
Investeren op de Nederlandse woningmarkt is een hachelijke zaak, laat Jasper du Pont zien.
Als investeerder op de Nederlandse woningmarkt heb je het maar zwaar. Bij kleine woningen kun je zeepbelprijzen niet doorrekenen in de huur vanwege het puntensysteem en bij grotere woningen word je uit de markt geconcurreerd door het koopsegment waar consumenten hypotheekrenteaftrek kunnen krijgen.
Nederland heeft in internationaal perspectief dan ook een kleine markt voor particuliere huurwoningen; woningcorporaties hebben maar liefst 77 procent van de huurvoorraad in handen. Met een nieuw woningwaarderingsstelsel en het afbakenen van het werkterrein van corporatie hoopt Stef Blok deze overheersing van de markt door woningcorporaties te doorbreken ten gunste van investeerders.
Maar als je even alle complicaties en regeltjes van de Nederlandse woningmarkt wegdenkt, hoe kijkt 'de investeerder' dan eigenlijk naar onze woningmarkt? Deze investeerder wordt niet 'verliefd' op een woning of een stad, hij wil gewoon rendement maken - of het nu is met een seniorenwoning in Appelscha, of een hippe studio in Maarssen.
In bovenstaande kaart zie je per gemeente de 'terugverdientijd'. Is deze kort (blauw of groen), dan zijn de huren in de ogen van een investeerder in balans met de koopprijzen. Zijn de terugverdientijden lang dan worden de koopprijzen niet 'gedragen' door de huren.
De kaart zegt niets over individuele huizen - ik heb de dataset van huizenzoeker met gemiddelde vraagprijzen per vierkante meter in de koopsector gecombineerd met zelf berekende gemiddelden uit de data van ruim veertig duizend huurwoningen met een oppervlak van tenminste 20 vierkante meter op Funda. De huur- en koopprijzen kun je inzien door op de tabbladen boven de kaart te klikken.
Bruto aanvangsrendement
Voor investeerders is vooral van belang hoe de mogelijke huur zich verhoudt tot de waarde van de investering. Hiervoor kijkt hij naar het zogeheten bruto aanvangsrendement, dit is de jaarhuur gedeeld door het bedrag van de investering. Kost een woning twee ton en is de huuropbrengst twaalfduizend euro per jaar, dan is het zogeheten bruto aanvangsrendement zes procent, wat best redelijk is. Anders gezegd; wanneer de aanschafprijs van een woning zo tussen de 16 en 17 keer de jaarhuur is, kan een belegger een redelijk rendement halen. Is de woning in kortere tijd 'terug te verdienen' dan is dat helemaal mooi.Rendement | Vraagprijs koop | Vraagprijs huur |
in het grootste deel van het land lijkt geen droog brood te verdienen met het verhuren van woningenWat opvalt is dat in veruit het grootste deel van het land geen droog brood te verdienen lijkt met het verhuren van woningen die tegen de huidige vraagprijzen zijn aangeschaft. Verder valt op dat de usual suspects als Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Leiden er goed uit zien voor beleggers. Dat juist daar de meeste berichten van een herstellende (koop-) woningmarkt vandaan komen zou dan ook weleens geen toeval kunnen zijn. Maar naast die steden vallen er ook goede rendementen te behalen in Oost-Groningen en Kerkrade. Helaas voor beleggers zal in die regio's echter het nieuwe puntensysteem tot lagere maximale huren gaan leiden. Aan de andere kant is de kans groot dat daar de markthuur toch al lager was dan het toegestane maximum.
