Het is het meest dramatische verhaal uit de meer dan 100 jaar oude geschiedenis van de corporatiesector. In 2012 ging Vestia, toen de grootste corporatie van het land, bijna ten onder aan de complexe financiële producten die de woningcorporatie had aangeschaft. Vestia werd ternauwernood overeind gehouden door financiële steun van de andere woningcorporaties, maar bleef zitten met enorme schulden. De affaire heeft nog steeds nadelige gevolgen, vooral voor de 64.000 huurders van de corporatie. 

Op het eerste gezicht doet Vestia het helemaal niet zo slecht. In 2019 boekte de woningcorporatie een jaarresultaat van 929 miljoen euro. Het grootste deel daarvan is evenwel papieren winst: 794 miljoen euro was te danken aan de gestegen marktwaarde van de woningen. Een schikking met Deutsche Bank leverde Vestia 175 miljoen euro op. Daar stond weer tegenover dat de waarde van de derivatenportefeuille daalde met 111 miljoen euro. Uiteindelijk resteerde een operationeel resultaat van 94,5 miljoen euro. 

De gebruikelijke financiële verhoudingsgetallen voldoen ondertussen bijna allemaal aan de door de toezichthouder gestelde eisen, alleen de zogeheten discontinuïteitsratio is dramatisch. Deze ratio zet de marktwaarde van alle woningen af tegen de marktwaarde van alle leningen. Door de sterk gedaalde rente - en dus de hoge boeterente bij versnelde aflossing - is de marktwaarde van de leningportefeuille enorm gestegen. De continuïteitsratio stond vorig jaar op 92,2. Dat betekent dat als het zou lukken alle woningen tegen marktwaarde te verkopen, er na aflossing van alle leningen minder dan 8 procent van het bedrag over blijft. Die ratio hoort ergens tussen de 60 en 70 procent te liggen.

Niets meer lenen

Bij die hoge schuldenlast zit de pijn, want de corporatie mag daardoor niet meer lenen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), dat als saneerder en toezichthouder optreedt. Het WSW is een samenwerkingsverband van alle corporaties en waarborgt alle leningen van de sector. Vestia moet door dat verbod om te lenen alles uit de  kasstroom betalen. Daarnaast zijn er nog de hoge rentelasten; in 2019 bedroegen die 182,2 miljoen euro. Om dat in verhouding te zetten: de netto-opbrengst van de vastgoedportefeuille bedroeg 293 miljoen euro. Door al die financiële narigheid hebben de Vestia-huurders nu al ruim zeven jaar op verschillende manieren behoorlijk te lijden.

Huurdersorganisatie de Woonbond heeft op het moment bijvoorbeeld kritiek op Vestia’s uitvoering van een belangrijk element van het Sociaal Huurakkoord. Volgens dit akkoord moeten corporaties de huur bevriezen of verlagen, als de financiële positie van een huurder daartoe aanleiding geeft. Vestia verlaagt echter alleen de huur van sociale huurders in de problemen die meer betalen dan 737,14 euro per maand – het bedrag waarbij alle recht op huurtoeslag vervalt. 

De Woonbond weet best dat de bewegingsruimte van het Vestia-bestuur in dit soort zaken beperkt is, het WSW bepaalt immers grotendeels wat wel en wat niet mag. Sinds de afwikkeling van het derivatendrama loopt Vestia aan de leiband bij het WSW. De corporatie kan maar in beperkte mate eigen beleid voeren. Bovendien heeft Vestia door de rente op de enorme schuldenlast, grote moeite om de eindjes aan elkaar te knopen.

Het WSW geeft desgevraagd toe dat Vestia verplicht is om de totale huursom jaarlijks maximaal te laten stijgen binnen de wettelijke grenzen: ‘Dat maakt het lastig voor Vestia om op grote schaal aan huurbevriezingen te doen.’ Huurbevriezing en -verlaging zijn door minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties niet in de wet opgenomen, maar staan wel in het Sociaal Huurakkoord. Dat betekent dat iedere corporatie dat gedeelte van het akkoord naar eigen inzicht, buiten de wet om, mag uitvoeren. Strikt genomen voldoet Vestia daaraan.

Vestia-huur is duur

Het besluit van Vestia om maar in zeer beperkte mate aan huurbevriezing en -verlaging te doen, is maar één voorbeeld van hoe Vestia-huurders lijden onder de status van saneringscorporatie. Er zijn er meer: relatief hoge huren, achterblijvend onderhoud, haperende verduurzaming en, als gevolg van de aanhoudende huurstijgingen, een toenemend aantal woningen in de duurdere segmenten.

