Vastgoedmarkt is nog ongezond

    Vastgoed is een aansprekende beleggingscategorie, zeker nu de markt zich lijkt te herstellen. Maar ook al gloort er volgens sommigen licht aan het einde van de tunnel, belegger Jan Dwarshuis is sceptisch.

    Vastgoed spreekt een groot publiek aan. Op het eerste gezicht is beleggen in vastgoed een simpele bezigheid. U gaat naar de bank, sluit een lening af, koopt een pand, verhuurt dit en u maakt winst.

    Zo was het inderdaad, in nog niet eens zo'n heel ver verleden. Inmiddels heeft menig vastgoedmagnaat het loodje gelegd, verzwolgen door uitpuilende schuldenbergen. Dat is niet te wijten aan de crisis, maar aan onverantwoord beleggingsgedrag van de stenenschuiver in kwestie. Het heeft de sector een enorm integriteitsprobleem gegeven.

    Trends

    Professioneel beleggen in vastgoed vraagt vandaag de dag veel meer van u. Het eerste probleem dat zich aandient is hoe u omgaat met een oplopende rente eerdaags. Daarnaast zijn er allerlei trends waarneembaar die beleggen in vastgoed uitdagend maken. U moet dan vooral denken aan sociale en duurzame trends. De huurder vandaag de dag eist simpelweg wat meer dan vier muren en een dak boven zijn hoofd. Daarnaast wordt er door grote beleggers veel meer op lokaal niveau samengewerkt in vaak kleine teams. Overigens zie ik deze trend ook in de hedgefonds-industrie ontstaan, dit terzijde.

    Ik ben dol op vastgoed dat een unieke functie in relatie tot een ijzersterk businessmodel heeft. Maar ik kom het nauwelijks tegen

    Enkele jaren geleden heb ik voor een grote Nederlandse vastgoedbelegger diepgravend onderzoek gedaan naar beleggen in datacenters. Dit was leerzaam en heeft mij tevens inzicht gegeven in de wijze waarop grote vastgoedbeleggers tegen zo’n investeringsscenario aankijken. Waar het mij om draaide was dat vastgoed iets toe moet voegen en een uniek uitgangspunt moet hebben. Ook wij beleggen – verkapt – in vastgoed. Maar dit vastgoed heeft een unieke functie in relatie tot een ijzersterk businessmodel. Ik ben dol op dit soort combinaties, maar kom ze nauwelijks tegen.

    Kritisch

    Als eigenaar van een privéhuis, zou u eigenlijk ook zéér kritisch naar uw vastgoedbelegging moeten kijken. Wat mij opvalt is dat er veel te gemakkelijk tot aanschaf van een huis wordt overgegaan, al dan niet aangewakkerd door fiscale adviseurs of gretige bankiers.

    Ik signaleer dit niet alleen in Nederland, maar ook hier in Zwitserland. De Zwitsers nemen serieuze maatregelen om de bubbel in het vastgoed de kop in te drukken. De Zwitser is van nature al behoudend en probeert nu maar al te vaak de onnozele buitenlander op te laten draaien voor een mogelijke correctie in de huizenmarkt door vroegtijdig zijn vastgoed te verkopen. Daarnaast draaien Zwitserse toezichthouders de duimschroeven voor toekomstige huiseigenaren steeds meer aan. Een logische en verstandige ontwikkeling.

    Wereldkampioen schuld

    In Nederland gaat het er echter anders aan toe. Nederland is nog steeds wereldkampioen hypotheekschuld. Daarnaast staat één op de drie huizen in Nederland onder water. Ik onderschrijf dan ook de bevindingen van Lucienne van der Geld, directeur bij Netwerk Notarissen. Zij stelt dat de problemen waar de Nederlandse woningmarkt mee kampt onvoldoende worden onderkend. De markt wordt in stand gehouden door spaargeld, borgstellingen, schenkingen, subsidies of extra leningen. En dat is een uiterst ongezonde basis voor een gezonde vastgoedmarkt.

    Daarnaast constateer ik dat het nettoloon c.q. de koopkracht van Jan Modaal zich al enige tijd in een dalende trend begeeft. Een huis bezitten om vervolgens naar de voedselbank te rennen is bijvoorbeeld gekkenwerk.

    Hoe dan ook: beleggen in vastgoed, zowel in privé als zakelijk, vraagt veel specifieke kennis. Dat de Nederlandse NVM staat te juichen bij de eerste opleving in de markt is een wassen neus. Het is first level thinking in optima forma.

    Rest mij u een goed weekend te wensen.


    Jan Dwarshuis is senior asset manager bij Thirteen Asset Management AG, waar hij verantwoordelijk is voor het Thirteen Diversified Fund. Dwarshuis schrijft zijn columns op persoonlijke titel en wordt hier niet voor betaald. Ook betaalt hij niet voor het plaatsen van zijn columns. Professioneel houdt hij posities aan in grote Europese, Amerikaanse en Russische beursfondsen. De informatie in zijn columns is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Op het moment van schrijven heeft hij geen positie in bovengenoemde aandelen en is ook niet voornemens dat de komende 72 uur te doen.

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Jan Dwarshuis

    Als zelfstandig ondernemer is hij actief geweest in verschillende takken van sport. Tussentijds bleef hij op het terrein van...

    Volg Jan Dwarshuis
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren