Verhuren is afzien (van rendement)

Als investeerder op de Nederlandse woningmarkt heb je het maar zwaar. Bij kleine woningen kun je zeepbelprijzen niet doorrekenen in de huur vanwege het puntensysteem en bij grotere woningen word je uit de markt geconcurreerd door het koopsegment waar consumenten hypotheekrenteaftrek kunnen krijgen. Nederland heeft in internationaal perspectief dan ook een kleine markt voor particuliere huurwoningen; woningcorporaties hebben maar liefst 77 procent van de huurvoorraad in handen. Met een nieuw woningwaarderingsstelsel en het afbakenen van het werkterrein van corporatie hoopt Stef Blok deze overheersing van de markt door woningcorporaties te doorbreken ten gunste van investeerders. Maar als je even alle complicaties en regeltjes van de Nederlandse woningmarkt wegdenkt, hoe kijkt 'de investeerder' dan eigenlijk naar onze woningmarkt? Deze investeerder wordt niet 'verliefd' op een woning of een stad, hij wil gewoon rendement maken - of het nu is met een seniorenwoning in Appelscha, of een hippe studio in Maarssen.

Bruto aanvangsrendement

Voor investeerders is vooral van belang hoe de mogelijke huur zich verhoudt tot de waarde van de investering. Hiervoor kijkt hij naar het zogeheten bruto aanvangsrendement, dit is de jaarhuur gedeeld door het bedrag van de investering. Kost een woning twee ton en is de huuropbrengst twaalfduizend euro per jaar, dan is het zogeheten bruto aanvangsrendement zes procent, wat best redelijk is. Anders gezegd; wanneer de aanschafprijs van een woning zo tussen de 16 en 17 keer de jaarhuur is, kan een belegger een redelijk rendement halen. Is de woning in kortere tijd 'terug te verdienen' dan is dat helemaal mooi.

Rendement

Vraagprijs koop

Vraagprijs huur

In bovenstaande kaart zie je per gemeente de 'terugverdientijd'. Is deze kort (blauw of groen), dan zijn de huren in de ogen van een investeerder in balans met de koopprijzen. Zijn de terugverdientijden lang dan worden de koopprijzen niet 'gedragen' door de huren. De kaart zegt niets over individuele huizen - ik heb de dataset van huizenzoeker met gemiddelde vraagprijzen per vierkante meter in de koopsector gecombineerd met zelf berekende gemiddelden uit de data van ruim veertig duizend huurwoningen met een oppervlak van tenminste 20 vierkante meter op Funda. De huur- en koopprijzen kun je inzien door op de tabbladen boven de kaart te klikken.

in het grootste deel van het land lijkt geen droog brood te verdienen met het verhuren van woningen

Wat opvalt is dat in veruit het grootste deel van het land geen droog brood te verdienen lijkt met het verhuren van woningen die tegen de huidige vraagprijzen zijn aangeschaft. Verder valt op dat de usual suspects als Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Leiden er goed uit zien voor beleggers. Dat juist daar de meeste berichten van een herstellende (koop-) woningmarkt vandaan komen zou dan ook weleens geen toeval kunnen zijn. Maar naast die steden vallen er ook goede rendementen te behalen in Oost-Groningen en Kerkrade. Helaas voor beleggers zal in die regio's echter het nieuwe puntensysteem tot lagere maximale huren gaan leiden. Aan de andere kant is de kans groot dat daar de markthuur toch al lager was dan het toegestane maximum.

Momentopname

Bovendien is bovenstaande kaart natuurlijk een momentopname, je kunt hierin niet zien hoe de rendementen in de krimpregio's in de toekomst zullen zijn. Maar ook in de steden in de randstad is een belegging niet per se veilig. Corporaties kunnen de komende jaren een flink deel van de woningvoorraad liberaliseren, waardoor het aanbod in de vrije sector huurmarkt toeneemt. Overigens betekent dit extra aanbod ook forse concurrentie voor huiseigenaren die op de piek van de markt een 'starterswoning' kochten en daar nu al moeilijk vanaf komen. Of woningen in de toekomst te verhuren zijn valt dus moeilijk te zeggen, maar hoe soepel de markt op dit moment is, valt wel redelijk uit de data van Funda af te leiden. Als je tegenover elkaar zet hoeveel woningen er te huur staan en hoeveel er afgelopen jaar verhuurd werden, kun je redelijk inschatten wat je kansen als verhuurder op de markt zijn. Precies dat zie je in onderstaande kaart. Ook nu lijken Kerkrade en Oldambt het niet slecht te doen. Vlagtwedde en Delfzijl vallen juist af in Oost-Groningen, hoewel de volumes daar wellicht wat te klein zijn om conclusies te trekken.  

Goedkope segment in trek

Eerder werd al bekend dat ontwikkelaars op de koopmarkt zich steeds meer richten op het goedkope segment.  Ook in het huursegment zou dit goed het geval kunnen zijn als je kijkt naar onderstaande grafiek. Hieruit valt namelijk af te lezen dat de 'terugverdientijd' het kortst is bij minder dure woningen. Dit onderstreept nogmaals dat verhuur van woningen in gemiddeld- tot dure segmenten moeilijk is zolang de hypotheekrenteaftrek bestaat.

Kenmerken huuraanbod

De ruim veertigduizend woningen die te ofwel te huur worden aangeboden of onlangs zijn verhuurd via Funda hebben een mediane omvang van 96 vierkante meter en een mediane prijs van 875 euro per maand. Dit wil zeggen dat als je alle woningen in een lijst zet en sorteert op prijs de middelste woning een prijs van 875 euro heeft. De vraagprijzen lopen enorm uiteen maar liggen vrijwel altijd tussen de drie- en dertig euro per vierkante meter per maand.

Afzien

De rendementen op de huurmarkt lijken een goede indicator voor de gebieden waar ook de koopmarkt het het best doet; namelijk in het segment van goedkope woningen en van woningen in studentensteden. Misschien worden de cijfers in die studentensteden dan ook wel gunstiger gekleurd door aandacht van beleggers en zijn de goede cijfers vooral ook een indicator van hoe de particuliere huurmarkt zich in dergelijke gebieden ontwikkelt. Buiten de populaire steden lijkt er voor investeerders in grote stukken van het land vooralsnog onvoldoende rendement te behalen bij de huidige koop- en huurprijzen. Zij zullen daar eerder van een aankoop afzien dan van het behalen van rendement op hun geld. En dus zullen de huizenprijzen daar moeten worden gedragen door de leencapaciteit van kopers die zelf in het huis willen gaan wonen. Of die leencapaciteit volgend jaar voldoende is om de huizenprijzen stabiel te houden nadat de startersleningen en schenkingsvrijstelling zijn afgebouwd, zal moeten blijken.