Vastgoedbelasting bevoordeelt vooral rijke huiseigenaren

Een belangrijk uitgangspunt in de Nederlandse belastingwet is het draagkrachtbeginsel: de sterkste schouders moeten de zwaarste lasten dragen. Er zijn echter gevallen waarin deze regel niet van toepassing lijkt. Een opvallende is de gemeentelijke belasting op vastgoed, de zogeheten Onroerende Zaak Belasting (OZB), waarover we onlangs al berichtten. Daarbij zie je dat de woningeigenaren in de economisch zwakste gebieden juist de hoogste gemeentebelasting op hun woning betalen.

Neem de Groningse gemeente Oldambt, waarvan Winschoten het kloppende hart is. De gemiddelde officiële waarde van woningen staat daar op 128.000 euro. In Oldambt betalen woningbezitters dit jaar 0,26 procent van de waarde van hun woning aan de gemeente. Officieel gaat het om de waarde volgens de Waardering Onroerende Zaken, oftewel de WOZ-waarde.

Woningeigenaren in de economisch zwakste gebieden betalen de hoogste gemeentebelasting

Aan de andere kant van het spectrum vinden we de tussen de duinen en Haarlem ingeklemde chique gemeente Bloemendaal. De gemiddelde waarde van de woningen bedraagt hier 554.000 euro. Daarover betaalt de eigenaar 0,112 procent aan gemeentelijke vastgoedheffing. Dat is nog niet de helft van het percentage in Oldambt.

Brede band

Hoe dat in de praktijk uitpakt, is te zien als je de belasting op woningen met een overeenkomstige prijs naast elkaar legt. Een eigenaar van een woning in Bloemendaal van 220.000 euro betaalt de gemeente 246 euro vastgoedbelasting. In Oldambt betaalt iemand voor een woning met precies dezelfde waarde dit jaar 579 euro. Dat ziet er nogal onevenwichtig uit.

De onderstaande grafiek maakt duidelijk dat Oldambt en Bloemendaal geen toevallige uitersten zijn. De landelijke trend is goed zichtbaar. Hoe duurder de gemiddelde woningen in een gemeente, hoe lager het percentage dat een eigenaar aan vastgoedbelasting betaalt. In de grafiek is dat te zien aan de dalende brede band.

Hoe duurder de woning, hoe lager de belasting

Gemeentefonds

Gemeenten krijgen verreweg het grootste gedeelte van hun geld van de centrale overheid, via het Gemeentefonds. Dat bedrag is niet bedoeld om alle gemeentelijke kosten te dekken, en de gemeenten moeten zelf zorgen voor extra inkomsten. Dus laten ze burgers en bedrijven bijvoorbeeld betalen voor parkeren, heffen ze hondenbelasting en verkopen ze grond.

In datzelfde rijtje past ook de OZB. Alle wethouders van Financiën laten eerst berekenen wat zij nodig hebben uit die vastgoedheffing om de begroting sluitend te krijgen. Uitgaande van dat bedrag, bepaalt de gemeente welk percentage van de waarde van zijn woning een woningeigenaar moeten betalen.

Een gemeente met goedkope woningen is min of meer gedwongen het percentage op te krikken

Niet iedere gemeente heeft een even hoog percentage nodig. Als bijna alle huishoudens in kapitale villa’s wonen, dan kun je best toe met een wat lager percentage van de waarde van de woning, want de hoge gemiddelde waarde garandeert dat er per huishouden genoeg belasting binnen komt. Een gemeente met goedkope woningen is min of meer gedwongen dat percentage op te krikken, anders komt de begroting niet rond.

Omdat de centrale overheid wil dat alle gemeenten een gelijk voorzieningenniveau kunnen bieden, wordt er bij de verdeling van het Gemeentefonds rekening gehouden met de hoogte van de WOZ-waarde in een gemeente. Het uitgangspunt is: hoe hoger de gemiddelde WOZ-waarde in een gemeente, hoe lager de uitkering uit het gemeentefonds. Die regel trekt de verschillen echter maar gedeeltelijk recht: de ongelijkheid wordt voor circa 80 procent gecompenseerd.

Gemeentepolitiek

De gemeentepolitiek is een andere factor die van invloed kan zijn op de hoogte van de vastgoedbelasting. Neem de gemeenten op de Veluwezoom, zoals Barneveld en Nunspeet. Die rekenen allemaal een percentage van de waarde van een woning dat lager is dan in andere gemeenten met een overeenkomstige gemiddelde woningwaarde. Hetzelfde geldt voor de meeste Zeeuwse gemeenten. Mogelijk is zuinigheid in gemeenten waar de SGP en de ChristenUnie domineren, ook voor wethouders een belangrijke deugd.

Het tegenovergestelde zien we bij Nijmegen. Deze stad heeft sinds jaar en dag een uitgesproken linkse signatuur: de SP en GroenLinks zijn verreweg de grootste partijen in de Gemeenteraad. Het College van Burgemeester en Wethouders voert een beleid waarbij huurders worden ontzien ten koste van eigenaren; zo betalen Nijmeegse huurders geen afvalstoffenheffing. De gemeente heeft het bedrag dat ze hierdoor misloopt, neergelegd bij de huiseigenaren via een verhoging van de OZB.

Nijmegen heeft daardoor het allerhoogste heffingspercentage van het hele land (zie grafiek). De gemiddelde woning in Nijmegen heeft een waarde van 189.000 euro. Daarbij zou je een heffingspercentage verwachten van rond de 0,14 procent. In werkelijkheid hanteert Nijmegen een percentage van 0,27 procent. In Nijmegen wordt via de vastgoedbelasting een soort Robin Hood-beleid gevoerd. Het college haalt geld weg bij de wat beter gesitueerden en laat het ten goede komen aan de huurders, die er gemiddeld financieel wat minder goed voor staan.

In Den Haag vindt zelfs geen jaarlijkse inflatiecorrectie plaats

Den Haag is ook een uitzonderingsgeval. Deze gemeente heeft bijna dezelfde gemiddelde woningwaarde als de Nijmegen. Ook van Den Haag zou je dus een OZB-percentage verwachten van circa 0,14 procent. Den Haag zit echter met 0,064 procent juist veel lager dan redelijk zou zijn (zie grafiek). Ook dit is weer het gevolg van een politieke keuze. Het college wil de lasten voor de burgers zo laag mogelijk houden en kiest voor een relatief lage OZB. Er vindt zelfs geen jaarlijkse inflatiecorrectie plaats om de inkomsten uit deze belasting ‘waardevast’ te maken.  

Amsterdam

Amsterdam is op Texel na de gemeente met het laagste percentage voor de vastgoedbelasting: 0,049 procent. De waarde van woningen in de hoofdstad staat gemiddeld op 252.000 euro. Bij een dergelijk waarde ligt een percentage van 0,12 procent meer voor de hand.

Waarom laat Amsterdam zoveel inkomsten uit de vastgoedbelasting liggen? Dat heeft vooral te maken met de inkomsten die de stad haalt uit erfpacht. Die inkomsten zijn erg gevoelig voor de conjunctuur, maar toch gaat het altijd om enkele tientallen miljoenen euro’s per jaar. Het zou echter onredelijk zijn om huiseigenaren twee vastgoedheffingen op te leggen, en daarom wordt de vastgoedbelasting in Amsterdam bewust laag gehouden.

Omdat Amsterdam een stad is met een enorme vraag naar koopwoningen en een beperkt aanbod, hebben de prijzen de neiging om in tijden van hoogconjunctuur zeer snel te stijgen. De afgelopen jaren was dat effect extra heftig door de lage rente. Daardoor kon Amsterdam het percentage van de vastgoedbelasting zelfs nog wat verlagen en toch dezelfde opbrengst houden. 

De Bilt

Dan is er nog de gemeente De Bilt. Met een gemiddelde hoogte van de WOZ-waarde van 329.000 euro staat deze gemeente in de top-10 van gemeenten met de duurste woningen. De huiseigenaren betalen dit jaar 0,119 procent van de WOZ-waarde aan de gemeente. Dat is 10,4 procent meer dan in het voorafgaande jaar.

Verhogingen zijn niet altijd zo technisch van aard

De Bilt heeft niet te kampen met een begrotingstekort in de gebruikelijke zin van het woord. Volgens de gemeente is de reden dat de onroerende zaakbelasting zoveel is verhoogd, de interne aanpassing van de rekenrente. Een gevolg hiervan was dat het tarief van riool- en afvalstoffenheffing neerwaarts moest worden bijgesteld. Deze verlaging veroorzaakte echter een gat in de begroting, dat de gemeente dicht door het OZB-tarief te verhogen. De totale gemeentelijke lastendruk voor inwoners blijft echter gelijk. Ter geruststelling van de bewoners van de gemeente: het is een eenmalige actie. Normaal gesproken past De Bilt het tarief alleen aan op basis van de te verwachten inflatie.

Woongenot

Verhogingen zijn overigens niet altijd zo technisch van aard. De Limburgse gemeente Beesel heeft de OZB dit jaar met 20,8 procent verhoogd. Daarvoor was maar één reden: de gemeente kampt met slepende begrotingsproblemen. Zo’n verhoging ligt gevoelig bij de andere gemeenten. Er is een macronorm die alle gemeenten samen niet mogen overschrijden. Een forse verhoging van de ene gemeente, betekent dat de andere gemeenten extra terughoudend moeten zijn. Als verhogende wethouder word je met een schuin oog aangekeken door je collega’s.

Tot slot nog een bespiegeling over hoe rechtvaardig het is dat een inwoner van Winschoten veel meer gemeentelijke vastgoedbelasting betaalt voor een woning van 220.000 euro dan een inwoner van Bloemendaal. In Winschoten heb je voor die prijs een vrijstaande woning van 125 m² met vijf à zes kamers, een garage en een mooie tuin. In Bloemendaal heb je voor die prijs een 2-kamerappartement van 80 m².   

Woongenot is een moeilijk begrip, maar laten we zeggen dat de gemiddelde Winschotenaar toch meer waar voor zijn geld krijgt dan een inwoner van Bloemendaal. Misschien is het helemaal niet zo raar om wat meer te betalen voor de kwaliteit van een woning, los van de economische waarde. Wonen in Winschoten heeft tegenwoordig wel een klein nadeel: de grond wil er nogal eens trillen. Maar dat is een ander verhaal.