Ook bij de TU Delft is de introductie volop aan de gang. In het gebouw van de Bouwkunde-opleiding sjokt een groep nieuwe studenten achter een breed gebarende gids aan. De TU is een internationale universiteit: een deel van de groep ziet er Nederlands uit, de rest bestaat uit jongeren uit verschillende werelddelen. Allen lijken ze een beetje geïmponeerd en weinig op hun gemak.

In de rechtervleugel op de begane grond bevinden zich de burelen van OTB, de afdeling van de universiteit die zich bezighoudt met onderzoek naar de bebouwde omgeving. De kamer van Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems en als onderzoeker gespecialiseerd in woningmarktbeleid, is alleen te bereiken via een smalle wenteltrap. Hij is net terug van een week fietsen door Duitsland; ‘er zat flink wat klimwerk in de route, maar natuurlijk evenveel aangename afdalingen.’, zegt hij met een glimlach. Hij haalt koffie en we gaan zitten.

We zijn hier vandaag om Boelhouwer te spreken over een prangend onderwerp: de nieuwe woningnood. Alleen al tussen 2017 en 2025 komen er namelijk zo’n 500.000 nieuwe huishoudens bij. Daarvan wil 75 procent in één van de steden met meer dan 100.000 inwoners wonen; de steden in de Randstad moeten het leeuwendeel opnemen. Maar de benodigde woningen zijn er niet en het lijkt er niet op dat het gaat lukken om die op tijd te bouwen.

Er komt meer woningnood aan, maar we zitten nu ook al met een woningtekort. Hoe groot is dat eigenlijk?

‘Dat is moeilijk te zeggen. Het WoOn 2015-onderzoek gaf aan dat er een tekort van 133.000 woningen was, maar dat is niet het werkelijke aantal. Veel mensen hebben de hoop op een woning min of meer opgegeven en beschouwen zich op dit moment even niet als woningzoekend. Die groep blijft bij ouders inwonen, woont op de zolder bij een vriend, of besluit een scheiding uit te stellen; noem ze verborgen woningzoekenden.

‘We stellen in Nederland hoge eisen aan de basiskwaliteit’

‘Die 133.000 is een ondergrens; er is nu, mede door de geringe woningbouwproductie van de afgelopen jaren, waarschijnlijk een tekort van rond de 200.000 woningen. Misschien ligt dat in werkelijkheid nog veel hoger; je weet pas wat de werkelijke behoefte is als die woningen er eenmaal zijn. Dan komen al die gevallen weer de markt op.’

Eigenlijk is er al sinds 1945 een tekort op de woningmarkt; er is nooit een houdbaar evenwicht bereikt. Waarom niet?

‘Daarbij spelen meerdere factoren een rol. Heel belangrijk is dat we in Nederland hoge eisen stellen aan de basiskwaliteit. Woningen moeten brandveilig zijn, goed geïsoleerd, circulair, en aan een hele reeks bouwkundige voorwaarden voldoen. En dan moeten ze ook nog worden gebouwd op prijzige locaties waar hoge kosten gemaakt moeten worden. Dat maakt zo’n woning duur en dat zet een rem op de bouw — of er moet veel subsidie bij.

‘Er is ook te lang gedacht dat we naar een evenwichtssituatie toe groeiden. Het idee was dat de woningen van babyboomers geleidelijk zouden vrijkomen. Het huidige idee dat we er in 12 jaar tijd een miljoen mensen bijkrijgen, is ook vrij nieuw. Tien jaar geleden rekenden de demografen op een veel minder sterke bevolkingsgroei dan nu. Maar de immigratie is fors gaan stijgen. Dat zijn deels vluchtelingen, maar ook heel veel arbeidsmigranten. Die zitten in de bouw, de ICT, de zorg, de tuinbouw, de financiële sector en de research-sector. Kijk naar de populatie hier op de TU: een deel van de buitenlanders zal werk in Nederland vinden. Er blijkt altijd een neiging te bestaan om de immigratiestroom te onderschatten.

Een andere ontwikkeling is dat ouderen nu veel langer op zichzelf moeten blijven wonen. Daardoor komen er minder woningen vrij. We worden ook nog eens met zijn allen in rap tempo veel ouder.’

‘Er is tijdens de recessie veel te weinig gebouwd’

Zijn er ook oorzaken aan de productiekant?

‘Zeker: er is tijdens de recessie veel te weinig gebouwd. Sinds 2011 heeft de regering beleid gevoerd waardoor de woningbouw enorm is ingezakt. Organisaties als de OESO en het IMF bleven hameren op het verlagen van de Nederlandse hypotheekschuld; de maatregelen die volgden, vooral de aanscherping van de financieringsnormen, maakten het heel moeilijk om een hypotheek te krijgen. Dat heeft de bouwvraag vanuit de koopmarkt enorm gedrukt. Nadat de woningprijzen in het begin van de recessie met 6 procent waren gedaald, ging er vanaf 2011 nog 14 procent vanaf. Hierdoor raakte de woningmarkt in recessie, terwijl in vergelijkbare Europese landen er juist weer een fors herstel optrad.

