‘De Markthal is niet meer een dagelijkse markt met wat horeca, maar gewoon een vreettent. En ik kan niet overweg met de eigenaar, laat ik het zo zeggen,’ zegt Daan Emanuele van Pastabar Sicily. ‘I have very bad experiences with the Markthal. Ze beloven het een en doen iets anders,’ reageert Nasir Hasimi binnen een half uur op een verzoek te praten over zijn voormalige zaak Leba Kitchen. Pascal Martens, wiens verswinkel Fresh Food Friends in de Markthal twee jaar geleden failliet ging, vat samen: ‘In de eerste jaren was het gierend druk, maar daarna is het een kijkdoos geworden. De hal is veel te mooi voor wat er op de vloer is.’ 

Al sinds de opening van de Markthal precies vijf jaar geleden klinkt er dezelfde kritiek. De Markthal is een prestigeproject met een concept dat van versmarkt naar horeca zwalkt, waardoor toeristen er meer plezier van hebben dan de Rotterdammers. Terwijl het wel om die Rotterdammers was begonnen, toen de gemeente Rotterdam, ontwikkelaar Provast en architect Winy Maas in 2004 een overdekte hal voorzagen met verse groenten, kaas, vlees en vis, direct naast de bestaande weekmarkt op de Binnenrotte. Horeca aan de randen, een supermarkt en parkeergarage eronder, en 228 (middel)dure appartementen in de overkapping.

In een speciale uitzending van TV Rijnmond is te zien hoe de Markthal op 1 oktober 2014 geopend wordt met een bijna olympische parade over de verkoopvloer: Spaanse flamencodansers, Italiaanse violisten, Marokkaanse buikdansers en een Antilliaanse brassband. Even daarvoor hebben Hans Schröder en Hans de Jong, de twee verantwoordelijke partners van Provast, samen met koningin Máxima een vis en een pompoen op een enorme weegschaal gelegd. Ze stralen.

Vijf jaar later wil Hans Schröder niet meer praten over het project. ‘Ik wil niet meewerken aan verdere schade aan de Markthal. Het leidt nergens toe.’ Hij is niet de enige: verschillende ondernemers en andere betrokkenen willen niet praten, of nemen na een eerste gesprek de telefoon niet meer op.

7,8 miljoen bezoekers per jaar

Hamit Karakus, namens de PvdA van 2006 tot 2014 wethouder in Rotterdam, wil wél praten over de Markthal. Hij is nog steeds trots op het project. ‘De gemeente wilde een goede verbinding maken tussen gebieden in de binnenstad. En we wilden een grote parkeergarage hebben aan de rand van de binnenstad.’ Karakus zegt in de planfase vooral veel twijfel te hebben gehoord over de 1,5 miljoen bezoekers die de Markthal jaarlijks zou moeten trekken. Nu zijn het er 7,8 miljoen. ‘Niemand had gedacht dat het internationaal zo’n icoon zou worden.’

Een selectieprocedure, geïnitieerd door de gemeente, leverde in 2004 het winnende plan en ontwerp voor de Markthal op. Als Karakus in 2006 wethouder wordt, zet hij de uitvoering door. ‘Het was een project vol politiek-bestuurlijke, financiële en technische risico’s,’ bevestigt hij. ‘Je kunt het dan laten liggen. Of je zegt: in het belang van de stad pak ik het op en dan accepteer je ook veel. De vraag is of je risico’s juist managet. Als je geen risico wilt nemen, krijg je in Rotterdam niets van de grond.’

Karakus steekt jarenlang veel tijd in het overtuigen en aan boord houden van alle partners en beleggers, tot aan crisisoverleg op het terras tijdens een vastgoedbeurs in Cannes in 2009. ‘Door de crisis maakten zij een terugtrekkende beweging, en dan moet je weer in actie komen. Je puzzelt in een krachtenveld met in totaal misschien wel honderdvijftig mensen.’