De grootste onrechtvaardigheid is dat de huren bij Vestia voor vergelijkbare woningen tegenwoordig hoger liggen dan bij andere corporaties die in dezelfde gemeenten actief zijn. Dat dit zou gebeuren, was vanaf het begin duidelijk. In het Verbeterplan 2014-2021 van Vestia staat dit allesbepalende zinnetje: ‘De ruimte in het wettelijk huurbeleid moet maximaal worden benut.’ Vestia is sinds de sanering verplicht om ieder jaar de maximale huurverhoging door te voeren. Normaal gesproken streeft een corporatie er juist naar om de huur zo min mogelijk te verhogen. De doelgroep heeft het financieel immers niet al te ruim en een corporatie heeft allereerst een sociaal-maatschappelijke opdracht: betaalbare woningen verhuren.

Dat huren bij Vestia hoger zijn dan elders, is vooral te wijten aan de hoge ‘streefhuur’. Een corporatie drukt het hoogste aanvaardbare huurniveau uit in een percentage van de maximale huur volgens het nationaal vastgestelde huurpuntensysteem, dat noemen corporaties de streefhuur.  Vestia moet van het WSW zo veel mogelijk huur uit het totale bezit zien te persen en heeft als streefhuur voor haar woningen 92 procent van het volgens het puntensysteem berekende maximum. In 2010 hanteerde Vestia nog een percantage van 85. Die streefhuren lopen landelijk nogal uiteen. Bij het gros van de corporaties ligt deze tussen de 70 procent en de 85 procent van de maximaal haalbare huur. Het plafond voor Vestia’s huurstijgingen ligt met die 92 procent dus erg hoog. 

Vooral in Den Haag is het gevolg daarvan goed te zien. Haagse Vestia-huurders betalen gemiddeld 92 procent van de maximale huur, de streefhuur dus, terwijl de overige Haagse corporaties met hun huren gemiddeld op 80 procent daarvan zitten. Die laatste groep betaalt dus gemiddeld 11 procent minder huur dan huurders in een vergelijkbare Vestia-woning. Een Vestia-huurder in Den Haag die in 2018 de maximale sociale huur van toen 710,68 euro per maand betaalde, zou bij een andere Haagse corporatie gemiddeld zo’n 78 euro per maand minder hebben betaald. Voor een sociale huurder is dat een enorm bedrag; per jaar gaat dat richting de 1000 euro.

Een negatieve reactie

In de meeste andere gemeenten is het verschil overigens minder opgelopen. In Rotterdam betalen Vestia-huurders gemiddeld 87 procent van de maximale huur. Huurders bij andere Rotterdamse corporaties betalen gemiddeld 82 procent. 

De Huurdersraad van Vestia is uiteraard op de hoogte van die hoge Vestia-huren en geeft ieder jaar weer het advies af om de huur te matigen. Het is ondertussen een traditie dat de Huurdersraad daarop een negatieve reactie krijgt van bestuursvoorzitter Arjan Schakenbos. In de reactie van Schakenbos van 12 maart 2020 stond: ‘Vestia handhaaft de gemiddelde huursomstijging van 2,6 procent. Een lager percentage is niet akkoord bevonden door het WSW.’ Einde discussie. 

Er is overigens goed nieuws. Willy de Mooij, financieel bestuurslid van Vestia, laat weten dat Vestia vanaf 2020 een inflatievolgend huurbeleid aanhoudt. Voor de zittende huurders moet dat een opluchting zijn.

Een Vestia-huurder in Den Haag die in 2018 de maximale sociale huur van toen 710,68 euro per maand betaalde, zou bij een andere Haagse corporatie gemiddeld zo’n 78 euro per maand minder hebben betaald

Huurharmonisaties

Het leegkomen van een woning is voor een corporatie het natuurlijke moment om de huur van de woning ineens op de streefhuur te zetten. Dat heet huurharmonisatie en heeft sterk bijgedragen aan de snelle stijging van Vestia’s gemiddelde huurniveau. Bij Vestia ligt die streefhuur dus op 92 procent van de maximale huur. De huren voor nieuwe bewoners zijn daardoor vaak veel hoger dan die van hun voorgangers. Hoeveel dat Vestia in de loop van de jaren aan extra inkomsten heeft opgeleverd, is voor een buitenstaander moeilijk precies te berekenen.

Een indicatie van wat die ‘harmonisaties’ in het laatje brengen is wel te geven. Tot voor kort telden de inkomsten uit harmonisatie ook mee in de stijging van de in totaal ontvangen huur - die staat normaal gesproken op het inflatiepercentage plus 1 procent. In 2019 was de maximale huursomstijging 2,6 procent. Vestia haalde een halve procentpunt van die stijging binnen via huurharmonisaties. De overige 2,1 procent kwam uit reguliere huurverhogingen. Per jaar komt bij Vestia zo’n 5 procent van de woningen leeg. Dat kleine aantal is goed voor bijna 20 procent van de stijging van de jaarlijkse huurinkomsten. In 2019 bedroeg de huursom 528,1 miljoen euro. Dat is een stijging van 12,6 miljoen euro ten opzichte van 2018. Ergo: 2,5 miljoen euro van die stijging wordt opgebracht door de circa 3200 huishoudens die in dat jaar een nieuwe woning betrokken. 