Momentopname
Bovendien is bovenstaande kaart natuurlijk een momentopname, je kunt hierin niet zien hoe de rendementen in de krimpregio's in de toekomst zullen zijn. Maar ook in de steden in de randstad is een belegging niet per se veilig. Corporaties kunnen de komende jaren een flink deel van de woningvoorraad liberaliseren, waardoor het aanbod in de vrije sector huurmarkt toeneemt. Overigens betekent dit extra aanbod ook forse concurrentie voor huiseigenaren die op de piek van de markt een 'starterswoning' kochten en daar nu al moeilijk vanaf komen. Of woningen in de toekomst te verhuren zijn valt dus moeilijk te zeggen, maar hoe soepel de markt op dit moment is, valt wel redelijk uit de data van Funda af te leiden. Als je tegenover elkaar zet hoeveel woningen er te huur staan en hoeveel er afgelopen jaar verhuurd werden, kun je redelijk inschatten wat je kansen als verhuurder op de markt zijn. Precies dat zie je in onderstaande kaart. Ook nu lijken Kerkrade en Oldambt het niet slecht te doen. Vlagtwedde en Delfzijl vallen juist af in Oost-Groningen, hoewel de volumes daar wellicht wat te klein zijn om conclusies te trekken.Goedkope segment in trek
Eerder werd al bekend dat ontwikkelaars op de koopmarkt zich steeds meer richten op het goedkope segment. Ook in het huursegment zou dit goed het geval kunnen zijn als je kijkt naar onderstaande grafiek. Hieruit valt namelijk af te lezen dat de 'terugverdientijd' het kortst is bij minder dure woningen. Dit onderstreept nogmaals dat verhuur van woningen in gemiddeld- tot dure segmenten moeilijk is zolang de hypotheekrenteaftrek bestaat.
Kenmerken huuraanbod
De ruim veertigduizend woningen die te ofwel te huur worden aangeboden of onlangs zijn verhuurd via Funda hebben een mediane omvang van 96 vierkante meter en een mediane prijs van 875 euro per maand. Dit wil zeggen dat als je alle woningen in een lijst zet en sorteert op prijs de middelste woning een prijs van 875 euro heeft. De vraagprijzen lopen enorm uiteen maar liggen vrijwel altijd tussen de drie- en dertig euro per vierkante meter per maand.
46 Bijdragen
Luchtig
Jasper
LuchtigLuchtig
JasperDe associatie met Brugge drong zich gistermiddag op aan de Prinsengracht: net zoveel voetgangers op de rijbaan als op de stoep. En net als in Brugge zijn er zowel actiegroepen als lobbyisten actief rond het touringcar verkeer binnen de grachtengordel.
Maar ik neem aan dat je dit in Oost zelf ook meemaakt?
Jasper
LuchtigEzel
JasperHilterman
EzelAnton
jack de meester
AntonEchter is het ook belangrijk om in acht te nemen dat bij dit onderzoek gebruik is gemaakt van de vraagprijzen die op Funda terug te vinden zijn. Zelf woon ik in een plattelandsdorp en het valt mij op dat er een tweedeling is ontstaan bij de koophuizen. Aan de ene kant huizen met een vraagprijs boven de 300.000, deze woning staan relatief lang te koop, sommigen zelfs al jaren terwijl de vraagprijs niet of nauwelijks naar beneden is bijgesteld.
Aan de andere kant de huizen met een vraagprijs beneden de 300.000, deze woningen worden relatief snel verkocht. Er staan in mijn optiek dan ook huizen op Funda met een vraagprijs die buitenproportioneel is en deze analyse behoorlijk kleuren. Het zou interessant zijn om hetzelfde plaatje te maken maar dan met de daadwerkelijke verkoopprijzen.
porca
Ik verhuur aan 3 types: studenten, bejaarden, expats. De common denominator is dat 't tijdelijk is (bejaarden semi-tijdelijk) en dat 't deels buiten de wettelijke kaders valt wat betreft max huur.
Wat ik particulieren ten sterkste afraad is verhuur in de sociale sector, om teveel redenen.
Mijn gemiddelde gewogen bruto aanvangsrendement in NL is 6,8% trouwens, met onder- en uitschieters van 3,5% en 9%. Lokatie is de steden die jij noemt plus Eindhoven, en daarnaast buitenland (2 landen).
Jasper
porcaKoos
porcaKoos
jsmid
KoosKoos
jsmidgdehv
KoosEen aanvangsrendement van 20% lijkt wellicht een top-investering; het duidt echter op grote risico's. De paradox is dus dat beleggers op zoek zijn naar lage aanvangsremendenten!!
