Sinds de invoering van de verhuurdersheffing op 1 januari 2013, is de bouwproductie van de woningcorporatiesector meer dan gehalveerd. Dat de heffing desastreuze gevolgen zou hebben voor de bouw was van meet af aan bekend. Een veel geciteerd rapport van Ortec Finance uit mei 2013 voorspelde een daling van 40 procent van de inversteringen. Desondanks eiste de VVD ook bij de laatste coalitieonderhandelingen dat het kabinet Rutte III het ingeslagen pad zou volgen. 

Na negen jaar duwen, trekken en toenemende frustratie bij woningzoekenden, lijkt de verhuurderheffing nu toch te wankelen. Tijdens het Kamerdebat over de evaluatie van de Woningwet en het Sociaal Huurakkoord van 12 december 2019 tekende zich voor het eerst een meerderheid af voor afschaffing van de heffing, die vooral woningcorporaties raakt. Niet alleen partijen als de SP, GroenLinks en de PvdA maakten tijdens het debat duidelijk tegen de heffing te zijn, ook drie van de vier regeringspartijen (ChristenUnie, CDA en D66) keerden zich tegen dit onderdeel van het regeerakkoord. Over 2019 levert de verhuurderheffing de schatkist 1,7 miljard euro op. Dat geld wordt uiteindelijk onttrokken aan het budget van de woningcorporaties voor nieuwbouw en verduurzaming. 

Enerzijds acht de regering de corporatiesector verantwoordelijk voor het oplossen van deze twee cruciale maatschappelijke opgaven. Anderzijds onttrekt de fiscus grote bedragen aan de sector. De gevolgen daarvan laten zich steeds sterker voelen: de corporatiesector kan de vraag naar woonruimte bij lange na niet aan. Keiharde cijfers zijn er niet, maar Federatie Opvang, de koepelorganisatie van instellingen voor maatschappelijke opvang, raamde vorig jaar maart het tekort aan sociale woningen op zo’n 80.000. Een sociale woning bouwen kost inclusief grond op het moment gemiddeld 165.000 euro. De bouw van die 80.000 woningen behelst dus een investering van meer dan 13 miljard euro.

Daarnaast is er de zogeheten verduurzamingsopgave. Corporatiekoepel Aedes liet berekenen hoeveel de verduurzaming van de sociale woningvoorraad gaat kosten. Tussen nu en 2050 moet rekening worden gehouden met een investering van 108 miljard euro, oftewel 52.000 euro per woning. Daar valt mogelijk best wat op af te dingen, maar het gaat in ieder geval om een enorm bedrag. 

Gat op de begroting

De VVD, de partij die de belasting ooit heeft bedacht, staat nu bijna alleen in haar geloof in de verhuurderheffing. Alleen de SGP en FvD zijn nog gegarandeerde medestanders. De gereformeerde partij zet met zijn drie zetels echter geen zoden aan de dijk. De FvD, met één zetel minder, op het moment ook nog niet. Daarmee is een vreemde situatie ontstaan. Hoewel de drie andere regeringspartijen zich nog steeds gebonden achten aan het regeerakkoord, gaan zij op het onderwerp verhuurderheffing in het Kamerdebat openlijk tegen hun eigen kabinet in.  

Minister Stientje van Veldhoven (D66), die wegens ziekte van minister Kajsa Ollongren de portefeuille Wonen waarneemt, constateerde dat er zich tijdens het debat een meerderheid voor afschaffing van de verhuurderheffing aftekende. Ze reageerde met de mededeling dat de heffing gewoon overeind blijft. Ze stelde dat de bij de begroting overeengekomen korting op de verhuurdersheffing van jaarlijks 250 miljoen euro niet alles oplost, maar dat deze wel helpt. Van Veldhoven: ‘Ik wil de sector oproepen om de ruimte die er is samen te benutten en te laten weten waar het knelt, dan gaan we dat samen oplossen.’ 

Later die middag kwam de aap uit de mouw. De minister reageerde op de bezwaren tegen de heffing van de Kamer met een budgettair argument:  ‘Afschaffen van de verhuurderheffing betekent een gat op de begroting van 1,7 miljard euro. U kunt het aankaarten bij de begroting als u voor dekking zorgt.’

