Als de Amsterdamse student Lisa een brief van haar huisbaas opent, schrikt ze zich rot. In de brief staat dat hij haar huur verhoogt van 750 euro naar 1550 euro per maand. ‘Ik kon me niet voorstellen dat het klopte. Helaas was dat wel het geval.’ Na vijf jaar mocht haar huisbaas geheel volgens de regels, haar contract in lijn brengen met de ontwikkelingen op de markt.

Door in gesprek te gaan met haar verhuurder, is het Lisa gelukt om 250 euro van de nieuwe huurprijs af te praten. Bovendien smeert haar huurbaas de verhoging over drie jaar uit. Dan nog is het bedrag te hoog, meent Lisa, maar die korting is mooi meegenomen. Lisa heeft geluk gehad: de meeste huurbazen voeren dit soort excessieve huurverhogingen gewoon door.

Dit gebeurt allemaal terwijl minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties nadenkt over het reguleren van het middensegment, met de bedoeling dat de huren niet meer zo gemakkelijk boven de bovengrens van 1000 euro per maand stijgen. De minister overweegt ook om de punten van het woningwaarderingsstelsel door te laten lopen in het middensegment. De rol die de immer stijgende WOZ-waarde speelt bij het bepalen van de huurprijs, wordt gemaximeerd op 33 procent.   

Er zijn zwaarwegende redenen voor deze maatregelen, want de enorme schaarste aan woningen in de vrije sector leidt soms tot bizarre verhogingen, vooral in de grote steden. De extreemste verhogingen vind je bij de huurcontracten zoals die van Lisa, die om de vijf jaar mogen worden herzien. Stichting !WOON, een Amsterdams advies- en informatiecentrum voor met name huurders, wordt de laatste tijd meerdere keren per maand door slachtoffers van deze contracten benaderd. 

Bij deze overeenkomsten betalen de bewoners gedurende vijf jaar alleen een inflatie-aanpassing op basis van de consumentenprijsindex. Na vijf jaar volgt een volledige aanpassing van de huur. Wat zo’n ‘aanpassing’ inhoudt, is de meeste huurders aanvankelijk niet duidelijk. Die zijn gewoon blij dat ze een woning hebben gevonden met een huur die binnen hun budget valt en tekenen het contract.  

De verhuurder weet precíes wat die aanpassing inhoudt. Hij kan de huur namelijk in één klap opkrikken tot markthuur. In jargon heet dat eufemistisch een redelijk voorstel doen. Zeker in een periode met een toenemende vraag en een beperkt aanbod, en dus oplopende prijzen, kan hij zo goede zaken doen.  

Markthuur is een lastig begrip en eigenlijk niet objectief vast te stellen. In de vrije sector bestaat geen systeem met huurpunten. Ook de huurcommissie bemoeit zich niet met de vrije sector. De huurder kan bij zo’n verhoging meestal niet veel meer dan denken ‘het zal wel kloppen’. 

Stijgingen bij bewonerswissel

Voor huurders die in 2014 zo’n overeenkomst hebben getekend, veroorzaken dergelijke contracten op het moment veel narigheid. 2014 is een speciaal jaar. De vrijesectorhuren zijn de afgelopen vijf jaar volgens cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) in Nederland jaarlijks gemiddeld tussen 7 en 16 procent gestegen, in populaire steden als Utrecht en Amsterdam nog veel meer. Dat zijn echter de stijgingen van de huren bij een bewonerswissel. De huurstijgingen in de vrije sector bij doorlopende bewoning zijn veel gematigder, gemiddeld iets meer dan 3 procent per jaar over de genoemde periode.

Door onder de markthuur te zitten, subsidiëren ze de huurder eigenlijk voor honderden euro’s per maand

Een bewoner gaat ervan uit dat hij moet letten op de gemiddelde verhoging bij doorlopende bewoning. Hij bewoont zijn woning immers permanent. Maar de verhuurder kan de woning, als zijn huurders na vijf jaar zouden vertrekken, voor de dan geldende markthuur verhuren. Anders gezegd: hij negeert die gematigde stijgingspercentages. Tjerk Dalhuisen, adviseur bij !WOON, kent deze redenering: ‘Ze stellen dat als ze onder die markthuur gaan zitten, ze de huurder eigenlijk voor honderden euro’s per maand subsidiëren.’