In Nederland hebben we de corporatiesector, die had de ingezakte productie van woningen kunnen opvangen. Woningcorporaties zijn namelijk veel minder gevoelig voor de conjunctuur en kunnen altijd goedkoop gewaarborgd kapitaal lenen. Er zijn bovendien lange wachtlijsten voor sociale woningen. Je had die sector dus moeten laten bouwen. Desnoods had je die woningen in een later stadium weer naar de markt kunnen brengen. 

Maar in plaats daarvan werd de verhuurderheffing ingevoerd. Dit jaar moeten de corporaties gezamenlijk 1,4 miljard euro aan heffing afdragen aan de staat. Verder is er een hele reeks ingrijpende nieuwe regels gekomen. Het gevolg was dat de productie van corporatiewoningen in drie jaar tijd daalde van 35.000 woningen tot 15.000 woningen. Dat was een gemiste kans.

Doordat de bouwproductie zo gigantisch is teruggevallen, is de bouwsector heel hard geraakt. Veel bedrijven gingen failliet en tussen de 80.000 en 100.000 man hebben de sector verlaten. De ervaring leert dat bouwvakkers die de sector hebben verlaten zelden terugkeren. Zelfs al de de locaties er zouden zijn, missen we de bouwcapaciteit om de benodigde woningen te realiseren.’ 

Is het gebrek aan bouwlocaties het grootste probleem? 

‘Grond is wel een groot probleem, vooral omdat de opdracht is om binnenstedelijk te bouwen. Als 75 procent van de nieuwe huishoudens in de steden wil gaan wonen, dan heb je daar wel bouwlocaties voor nodig. Volgens een onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving kun je tussen de 35 en 75 procent van die nieuwe huishoudens in de stad huisvesten, afhankelijk van de omvang van de trek naar de stad. Dat betekent sowieso dat een aanzienlijk deel van de woningen niet binnenstedelijk kan worden gebouwd.

De Brink Groep heeft ook onderzoek gedaan en kwam uit op hooguit een derde van de woonbehoefte die binnenstedelijk kan worden opgelost. Maar er zitten ook andere partijen achter de beschikbare grond aan. Volgens Brink moet er per jaar 300 miljoen euro aan subsidies worden verstrekt om de zaak rendabel te houden. Gebeurt dit niet, en daar lijkt het op, dan resteert slechts 10 procent dat binnen de stad kan worden gebouwd. In de stad zelf bouwen, betekent dus in feite kiezen voor klein, hoog en met veel grond-subsidie.

Het is echt noodzakelijk om groene gebieden rond de stad beschikbaar te stellen. Dan moet je niet denken aan hele grote Vinex-locaties, maar aan veel kleinere locaties, waar je suburbane wijken kunt bouwen met goede verbindingen. Je moet je afvragen of je de open, groene ruimte in de stad vol wilt bouwen. Dan kun je beter een aan de stad grenzende akker- of tuinbouwgebied kopen en daarop bouwen. 

Met goede verbindingen kun je heel veel doen. Neem de locaties bij de haltes van Randstadrail in Zuid-Holland: die zijn uitgegroeid tot geliefde plekken om te wonen. Logisch, je bent zo in de stad. De afkeer van het aantasten van de natuur is erg groot; de politiek is er huiverig voor. Maar je kunt ook redeneren dat in Nederland zes procent van de ruimte is bebouwd met woningen en dat het geen ramp is als dat zeven procent wordt.’

Mensen hebben het gevoel dat de schaarste bewust in stand wordt gehouden. Ze zien een samenzwering. Zit daar wat in?  

‘Nee, ik denk niet dat er sprake is van een samenzwering. Maar er zijn wel veel bepalende partijen die wat minder baat hebben bij de bouw van nieuwe woningen. Gemeenten hebben de neiging om de verkoop van grond uit te stellen, want wachten betekent meestal dat je later meer kunt vragen. Bouwbedrijven hebben hun orderportefeuille al helemaal vol zitten. Die gaan dus niet lopen drukken. 

‘Ik denk niet dat er sprake is van een samenzwering’

Ook de projectontwikkelaars die de crisis overleefd hebben, hebben het lastig. Die hebben sinds de recessie te weinig eigen vermogen en de banken zijn niet meer bereid om hen veel te lenen. De bevolking die al woont, vindt het best zoals het is: die willen in geen geval de open ruimte kwijt. Voor de mensen met een eigen woning betekent bijbouwen dat de prijs van hun eigen woning onder druk kan komen. Ook de milieubeweging vindt bouwen vaak geen goed idee.