De bouwpuzzel die Markthal heet begint met een grote schuifoperatie. Om de bouw te kunnen starten, moeten eerst drie scholen weg. Het plan is om deze te verhuizen naar het naastgelegen Cebeco-gebouw. Dat gebouw is echter geen optie omdat advocatenkantoor Loyens & Loeff, goed voor 1500 banen in de stad, die plek opeist als voorwaarde om in Rotterdam te blijven. Uiteindelijk neemt Hans Schröder van Provast de leiding in een oplossing, die de ontwikkelaar twee nieuwe opdrachten oplevert: de bouw van het nieuwe hoofdkantoor van Loyens & Loeff én de renovatie van het voormalige Zadkine-gebouw voor de scholen op de plek van de Markthal.

Dat een bedrijf zo de ontwikkeling van het gebied stuurt, vindt Karakus geen probleem: ‘Wij zijn doorgegaan met ons eigen plan tot we dachten dat dat van Provast kans maakte. Als wij zo’n schuifoperatie hadden voorgesteld, had dat vooral tot ruis op de lijn - discussies tussen gemeentelijke diensten en ambtenaren - geleid.’

De gemeente maakt 20 procent van de bouwkosten over voordat zeker is of de bouw überhaupt zal starten 

De gemeente Rotterdam zet in de jaren daarna riskante stappen om het project mogelijk te maken. De Markthal bestaat uit twee delen: een parkeergarage onder de grond (de ‘onderbouw’) en de marktvloer, winkelruimten en woningen boven de grond (de ‘bovenbouw’). De gemeente houdt de parkeergarage - waarde 49,8 miljoen euro - uiteindelijk zelf in eigendom met als inzet deze later weer te verkopen, om te voorkomen dat er meerdere aannemers op het project zitten. Om de cashflow van de ontwikkelaar te helpen, is 20 procent van de bouwkosten al overgemaakt voordat zeker is of de bouw überhaupt zal starten. In september 2009 moet de gemeenteraad dit bedrag met nog eens 8,5 miljoen verhogen, omdat de gemeente heeft afgesproken op te draaien voor het verwijderen van oude heipalen in de grond.

Op dat moment is het zeer onzeker of het project zal slagen. In het voorjaar van 2009 wijzigt belegger UnibailRodamco haar internationale strategie, met als gevolg dat het bedrijf afziet van de koop van de commerciële ruimtes en marktvloer. Provast besluit daarop in eerste instantie zelf eigenaar van de marktvloer te blijven. Uiteindelijk koopt een jaar later retailbelegger Corio, later overgenomen door de Franse belegger Klépierre, zowel marktvloer als winkelruimtes. Ook vastgoedbelegger Vesteda, die de helft van de appartementen moet verhuren, probeert zich terug te trekken uit de Markthal.

Als in 2009 de bouw van de parkeergarage start is er geen garantie dat de bovenbouw, de Markthal zelf, gebouwd kan worden. Zeker is alleen dat er een parkeergarage komt, zonder in- of uitgang. Vanwege de economische crisis is voor de bovenbouw geen financiering: die komt pas in 2012, als ABN Amro uiteindelijk de benodigde 85 miljoen euro op tafel legt. 

Dan is er nog de erfpachtdeal, waartoe ex-wethouder Hamit Karakus in 2009 het initiatief neemt. Om te voorkomen dat bouwprojecten door de economische crisis stilvallen, koopt de gemeente voor zo’n 150 miljoen grond terug en geeft deze weer in erfpacht uit aan de ontwikkelaars. In het geval van de Markthal gaat dat om grond ter waarde van 10,8 miljoen euro. Daar bovenop spreekt de wethouder met Provast af de canonbetaling pas na drie jaar te starten, wat een rentenadeel voor de gemeente van 1,2 miljoen betekent.

Uiteindelijk wordt de bouw van de Markthal in de zomer van 2014 afgerond. In een race tegen de klok worden voldoende huurders gezocht en winkels ingericht, zodat koningin Máxima op 1 oktober 2014 een gevulde Markthal kan openen. Al snel wisselt de publiciteit over het nieuwe Rotterdamse icoon zich af met publiciteit over wat er misloopt op de marktvloer.

