George Soros heeft 600 woningen gekocht van woningcorporatie Vivare. Visten Nederlandse institutionele beleggers achter het net, of hebben ze geen interesse in dergelijke portefeuilles?

    Woningcorporatie Vivare uit Arnhem heeft op 1 maart 600 woningen overgedragen aan QSP ESS B.V., een investeringsmaatschappij van de Amerikaanse zakenman/filantroop George Soros. Het gaat om een allegaartje van eengezinswoningen en appartementen, verspreid over het hele werkgebied van Vivare, dus Arnhem en vijf omliggende kleinere gemeenten. De portefeuille bestaat uit sociale woningen, vrije sectorwoningen en woningen die bij mutatie te liberaliseren zijn, dat zijn woningen met meer dan 141 WSW-(huur)punten.

    Schaars goed

    Vivare is een grote corporatie, met meer dan 23.000 woningen, desondanks is 600 woningen (ruim 2,5 procent) een substantiële pluk. Een dergelijke transactie lijkt niet logisch in een markt waarin corporatiewoningen een schaars goed zijn. Directeur/bestuurder Eric Angenent ziet de verkoop vooral als een noodzakelijke grote revisie van de portefeuille. De bedoeling is om deze aan te passen aan de demografische ontwikkelingen tot 2030. Met het geld dat de verkoop oplevert wil Vivare vooral nieuwe, energiezuinige, gezinswoningen bouwen met een huur onder de 600 euro.

    Dat nagestreefde huurniveau maakt meteen een trend zichtbaar, die is ontstaan als gevolg van het zogeheten passend toewijzen. De nieuwe Woningwet schrijft sinds 1 januari voor dat 95 procent van de gezinnen met recht op huurtoeslag, een woning moet krijgen met een huur die onder de huurtoeslaggrens ligt (maandhuur van 586 euro voor huishoudens van maximaal twee personen en 628 euro voor de rest). Veel corporaties zijn nu gedwongen om hun nieuwbouwprogramma’s meer te richten op het huursegment onder de 600 euro. Tot voor kort was juist het bouwen van duurdere woningen de trend.


    Gerrie Elfrink

    "We hadden liever gezien dat andere corporaties de portefeuille hadden overgenomen"

    Angenent noemt nog een derde reden voor zijn verkoop/nieuwbouwbeleid. Hij vindt het ook belangrijk dat de gemiddelde leeftijd van het bezit van de corporatie daalt. De gekozen aanpak draagt daaraan bij. Vanuit Vivares positie bekeken valt er dus veel te zeggen voor de verkoopoperatie.

    Opmerkelijk is dat de gemeente Arnhem niet blij is met de verkoop. Wethouder Gerrie Elfrink (SP) had veel liever gezien dat andere corporaties de portefeuille hadden overgenomen. ‘Maar Vivare heeft zich aan de juridische procedure gehouden en de portefeuille aangeboden aan andere corporaties. Die hadden geen interesse'.

    Loef afsteken

    Een steeds terugkerende vraag bij dit soort transacties is waarom Nederlandse pensioenfondsen, waarvan enkele tot de grootste ter wereld behoren, aan de zijlijn blijven staan. Bij Vestia was het Duitse Patrizia succesvol en bij de WIF-portefeuille ging het Britse Round Hill er met de buit vandoor. Nu komt George Soros als winnaar uit de strijd.

    Dat klinkt alsof de Nederlanders zich de loef laten afsteken, maar misschien is de vraag veel meer waarom die buitenlandse partijen eigenlijk zo geïnteresseerd zijn in de recent op de markt gekomen Nederlandse woningportefeuilles. Natuurlijk, de Nederlandse huurmarkt is zeer betrouwbaar in vergelijking tot een aantal andere landen, maar een portefeuille zoals Vivare net heeft verkocht, heeft ook een aantal onaantrekkelijke aspecten. De zeer goed ingevoerde Nederlandse partijen zijn zich daar mogelijk beter van bewust, dan buitenlanders.

    Weglekkend rendement

    Een portefeuille met grote complexen is veel efficiënter op het gebied van onderhoud

    Om te beginnen draag je jaarlijks over het gereguleerde gedeelte van een woningportefeuille zeker anderhalve maand van de huurinkomsten af aan de staat, in de vorm van een verhuurderheffing. Dat is weglekkend rendement. Dat weten die buitenlandse partijen natuurlijk ook, maar Nederlandse institutionele beleggers zien het als een reden om gereguleerd vastgoed links te laten liggen.

