Utrechtse SP-wethouder komt weg met vastgoedblunder

  • Waarom precies had de wethouder dat moeten weten?
  • Het blijft helaas onduidelijk op welk punt deze uitspraak van GL precies betrekking heeft: het geheel of een deelaspect (en welk dan)?

Met de verkoop van flats in het Utrechtse Kanaleneiland vloeide er 23 miljoen euro maatschappelijk vermogen naar Wall Street en Qatar. De ophef leidde tot een spoeddebat, maar de Utrechtse Gemeenteraad liet de verantwoordelijke SP-wethouder heelhuids wegkomen. Een verslag.

De Utrechtse wethouder Paulus Jansen werd op 1 februari ter verantwoording geroepen door de gemeenteraad. Tijdens het debat zat hij aan het eind van de wethouderstafel, bijna onttrokken aan het oog van het publiek. Hij maakte een geconcentreerde indruk en maakte aantekeningen.

Lag zijn hoofd op het hakblok? Jansen werd verweten dat hij niet had ingegrepen in een transactie waarbij zeker 23 miljoen euro aan maatschappelijk vermogen wegvloeide naar Wall Street-bank Credit Suisse First Boston (CSFB) en het beleggingsfonds van oliestaat Qatar. Sterker nog: hij wist er niets van. Nadat details over deze zaak eind januari door Cees Grimbergen in (samenwerking met AD/Utrechts Nieuwsblad) op FTM werden onthuld, diende de PvdA-fractie in de Utrechtse gemeenteraad een motie van afkeuring in tegen SP-wethouder Jansen.

Het debat ging over vier flatgebouwen met 252 appartementen in de Utrechtse wijk Kanaleneiland. Deze gebouwen, die aanvankelijk in bezit waren van de woningcorporaties Mitros en Portaal, werden leeg voor 0 euro aan Gemeentelijke Exploitatie Maatschappij (GEM) Kanaleneiland overgedragen. GEM Kanaleneiland is een publiek-private samenwerking van de twee corporaties, de gemeente Utrecht, en de aannemer Heijmans: ieder heeft 25 procent van de aandelen. GEM verkocht de flats voor negen miljoen euro door aan Aventicum, een joint venture tussen Credit Suisse First Boston en het beleggingsfonds van Qatar.

"De grote vraag: hebben de gemeente en de corporaties niet gewoon 23 miljoen euro aan maatschappelijk vermogen laten wegstromen?"

Aventicum verbouwde de appartementen vervolgens voor 75 duizend euro (hoewel een door FTM geraadpleegde aannemer dat er niet aan af kon zien). Nog voordat de verbouwing was afgerond, verkocht Aventicum die vier gebouwen met een winst van 23 miljoen euro aan Capreit, een Canadese partij. In iets meer dan een jaar werd zodoende een rendement van 83 procent op het geïnvesteerde bedrag gerealiseerd.

De grote vraag in het debat was dus of de gemeente en de corporaties niet gewoon 23 miljoen euro aan maatschappelijk vermogen hadden laten wegstromen naar private partijen — iets dat geldt als een grote zonde in de corporatiesector. In de raadszaal gingen het er evenwel met name om of Jansen onoplettendheid kan worden verweten.

Extra stoelen

De zaal was afgeladen: er zaten Utrechtse burgers, journalisten, ambtenaren en zelfs een hele schoolklas. Er moesten extra stoelen worden gehaald om alle toeschouwers te kunnen laten zitten. Het spreekgestoelte werd in beeld gebracht op grote schermen, maar het geluid was matig.

De SP’er Jansen zit in een coalitie met D66, GroenLinks en de VVD. Die lieten hem niet vallen; de motie van afkeuring tegen wethouder Jansen werd buiten de PvdA zelfs door alle andere fracties verworpen. Wel kreeg de wethouder nog wat draaien om zijn oren van de raad. Er was een motie van D66, die behelsde dat onderzocht moet worden hoe de controle op publiek-private samenwerkingsconstructies, zoals Gemeentelijke Exploitatie Maatschappijen in Utrecht, beter kan. 

‘Dit is eens, maar nooit weer’

De VVD, GroenLinks en D66 kwamen met een motie over de te lage energielabels: er was energielabel A beloofd, nu zijn er zelfs appartementen met label C. De stelling was dat er bij de verlening van de splitsingsvergunning — daarmee gaf de gemeente toestemming om de 252 appartement in de vier flatgebouwen ook één voor één te verkopen, hetgeen de prijs nog verder opdreef — van was uitgegaan dat er aan alle afspraken was voldaan. Dat bleek op het gebied van energielabel niet het geval.

In de motie werd voorgesteld de huidige energielabels van de woningen te laten vaststellen; ook moet er onderhandeld worden met Capreit, Aventicum en Heijmans om voor hun rekening alsnog tot minimaal energielabel B te komen. Volgens de motie moest tevens bekeken worden of er maximale energieprestaties kunnen worden afgedwongen. De motie haalde het.

