
Een buitenlandse belegger koopt 5.500 sociale huurwoningen van Vestia. Is dat erg? Ja, zegt columnist Hans de Geus. Zo worden we een speelbal van financiële partijen die profiteren van onze jaarlijks fors stijgende huren, waaraan elke belastingbetaler meebetaalt.
Een afkeer van de maakbare maatschappij betekent niet dat het maken stopt. Houden we het maken voor gezien, dan pakt een ander die klus wel op. Dan wórden we gemaakt. Door markten. Of door Finance, zeg maar: banken en beleggers. Zoals de ‘onvermijdbare’ executieverkoop van 5.500 Vestiawoningen pijnlijk laat zien.
Nog zo’n vijf weken hebben belanghebbenden de tijd om bezwaar te maken bij woningminister Stef Blok. Daarna is het definitief: de Duitse beursgenoteerde belegger Patrizia koopt 5.500 voornamelijk beschermde huurwoningen uit de boedel van Vestia. Dat wordt dan het slotakkoord in de treurmars van de corporatie die, door een terugtrekkende overheid, de speelbal werd van banken en beleggers. Wie zijn die belanghebbenden dan wel? Dat bent u, Nederlandse lezer.
Ideologie wint van verstand
Je moet als samenleving het niet-meer-de-maatschappij-willen-maken wel erg belangrijk vinden om corporatiebezit - in zekere zin publiek bezit, in ieder geval bezit met een publiek belang - vrijwillig onder je vandaan te laten foreclosen. Voor het blok gezet door de problemen waarin dat publieke bezit verzeild was geraakt door toedoen van Finance, drijven we Vestia dan maar in de handen van….Finance.We zijn zo bevangen door een ideologische angst dat we alles wat naar centrale planning riekt maar liever uit onze handen laten vallenWe zijn zo bevangen door een ideologische angst dat we alles wat naar centrale planning riekt maar liever uit onze handen laten vallen. Zonder te beseffen dat een andere ‘instantie’ die centrale planning dan maar al te graag van ons overneemt. Dat klinkt als een complot, maar zo zie ik het niet. De ‘instantie’ is in dit geval een ongecoördineerd, diffuus krachtenveld op markten waar Vestia zelf onderdeel van was en waarin de corporatie zelf uiteindelijk in werd vermalen.
Huurwoningen naar vrije sector
Maar is de verkoop aan Patrizia dan niet een prima oplossing? Nee, dat is hij niet. Het is erg dat we het niet in de hand hebben gehad. Dat we speelbal waren en geen speler. Dat kan nooit de bedoeling zijn. In de woorden van econoom Tomas Sedlacek: ‘markten zijn de ongeorkestreerde orkestrator geworden (..) wij mogen hen niet orkestreren, zij orkestreren ons’ Erg is ook dat er aan de koop door Patrizia behoorlijke bezwaren én risico’s kleven. Het gaat hier grotendeels om sociale huurwoningen. Natuurlijk moet Patrizia zich aan de wet houden, maar er zijn altijd manieren om woningen versneld naar de vrije sector over te hevelen, in hun geheel of via uitponding. De gemeente ’s Hertogenbosch maakt zich hier bijvoorbeeld zorgen over. Een ander Bosch bezwaar raakt aan de verguisde ‘maakbaarheid’: veel woningen liggen in aandachtswijken. Een corporatie werkt nauw samen met de politie voor het sociale beheer, herinrichting en handhaving, iets wat een commerciële verhuurder wellicht direct uit handen laat vallen. Den Bosch stemt om die reden niet in met de verkoop aan een commerciële partij. Ook de huurders geven nog geen groen licht; garanties dat hun situatie als huurders niet verslechtert, zijn nog steeds niet rond.Pikettiaanse huurverhoging
