonge al achterhaald waarschijnlijk. Ik ben het daarom niet eens met Hendriks dat saaie wijken een probleem zijn, de nood is nu gewoon te hoog om over de luxe van leuke kaveltjes te keuvelen. Toen boomers huizen nodig hadden werden er gewoon wijken uit de grond gestampt, dat moet nu weer.
Henri Koopman
Roland SnijderGladius Amores 4
Tanja van den Akker
Hoe ziet Cody Hochstenbach wat gebeurt er met de natuur in Nederland met al dat bouwen? Blijft daar nog iets van over? Neemt hij die factor mee in zijn aanbevelingen?
Ook zou je nog wel iets kunnen zeggen over de scheefheid in wonen. In sommige wijken wonen mensen in grote huizen en/of een flinke lap grond erom heen, waar wel 4 of 5 huishoudens zouden kunnen wonen. Vaak als een statussymbool. Dat voelt in deze tijd ook wel een beetje scheef, al zijn het vaak prachtige huizen met een historie. Wat vindt Cody daarvan vanuit zijn expertise?