In 2017 steeg de gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Amsterdam naar het hoogste niveau ooit.
© ANP Olaf Kraak

Noord-Holland

Update onderzoek naar waarde Amsterdamse erfpachtgrond maakt vreemde draai

8
Amsterdam

    Ook jouw gemeente krijgt steeds meer taken en dus meer macht. Daarom gaat FTM lokaal.

    Grond waarop een Amsterdamse woning staat, maakt niet 10 procent van de verkoopwaarde uit, maar 25 procent. Dat concluderen twee wetenschappers nadat zij met recentere gegevens hun onderzoek van twee jaar terug hebben geüpdatet. Maar na 'een paar goede vragen' van Stichting Erfpachters Belang Amsterdam schroeven de onderzoekers dat percentage terug naar 11 procent.

    Erfpacht is een ingewikkelde rekensom. Sinds de gemeente Amsterdam in 2016 besloot eeuwigdurende afkoop mogelijk te maken, ligt die rekensom onder een vergrootglas. Want: wat is die grond precies waard? In ieder geval minder dan wat de gemeente ervoor vraagt, concludeerden hoogleraren Pieter Gautier van de Vrije Universiteit en Aico Van Vuuren van de Universiteit van Gotenburg. In 2017 publiceerden ze een onderzoek op basis van een dataset met de verkoopwaarden van Amsterdamse woningen over de periode 1985-2011. Daaruit bleek dat een woning op eigen grond gemiddeld 10 procent duurder is dan een vergelijkbare woning op erfpacht.

    Dat percentage was veel lager dan de waarde die de gemeente aan de grond toekende. De gemeente vergelijkt dan ook geen verkoopwaardes van woningen op erfpacht met woningen op eigen grond. In plaats daarvan gebruiken de ambtenaren van het gemeentelijk grondbedrijf de zogeheten residuele methode, waarbij de berekende herbouwkosten van de woning worden afgetrokken van de WOZ-waarde. Die methode staat al lange tijd ter discussie. Hoe meer de grond waard is, hoe hoger de erfpachtsom of -afkoop uitpakt. Via deze residuele methode rekent de gemeente zich onterecht rijk, menen de tegenstanders.

    Vreemd dat door een beperkt aantal transacties toe te voegen zon enorme stijging optreedt

    Recent kregen de twee onderzoekers de beschikking over gegevens tot 2017. Die hebben ze in hun berekeningen verwerkt. Ze stelden onlangs hun eerdere conclusie in een paper bij: de grond vormde niet 10, maar 24 tot 25 procent van de verkoopwaarde van een Amsterdamse woning. Hun paper stuurden ze naar Follow the Money.

    Die bijstelling leidde tot protest van Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA). Voorzitter Koen de Lange zei daarover in een reactie: ‘Ik vind het vreemd dat door een relatief beperkt aantal transacties toe te voegen er zo'n enorme stijging optreedt. We hebben twijfels over de correctheid van deze uitkomst. Er lijkt ergens aan knoppen gedraaid te zijn, die de uitkomst enorm hebben beïnvloed. We willen met Gautier en Van Vuuren in gesprek.’ De Lange wees ook op taxatierapporten die de oorspronkelijke bevindingen van de onderzoekers bevestigen.

    Code nog een keer gecheckt

    Toen kwam de draai. Vlak voor de oorspronkelijke publicatiedatum van dit artikel stuurde Gautier een mail aan Follow the Money waarin hij aangaf dat na‘een paar goede vragen’ van belangenbehartiger Koen de Lange, hij en Van Vuuren de code nog een keer hadden gecheckt. ‘Na de herberekening hebben we nu de waarde bijgesteld van 24 à 25 procent van de verkoopwaarde, tot 11 procent. Dit betekent dat een woning op eigen grond in Amsterdam dus gemiddeld 11 procent duurder is dan een woning op erfpachtgrond. Per afgekocht erfpacht jaar stijgt de waarde van de woning met 0,15 procent, tegen 0,5 procent in het eerdere rapport.’ Deze situatie lijkt weer vergelijkbaar met die in het rapport van 2017 werd geschetst. In één week ging de waarde van de grond dus van 10 procent van de verkoopwaarde van een woning, naar 25 procent en weer terug naar 11 procent.