Anders dan bedacht

‘De Markthal functioneert in economische zin prima, hij is alleen iets anders geworden dan bedacht’, stelt Hans van Tellingen, directeur van marktonderzoeksbureau Strabo. Strabo enquêteert in opdracht van winkelcentra steeds 800 bezoekers om een beeld te krijgen van de bezoekers en hun uitgaven. Voor de Markthal doet hij dat al vijf jaar. In 2017 publiceerde Strabo uitgebreide cijfers over de Markthal om een weerwoord te bieden aan negatieve publicaties. Uit hun onderzoek zou blijken dat ongeveer de helft van de bezoekers uit Rotterdam en de Rijnmond komt. De andere helft bestaat uit toeristen en dagjesmensen. Bezoekers geven zo’n 17 euro per keer uit, blijven zo’n drie kwartier in de hal en komen vaak terug. Klépierre wil geen inzage geven in de bezoekcijfers van Strabo over 2018 en 2019, maar claimt dat het bezoek sindsdien alleen maar is gestegen.

Er zijn ondernemers in de Markthal die zeggen het prima te redden. ‘Dat is omdat we échte ondernemers zijn, mensen actief aanspreken, en een product voor zowel Rotterdammer als toerist hebben’, zegt Remco van Hintum van ‘worstconcept’ Monsieur Saucisson. Voor kaasverkoper Nathalie Cromwijk geldt hetzelfde: ‘De afgelopen maanden was het heel druk met toeristen, maar ik zou kunnen leven van alleen de Rotterdammers die hier komen. Hier komen veel meer mensen langs dan wanneer je op de markt in de Hoeksche Waard staat.’ De ondernemers snakken naar positieve publiciteit over hun Markthal. ‘Die meneer van het AD die hier weleens rondloopt, die is zó negatief.’

In de persaandacht voor de Markthal, van AD en anderen, staan al jaren dezelfde klachten centraal. Oorspronkelijk zou de Markthal een overdekte versmarkt worden met minstens 75 procent vlees, vis, groente en fruit. In plaats daarvan zijn horeca en verkoop voor directe consumptie voor toeristen centraal komen te staan. De huren voor standhouders beginnen bij 12.000 euro per jaar. De units met een terras erboven kosten zo’n 8000 euro extra. Daar bovenop komt nog eens 6 à 7000 euro aan service- en promotiekosten. Die laatste kosten zijn hoger dan vooraf voorgespiegeld, waardoor 23 huurders in 2016 een zaak beginnen tegen eigenaar Klépierre. De eigenaar wordt verder verweten geen visie te hebben op de ontwikkeling van de hal, niets te doen met klachten over het klimaat en afzuiging, en geen enkele beslissing te kunnen nemen zonder bemoeienis van het hoofdkantoor in Parijs. Vorig jaar leed de Markthal ook nog eens onder een muizenplaag.

Schoolslag in een frituurpan

Een rondgang langs ondernemers die zijn vertrokken, bevestigt dat er problemen zijn gebleven. Pascal Martens runde twee jaar Fresh Food Friends, als verswinkel een paradepaardje van de Markthal met vlees van Treuren en vis van Schmidt: ‘Er is niet vastgehouden aan het concept. In het begin, in 2015, was het gierend druk: toen dacht de eigenaar na over welk type ondernemers bij de hal past.’ Na een jaar begon Martens’ zaak verlies te draaien, om uiteindelijk in 2017 na een faillissement te moeten sluiten. 

Martens wijt dat aan te weinig sturing van de eigenaar en aan de promotie van de Markthal in het buitenland. De hal werd gepromoot als een ‘kijkdoos’, en toeristen zijn alleen geïnteresseerd in producten die je in je achterzak kunt meenemen, zegt hij. Aan problemen als het gebrek aan afzuiging werd niets gedaan: ‘Mensen bleven weg van het terras omdat ze anders niet meer terug konden naar kantoor. Je ruikt alsof je schoolslag hebt gezwommen in een frituurpan, zeiden hun collega’s dan.’

