Vastgoedonderneming Fortress aan het infuus bij banken

De Rotterdamse vastgoedonderneming Fortress heeft bijna 380 miljoen aan vastgoed op de balans staan. Ceo Roeland Voerman moest de afgelopen jaren alles uit de kast halen om het familiebedrijf boven water te houden. En werd daarbij geholpen door de banken. Too big, too fail?

'Je moet niet snel opgeven,’ zegt Roeland Voerman, terwijl hij aan een koffie nipt in zijn directiekamer met uitzicht op het Rotterdamse Haringvliet. ‘Dat klinkt heel logisch, maar veel collega’s hebben de moed al opgegeven', vervolgt de ceo van het vastgoedbedrijf Fortress. 'Er zijn voorbeelden te over van collega-ontwikkelaars die de stekker eruit moesten, of hébben getrokken.’ De laatste in rij is Roger Lips, bekend van onder meer The Wall, het langste winkelcentrum van Europa aan de A2 bij Leidsche Rijn. Het persoonlijk faillissement van de ceo van Lips Capital Group werd in juni ook in hoger beroep bevestigd. ABN Amro had een paar maanden daarvoor zijn faillissement aangevraagd vanwege zijn garantstelling voor een lening van 25 miljoen euro aan zijn noodlijdende vastgoedonderneming. Schuldeisers proberen nu in totaal 91 miljoen euro op Lips privé te verhalen.  

Het einde van Westermeijer

Een relikwie van een andere omgevallen vastgoedonderneming bevindt zich op nog geen 150 meter van het Rotterdamse hoofdkantoor van Fortress. Voerman kan het vanuit zijn kantoor bijna aanraken. Het is de statige, witte Westermeijer-toren, de eerste Rotterdamse wolkenkrabber die in de jaren ’70 na een renovatie werd vernoemd naar de succesvolle vastgoedfamilie Westermeijer. De familie piekte ooit met 275 miljoen euro in de rijkenlijst van Quote, maar vorig jaar ging de Westermeijer Groep failliet, liet 158 miljoen euro aan schulden achter, de inboedel werd geveild en zoon Johan Westermeijer werd persoonlijk failliet verklaard. Het is een scenario dat voor de buren, het familiebedrijf Fortress, de afgelopen jaren een paar keer heel dichtbij kwam. Zo legde Deutsche Bank vorig jaar voor 2,9 miljoen euro beslag op de Amsterdamse woning van Voerman. ‘Het had te maken met een zakelijke financiering die we binnen Fortress hebben lopen en daar stond een privégarantie tegenover. Deutsche Bank heeft toen de druk opgevoerd door de zekerheden veilig te stellen,’ zegt Voerman die aangeeft dat het probleem inmiddels is ‘afgekaart’. De hete adem van financiers was voor hem een nieuwe gewaarwording. ‘Het is een bijzondere periode om mee te maken, maar gelukkig gaat de historie van dit bedrijf verder terug. Mijn vader heeft wel meer meegemaakt,’ zegt de huidige CEO koeltjes en verwijst naar de vastgoedcrisis in de jaren ’80 toen zijn vader Jan nog aan het roer stond van Fortress. Hij richtte in 1975 Fortress op om zich als eindbelegger bezig te houden met het aankopen, verhuren en doorverkopen van (kantoor)panden.

 

Ponzi-financiering

Fortress heeft momenteel zestig beleggingspanden in bezit ter waarde van bijna 380 miljoen euro (2011). Daarnaast heeft het familiebedrijf nog een omvangrijke ontwikkelportefeuille in Nederland, variërend van het braakliggende industrieterrein van het voormalige Energie Bedrijf Haarlem tot New Babylon, een 130 duizend vierkante meter tellend complex naast Den Haag Centraal Station met kantoren, winkels en appartementen. Het inmiddels geopende New Babylon is voor meer dan 200 miljoen euro gefinancierd door SNS Property Finance, de financieringstak die dit jaar de ondergang van SNS Reaal inluidde vanwege veel te hoge vastgoedfinancieringen waar niet of nauwelijks zekerheden tegenover stonden. In termen van de Amerikaanse econoom Hyman Minski dreef de vastgoedwereld op zogeheten ‘Ponzi-financieringen’. Het opstrijken van huurpenningen was daarin bijzaak, die dekten bij vastgoedondernemingen vaak niet eens de rentebetalingen. Een positieve cashflow was sterk afhankelijk van het met winst doorverkopen van bedrijfspanden. In een opgaande markt, waar de kredietkranen vol openstaan voor nieuwe kopers, is dat geen probleem. Maar na de val van de Amerikaanse zakenbank Lehman Brothers in 2008 werden banken terughoudender met het verstrekken van leningen. Het gevolg: het piramidespel stokte vanwege gebrek aan nieuwe kopers, de verkoopresultaten vallen weg en de huurinkomsten blijken onvoldoende te zijn om de renteverplichtingen na te komen.   New Babylon 1 Foto: Het megaproject van Fortress x SNS Property Finance naast Den Haag Centraal Station  