    Wat is daar precies gebeurd? Volgens Koen de Lange niet veel bijzonders: ‘Ik ben door het rapport gegaan. Ik vond de uitkomst nogal bijzonder. Ik kon me niet voorstellen dat zes jaar toevoegen aan een dataset die teruggaat tot 1985, zo’n enorme verandering teweeg kon brengen. De volgende dag hoorde ik van Gautier dat er bij nader inzien een fout in zat. Ze waren vergeten de zogeheten buurtstraatdummies op te nemen. Met die dummies kwam de grondwaarde uit op 11 procent van de verkoopwaarde. Gautier zei me dat het eigenlijk nog een working paper was en dat er altijd nog in gewijzigd kan worden. Zelf heb ik niets anders gedaan dan vragen waar die enorme stijging vandaan kwam. Ik denk dat ze te eager zijn geweest om naar buiten te gaan met hun nieuwe cijfers en hun paper daarom aan Follow the Money hebben gestuurd.’

    Van een trendbreuk in taxatie-uitkomsten is geen sprake

    De Lange, die vanuit zijn positie natuurlijk blij is met het teruggeschroefde percentage, zegt geen twijfels te hebben over de correctheid van het huidige percentage. De taxatierapporten, die zijn gemaakt in verband met canonherzieningen, wijzen volgens hem ook allemaal in de richting van de meest recente uitkomst. ‘Wij hebben de rapporten van juli 2012 tot augustus 2014 en daar staan waarden in van 10 tot 13 procent. Op het moment worden er nauwelijks taxaties uitgevoerd. Tijdens de oorlog werd niet gebouwd en dat is 75 jaar geleden. De oude canon duurde 75 jaar. Van een trendbreuk in de taxatie-uitkomsten is dus geen sprake.’ 

    De plank misgeslagen

    Maar wat is er technisch gebeurd? Econometrist Aico van Vuuren geeft toe dat ze de plank hebben misgeslagen: ‘We hadden bij deze resultaten onterecht de restrictie gemaakt dat de tijdseffecten niet buurtafhankelijk zijn. Dit blijkt wel zo te zijn en dat blijkt zeer belangrijk voor onze resultaten. Het is lastig om direct tot een conclusie te komen waarom dit het geval is, maar waarschijnlijk hebben de wijken waarin er sinds de jaren ’90 veel is afgekocht een minder dan gemiddelde prijsstijging gehad. Wijken waarin veel eigen grond is (Centrum, Oud West) hebben een snellere prijsstijging gehad en dus kan dit ten onrechte worden gezien als een hoge waardering voor eigen grond.’

    Kortom, het verschil in prijsstijging in verschillende wijken is veel groter dan waarmee in het model rekening is gehouden. Dat effect is blijkbaar zo bepalend, dat als een onderzoeker het negeert de uitkomsten veel te hoog uitvallen. 

    En de gemeente Amsterdam? Die laat weten volledig achter de residuele methode te staan en dan ook niet van plan te zijn om navraag te doen naar de rekenmethode van Gautier en Van Vuuren.

    Erfpacht, hoe zit het?

    Erfpacht is een belangrijk thema in Amsterdam, want in deze stad is de meeste grond eigendom van de gemeente. Amsterdammers met een huis op gepachte grond betalen daar jaarlijks een bedrag voor aan de gemeente. Bij elkaar opgeteld is dat jaarlijks 180 miljoen euro. Per woning herziet de gemeente elke vijftig jaar het jaarlijkse erfpachtbedrag, de zogeheten canon. Die moet de grondwaarde van dat moment weerspiegelen. Het gemeentelijk grondbedrijf bepaalt deze canon. Hoe hoger de grondwaarde, hoe meer inkomsten de stad kan genereren. Bij het bepalen van die grondwaarde botsen de belangen frontaal. De gemeente heeft belang bij een zo hoog mogelijke grondwaarde, de huiseigenaren juist bij een zo laag mogelijke.