‘Dit is eens, maar nooit weer,’ aldus GroenLinks-raadslid Pepijn Zwanenberg. Hij pleitte voor langjarige overeenkomsten met de officiële vastgoedbeheerders in de stad, om in de vrije sector te hoge huren en slechte oplevering te voorkomen.  

Raadslid Bülent Isik voerde het woord voor de PvdA en sprak er schande van dat er 23 miljoen euro aan sociaal kapitaal is neergeslagen als particuliere winst. VVD-raadslid Gertjan te Hoonte interrumpeerde en merkte fijntjes op dat Aventicum het ondernemersrisico had genomen en dat dat goed had uitgepakt: ‘Dit is wat beleggers doen. Wat is het probleem?’ Isik betoogde daarop dat 83 procent rendement in ruim een jaar veel te veel is om toe te schrijven aan marktomstandigheden die toevallig gunstiger dan verwacht hadden uitgepakt.

Toen Grimbergen Jansen hier eerder naar vroeg, stelde deze dat de spectaculaire verkoopprijs van de flats ook samenhangt met de enorme waardestijgingen op de Utrechtse vastgoedmarkt. Dat klinkt als een redelijk argument, maar van medio 2016 tot medio 2017 steeg de gemiddelde waarde van appartementen in de gemeente Utrecht van 194.000 euro tot 225.000 euro: dat is een stijging van zo’n 16 procent, minder dan een vijfde van de 83 procent die Aventicum pakte op de doorverkoop.

Ambtenaren

Het was weliswaar een levendig debat, maar een aantal zeer belangrijke zaken kwam helemaal niet aan bod. De belangrijkste: de rol van Jansens’ ambtenaren. GEM Kanaleneiland is een publiek-private samenwerking en valt formeel niet onder de gemeente. De wethouder kan GEM-directeur Jesse Flink dus niet zomaar tot de orde roepen. De gemeente heeft echter wél een belang van 25 procent in GEM, en er zaten dus ambtenaren met Flink aan tafel.

Hoe kan het dat niemand de wethouder op de hoogte heeft gesteld van de doorverkoop?

Maar hoe kan het dan dat niemand de wethouder op de hoogte heeft gesteld van de doorverkoop van de flats door Aventicum? Dat was belangrijke informatie, maar de ambtenaren vonden het blijkbaar niet nodig om Jansen op de hoogte te stellen. De wethouder werd pas maanden later geconfronteerd met het nieuws, toen Cees Grimbergen hem op de hoogte stelde van de doorverkoop.

De wethouder had die doorverkoop misschien niet kunnen tegenhouden, maar hij had er wel van moeten weten.

Hetzelfde geldt voor de splitsingsvergunning voor de vier flatgebouwen. Die werd op 17 juli 2017 afgegeven en werd ambtelijk afgehandeld, bijna als een formaliteit. Maar Aventicum heeft blijkbaar op de vergunning zitten wachten, want meteen daarna werd de boel doorverkocht aan Capreit. 

Jansen bleek niet op de hoogte van het verlenen van de splitsingsvergunning. Waarom niet? Vonden de ambtenaren het niet belangrijk genoeg om deze informatie te delen met de wethouder, of leek het ze beter om de SP’er niet op de hoogte te stellen? De vraag werd niet gesteld. 

Spectaculaire waardestijging

Jansen had ook via een andere route op de hoogte gestelde kunnen worden van de doorverkoop. Uit de gesprekken die Grimbergen voerde, bleek dat Henk Peter Kip, de directeur-bestuurder van Mitros, wél op de hoogte was van de doorverkoop van de flatgebouwen. Hoewel er regelmatig overleg tussen de wethouder en corporaties plaatsheeft, heeft Kip de wethouder blijkbaar niet op de hoogte gesteld. Waarom niet? Ook die vraag werd niet gesteld.

Dan is er nog Feike Siewertsz van Reesema, de man die namens Aventicum de onderhandelingen voerde en die Jansen zéker heeft ontmoet. Deze man is uiteindelijk het grote brein achter de transacties, maar ook zijn rol kwam niet ter sprake in het debat.

"Jansen beriep zich in zijn betoog vooral op veranderende omstandigheden"

Een andere kwestie: de goedkeuring van de verkoop van de flats van Mitros en Portaal door de Autoriteit Woningcorporaties, de toezichthouder op de sector. Kip schermde daarmee. Hoe zit dat? Het weglekken van maatschappelijk vermogen is een belangrijk punt van aandacht voor de Autoriteit. Is er contact geweest met Jansen, is er een reden gegeven waarom het in dit geval aanvaardbaar was om 23 miljoen euro aan maatschappelijk kapitaal in de zakken van buitenlandse beleggers terecht te laten komen?