Cees van der Harst, voorzitter van de Huurdersraad van Vestia, zou graag zien dat Vestia de huur voor opnieuw verhuurde woningen nog meer ophoogt. ‘Dat zou ruimte scheppen om zittende huurders te ontzien.’Dat valt te lezen in een brief die Vestia aan Van der Harst stuurde en die in bezit is van FTM. Vestia noemt die halve procentpunt bijdrage aan de groei van de huursom echter het maximaal haalbare en vindt dat er nu een goede balans tussen de belangen van de zittende huurders en die van toekomstige huurders is bereikt.

Als corporaties ieder jaar het onderste uit de kan halen bij huurharmonisaties, krijgen ze op den duur te veel ‘te dure’ sociale woningen. Te duur betekent in dit verband boven de grens tot waar een huishouden met meer dan 2 personen nog huurtoeslag ontvangt over de volledige huur (663,40 euro). Deze trend naar woningen met steeds hogere huren gaat volledig tegen de stroom in, want Binnenlandse Zaken hamert er juist op dat er meer woningen onder de huurtoeslaggrenzen moeten komen. 

Vestia-bestuurslid De Mooij zegt daarover: ‘We zien dat de betaalbaarheid van onze sociale huurwoningen onder druk komt te staan. In ons Herijkt Verbeterplan 2019-2021 hebben we daarom afspraken gemaakt om de komende 10 jaar bij de nieuwe verhuringen 1.294 extra woning onder de huurtoeslaggrens van 663,40 euro te houden. Zo blijft de betaalbare voorraad op peil.’

Onderhoud sober

Onderhoud is het volgende heikele punt. Daarbij is het belangrijk te weten dat Vestia de corporatie heeft opgedeeld in een kerngebied. Dat bestaat uit Rotterdam, Den Haag, Delft, Zoetermeer.  Alle gemeenten die daarbuiten liggen heten maatwerkgebieden. Een deel van de woningen in de maatwerkgebieden staat in de etalage. Van der Harst van de Huurdersraad zegt ontevreden te zijn over het onderhoud. ‘In het kerngebied staat de prijs-kwaliteitverhouding van de woning al jaren onder druk. Er is sprake van minimaal onderhoud en marginale investeringen in duurzaamheid. Buiten het kerngebied is het onderhoud ook minimaal en in renovatie wordt geen euro geïnvesteerd. De huurnormen zijn wel precies dezelfde als in het kerngebied.’

Licht aan het eind van de tunnel ziet Van der Harst nog niet: ‘Het verbeterplan zou 10 jaar duren. Inmiddels is duidelijk dat de saneringsperiode veel langer gaat duren. Daardoor zullen huurders de hoofdprijs blijven betalen voor een steeds verder achterblijvende woningkwaliteit.’ 

De Mooij ontkent die kritiek: ‘Het onderhoud is sober, maar niet minimaal.’ Ze zegt dat bij het onderhoud geen onderscheid wordt gemaakt tussen woningen in het kerngebied en daarbuiten: ‘Klachten over achterblijvend onderhoud komen zowel van binnen als buiten de kerngemeenten.’ Ze benadrukt verder dat Helix Technisch Advies de staat van het onderhoud als goed heeft gekenschetst. De komende jaren moet Vestia volgens De Mooij wel meer aandacht aan het onderhoud besteden en er zal dan ook meer budget naartoe gaan.

De Mooij bevestigt dat bij verduurzaming de focus ligt op de kerngemeenten, en dan vooral Delft, Den Haag en Rotterdam. ‘Het vastgoed buiten onze kerngemeenten is nieuwer, waardoor er minder renovatie of vernieuwing nodig is. De energielabels van de woningen in de drie genoemde kerngemeenten zijn over het algemeen bijvoorbeeld slechter dan die van woningen buiten de kerngemeenten.’

Het verbeterplan zou 10 jaar duren. Inmiddels is duidelijk dat de saneringsperiode veel langer gaat duren

Structurele oplossingen

Is er in tegenstelling tot Van der Harst volgens De Mooij dan wel licht aan het eind van de tunnel? Niet echt, het bestuurslid stelt dat Vestia de komende tien jaar niet goed in staat zal zijn om alle volkshuisvestelijke taken waar te maken. Belangrijk is volgens De Mooij om eerst de 10.000 woningen in de zes belangrijkste gemeenten buiten het kerngebied te verkopen. Het streven is om dat proces in 2021 af te ronden.

Maar daarmee is Vestia er nog niet. De Mooij gelooft dat structurele oplossingen alleen tot stand kunnen komen met medewerking van het WSW, de Autoriteit Woningcorporaties, de sector in het algemeen en corporatiekoepel Aedes in het bijzonder. Ze houdt er ook rekening mee dat er maatregelen vanuit de overheid nodig zijn. Het lijkt er al met al voorlopig niet op dat de Vestia-huurders snel weer een gewone solide sociale verhuurder zullen hebben.