    Voor het vaststellen van de hoogte van de canon én de hoogte van een eventuele afkoop trekt de gemeente Amsterdam de herbouwkosten van een woning af van de WOZ-waarde, die wordt vastgesteld door de gemeentelijke belastingdienst. Het verschil tussen die twee is de grondwaarde. Tegenstanders van deze methode erkennen meestal dat de waarde van de grond onder een nieuwe woning inderdaad goed residueel te bepalen valt. Bij een oudere woning, die in de loop van de tijd veel in waarde is gestegen, ligt dat volgens hen anders. In dat geval gaat de residuele methode in hun ogen voorbij aan de waardestijging van de woning zelf: alle stijging verdwijnt in de grondwaarde. Er zijn voorbeelden van Amsterdamse woningen waarbij de residueel bepaalde grondwaarde 86 procent van de WOZ-waarde bedraagt, met als gevolg dat de erfpachtcanon of het bedrag waartegen erfpacht kan worden afgekocht, heel hoog uitpakt.

    Als bij aanpalende woningen het ene huis wat bescheidener is dan het andere, komt het voor dat even grote stukken grond voor de erfpacht afwijkende waarden hebben. De verhouding tussen marktwaarde en de herbouwwaarde van de woning ligt dan anders. Die verhouding is bepalend, niet alleen de locatie van het stuk grond.

    Lees verder Inklappen

    Vergelijken is reëler

    Daarmee is per saldo niet zoveel veranderd aan de erfpachtrekensom. Tegenstanders van de residuele rekenmethode – veelal erfpachters die een nieuwe canon gepresenteerd krijgen – vinden dat de gemeente zich onterecht rijk rekent. De vergelijkingsmethode, zoals de gemeentelijke belastingdienst die gebruikt en waar Gautier en Van Vuuren onderzoek naar hebben gedaan, geeft volgens hen veel reëlere uitkomsten.  

    Dat waardeverschil speelt vooral een rol bij eeuwigdurende afkoop van erfpacht. Ook daarbij wordt de grondwaarde op basis van de residuele methode bepaald. Om al te extreme percentages ten opzichte van de WOZ-waarde kwijt te raken, koos de gemeente 49 procent als plafond voor het berekenen van eeuwigdurende afkoop. Daar gaan nog een depreciatie en een aantal kortingen vanaf. De gemeente gaf Follow the Money een rekenvoorbeeld. De berekening bevat een extra korting van 10 procent die tot eind 2019 geldt. Het percentage van de WOZ van na 2019 is gegeven in de onderste regel.

    Max, gemiddeld, minimum

    Overstap berekend voor drie buurtstraatquotes (BSQ): de maximale BSQ van 49 procent, de minimale BSQ van 5 procent en de gemiddelde BSQ van 21 procent.

    Maximaal: 49 procent (grondwaarde) x 0,90 (depreciatie 10 procent = erfpachtgrondwaarde) x 0,65 (korting 35 procent) =  29 procent.      

    Gemiddeld: 21 procent x 0,90 x 0,65 = 12 procent

    Minimaal: 5 procent x 0,90 x 0,65 = 3 procent   

    Ook na 2019 kost eeuwigdurende afkoop geen 40 procent. De 10 procent extra korting vervalt dan; het maximale bedrag wordt dan: 49 procent x 0,90 x 0,75 = 33 procent.