En hoe zit het met het geheime taxatierapport van de vier flatgebouwen, dat door DTZ Zadelhoff werd opgesteld? Waarom is dat geheim, en wat stond daar in? Geen raadslid stelde er vragen over. Raadslid Cees Bos van Stadsbelang Utrecht, tevens financieel adviseur voor particulieren en vastgoedbeleggers, kwam niet verder dan: ‘Ik vind 35 duizend euro voor oorspronkelijk voor de sloop bedoelde beschimmelde casco’s een mooie prijs.’ Dat is het bedrag per woning dat je krijgt als het door Aventicum betaalde bedrag van negen miljoen euro wordt gedeeld door het aantal woningen. Maar wat zei DTZ Zadelhoff, dat door Jansen werd omschreven als ‘een van de beste taxateurs van het land’?

Het verweer van Jansen 

Toen wethouder Jansen aan de beurt was om zijn beleid te verdedigen, werd het muisstil. Jansen beriep zich in zijn betoog vooral op veranderende omstandigheden. Hij ging echter niet in op het harde gegeven dat de gemiddelde prijs voor een appartement in Utrecht maar 16 procent steeg van medio 2016 tot medio 2017 en Aventicum in diezelfde periode een rendement op geïnvesteerd vermogen van 83 procent realiseerde op 252 appartementen.

Uiteindelijk was Aventicum volgens Jansen de enige partij met interesse in de flats

Jansen legde uit dat er voor de flats aanvankelijk sloopplannen waren; op de vrijgekomen grond kon dan nieuwbouw verrijzen. Toen begonnen de woningprijzen te stijgen, en werd renoveren opeens een optie. Maar wie moest dat doen? Mitros en Portaal zagen geen financiële ruimte om het project aan te pakken. Ze gingen volgens Jansen te veel gebukt onder de verhuurderheffing.

Een andere optie was dat de gemeente de investering voor zijn rekening nam. Volgens Jansen heeft de gemeente geen goede staat van dienst wat betreft investeringen in dergelijke projecten, dus werd ook daarvan afgezien.

Uiteindelijk was Aventicum volgens Jansen de enige partij met interesse in de flats. De joint venture wilde het project wel uitvoeren, maar alleen zonder voorwaarden. Daarmee doelde Aventicum op zaken als een winstdeling bij doorverkoop voor de corporaties of het invoeren van een anti-speculatiebeding.

Jansen benadrukte dat hij blij was met Aventicum: ‘Het ging om een moeilijke wijk als Kanaleneiland en niet om een gewilde wijk als Oog in Al of zo’, zei hij. De prijzen waren al wel aan het stijgen, maar op dat moment was het volgens hem nog helemaal niet duidelijk dat die woningen daar zo gewild zouden zijn. Haast heeft ook een rol gespeeld: Jansen wijst erop dat hij koste wat kost wilde voorkomen dat de leegstaande flats langdurig als ‘rotte kiezen’ in de wijk zouden staan.

Met de kennis van nu

Het was een klassiek ‘met de kennis van nu’-verhaal. Maar waarom zag Aventicum de kansen wél, en de corporaties en de gemeente niet? Blijkbaar hebben de specialisten van Aventicum meer inzicht in toekomstige marktontwikkelingen dan de gemeente en de corporaties.

Waarom zag Aventicum de kansen wél, en de corporaties en de gemeente niet?

Je kunt je ook afvragen op welke wijze de verhuurderheffing – door Jansen als reden aangevoerd voor de terughoudendheid om te investeren van Mitros en Portaal – een commerciële investering überhaupt kán beïnvloeden. Corporaties moeten hun sociale activiteiten gescheiden houden van de commerciële activiteiten: de commerciële activiteiten hebben een eigen balans binnen een corporatie. Er mag nooit maatschappelijk vermogen wegvloeien richting de commerciële activiteiten. Het ging hier om een investering buiten het sociale domein, en die moeten corporaties altijd commercieel financieren — dus gewoon met een banklening of via een particuliere investeerder.

Mitros en Portaal zullen hun redenen hebben gehad om het project niet zelf aan te pakken. Misschien vonden ze een bancaire lening regelen te veel rompslomp, of misschien waren ze te druk met andere commerciële plannen. Met de verhuurderheffing heeft het in ieder geval niets te maken.

Hoe dan ook, de kou lijkt voor wethouder Jansen uit de lucht. Wel zijn er moties aangenomen over controle op GEM’s en ander publiek-private-samenwerkingen. Het verlenen van de splitsingsvergunning kwam via de energielabel onder vuur te liggen en het gesjoemel met energielabels zelf was ook genoeg om een motie te aanvaarden. Die moties zijn direct of indirect kritiek op het beleid van Jansen, maar de echte vragen werden niet gesteld. 

Saillant detail: Jansen reageerde na afloop van het debat gebeten toen journalist Cees Grimbergen, die voor ons voornoemde artikel schreef, hem vroeg voor een televisie-interview voor een lokaal medium. ‘Nee Cees,’ antwoordde hij, ‘onderzoeksjournalistiek is een vak en dat beheers jij niet.’ 

Over de auteur

Peter Hendriks

Gevolgd door 399 leden

Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

Lees meer

Volg deze auteur

Dit artikel krijg je cadeau van Follow the Money.

Diepgravende onderzoeksjournalistiek kost tijd en geld. Steun ons en

word lid
Verbeteringen of aanvullingen?   Tip de auteur Annuleren