Dr Strange
gdehvMartin007
Een commercieel product dat door de overheid wordt gesubsidieerd, gaat altijd in prijs omhoog met het bedrag van de subsidie. Als de regering zou besluiten om per 1 januari geen cent hypotheekrente aftrek meer te geven, zouden de woningprijzen met 30 % dalen. Waarom dat zo is, is heel gemakkelijk uit te leggen. De bank berekent je hypotheek aan de hand van je inkomen. Als je geen honderden euri per maand meer terugkrijgt van de overheid, en je inkomen blijft hetzelfde, kun je dus minder geld lenen. Omdat dit voor iedereen zou gaan gelden, MOETEN de prijzen wel omlaag.
Daar komt bij dat de overheid in feite NU jouw bankrekening gebruikt om de HRA aan de bank te geven. Want jij krijgt het van de overheid, om het gelijk naar de bank te sturen.
Hilterman
Martin007HRA is slechts een correctie op absurd hoge IB tarieven. Zonder HRA zou het al zestig jaar onmogelijk zijn een huis te financieren. Ik heb het nadrukkelijk over de periode voor de complete gekte op de woningmarkt.
Nee die werd niet veroorzaakt door de HRA, die bestaat al bijna 100 jaar. De gekte werd veroorzaakt door banken die steeds meer financieringsruimte gaven op huizen.
Bij schaarste gaan woningzoekenden steeds meer bieden, het resultaat is nu bekend.
jsmid
HiltermanHilterman
jsmidInkomen bruto 40.000 gulden. Hypotheek 120.000 gulden.
rente 8% . Alleen de rente kost de hypotheek gever al 800 gulden in de maand let wel zonder HRA.
Dan is kopen ondanks een heel aardig inkomen voor die tijd uitgesloten
jsmid
HiltermanHilterman
jsmidHet voorbeeld dat ik gaf betreft mijn eerste eigen huis dat ik kocht in 1976. Met mij waren er velen die zo een eerste huis kochten. Zonder HRA zou dat niet mogelijk geweest zijn.
Hoe zo nooit bewezen, het is een voorbeeld uit duizenden.
Het beetje spaargeld dat er was werd gebruikt om de overdrachtskosten te betalen die in Nederland absurd hoog zijn.
Jan
Hiltermanjsmid
HiltermanHilterman
jsmidGeen idee wat je met het voorbeeld van je ouders wilt zeggen.
Ook toen kon je in Nederland een huis kopen met 10% eigen geld.
In die tijd kostte een nieuw rijtjeshuis nog geen 10.000 gulden.
Een modaal jaarinkomen bedroeg toen 3500 gulden.
Wat de bevolkingsgroei er mee te maken heeft kan ik niet plaatsen
jsmid
HiltermanPaul Lamote
jsmidjsmid
Paul Lamotegast
jsmidHilterman
gastjsmid
gastHilterman
jsmidBelgie hangt aan elkaar van zwart geld. Op het witte inkomen zijn heel interessante belastingkortingen mogelijk. Ieder bank zal je graag adviseren hoe dat moet.
gast
Martin007Hilterman
Dan zouden er nu voldoende woningen zijn.
Dan hadden we geen onroerend goed bubble gekend.
Dan hadden gemeenten zich niet kunnen verrijken over de rug van woningzoekenden met grondprijzen van 300 euro en meer per m².
Hoe ik dat weet?
Nederland en België hadden voor de oorlog beide een gezonde woningmarkt.
Voldoende aanbod van huurhuizen tegen betaalbare prijzen.
Kopen was ook geen probleem, zolang de adspirant koper over eigen geld beschikte.
Dat is in België nog steeds zo, zonder eigen geld geen huisfinanciering.
In België bleef de invloed van de overheid op de woningmarkt beperkt.
Wie wilde bouwen kreeg vlot een vergunning.
Er vond relatief weinig sociale woningbouw plaats, bouwen om te verhuren was zinvol er werd op huurwoningen een behoorlijk rendement gemaakt. Relatief veel particuliere verhuur.
De huren waren niet extreem en stegen jaarlijks met het indexcijfer, verhuurders waren verzekerd van een rendement dat niet door de inflatie werd verminderd.
In Nederland is de woningmarkt compleet verpest door allerlei overheidsmaatregelen.
Het houdt niet op het wordt alleen maar erger.
Jonge mensen die woonruimte zoeken zijn al bijna zeventig jaar de dupe van dit "beleid".