Langste tijd gehad

Erik Ronnes, de fractiespecialist Wonen van het CDA, maakt er geen geheim van dat de bezwaren tegen de verhuurderheffing niet nieuw zijn. Ronnes: ‘De beweging tegen de verhuurderheffing is bij ons al langer gaande. We ontvangen ook signalen van onze mensen, waaruit blijkt dat de negatieve effecten onder de huidige omstandigheden te groot zijn. In het regeerakkoord zijn we akkoord gegaan met de verhuurderheffing en daar houden we ons aan, maar je kunt er wel van uitgaan dat de heffing haar langste tijd heeft gehad.’

Het past niet binnen de begrotingssystematiek om geld van de ene naar de andere pot over te hevelen

De CDA-bezwaren tegen de heffing zijn ook weer niet zó verrassend. In het verkiezingsprogramma van 2016 stond al dat de partij in ieder geval de verhuurdersheffing wilde verlagen in ruil voor gegarandeerde investeringen in nieuwbouw en verduurzaming. 

Volgens Ronnes zijn de drie regeringspartijen onafhankelijk van elkaar tot de conclusie gekomen dat de heffing een te zware wissel trekt op de corporaties. Hij hikt echter wel tegen het toekomstige gat in de begroting van 1,7 miljard euro aan en benadrukt dat daarvoor dekking moet worden gevonden. ‘Met een tijdelijk overschot van bijna 12 miljard euro kun je niet zomaar zeggen dat er dus ruimte is. Het past niet binnen de begrotingssystematiek om geld van de ene naar de andere pot over te hevelen.’ 

Motie van partijcongres

De ChristenUnie had al op zaterdag 23 november 2019 op haar partijcongres een motie aangenomen tegen de verhuurdersheffing. De leden willen dat de heffing zo snel mogelijk wordt afgeschaft. Het partijcongres wil ook dat er in 2020 een ‘woonakkoord’ komt over de bouw van voldoende sociale huurwoningen en het verduurzamen van de huursector. Goed beschouwd was de motie tegen de heffing overbodig: in het verkiezingsprogramma van 2016 stond ook al dat de heffing moest worden afgeschaft. 

D66 stelde in het verkiezingsprogramma van december 2016 er 100.000 nieuwe sociale woningen bij te willen hebben. Een korting op de verhuurdersheffing achtte de partij noodzakelijk. De fractiewoordvoerder deelt nu mee dat D66 niet voor de verhuurdersheffing is. ‘We willen graag dat woningcorporaties genoeg middelen hebben en houden om huizen te blijven bouwen.’

De corporaties stevenen af op de afdracht aan de schatkist van bijna drie maanden huur per jaar

Op basis van de partijprogramma’s is het moeilijk te begrijpen dat de drie partijen tijdens de onderhandelingen voor een regeerakkoord zijn ingegaan op de wens van de VVD om de verhuurderheffing in stand te houden. Doordat ook de overige fiscale druk op de corporaties is opgelopen, stevent de sector nu af op de afdracht aan de schatkist van bijna drie maanden huur per jaar. 

Daniël Koerhuis, fractiespecialist Wonen van de VVD, laat weten dat zijn partij nog steeds vindt dat corporaties veel te veel woningen op een te mooie locatie hebben, die te groot zijn voor sociale huur. De verhuurderheffing is een manier om corporaties te prikkelen die woningen met vrijesectorkwaliteit te verkopen aan particuliere partijen. De VVD denkt bovendien dat er op het moment zoveel belemmeringen zijn voor de bouw - denk aan het gebrek aan binnenstedelijke locaties en de vele tijdrovende procedures waarmee corporaties hebben te maken - dat afschaffen van de heffing nu niet zou leiden tot de opleving van de productie van sociale woningen.

Aedes, de koepelorganisatie van de woningcorporaties, ziet na bijna tien jaar lobbyen tegen de verhuurderheffing eindelijk licht aan het einde van de tunnel. Richard Bos, senior lobbyist bij Aedes, wil dit resultaat niet te veel claimen. ‘Uiteraard hebben wij veel gesproken met de fractiespecialisten, maar ook breder in de partijen. Of dat tot het inzicht heeft geleid dat de verhuurderheffing geen goed instrument meer is, kan ik niet bepalen. Ongetwijfeld heeft het wel geholpen. Die partijen zien nu ook wat er door het kabinetsbeleid de afgelopen jaren is aangericht.’

Morrende corporaties

Het concept van een verhuurderheffing dook zo’n tien jaar geleden op, toen het eerste kabinet onder leiding van premier Mark Rutte plannen begon te maken om het tekort op de rijksbegroting in rap tempo te verlagen. In 2011 legde minister Piet Hein Donner op een bijeenkomst van directeuren en andere bestuurders van woningcorporaties uit, dat ze de heffing moesten zien als hun bijdrage aan het verzachten van de ernstige financiële problemen van de overheid. De heffing die Donner voor ogen had, bedroeg aanvankelijk 600 miljoen euro en zou later moeten oplopen tot 750 miljoen euro.