Daan Emanuele van Pastabar Sicily, wiens unit in de Markthal op dit moment in de etalage staat, laakt daarnaast de afwezigheid van klimaatbeheersing: ‘In de zomer hebben we op het terras de 55 graden aangetikt.’ Hij is verder niet te spreken over de toegenomen concurrentie door uitbreiding van andere horeca in de hal - de gemeente heeft de mogelijkheid daartoe al in 2015  stilletjes verruimd - en over de hoge promotiekosten die iedere ondernemer moet betalen: ‘Daarvoor heb ik in vijf jaar misschien vijf foto’s teruggekregen. Je hebt geen invloed op wat er met al dat geld gebeurt. Het voelt soms alsof ik niet voor mezelf maar voor Klépierre werk.’

Andere voormalige ondernemers hekelen het gebrek aan flexibiliteit van de verhuurder. Volgens Nasir Hasimi van Leba Kitchen deed Klépierre meerdere keren toezeggingen die het niet nakwam, bijvoorbeeld om de huur te verlagen, een zwaardere stroomaansluiting te plaatsen en geen andere ondernemers met dezelfde producten toe te staan. Ook de verplichte openingstijden - zeven dagen per week van 10 tot 20 uur - waren hem een doorn in het oog: ‘En toen ik mensen die pas na acht uur klaar waren met eten het gebouw uit liet via de nooddeur, kreeg ik meteen een boete van 500 euro.’

Slagerij De Groene Weg sloot twee weken geleden haar deuren, omdat de klantenaantallen steeds verder terugliepen. Een manager van de slagerij, die niet bij naam genoemd wil worden, legt uit: ‘Toeristen kopen wel een patatje of een paar gedroogde worsten, maar een pond gehakt nemen ze niet mee. We wilden horeca-activiteiten ontplooien door bijvoorbeeld broodjes rookworst of hamburgers te verkopen, maar wij mochten dat niet. Terwijl nieuwe ondernemers dat wél mogen.’

Klachten van ondernemers bereiken ook de Rotterdamse politiek. Al in september 2016 trekt Tanya Hoogwerf (Leefbaar Rotterdam) aan de bel: het versconcept staat onder druk, de servicekosten zijn te hoog, en ondernemers hebben veel klachten. In januari 2017 rapporteert wethouder Maarten Struijvenberg dat hij verschillende gesprekken heeft gevoerd met de ondernemers en de eigenaar, en dat Klépierre heeft toegezegd de ondernemers te betrekken bij de toekomstplannen en marketingstrategie voor de Markthal. In oktober stelt hij dat het onderlinge vertrouwen verbetert en klachten over klimaat en geuroverlast worden aangepakt. De ondernemersvereniging luidt vervolgens bij de gemeenteraad de noodklok: wat Struijvenberg zegt klopt niet, zeggen zij. Klépierre wil helemaal niet praten, en neemt bovendien represailles tegen ondernemers die de rechtszaak over de te hoge servicekosten niet staken. Daarop voelt Arno Bonte (GroenLinks) opnieuw de wethouder aan de tand, maar die benadrukt dat hij geen partij is in een conflict tussen private partijen.

Dalend aantal bezoekers sinds 2015

In juni 2018 komt de MHOV, de ondernemersvereniging van de Markthal, met een eigen toekomstplan. Zowel ontwikkelaar Provast als eigenaar Klépierre hebben ‘niet goed vanuit het beoogde concept geacteerd’ en dat heeft geleid tot veel problemen met ‘branchering, leegstand, servicekosten en het management’ en een verschuiving naar ‘(pseudo-)horeca’. Over Klépierre stelt het plan: ‘Het verhuurbeleid is puur gericht op rendement’, ‘het beheer is rigide en niet transparant’, en de communicatie is ‘altijd stroef’. De ondernemers zetten vraagtekens bij de bezoekcijfers van Strabo. Op basis van eigen onderzoek claimen ze dat het aantal bezoekers én de omzetten van de meeste ondernemers al sinds 2015 dalen. De MHOV wil voor 2019 en daarna een helder concept, een gezonde mix tussen versproducten en horeca waarmee zowel Rotterdammers als toeristen bereikt worden, verschillende huren voor verschillende soorten ondernemers, een ruimtelijkere inrichting en flexibelere openingstijden.