Voor dat argument valt bedrijfseconomisch wel wat te zeggen. Aan de andere kant zegt niemand dat grote verhuurders als Vesteda, Amvest en Heimstaden, die allemaal beleggen in huurwoningen, hun huurders subsidiëren. Dergelijke beleggers gebruiken geen contracten die na vijf jaar rijp zijn voor herziening. Ze hanteren voor het berekenen van huurverhogingen vaak de CBS-tool voor het bepalen van huurverhogingen in de vrije sector. Die gaat uit van objectieve gegevens en berekent op basis daarvan een redelijke huurstijging. !WOON acht dat systeem veel passender voor een basisbehoefte als wonen. 

Opschroeven is volkomen risicoloos

Voor de bewoners leidt deze maximalisatie van inkomsten in de vrije sector regelmatig tot schokkende huurverhogingen. Follow the Money mocht geanonimiseerde dossiers inzien die tonen hoe meedogenloos een aantal verhuurders te werk gaat. Het maakt hen niet uit of een huurder het nieuwe bedrag kan opbrengen. Als die het niet kunnen betalen, moeten ze eruit en staan de nieuwe huurders met hun spulletjes bij wijze van spreken de volgende dag al op de stoep. In een woningmarkt met een tekort aan 300.000 woningen is het opschroeven van de huren tot markthuur volkomen risicoloos.

Uit de dossiers sprong een aantal zeer extreme ‘huuraanpassingen’ in het oog. Wat te denken van een verhoging van 850 euro tot 1700 euro, of van 750 euro tot 2020 euro, of van 893 euro tot 2000 euro, of van 1350 euro tot 2100 euro. Dat zijn de uitschieters, maar ook de bescheiden stijgingen zijn goed beschouwd al stevig. Van 800 euro tot 1000 is nog altijd 25 procent. Veel meer dan de gemiddelde jaarlijkse stijging van iets meer dan 3 procent, die veel institutionele verhuurders hanteren. 

Die 3 procent is inclusief inflatie. Dat geldt ook voor de oorspronkelijke huurprijzen in bovenstaande alinea: dat zijn de huurprijzen na vier jaar inflatie-aanpassing. In die 800 euro uit het rekenvoorbeeld zit dus al vier jaar inflatiecorrectie ingebakken. Die moet dus nog worden opgeteld bij die toch al forse stijging van 20 procent. 

Wildwestmarkt voorkomen

In tijden van sterk oplopende huren, zoals nu al jaren het geval is in veel grote steden, blijken deze contracten in werkelijkheid wurgcontracten. Daar werd in 1994, toen deze contractvorm werd toegestaan, waarschijnlijk niet op gerekend.

Dat jaar was cruciaal voor de Nederlandse woningmarkt. De overheid stopte in 1994 met het subsidiëren van woningbouwverenigingen. Het werden zelfstandige stichtingen of verenigingen met een eigen balans en een mogelijkheid om kapitaal voor nieuwbouw en verbouwingen te lenen. De overheid hield via een toezichthouder en uitgebreide regelgeving de sector aan de lijn en sprak een grens af tussen gereguleerde huur en vrije sector. 

Verhuurders moesten opeens uitvinden wat logische contracten waren in dit ongereguleerde segment

De vrije sector besloeg destijds 5 procent van de totale woningmarkt. Veel serieuze beleggers hadden echter geen zin in een wildwestmarkt en kwamen met contracten met afspraken over jaarlijkse huurverhogingen. Een groep kleinere verhuurders, minder beducht op reputatieschade dan verzekeraars of pensioenfondsen, koos voor de contracten met een aanpassing om de vijf jaar.

Door de extreme schaarste aan woningen in de grote steden wordt 25 jaar later pas echt duidelijk dat deze methode tot onbetaalbare huurstijgingen leidt. !WOON-adviseur Tjerk Dalhuisen legt uit waarom de contractvorm ooit is ingevoerd: ‘In 1994 moesten vrijesectorverhuurders opeens uitvinden wat logische contracten waren voor het nieuwe, totaal ongereguleerde segment. Die contracten met herziening om de vijf jaar bestonden al heel lang voor bedrijfspanden.’ 

De eigenaar van een bedrijfspand profiteert bij zulke contracten als het ware van de goede gang van zaken bij het bedrijf en in de economie. Voor een winkelier wordt de locatie in tijden van hoogconjunctuur in feite waardevoller. Als de huurder vindt dat de huur te hoog is, kan hij aan de bel trekken bij de verhuurder of een andere locatie zoeken. Voor een huurder van een woning gaat dat allemaal niet op, want zijn inkomen gaat in tijden van hoogconjunctuur meestal helemaal niet fors omhoog en andere woonlocaties zijn in Nederland schaars.