    Verder hadden zowel de portefeuilles van Vestia en het WIF als die van Vivare een zeer versnipperd karakter. Een portefeuille met grote complexen is veel efficiënter op het gebied van onderhoud en het uitvoeren van bouwkundige aanpassingen. Nederlandse partijen zijn over het algemeen niet gek op portefeuilles zonder samenhang.

    Dan is er nog het onderwerp leeftijd. Als Angenent zegt dat de verkoop ook deel uitmaakt van een verjongingsoperatie, dan weet je als belegger dat je een oude portefeuille koopt. Frank van Blokland, directeur van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN), stelt dat Nederlandse vastgoedbeleggers veelal op zoek zijn naar woningen die vijf tot 10 jaar oud zijn.

    Te liberaliseren

    Nederlandse partijen lijken vooral hun kruit droog te houden. Kees van Harten, directeur van Capital Value, een specialist op het gebied van woningbeleggingen, stelt in een onderzoek dat de corporaties samen 800.000 te liberaliseren woningen bezitten. Dat zijn gereguleerde woningen met minimaal 142 WWS-punten. Veel corporaties zullen door het verplichte passend toewijzen daar deels vanaf willen, want ze hebben er steeds minder de huurders voor.

    Daarnaast hebben de corporaties 135.000 vrije sectorwoningen en dat is bezit dat niet meer helemaal van deze tijd is. Dat bezit moet dit jaar administratief of juridisch apart worden gezet van het sociale bezit.

    Bij die twee categorieën vastgoed ligt veel meer de interesse van Nederlandse partijen. Dat wordt gezien als bezit waarmee een goed renderende, niet gereguleerde huursector kan worden opgebouwd. Vrije sectorbezit is vrij van verhuurderheffing en er is veel meer ruimte voor aanpassing van de huren.

    Dom bezig

    Is Soros dan onvestandig bezig? Dat is moeilijk voorstelbaar, maar er is te weinig bekend over de voorwaarden van de deal om iets zinnig te zeggen van zijn werkelijke rendement. Ondanks dat bij de Parlementaire Enquête is gehamerd op totale transparentie, weigert Vivare de verkoopprijs bekend te maken. Ook de verhouding binnen de portefeuille tussen gereguleerde, te liberaliseren en vrije sectorwoningen worden niet onthuld. In de gemeente Arnhem, waar 36 procent van de woningen staat, bestaat volgens Wethouder Elfrink 33 procent van de portefeuille uit woningen met meer dan 142 punten. Dat geeft op zijn minst een beetje inzicht in de portefeuille. Er zit blijkbaar veel gereguleerd, niet te liberaliseren vastgoed in.

    Soros zal waarschijnlijk heel anders met zo'n portefeuille omgaan dan een prudente Nederlandse verzekeraar

    Soros zal waarschijnlijk heel anders met zo'n portefeuille omgaan dan een prudente Nederlandse verzekeraar. Hij staat bekend als een gehaaide ‘financial engineer’. Hij verdiende in 1992 bijvoorbeeld 1 miljard dollar door het Britse pond uit het Europese wisselkoersmechanisme te speculeren. Volgens Angenent is Soros vooral geïnteresseerd in een manier om veilig geld te beleggen voor de langere termijn en hij accepteert dat een laag risico samengaat met een laag rendement. Dat klinkt conservatief, maar absoluut niet zoals de financiële wereld hem kent. Gaat Soros de portefeuille dan runnen als een soort privé-corporatie en is hij tevreden met waardestijging van de portefeuille in de boeken? Wie weet? 

    Hefboom

    Het is niet bekend of, en zo ja hoeveel vreemd vermogen hij heeft ingezet bij deze aankoop. De hefboom gebruiken zou heel begrijpelijk zijn. Bij de huidige rentestanden is geleend kapitaal immers bijna gratis. Op die manier kan hij het rendement op het eigen vermogen flink opvoeren. Dat zou wel iets anders zijn dan geld stallen. Verder zijn er volgens Wethouder Elfrink in ieder geval met de gemeente Arnhem geen harde afspraken gemaakt over zaken als uitponden en doorexploiteren. Het zou dus kunnen dat hij, net als Round Hill, via geleidelijke verkoop rendement wil maken. Hij zal het allemaal goed overwogen hebben. Het gaat echter te ver om Nederlandse institutionele beleggers te verwijten dat ze zich de kaas van het brood laten eten. Die lijken wezenlijk andere plannen te hebben met de Nederlandse huurmarkt.

     

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Peter Hendriks

    Gevolgd door 1106 leden

    Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

    Volg Peter Hendriks
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren
    Dit artikel zit in het dossier

    Woningmarkt

    Gevolgd door 1211 leden

    In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

    Volg dossier