Aan het toekomstplan - ‘Markthal 2.0’ - werkte ook Hamit Karakus mee, als onbezoldigd voorzitter van een werkgroep experts. Hij vindt dat de gemeente een actieve rol moet spelen in de koers van de Markthal. ‘Je kunt zeggen: formeel hoef ik me daarmee niet te bemoeien. Maar als stad heb je belang bij een goed functionerend icoon. Je moet af van de discussies over wie gelijk heeft en samen kijken hoe je die miljoenen bezoekers langer kunt vasthouden, zodat ze meer geld kunnen uitgeven. Daarbij kunnen dan ook andere ondernemers in de stad aanhaken. Dáárover zou je als verhuurder, huurders en gemeente om tafel moeten gaan zitten.’

Daartoe is de gemeente echter niet bereid voordat ondernemers en eigenaar op één lijn zitten, laat de nieuwe PvdA-wethouder Barbara Kathmann in september 2018 in een brief aan de gemeenteraad weten. Net als eerder Leefbaar-wethouder Struijvenberg, meldt Kathmann wel dat ze opnieuw een ‘zeer constructief gesprek’ heeft gevoerd met beide partijen, met als resultaat ‘concrete afspraken ten aanzien van de toekomstige samenwerking’. Een woordvoerder was niet in staat binnen drie weken antwoord te geven op de vraag of de wethouder zich heeft bemoeid met wat sinds eind vorig jaar in de Markthal heeft gespeeld.

Mark Kolster, voormalig secretaris van ondernemersvereniging MHOV, weet daarop wel het antwoord: nee. ‘De gemeente heeft dit jaar geen contact meer met ons gehad. Niemand durft er z’n vingers aan te branden. Er zijn wel wat gesprekken tussen ons en Klépierre geweest, maar zij houden zich gewoon niet aan de afspraken die je tijdens een overleg maakt.’ De ondernemersvereniging is in mei van dit jaar geklapt en functioneert niet meer, volgens Kolster omdat vers- en retail-ondernemers en horecaondernemers verschillende belangen hebben. ‘We zijn vijf jaar lang tegen elkaar uitgespeeld door Klépierre. Het collectief is er niet meer. De retail-ondernemers gaan het niet meer winnen, dat weet ik wel zeker.’

Deur altijd open

Klépierre, de eigenaar van de marktvloer en commerciële ruimten, boert goed. In het eerste halfjaar van 2019 groeiden de huuropbrengsten in Nederland met 4,2 procent naar 33,4 miljoen. En de waarde van het bezit in Nederland - naast de Markthal onder meer Hoog-Catharijne en Alexandrium - nam met 7 procent toe tot 1,43 miljard. Voor de Markthal zijn geen specifieke cijfers, maar Markthal-directeur Rinus Griep zegt ook daarover ‘tevreden’ te zijn. Klépierre stelt verder dat het bezoekersaantal in de afgelopen jaren is blijven stijgen en dat de verhouding tussen Rotterdammers en toeristen nog altijd half/half is.

Dat het versaanbod in de Markthal daalt is niet iets wat Klépierre actief bevordert, zegt Griep. ‘Wij zetten in op beide kanten. Maar de algemene trend in de retail is dat het aantal versondernemers afneemt en het aantal horecagerelateerde ondernemers toeneemt, ook in winkelstraten.’ Hij herkent het beeld niet dat ondernemers tegen een muur op lopen bij klachten. ‘Onze deur staat altijd open en we zijn dagelijks op locatie. Ik ben zelf een jaar betrokken bij de Markthal. Van de geschiedenis weet ik niet alles, en die vind ik niet zo interessant. Maar we zijn nu goed in contact met ondernemers over verschillende onderwerpen. Zo hebben we maandelijks overleg met een promotievertegenwoordiging van ondernemers.’