    Lees verder Inklappen

    Graag of helemaal niet

    Die 33 procent van de WOZ-waarde na 2019 is veel hoger dan die 11 procent van de WOZ-waarde uit het tot twee keer toe geüpdatete onderzoek van Gautier en Van Vuuren. Ook is het bij eeuwigdurende afkoop niet mogelijk om taxateurs in te schakelen om tot een lager bedrag te komen. Het is een zaak van graag of helemaal niet, redeneert de gemeente. De erfpachter mag er tenslotte ook voor kiezen om jaarlijks zijn canon te blijven betalen.

    Hoe lager de buurtstraatquote, hoe goedkoper eeuwigdurende afkoop

    Het maximum van 29 procent uit het rekenvoorbeeld (en die 33 procent van na 2019) van de WOZ-waarde waarop de gemeente uitkomt, leek, toen die 24-25 procent uit het herziene rapport nog gold, voor even niet meer zoveel te hoog. Voor een gemiddelde Amsterdamse woning met een buurtstraatquote van 21 procent ligt het percentage voor eeuwigdurende afkoop op 12 procent van de WOZ-waarde. Hoe lager die BSQ, hoe lager eeuwigdurende afkoop zal uitpakken. Bij een BSQ van 5 procent, de laagste uit de reeks, is eeuwigdurend afkopen voor 3 procent van de WOZ-waarde mogelijk.

    Minder inhalige indruk

    Met het herziene percentage van 24 à 25 procent had het gemeentelijk beleid wat betreft eeuwigdurende afkoop een veel minder inhalige indruk gemaakt. In de duurdere segmenten van de stad zou een erfpachter inderdaad wat te veel betalen, maar in andere delen van Amsterdam kon de erfpachter de grond afkopen voor een prijs ver onder de 25 procent van de verkoopwaarde uit de berekening van Gautier en Van Vuuren. Met 11 procent is alles weer terug bij het oude.

    Uit onze enquête onder erfpachters bleek dat vele woningeigenaren betwijfelen of ze een investering in eeuwigdurende afkoop terugzien bij de verkoop van hun woning. Die twijfel lijkt terecht, want in de definitieve versie stijgt de verkoopprijs van een woning met slechts 0,15 procent per afgekocht erfpachtjaar. Voldoet de erfpachter in één keer de erfpacht voor vijftig jaar, dan stijgt zo beschouwd de marktwaarde van zijn huis dus met 7,5 procent. 

    Van onze tegemoetkoming voor te grote canonstijging wordt op dit moment vrijwel geen gebruikgemaakt

    De fluctuatie van de percentages van de onderzoekers hebben geen invloed op de situatie van erfpachters die zowel eeuwigdurende afkoop als een nieuwe canon niet kunnen betalen. Die zitten in een penibele situatie. In de Follow the Money-enquête zeiden 155 van de 220 respondenten te verwachten in de toekomst de stad te moeten verlaten, vanwege onbetaalbare erfpacht. Veel mensen gaven aan via de erfpacht-tool van de gemeente tot die conclusie te zijn gekomen.

    ‘Ik snap dat mensen zich zorgen maken over de betaalbaarheid van hun erfpachtcanon, maar mij zijn geen gevallen bekend waarbij mensen daadwerkelijk door de erfpacht de stad zouden moeten verlaten,’ zegt Marieke van Doorninck (GroenLinks), wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling en Duurzaamheid, daarover. ‘In veel gevallen gaat de eeuwigdurende canon pas in na afloop van het huidige tijdvak. Dat duurt veelal twintig jaar of langer. Voor erfpachters die een grote canonstijging financieel niet kunnen opbrengen, bestaat een tegemoetkoming. Van die regeling wordt op dit moment vrijwel geen gebruikgemaakt.’

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Peter Hendriks

    Gevolgd door 996 leden

    Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

    Volg Peter Hendriks
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren
    Dit artikel zit in het dossier

    FTM Lokaal

    Gevolgd door 865 leden

    Van Noord-Oost Groningen tot Zeeuws-Vlaanderen en van Den Helder tot Maastricht: deze waakhond komt naar je toe.

    Volg dossier