Dat leidde tot gemor. Corporaties waren immers stichtingen met een maatschappelijke opdracht, geen ondernemingen met een winstdoelstelling. De kerntaak was woningen bouwen en beheren voor mensen met een smalle beurs. Zo’n heffing zou het vermogen om nieuwe woningen te bouwen ernstig belemmeren en de huren opdrijven, klaagden de aanwezigen. Sociale huurders en woningzoekenden zouden uiteindelijk de dupe zijn. Donner was niet onder de indruk van de tegenwerpingen van zijn publiek.

Voor de aanwezige bestuurders was het idee van een opgelegde heffing een grote schok.  De waarde van hun woningportefeuilles, het onderpand voor al hun leningen, was door de gecrashte woningmarkt al fors gedaald. Voor het eerst sinds de verzelfstandiging van de sector in het begin van de jaren ‘90, hadden hun balansen een optater gekregen. Ook sommige schandalen die later zouden leiden tot de parlementaire enquête woningcorporaties, wierpen hun schaduw vooruit.

Het werd pas echt menens met het aantreden van Stef Blok als minister van Wonen

Donners boodschap was het startschot voor een greep in de corporatiekas. Voor het eerst in hun geschiedenis moesten corporaties als zelfstandige organisaties saneren. Dat was op zich niet slecht, want die organisaties waren door jaren van voorspoed zeer inefficiënt geworden. Verder moesten ze noodgedwongen hun investeringsplannen op een laag pitje zetten en dat was in een situatie met lange wachtlijsten wel een probleem.

Donners plannen waren nog maar het begin. Het werd pas echt menens met het aantreden van Stef Blok als minister van Wonen in het kabinet Rutte 2. Blok kondigde in 2013 een verhuurdersheffing aan die in stappen zou oplopen tot 1,7 miljard euro in 2017. Veelgehoord onder Kamerleden was dat de regering de corporatiesector gebruikte als pinautomaat. De weerstand van maatschappelijke organisaties was stevig.  

Onbuigzame Blok

In een brief van 8 april 2013 aan Stef Blok protesteerde een aantal maatschappelijke organisaties tegen de heffing. Onder dat protest stonden de handtekeningen van Paulus Jansen van de SP en de topmannen van de Woonbond en Aedes. Maar ook directeuren en voorzitters van andere belanghebbenden, zoals de Aannemersfederatie Nederland, de Vereniging voor Ontwikkelaars en de vakbonden ondertekenden de brief.

Zij stelden dat de corporaties investeren met 20 procent eigen vermogen en 80 procent geleend geld. Door de heffing viel een deel van de eigen middelen weg en werd er dus ook niet bijgeleend. Daardoor zou per jaar tussen vijf en acht miljard euro aan investeringen door de sector wegvallen. 

Door die investereringen niet te belemmeren met de verhuurdersheffing, zou de overheid via de inkomstenbelasting, de vennootschapsbelasting en de btw meer geld ophalen dan de verhuurdersheffing opbracht. Bovendien spaarde deze methode duizenden banen in de bouw.

Waarom stelde Blok zich zo onbuigzaam op? Het geld zou dus ook zonder verhuurdersheffing  binnenkomen via de belastingen. Rutte zei in die tijd dat Nederland van Brussel de begroting op orde moest hebben en dat de Europese Commissie geen genoegen nam met mogelijke toekomstige belastinginkomsten en inverdieneffecten. Het is moeilijk in te schatten hoe zwaar dat argument in werkelijkheid woog.

Officieel was de verhuurderheffing van Blok uit 2013 zeker bedoeld als crisismaatregel. De woordvoerder van de minister bevestigde Follow the Money in 2016 dat die primaire doelstelling overeind stond, maar voegde daaraan toe dat dit de neveneffecten niet wegnam. Voor een deel waren die ook wenselijk. In feite is een van die neveneffecten langzamerhand het primaire effect geworden: het verkopen van woningen. Iets dat Rutte ll corporaties van het begin af aan adviseerde. 

