Het wordt interessant om te zien hoe de verhuurderheffing in de Parlementaire Enquête naar de woningcorporatiesector er vanaf komt. De woningcorporaties zien de heffing uitsluitend als een greep in de kas, die het moeilijk maakt om voldoende sociale woningen te bouwen. Maar klopt dat ook? Er zit ook een andere kant aan de zaak. De heffing dwingt de sector om eindelijk serieus aan de slag te gaan met zijn efficiëntie. Adri Duivesteijn beschouwt de verhuurderheffing als een groot gevaar voor de volkshuisvesting. De PvdA-senator dreigde zelfs het kabinet op te blazen als de heffing niet van tafel ging. Belangenbehartiger Aedes luidde de noodklok en voorspelde faillissementen als gevolg van de verhuurderheffing. De overheid hield zijn poot stijf en de sector zal vanaf 2017 1,7 miljard euro per jaar moeten ophoesten.

De woningcorpatiesector is nog nooit zo winstgevend geweest

En hapt de sector al amechtig naar lucht? Nee hoor, het gaat eigenlijk behoorlijk goed. De sector is nog nooit zo winstgevend geweest. In 2012 bedroeg de gemiddelde huur per corporatiewoning 5.337 euro per jaar, een stijging met 3,4 procent ten opzichte van 2011. Na aftrek van alle kosten bleef daarvan bijna 1.200 euro aan netto operationele kasstroom over. Dat was 12,2 procent meer dan in 2011. Naast de huurverhoging zelf was de belangrijkste oorzaak van die hogere kasstroom een besparing van 3,1 procent op de onderhoudskosten. De bedrijfslasten bleven nog even buiten schot.

Familiejuwelen

Die toename van de kasstroom is al een aantal jaren gaande. In 2008, toen de sector nog niet helemaal door had dat de gouden tijden voorbij waren, bedroeg de operationele kasstroom maar 625 euro per eenheid. Aanvankelijk als reactie op de ingestorte verkoop van woningen begonnen de corporaties vanaf dat jaar wat zuiniger aan te doen en nam de kasstroom toe. Die trend houdt nog steeds aan. De echte reorganisaties, inclusief grote ontslagrondes, zijn in 2013 ingezet. Toen begonnen de corporaties zich voor te bereiden op de verhuurderheffing. In 2017 zal de operationele kasstroom per woning volgens de huidige prognoses net onder de 1.250 euro uitkomen. Dat lijkt maar 50 euro meer dan in 2012, maar de gewraakte verhuurdersheffing van 786 euro gemiddeld per woning is daar al vanaf. Kortom, in 2017 zal de heffing al volledig zijn verschmerzt. Ook na 2017 gaan de corporaties naar verwachting door met het opvoeren van hun efficiëntie. Tot 2008 leunde de sector zwaar op inkomsten uit de verkoop van woningen. De huidige generatie corporatiebestuurders heeft geleerd dat het riskant is om het verkopen van familiejuwelen als vast onderdeel van het verdienmodel te beschouwen. Een moderne corporatie moet zichzelf ook zonder handel in huizen kunnen bedruipen. Dat betekent dat de inkomsten verder omhoog moeten en de kosten omlaag. De corporatiesector heeft veel te lang met geld gesmeten. Terwijl het bedrijfsleven eind jaren tachtig begon met concentreren op de kernactiviteiten, kosten beheersen en optimaliseren, bleef  de corporatiesector al die jaren blijmoedig doormodderen. Natuurlijk was er wel eens kritiek, maar die werd door de verantwoordelijken hooghartig bezworen met het ongrijpbare begrip maatschappelijk rendement. Het kwam zelfs voor in de sector dat na een fusie de nieuwe organisatie een tijdje later meer mensen in dienst had dan de rechtsvoorgangers voorheen samen. Dan ben je duidelijk niet geïnteresseerd in het wegsnijden van de overlap. De efficiëntie van de bedrijfstak is nog het best te vergelijken met die van Philips net voordat Jan Timmer in 1990 met zijn Centurion-reorganisatie begon.