Aan het infuus

Fortress vormt geen uitzondering. Uit de Rovobel-jaarverslagen voor de crisis blijkt dat de onderneming de rente niet zelfstandig kon dekken met de bruto-huurinkomsten. Het leidde vanaf 2008 tot opeenvolgende verliesjaren en cashflow-problemen waardoor er problemen ontstonden bij de aflossing- en renteverplichtingen. Het ging om flinke bedragen: Fortress had in 2011 bijna 334 miljoen euro aan langlopende leningen. Een faillissement van Fortress zou banken met hoge verliezen opzadelen, ze besloten om de vastgoedonderneming aan het infuus te leggen in de hoop op betere vastgoedtijden. Voerman wist vorig jaar een complete herfinanciering te bereiken. ‘Het is een lang proces geweest met het consortium van banken, maar we kunnen aantonen dat we met deze onderneming positief kunnen draaien. In de huidige marktomstandigheden kun je niet van vastgoed afkomen, dus moet je zorgen dat de exploitatie wel goed draait. We investeren nu in onze panden waardoor onze huurinkomsten de afgelopen drie jaar met 10 procent zijn toegenomen,’ aldus Voerman.  

'Extend and pretend'

Hij haalt ter illustratie de Rotterdam Science Tower aan, een 22-verdiepingen tellend kantoorgebouw dat Fortress liet herontwikkelen vanwege de ingestorte vraag naar kantoren. ‘We hebben daar een creatieve oplossing voor bedacht en er zitten nu allemaal incubator-bedrijven van de Erasmus Universiteit in en er is 13 duizend vierkante meter verhuurd aan het Zadkine College. De hele toren is nu zorg en zal nooit meer als kantorenvoorraad te boek staan.’ Door te investeren in bestaande kantoorpanden probeert Fortress de huurstromen te verbeteren, maar het verdienmodel blijft minimalistisch. In 2011 werd er 22 miljoen euro aan bruto huur opgestreken waarmee enkel de bruto rentelasten van 21,3 miljoen kon worden afgedragen. Fortress is genoodzaakt om in een moeilijke markt panden te verkopen, en geld bij te lenen om overige kosten te kunnen dekken. Door te investeren in bestaande kantoorpanden probeert Fortress de huurstromen te verbeteren, maar het verdienmodel blijft fragiel: in 2011 werd er een verlies geboekt van 1,5 miljoen euro. De 22 miljoen euro aan (bruto) huur was in 2011 voldoende om de netto rentelasten van 15 miljoen te betalen, maar Fortress bleef echter genoodzaakt om in een moeilijke markt panden te verkopen, en geld bij te lenen om overige kosten te kunnen dekken. Van aflossing van schulden is in het nieuwe financieringsakkoord bovendien geen sprake. Waar consumenten tegenwoordig worden gedwongen om af te lossen, hoeft Fortress drie jaar lang geen aflossing te betalen, enkel rente. ‘In Amerika noemen ze dat ‘extend and pretend’, uitstellen en doen alsof er niks aan de hand is,’ zegt Rudy Stroink, de gefailleerde vastgoedondernemer van TCN, bij wie banken vorig jaar de kredietkraan wél dichtdraaiden. Terwijl Fortress aan het infuus hangt bij banken, moet Voerman ook nog rekeningen vereffenen uit het verleden. In 2007, vlak voor de vastgoedcrisis, werd projectontwikkelaar Maeyveld overgenomen, het bedrijf dat onder vastgoedondernemer Erik de Vlieger nog Imca heette. Maeyveld had destijds 1,5 miljard euro aan potentiële ontwikkelingen, waaronder New Babylon in Den Haag – een megaproject van Fortress en SNS Property Finance dat volgens ingewijden een winst zou opleveren van 42 miljoen euro. Fortress bleek echter het paard van Troje te hebben binnengehaald. De eerste signalen kwamen vrijwel direct na de overname aan het licht. ‘Het eigen vermogen was lager dan in de balansgarantie. En openstaande vorderingen  waren niet goed gewaardeerd,’ zegt Robbert Geel, commercieel directeur van Fortress die tot 2005 bij Bouwfonds Property Finance werkte. Voerman: ‘Na een jaar hadden we al claims liggen van 18 miljoen, maar dat geld konden we niet terughalen bij de verkopers, want dat geld was er gewoon niet meer. Het is garantie tot aan de deur.’  