Te mooie woningen voor sociale huur 

Dat verkopen van sociale woningen leek onverantwoord. Waarom zou je een corporatie met lange wachtlijsten adviseren om woningen te verkopen? De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) wist precies wat de achterliggende bedoeling was van de verhuurderheffing. Directeur Frank van Blokland legde in juni 2016 uit dat corporaties honderdduizenden woningen bezitten met te veel WWS-punten, de waarderingspunten aan de hand waarvan wordt bepaald wat de maximum huurwaarde is van een woning. 

Boven de 146 punten mag zo’n woning ook in de vrije sector worden verhuurd. De corporatiesector bezit heel veel woningen die ook in de vrije sector prima op hun plaats zijn. Op 20 mei 2016 publiceerde IVBN een persbericht waarin de organisatie aangaf dat de institutionele beleggers 20.000 tot 30.000 grotere woningen per jaar willen kopen uit de sociale voorraad van 2,4 miljoen woningen. Tegen Follow the Money had IVBN-directeur Van Blokland het zelfs over 30.000 tot 40.000 per jaar. De miljarden lagen al klaar. De interesse ging uit naar woningen in de gewilde stedelijke gebieden, niet ouder dan tien jaar. Met andere woorden: de parels uit de voorraad.

De helft van de 2,4 miljoen corporatiewoningen heeft genoeg kwaliteit om verhuurd te worden in de vrije sector

Blok was enthousiast over de overheveling van corporatiebezit naar de vrije sector. Op 23 januari 2017 zei de minister tijdens een toespraak op de presentatie van een rapport van het Planbureau voor de Leefomgeving, dat de helft van de 2,4 miljoen corporatiewoningen genoeg kwaliteit heeft om verhuurd te worden in de vrije sector. 

Met de verkoop van een deel daarvan konden volgens hem twee vliegen in één klap worden geslagen. Door deze aan beleggers te verkopen, kon het middensegment van de huurmarkt fors worden vergroot. Bovendien zouden de corporaties dan volop financiële middelen hebben om nieuwe sociale woningen te bouwen. Zowel aan middeldure huurwoningen als sociale huurwoningen is een tekort, zei de minister.

Inzakkende productie

Kortom, de verhuurderheffing was niet alleen bedoeld om de schatkist van het Rijk te vullen, maar werd ook doelbewust ingezet om de verkoop van corporatiewoningen aan investeerders te forceren. De verhuurderheffing heeft de leden van de IVBN uiteindelijk niet opgeleverd waarop ze hoopten. Hoewel in 2013, 2014 en 2015 gemiddeld per jaar meer dan 25.000 woningen werden verkocht door corporaties, gingen die vooral naar privépersonen en buitenlandse beleggers, als Round Hill en Patrizia, die vaak portefeuilles van een zeer gemengde kwaliteit kopen. Dergelijke partijen kunnen dat soort portefeuilles veel gemakkelijker rendabel maken omdat ze ook met vreemd vermogen werken. Dit in tegenstellingen tot Nederlandse institutionele beleggers. Na 2015 liepen de verkopen weer aanzienlijk terug.

Wat de verhuurderheffing wél heeft veroorzaakt, is dat de corporaties door geldgebrek en onzekerheid over het toekomstige regeringsbeleid, nog steeds niet genoeg investeren om de behoefte aan nieuwe woningen bij te houden. Dat is goed te zien aan het gestaag zakkende aantal opgeleverde nieuwe corporatiewoningen. In 2013 werden er nog bijna 30.000 woningen opgeleverd, in 2014 ruim 17.000, in 2015 ongeveer 15.000 en in 2018 waren het er 13.000. De doelstelling van Aedes voor 2021 is 34.000 nieuwe woningen. Dat gaat absoluut niet lukken.

Bloks verhuurderheffing heeft dus vooral geleid tot inzakkende productiecijfers van sociale woningen en de verkoop van brede portefeuilles sociale woningen. Tussen 2013 en 2017 werden volgens de site van Aedes een kleine 100.000 woningen verkocht. Ondertussen is er ook nog veel veranderd in de bouwsector.  Na de crisis waren er te weinig vakmensen over, bouwlocaties zijn heel moeilijk te vinden en bijna ieder bouwproject wordt vertraagd door allerlei procedures en bezwaarschriften. Verder zijn de bouwmaterialen door de grote vraag op het moment peperduur. Tot slot zorgen de aanhoudende problemen rond stikstofverbindingen en PFAS voor vertraagde of stopgezette bouwprojecten. Het is al met al zeer de vraag of het afschaffen van de verhuurderheffing onder het huidige gesternte wel echt tot een hogere bouwproductie leidt.