Toen ik voor het eerst hoorde van deze Patrizia-deal moest ik direct aan één zinnetje denken van Thomas Piketty, dat ik las in een van de vele interviews die hij recent gaf en dat in mijn hoofd was blijven zitten, waar precies kan ik niet meer nagaan. Op de vraag waarom we het nou toch zo erg moeten vinden dat sommige mensen toevallig wat rijker zijn dan anderen, luidde zijn antwoord ongeveer zo: ‘Wacht maar tot het een rijke buitenlander is die hier jullie huurwoningen komt opkopen en de huren omhoog gooit. Dan vind je het misschien ineens wel erg’.Piketty: ‘Wacht maar tot het een rijke buitenlander is, die hier jullie huurwoningen komt opkopen en de huren omhoog gooit'En die ruimte voor pikettiaanse huurverhoging ís er. Sowieso in het vrije sectordeel van de Vestiaboedel – het deel dat dus in de handen van Patrizia snel kan groeien. Maar die ruimte is er ook bij de beschermde woningen, dankzij de toegestane, forse, landelijke huurverhogingen. Hier tekent zich straks een dilemma af. Konden we die huurverhogingen bij corporaties nog enigszins verkroppen omdat die het extra geld, na afdracht van de huurdersheffing , kunnen investeren in woningen en wijken, zo meteen krijgt de huurverhoging de nare bijsmaak dat het een pure tariefsverhoging voor een rent-seeker is (dat is een belegger die rendement maakt door niets toe te voegen aan de economie, maar louter de lasten verhoogt). Trouwens, ook u en ik betalen aan de toenemende huren die naar Patrizia vloeien mee, in de vorm van extra huursubsidies. En van de Patrizia winsten zien we niets aan vennootschapsbelasting terug omdat het fonds in Luxemburg wordt gevestigd.
Goudgerande belegging
Het begint langzamerhand te dagen waarom deze deal voor Patrizia zó aantrekkelijk is dat ze relatief stevig voor de Vestia boedel wilde betalen: waar vind je als belegger in tijden van prijsafkalving en bijna-nul-rentes nog een object waarvan de opbrengst vrijwel risicoloos boven de inflatie uittorent met mogelijk nog jaren huurstijgingen in het vooruitzicht? Antwoord: op de Nederlandse beschermde huurmarkt. Kijk maar, afgezien van de huren dalen de prijzen in Nederland al: Inflatie, met & zonder woonlasten
Bezwaar aantekenen!
Onze door de overheid gereguleerde huurstijgingen zijn de enige reden dat de inflatie nog positief is. Merk op dat de huren zich zo aan hun eigen haren omhoog blijven trekken, want volgend jaar is de basis voor de huurverhogingen…de inflatie van dít jaar. En die was weer louter te danken is aan de huurverhoging van vórig jaar. Met daarbovenop telkens flinke opslag, zodat de huren de afgelopen tijd fors harder zijn gestegen dan de inflatie (en nog harder dan onze inkomens, zie bovenstaande grafiek: blauw = Huur, geel = Prijsindex, Grijs = Inkomen) Huren stijgen harder dan inflatie. Inflatie stijgt harder dan inkomen.
30 Bijdragen
Anton
Wat simpele feiten (van Wikipedia):
- Vanaf 1988 verstrekte de regering geen woningwetleningen meer, voortaan moesten de woningbouwverenigingen de financiering van nieuwbouwprojecten via de kapitaalmarkt realiseren.
- In 1994 werd een groot deel van de woningbouwverenigingen verzelfstandigd.
- De verzelfstandiging van de woningbouwverenigingen kende twee facetten. In de eerste plaats werden verenigingen omgezet in stichtingen, die voortaan woningcorporaties genoemd werden. De overgang van vereniging naar stichting (of corporatie) hield in dat het bestuur niet meer door leden gekozen en gecontroleerd werd. Ook de gemeenten konden corporaties niet langer sturen, ze waren immers zelfstandig. De corporaties kregen een niet-gekozen Raad van Toezicht.
Kort door de bocht gesteld:
- eerst joegen we de woningbouwverenigingen voor hun financiering naar de markt (terwijl de centrale overheid veel goedkoper kan lenen!);
- vervolgens haalden we het toezicht weg bij de gemeenten;
- en dat toezicht legden we neer bij een clubje lieden die uit eigen kring hun eigen toezichthouders konden aantrekken.