Op dit moment staan veertien van de 92 units leeg

Op de marktvloer van de hal staan op dit moment veertien van 92 units leeg, volgens een eigen telling. Acht zijn er dicht, en nog eens zes zijn gevuld met bankjes en prullenbakken. Dat komt neer op een leegstand van 15 procent. Volgens NRC stonden ook in 2017 al twaalf units op de marktvloer leeg, maar Griep stelt dat deze leegstand tijdelijk is en snel weer zal dalen. ‘De meeste ondernemers hebben de mogelijkheid na vijf jaar hun huurcontract op te zeggen, waardoor er nu wat wisselingen zijn. Sommige units wachten op oplevering: nieuwe startende en lokale ondernemers nemen de komende tijd hun intrek.’ 

Dat verhaal overtuigt raadslid Robert Simons van Leefbaar Rotterdam niet. Hij stelde begin september opnieuw schriftelijke vragen over de leegstand en de problemen van ondernemers in de Markthal. ‘In plaats van torenhoge promotiekosten te vragen, zou je ook kunnen zorgen dat mensen als ze binnenkomen niet denken: waar zijn al die winkels gebleven die ik op de foto zag?’, zegt hij droogjes. Simons vindt dat de gemeente MKB’ers moet helpen een vuist te maken tegen grote vastgoedbeleggers als Klépierre, al weet hij niet precies hoe: ‘De gemeente kan zeggen: wij zien een A-locatie verloederen en dat willen we niet. En bijvoorbeeld met lokale regels de situatie sturen.’

Zo is de markt

Rotterdam trekt steeds meer toeristen: alleen al in 2018 vijftien procent meer dan in 2017. ‘Voor de reisindustrie is de Markthal een reason to travel’, vertelt Judith Boer van Rotterdam Partners, verantwoordelijk voor de citymarketing van Rotterdam. ‘De Markthal leidde in 2014 tot achthonderd internationale perspublicaties. Door de Markthal, het nieuwe Centraal Station en De Rotterdam waren ineens alle ogen op Rotterdam gericht.’ Boer stelt dat mede daardoor niet alleen het toerisme toenam, maar ook sinds 2014 het aantal internationale bedrijven dat zich in Rotterdam vestigt met 18 procent is toegenomen. Ze wijst op het aantal banen in Rotterdam in de vrijetijds- en toeristische sector: ruim 24.000, ofwel zo’n 6,4 procent van het aantal banen in Rotterdam. Dat aantal banen groeide overigens in Rotterdam de afgelopen vijf jaar minder hard dan in Amsterdam en Utrecht.

Een internationale concurrentiestrijd om bezoekers, bewoners en investeringen gaat echter voorbij aan de vraag van wie de stad eigenlijk is, stelde UvA-hoofddocent sociologie Marguerite van den Berg al in 2014. Een stad die zich richt op hoe aantrekkelijk hij is voor bezoekers, dreigt daarmee te verliezen aan betaalbaarheid en beschikbaarheid van woonruimte voor de eigen inwoners, vreest zij. Op de vraag in hoeverre stadsontwikkeling gericht op ‘iconen’ en toerisme de meeste Rotterdammers iets oplevert, reageert ze: ‘De stad wil van een deel van de eigen bevolking af, heel openlijk. Daar hoef je niet ver voor te kijken of ingewikkelde analyses voor te doen. De stad is maar matig geïnteresseerd in wat iets als de Markthal of een Eurovisie Songfestival voor de bewoners doet, want de stad wil een andere stad worden.’

In naam van ieder Rotterdams huishouden werd wel ruim 200 euro publiek geld geïnvesteerd in de Markthal: de investering in de parkeergarage, grondaankoop, rentederving en planvorming telt op tot zo’n 75 miljoen euro. Daar staan opbrengsten tegenover, in huur en erfpachtcanon, maar ook indirect in de vorm van banen en toerisme. De Rotterdammer zelf kreeg iets heel anders terug dan beloofd: geen echte versmarkt, maar vooral horeca met een supermarkt eronder.

‘Het is misschien niet de Zuid-Europese markthal geworden zoals die is bedacht,’ zegt Hans van Tellingen van onderzoeksbureau Strabo daarover, ‘maar dat is hoe het marktmechanisme werkt. Het gaat om het vinden van de juiste, werkende mix.’