Huurverhoging aanvechten

Wat zijn de mogelijkheden voor een huurder als er zo’n extreme huurverhoging in de brievenbus ligt? De huur aanvechten bij de rechter is een optie. Daar kunnen huurders alleen iets bereiken als de nieuwe huur aantoonbaar boven de marktwaarde uitkomt, wat alleen aan te tonen is met een taxatie van een gekwalificeerde taxateur. De verhuurder zet daar een andere taxateur tegenover. De rechtbank laat een derde taxateur de huurwaarde bepalen en neemt een besluit. Als de huurder de zaak verliest, moet hij de proceskosten en de facturen van de drie taxateurs betalen. Dat kan flink oplopen. Belangenbehartiger !WOON zegt daar wel een fonds voor te hebben, ‘maar dat is niet heel goed gevuld’.

De volgende mogelijkheid is om met de verhuurder in overleg te gaan. Soms lukt het om  de verhoging uit te stellen en om te zetten in een stapsgewijze verhoging over een periode van drie of vier jaar. Voor de meeste huurders is dat geen echte oplossing. Wel geeft het wat extra tijd om nieuwe woonruimte te zoeken. 

De exorbitante huurverhoging is niet uitsluitend een Amsterdams probleem, hoewel de excessen zich daar het scherpst aftekenen. Edo Gommers, projectleider bij Huurteam Utrecht, ziet het ook in zijn stad. ‘Wij werken echter vooral in het gereguleerde segment. In Utrecht wenden mensen met dergelijke problemen zich met een advocaat direct tot de kantonrechter. De meesten zijn daarvoor zeer huiverig, omdat een verloren zaak veel geld kost.’  

Normale gang van zaken

Bij een belrondje langs Amsterdamse makelaars die ook aan verhuur doen, is de houding nogal defensief. Een aantal wijst erop dat in de Amsterdamse vrije sector de huurders die vijf jaar blijven zitten heel zeldzaam zijn. Een makelaar van Housing Experts vindt het zelfs een non-probleem. ‘Die vrijesectorhuren zijn in Amsterdam zo hoog dat je beter elders iets kunt kopen. Expats zitten hier sowieso niet langer dan vijf jaar.’ Andere makelaars geven ruiterlijk toe dat zo’n herziening na vijf jaar, als je niets hebt afgesproken over jaarlijks huurverhogingen, de normale gang van zaken is.

Bij de Amsterdamse makelaar Boersma Vastgoed, een makelaar die meerdere keren in de dossiers van !WOON voorkomt, wordt met enige terughoudend gereageerd op vragen over contractvormen. ‘Die herziening na vijf jaar staat gewoon in de wet. Wij doen niets dat niet mag en het is natuurlijk aan de eigenaar namens wie we verhuren, om aan te geven wat hij wil.’  

 Het is zo gek nog niet om vijf jaar te wonen met alleen inflatie-aanpassing. Je moet alleen wel op tijd weg zijn

Er klinkt ook een tegengeluid. Esmé van Essen, huurrechtadvocaat bij Rensen Advocaten in Alkmaar, wijst erop dat een verhuurder in de vrije sector ook kan kiezen voor een contractvorm waarbij de huur ieder jaar wordt aangepast aan de marktontwikkeling: ‘Zo bezien is het zo gek nog niet om vijf jaar lang te kunnen wonen met alleen een inflatie-aanpassing. Je moet alleen wel op tijd weg zijn.’ 

Daar heeft ze gelijk in, maar als een potentiële huurder te horen krijgt dat de huur ieder jaar de markt volgt, zullen velen waarschijnlijk minder snel happen. Daarmee wordt het huurpand minder makkelijk te verhuren, wat weer de huurprijs drukt.

Huren bevriezen, zoals in Berlijn

Het is niet uitgesloten dat bepaalde verhuurders anticiperen op plannen van de minister om het lagere middensegment ook te onderwerpen aan huren die door de puntentelling worden bepaald. Het ligt voor de hand dat dan ook de huurders met zo’n herziening na vijf jaar en met een woning van onder de 1000 euro per maand, zich gaan beroepen op de puntentelling. Een deel van de verhogingen kan zijn bedoeld om de huren in ieder geval boven de veilige grens van 1000 euro te krijgen. 

Als autoriteiten overwegen de huren te bevriezen, moeten ze dat eigenlijk stil houden. Anders gaan verhuurders anticiperen op het nieuwe beleid. Toen het stadsbestuur in augustus in Berlijn de huren voor vijf jaar bevroor, kwam dat voor iedereen uit de lucht vallen. De huren werden onmiddellijk vastgezet. Zowel Ollongren als Laurens Ivens, de Amsterdamse wethouder verantwoordelijk voor huisvesting, heeft dat verzuimd.