Onverantwoord

Tot zover het macroverhaal. Als de sector bestond uit één grote corporatie, dan zou het verhaal dat de heffing niet echt pijn doet, helemaal opgaan. In werkelijkheid zijn het er zo’n 380 en sommige staan er ronduit belabberd voor. Er zijn er sowieso zeven die in 2012 met een negatieve operationele kasstroom kampten en er zijn er tientallen met een kasstroom die (soms ver) onder de 1.000 euro per gemiddelde woning lag. Voor al die zwakke corporaties wordt het een stevige uitdaging om de verhuurderheffing op te brengen. Er zijn wel vrijstellingen voor corporaties in zwakke regio’s, maar die moeten door sterkere collega-corporaties worden gecompenseerd. De heffing moet van Den Haag hoe dan ook 1,7 miljard euro opbrengen.

Veel corporaties hanteren het Real Madrid-model: irrationeel financieel beleid, uitblinken op het veld

Er is veel in te brengen tegen de verhuurderheffing. Het blijft onelegant om een sector met een belangrijke maatschappelijke taak, uit te melken om een gat in de begroting te dichten. Maar uiteindelijk is ieder tegenargument in deze fase gesputter achteraf. Nu de heffing een voldongen feit is, is het beter de positieve kant ervan te belichten. En die is er zeker. Woningcorporaties hebben zich altijd kunnen onttrekken aan de tucht van de markt. Dat had te maken met de aard van de sector. Corporaties hebben geen concurrenten en ook geen aandeelhouders die een jaarlijkse stijging van de winst per aandeel eisen. Bovendien ontbreken in een systeem met geborgde leningen lastige banken met knellende convenanten. Als de nood toch aan de man komt, zijn de overige corporaties verplicht om bij te springen. Kortom, echt failliet gaan, bestaat niet in corporatieland en je hoeft geen Milton Friedman te heten om te begrijpen dat zo’n over-beschermde situatie ongedisciplineerd financieel gedrag in de hand werkt. Veel corporaties hanteren een soort Real Madrid-model. Die voetbalclub voert een irrationeel financieel beleid, maar blinkt uit op het veld. Daardoor ontstaat bij de verantwoordelijke autoriteiten de neiging om het financiële wanbeleid met de mantel der liefde te bedekken.

Wethouder

Vul in plaats van ‘voetbal’ het begrip ‘volkshuisvestelijke prestaties’ in en je ziet de overeenkomst. Vestia was in feite het Real Madrid van de corporatiesector. Omdat deze grootste corporatie van het land volkshuisvestelijk zeer succesvol was, vroeg bijna niemand zich af hoe dat succes financieel precies in elkaar stak.

de verhuurderheffing dwingt corporaties om eindelijk hun efficiëntie te verhogen

Dat Real Madrid-model zie je ook terug bij kleinere corporaties. Veel directeur-bestuurders willen gewaardeerd worden door de wethouder. Die is niet geïnteresseerd in een corporatie met een robuuste kasstroom; die wil gewoon goed onderhouden woningen zien en mooie, nieuwe huizen in leefbare wijken. Hij wil bovendien grond verkopen aan de corporatie, of ze daar dan op bouwen of niet is van minder belang. De verleiding is dan groot voor het corporatiebestuur om een te zwaar accent te leggen op al die zaken. De financiële kant komt dan soms in het gedrang. Goed beschouwd komt de verhuurderheffing als geroepen. Hij dwingt de corporaties om eindelijk hun efficiëntie te verhogen. Ze moeten allemaal aan de slag om de kosten terug te dringen en de inkomsten te verhogen. Er zullen banen sneuvelen, het onderhoud zal van een wat mindere kwaliteit worden, de huren zullen jaarlijks met het maximale percentage stijgen en er zal meer gerenoveerd worden en minder nieuwbouw gepleegd. En ondanks al die maatregelen zullen er corporaties sneuvelen en opgaan in sterkere corporaties . Hard? Zeker, maar dat hele proces zal uiteindelijk bijdragen aan een sterkere en meer levensvatbare corporatiesector.

---

  Peter Hendriks is gastauteur van Follow the Money. Hij is als zelfstandig consultant gespecialiseerd in het doorlichten van woningcorporaties in opdracht van Raden van Toezicht. De komende maanden zal hij voor Follow the Money de parlementaire enquete naar de woningcorporaties volgen en van commentaar voorzien. Email: P.Hendriks.Senior@Gmail.com