Van de Rijksoverheid valt niets te verwachten; die heeft zich teruggetrokken als grote regisseur en alles richting de provincies en de gemeenten geschoven. Je ziet nu dus wel dat de provincies zich meer met de woningbouw bemoeien. Die moeten de gemeentelijke woonvisies goedkeuren, maar kunnen zelf niets opleggen. In Noord-Holland en Utrecht gaan de provincies trouwens helemaal mee in het mantra dat alle problemen prima binnenstedelijk kunnen worden opgelost.

Je hebt in feite te maken met een insider/outsider-probleem op de woningmarkt: Outsiders hebben een enorme behoefte aan woonruimte, maar de veel grotere groep van insiders heeft er weinig baat bij om dat te faciliteren. Die insiders vormen een belangrijke groep kiezers, en de wethouder wil wel graag herkozen worden. Dus probeert hij ze niet te veel tegen de haren in te strijken.’

Hebben de corporaties hun ruimte om te lenen voor investeringen onderschat tijdens de recessie? De boodschap van de minister in juni 2016 dat de corporaties financieringsruimte hebben voor 245.000 nieuwe woningen, kwam toch niet uit de lucht vallen?

‘Die enorme investeringsruimte waarmee de minister opeens kwam, was deels ontstaan door de sterke daling van de rente. Lenen is nu opeens veel goedkoper. De corporaties zijn door de Parlementaire Enquête over woningcorporaties ook bang geworden: iedereen is als de dood om fouten te maken. Vergeet verder ook niet dat in de grote woningmarktregio’s rond Amsterdam en Den Haag/Rotterdam er helemaal niet zoveel investeringsruimte is. Een gigant als Vestia kan bijvoorbeeld nauwelijks meer investeren en Ymere heeft zijn investeringsprogramma met een derde teruggebracht.’

‘De komende twee jaar neemt het tekort onafwendbaar toe’

Hoe zit het precies met de afgegeven bouwvergunningen? De aantallen blijven laag.

‘Ja, om te zorgen dat het tekort niet verder oploopt, moet je nu minimaal 75.000 woningen per jaar bouwen. Maar in 2015 en 2016 zijn er respectievelijk 53.500 en 51.000 bouwvergunningen afgegeven. Je moet er ook nog op rekenen dat er 10.000 woningen worden gesloopt. De komende twee jaar neemt het tekort dus onafwendbaar toe. Je kunt misschien iets doen met tijdelijke woningen, maar zonder zo’n vergunning valt er niets blijvends te bouwen.

Amsterdam en Utrecht gaan de huren in het middensegment reguleren. Schrik je daarmee niet de private beleggers  af? Die zijn wel nodig om het bouwvolume op te stuwen.

‘Het is geen ideale aanpak, maar ik kan het besluit goed begrijpen. Als je niets doet kunnen alleen mensen met een dikke portemonnee zich in de stad vestigen. Voor beleggers is het ook geen slechte propositie. Als je 950 euro huur vraagt, kun je nog steeds een rendement maken van vier tot vijf procent per jaar en Nederlanders betalen hun huur altijd. De tijden dat je dat op staatsleningen kon verdienen, liggen ver achter ons. Na 25 jaar kun je die woningen met een geweldige winst verkopen. Je totale rendement pakt dan uiteindelijk veel hoger uit. Ik denk niet dat de beleggers hun belangstelling verliezen.’ 

Jaren verloren

De wat sombere slotconclusie van het interview luidt dus dat het niet gaat lukken om genoeg te bouwen om de trek naar de stad op te vangen — zeker niet binnen de grenzen van de stad. Er zal nog meer geïmproviseerd en gereisd moeten worden; nog meer mensen zullen maatschappelijk stagneren en moeten leven met te hoge woonlasten.

De recessie is niet gebruikt om de tekorten in te lopen: de overheid heeft de corporaties juist belemmerd om meer bij te bouwen en de vraag naar nieuwe koopwoningen is door aanscherping van de hypotheeknormen ingezakt. Er zijn jaren verloren gegaan: de bouwsector, die juist nu vol aan de slag zou moeten, is tijdens de recessie bijna gehalveerd. 

Het tekort aan woningen is een enorm nationaal probleem, dat levens ontwricht en talent weg houdt van de plaatsen waar het nodig is. Het is echter zeer de vraag of woningnood als onderwerp bij de formatie op tafel ligt. Waarschijnlijk niet, want de landelijke politiek heeft Wonen op het bordje van de gemeenten gelegd. Bovendien is de VVD zeer te spreken over het beleid dat Stef Blok, de voormalige minister van Wonen, heeft gevoerd. Ook D66 is een verklaard voorstander van de verhuurderheffing en kleinere corporaties. Het ziet er al met al niet uit dat de problemen snel zullen worden opgelost.