Martin007
HiltermanDe Nederlandse bevolking is er nog lang niet aan toe om het Amerikaanse systeem van "roommate" ten uitvoer te gaan brengen.
Hilterman
Martin007Jouw voorbeeld bewijst exact mijn stelling.
Ook met een minimumloon zul je in België makkelijker een huis vinden dan in Nederland.
Dan laat ik het hele toeslagencircus in Nederland nog buiten beschouwing om iemand aan een huis met passende huur te kunnen helpen.
Op dit moment bestaat er geen woningnood in België wat je inkomen ook is.
80 m² woonruimte voor 700 euro per maand.
Daarvoor heb je in België meer dan het dubbele aantal m² inde vrije sector.
Waar? Gewoon in Antwerpen, op keurige stand.
Dr Strange
peter
Waarschijnlijk zijn er ook genoeg lezers die in de jaren 80 een huis hebben gekocht voor bv 100.000 gulden (45.000 euro) en de prijzen in de hoogtij dagen zagen stijgen tot 150.000 euro en nu prijzen zien van rond de 120.000 euro. Hij heeft echter rentelasten gebaseerd op een lening van 45.000 euro (aanschaf 100.000 gulden). Dan zit er wel degelijk een goed rendement in.
Conclusie: reken niet met de huidige marktprijzen, maar obv de werkelijke onderliggende leningen. En dat geeft een heel ander plaatje:
PS. Situatie ligt iets genuanceerder ivm onderhoudskosten.
peter
peterJasper
peterDaarnaast is de huidige marktwaarde van woningen een goede indicator voor de prijs van nieuwbouw. Als er tegen de huidige marktwaarde rendement is te behalen zullen er mogelijk meer huurwoningen worden gebouwd, de rest is vooral handel in bestaande voorraad.
peter
JasperVoordeel is lagere toekomstige verkoopprijzen waardoor rendement op verhuren beter wordt en een lagere schuldomvang (die momenteel problematisch is) die door banken tegenwoordig hoeft te worden gefinancierd.
Je creeert dan een faire situatie waarbij de hoogte van huurprijzen kunnen worden gekoppeld aan de waarde van de woning, ipv kunstmatig verhogen van huren met als doel om mensen te stimuleren om huizen te kopen. Als we kijken vanuit zorgplicht van de overheid is het volstrekt idioot dat burgers worden gestimuleerd in een risicovolle markt met kans op verdere waardedaling om een huis te kopen. Dat is dezelfde overheid die het de banken nu kwalijk nemen dat ze op hun zorgplicht hebben verzaakt. Ze doet precies hetzelfde en het dupeert mensen die huren. Met name de grote groep huurders die helemaal niet een woning kan kopen (omdat bank helemaal geen lening wil verstrekken) maar toch die stimulans tot kopen premie mag betalen.
En als het rendement dan nog niet voldoende is, het zij zo. Dan maar niet die investering doen. Het kan ook gewoon zijn dat de gevraagde marktprijzen te hoog zijn. De oplossing is dan dat die verder moeten zakken om mogelijk er ooit te investeren. Marktwerking (volgens het concept van Blok zijn partij)
jsmid
peterEn ja de gevraagde marktprijzen zijn gewoon 30-40% te hoog, dankzij dubbele HRA aftrek staan onnodig lang koophuizen leeg.
gdehv
Overigens zitten in je eerste figuur een paar opvallende blauwe spots. In de randstad zou dit te verklaren zijn door de hoge huren, maar in de krimpregio's wellicht door de lagere huizenprijzen.
Jij een ander idee?
Jasper
gdehvDe kleuren zijn inderdaad een combi van koop- en huurprijzen, dus in krimpregio's kan kopen best een stuk goedkoper zijn. De losse kaarten kun je benaderen door op de links boven de eerste kaart te klikken. Als je op een gemeente klikt zie je de achterliggende waarden.
jack de meester
JasperDat koophuizen relatief (in jaren huuropbrengst) goedkoop zijn in krimpregio's lijkt me niet meer dan logisch. Het zal voor een koper lastiger zijn om later dit huis weer door te verkopen vergeleken met een koper in een groeiregio.
Frank