FIOD aan de deur

Alle experts die werden ingeschakeld voor het boekenonderzoek konden niet door de façade heen prikken. ‘We hebben 1,6 miljoen euro aan adviseurs uitgegeven om due diligence te doen op die Maeyveld-portefeuille. Het probleem is alleen dat je op papier een project heel mooi kunt voorstellen door zaken zoals de verlichting er niet in op te nemen.’ De Maeyveld-overname bezorgde Voerman ook nog een andere verassing. In 2010 klopte de FIOD aan bij het Fortress-hoofdkantoor om delen van de Maeyveld-boekhouding mee te nemen. Reden: via Maeyveld/IMCA zouden er in het verleden betalingen zijn verricht aan Ton Hooijmaijers, de VVD-gedeputeerde van Noord-Holland die wordt verdacht van het aannemen van steekpenningen en eind oktober voor de rechter moet verschijnen. Voerman zucht zodra de inval wordt opgerakeld. ‘Ja, dat had te maken met Hooijmaijers-zaak, dat is allemaal nog de afwikkeling van Maeyveld. Het is allemaal negatieve energie die het met zich meebrengt.’  

Het doemscenario

De crisismanagement-skills van Roeland Voerman zullen de komende jaren nog vaker op de proef worden gesteld. Het wordt vooral spannend zodra de herfinanciering na drie jaar afloopt. Als banken afstappen van het principe ‘extend en pretend’ en hun verliezen nemen dan betekent dat het einde voor Fortress. Stroink: ‘Er is een mogelijkheid dat financiers dan harde eisen gaan stellen zoals een solvabiliteit van 40 procent. Dat is de nette manier van ‘nee’ zeggen, want geen enkele vastgoedonderneming haalt dat. Als de vastgoedmarkt nog verder wegzakt, kunnen banken ook een koude sanering gaan doen door alle financieringen op te zeggen. Het gevolg is een liquidatiegolf. In het geval dat de omstandigheden niet al te veel veranderen kunnen de banken de financiering weer drie jaar verlengen,’ aldus Stroink. Mocht de financiering opgezegd worden dan heeft dat niet alleen zakelijk, maar ook privé grote gevolgen. Vastgoedondernemer Ger Visser werd vorig jaar persoonlijk failliet verklaard nadat zijn vastgoedonderneming Eurocommerce omviel. De gefailleerde Roger Lips kijkt aan tegen 91 miljoen euro aan ingediende vorderingen. En Straet Holding, de vastgoedonderneming van Harrie van de Moesdijk en Tom Moeskops, werd vorig jaar gefailleerd en een persoonlijk faillissement dreigt. Het doemscenario ligt ook bij Voerman op de loer, want in het herfinancieringsakkoord moest hij veel privégaranties geven. ‘Ik heb een aanzienlijk commitment gegeven, want ik geloof in de tent en zie licht aan het einde van de tunnel: we kunnen de operationele kosten dekken met het bezit dat we nu hebben,’ aldus Voerman. Uit Kadaster-gegevens blijkt dat er vorig jaar maart op zijn huisadres een extra hypotheek is gevestigd door ING, SNS Property Finance en FGH Bank (Rabobank) van 3 miljoen euro. De hypotheek wordt vergezeld door een andere ING-hypotheek van 5 miljoen euro en een hypotheek van 1,5 miljoen euro verstrekt door Fortress’ moederconcern Rovobel. Op de balans staat verder nog een vordering van 11 miljoen die verstrekt is aan de aandeelhouder Voerman waar volgens de toelichting geen aflossingsschema aan gekoppeld is en geen zekerheden zijn gesteld. Het leidt allemaal tot een precair evenwicht. Stroink vindt het – ondanks de golf aan persoonlijke faillissementen – niet vreemd dat Voerman voor miljoenen in privé heeft meegetekend. ‘Een goede kapitein gaat, als het moet, met zijn eigen schip ten onder. Banken willen geen Costa Concordia-kapitein, ze willen dat de eigenaar meelijdt met de bank.’ Voerman heeft die boodschap begrepen. Zijn geliefde autorally Parijs-Dakar laat hij aan zich voorbijgaan. ‘Ik stond ingeschreven voor 2008, maar toen brak de crisis uit en heb ik direct gecanceld. Die verleiding kan ik weerstaan, want first-things-first. Eerst deze toko overeind houden. En dan komt er weel weer een tijd dat ik over zulke pleziertjes kan nadenken.’    

Window dressing?