Een beter recept voor wanbeheer, financieel misbruik en chaos valt m.i. nauwelijks te bedenken...
Hans de Geus
AntonPlant
Hans de Geus
PlantHank.Rearden
1. http://www.theguardian.com/society/2014/nov/16/new-era-tenants-fear-eviction-christmas
2. http://www.theguardian.com/education/live/2014/nov/19/students-march-tuition-fees-live
3. http://www.theguardian.com/politics/2014/nov/19/nick-clegg-myleene-klass-mansion-tax
Hans de Geus
Hank.Reardenhuur-subsidie
Hans de GeusFrank77
huur-subsidieKortom als het geen vrije markt is, waarom dan wel vrije, onbeperkte, huurstijgingen toelaten? Ik praat dan vooral voor de vrije sector.
Ik zie maar twee redenen. De middenklasse uitkkeden voor eigen bankiersgewin. En huurders de koopmarkt op jagen voor het stutten van de koopprijzen. Mi heeft dit niets met 'normaal' rendement te maken.
huur-subsidie
Frank77Bron:
Aantal ontvangers huurtoeslag stijgt
Het aantal huurtoeslagontvangers stijgt sinds het uitbreken van de crisis jaar na jaar. In 2010 steeg het aantal ontvangers met 3,6 procent en de voorlopige cijfers over 2011 en 2012 laten een voortzetting van deze ontwikkeling zien. Het uitgekeerde bedrag nam daarentegen in 2012 af ondanks de gestegen huren. Dat is het gevolg van de zogeheten 'kwaliteitskorting', zo blijkt uit het Jaarverslag op de wet op de huurtoeslag dat minister Blok naar de Kamer stuurde.
In 2010 ontvangen 1,28 miljoen bewoners huurtoeslag. Dat aantal is volgens de voorlopige cijfers in 2012 gegroeid naar 1,36 miljoen, een stijging van 5,6%. Vooral het aandeel van eenpersoonshuishoudens onder de 65 stijgt. Opvallend genoeg nam het aan toeslag uitgekeerde bedrag per ontvanger af in 2012 ten opzichte van 2011. In 2012 ontving elke ontvanger gemiddeld €2.096 euro en in 2011 €2.120.
De daling is het gevolg van de zogeheten kwaliteitskorting van 10 procent. Daardoor kregen huishoudens met een huur boven de kwaliteitskortingsgrens minder huurtoeslag. Naast deze grens is er ook nog een aftoppingsgrens, waarboven de toeslag niet meer toeneemt ongeacht de huurhoogte. Het is volgens minister Blok kabinetsbeleid om met deze kortingen "mensen te stimuleren om een bewustere keuze te maken voor meer of minder woonkwaliteit en in relatie daarmee de daarbij passende huurprijs."
Uit de voorlopige cijfers valt op te maken dat de totale uitgaven aan huurtoeslag in 2012 met 2,7 procent zijn toegenomen tot ruim 2,84 miljard euro.
Guest
jopie1978
GuestMaar is dat echt zo dat die duitse onderneming een topprijs hebben afgerekend voor die 5500 woningen? Was toch iets van een ton per woning ofzo, lijkt me toch een mooi koopje voor regio amsterdam en vrij gemakkelijk terugverdiend. Ik neem aan dat die duitse onderneming alleen het noodzakelijke onderhoud zal plegen. Ook de wijkverplichting zullen zij waarschijnlijk niet hebben. De operationele kosten in algemene zin zullen mijn inziens dus een stuk lager zijn dan bij een door de staat aangedreven woningbouwvereniging.
jsmid
jopie1978Wie zegt dat de operationele kosten echt lager liggen? Op korte termijn misschien maar als er fors bezuinigd wordt op het onderhoud kun je er letterlijk vergif op innemen dat die huizen snel vervallen zijn. Wat denk je wat er gebeurd als ik ga bezuinigen op het onderhoud van mijn auto? Precies, ik sta dan snel stil met pech onderweg en de reparatiekosten zijn dusdanig hoog dat het geen zin heeft om de auto nog te repareren. In het geval de auto periodiek volgens het boekje zijn beurten krijgen kan deze veel langer mee.
Hans de Geus
Guestfrank77
Helaas zal niemand luisteren. De middenklasse uitkleden voor eigen gewin is moreel meer geaccepteerd dan een duurzame economie.
Anton
frank77Hans de Geus
Antonjsmid
AntonHans de Geus
frank77porca
Kortom, de machthebbers hebben het verkloot. Dus vanuit die hoek kan je geen verlossing verwachten.
Dan nu niet zeuren over de consequenties. De prijs is transparant tot stand gekomen middels biedingen, lekker verkopen die hap.
Hans de Geus
porcaMolenaer
Hans de GeusEen paar slimme jongens gaan lopen met de centen en simpele zielen zoals ik mogen schokken.
Op de lange termijn is zoiets natuurlijk niet houdbaar. Of denkt u van wel?
PeterO
MolenaerHank.Rearden
PeterO
In een deel van de wijken, ik meen ook in Den Bosch, heeft zo'n 40 procent van de huurders grote moeite om nog rond te komen en de stijgende huren zijn een belangrijke factor. Overigens komt ook onder huiseigenaren stille armoede voor en misschien wel meer dan je zou denken.
kneis
Johan_Amsterdam
boer breekt klomp
Cabaret Voltaire
Dus hoe moet je mij niet vragen, maar ik weet zeker dat Nederland ook meeprofiteerd, indirect.
DrNomad
Vwb. het hoofdstukje angst, ik begrijp dat het fijner is als een Nederlandse partij in control is, dat dit persé beter is dan wanneer een buitenlandse partij in control is? Hoe is het ook weer afgelopen met Vestia? Het klinkt me meer in de oren als één groot zo-zou-het-moeten-zijn verhaal met daarin (een onderdeel) van de verzorgingsstaat met heldenstatus. Het is beter om huur-subsidie af te schaffen.
gast
lekker veel rationaliteit weer. 5000 woningen. enig idee hoeveel sociale huurwoningen we hebben in nl? en daar beland 0,X% van in buitenlandse handen.
wel eens de gemiddelde balans en 7v van een woningbouwvereniging bekeken? dat business model is fundamentally flawed: maw ik denk dat zij niet het vereist rendement halen wat zij moeten halen om op lange termijn houdbaar functie te kunnen blijven vervullen. daar moet dus naar huursubsidie geld bij in veel gevallen. Leve de nivellering.
iemand een rendementsberekeningetje uitgevoerd op de investering? das wordt geen gegarandeerd rendementje van 10%. gemiddeld huur 500-600 euro per maand. 100 euro onderhoud per maand, 100 eur operationale kosten. rest: 300-400 euro. Wat is restwaarde? verkoopwaarde tzt. Risico van leegstand. En is de huur niet zwaar gereguleerd. Kunnen huurders niet naar gemeente met puntensysteem. Dus politiek risico is ook groot.
hoeveel vastgoed hebben nl-ers in het buitenland? mogen buitenlanders hier niets kopen?
nl-se beleggers hebben kennelijk geen belangstelling, ondanks 1100-1200 miljard aan pensioenassets. Ik zou zeggen: pensioenfondsen, verzekeraars grijp je kans. Een mooiere langere termijn belegging met maatschappelijke betekenis is er niet. waarom doen ze het niet?
Iedereen met een grote mond dat deze duitsers een werelddeal doen: stap dan zelf de huurmarkt in.
Nederland betaalt de rekening? wat een populistisch gewauwel. Welke rekening? Volgens mij vangen we geld. Buitenlanders vinden ons land de moeite waard. Ipv trots worden we achterdochtig. Hier zal wel een adder onder het gras zitten. Iemand profiteert van ons en dat is niet eerlijk. wat een calimero praat.
Dus lieve mensen : of die duitsers doen een goede deal en dan zijn we (pensioenfondsen) zelf stom om niet in te stappen. Of niet. Maar het is niet van tweeën een.