De taxaties van commercieel vastgoed staan momenteel in de belangstelling van De Nederlandsche Bank vanwege de aversie van banken en vastgoedondernemingen om grote afschrijvingen te doen. Het positivisme wordt soms doorbroken. In mei 2012 kochten twee private-equity bedrijven - Patron Capital en TPG Capital - de ruim tweehonderd kantoren van Uni-Invest (Richard Homburg) tegen 40 procent korting ten opzichte van de laatste taxatie. Het was schrikken, want de deal zou betekenen dat de marktwaarde van kantoorpanden wel eens 40 procent lager zou kunnen liggen dan waartegen het in de jaarrekeningen is opgenomen. Het vastgoed van Fortress is weliswaar minder hopeloos dan Uni-Invest, maar op de balans van Rovobel, de holding van Fortress, lijkt de vastgoedcrisis volledig voorbij te zijn gegaan aan de Rotterdamse onderneming. Het vastgoed werd in 2011 gewaardeerd op 379 miljoen euro en is daarmee - sinds de crisis - op papier zelfs 1,7 miljoen euro meer waard geworden. De reden: in plaats van de marktwaarde wordt sinds 2011 een nieuwe waarderingsmethode toegepast: de zogeheten value-in-use methode. De waarde wordt daarin bepaald aan de hand van huurprognoses, een multiplier en een geschatte exit kasstroom. In vastgoedkringen wordt deze methode getypeerd als een stuk zeep dat iedere gewenste kant op kan. In het jaarverslag 2011 wordt de value-in-use methode verantwoord met het argument dat de markt stil ligt en dat Fortress als doel heeft om de panden voor langere termijn in bezit te houden. ‘Derhalve zou een waardering op marktwaarde geen getrouw beeld geven.’ Bijkomend voordeel is dat Fortress haar vastgoed niet hoeft af te waarderen, hetgeen anders een faillissement vrijwel onafwendbaar zou maken.   

Hoofdpijndossier Haarlem

Door de overname van Maeyveld maakte Fortress in 2007 ook haar entree in Haarlem. Ze verwierf een aantal grote bouwprojecten waaronder het nieuwe gemeentekantoor Zijlpoort van de gemeente Haarlem. Het werd een hoofdpijndossier toen in 2008 de kredietlijnen bij banken opdroogden. Fortress kon het ambtenarenverblijf niet meer volgens afspraak ontwikkelen en de gemeente Haarlem, de toekomstig eigenaar, zag zich genoodzaakt om het pand vervroegd voor 17 miljoen euro aan te kopen. Volgens een vorig jaar uitgebracht onderzoeksrapport van de Rekenkamercommissie Haarlem was dat bedrag echter veel te hoog: het zou slechts 12 tot 14 miljoen euro waard zijn. ‘Bij Zijlpoort is er enorm geblunderd door de gemeente,’ zegt gemeenteraadslid Sjaak Vrugt op een Haarlems terras. ‘Er is 17 miljoen euro betaald, terwijl er nog niks gebouwd was en het risico is naar de gemeente geschoven.’ De gemeente Haarlem betaalde bovendien ook ten onrechte 3,2 miljoen euro BTW aan Fortress. Na ontdekking van de fout moest dat bedrag teruggestort worden, maar de liquiditeitspositie van Fortress liet dat niet toe. De schuld is volgens Vrugt anno 2013 nog niet helemaal vereffend. ‘We krijgen af en toe een tussenstaatje hoeveel ze nog moeten betalen.’ Daarnaast raakte Fortress in conflict met de gemeente Haarlem over de vervallen fabriekspanden van het voormalige Energie Bedrijf Haarlem. Fortress zou het terrein ‘Nieuwe Energie’ restaureren en transformeren tot de evenknie van het Amsterdamse Westergasterrein, maar de door de gemeente gestelde deadlines werden meerdere keren overschreden. Het project ligt nog steeds stil, maar inmiddels is er een overnamekandidaat gevonden in de persoon van voormalig IMCA-bestuurder Erik de Vlieger. Hij neemt de vervallen panden voor 20 miljoen euro over. Voerman heeft de hoop opgegeven en is bezig om zich terug te trekken uit Haarlem. ‘Het is een bijzondere gemeente waar veel kansen liggen, maar er is te veel stukgemaakt in het verleden, dat krijgen wij niet gerepareerd,’ aldus Voerman. Vrugt is opgelucht. ‘Het is een grote zegen dat Fortress uit Haarlem vertrekt. Weg met die gasten, het liefst met pek en veren. En ik hoop dat het afscheid de gemeente Haarlem geen geld kost, dat Fortress de btw van Zijlpoort terugbetaalt en dat ze geen winst pakken op de verkoop van de Nieuwe Energie.’ Ewout Cassee, de Haarlemse wethouder belast met ruimtelijke ordening, wilde niet reageren vanwege de lopende exit-onderhandelingen met Fortress.   Bovenstaand artikel verscheen in het september-nummer van Management Team.