https://pixabay.com/nl/photos/herschilderen-architectuur-gebouw-3360263/
© Paul C Lee / Pixabay

Vonnis over geluidsoverlast maakt corporatiesector bloednerveus

Woningcorporatie Trivire moet van de rechter een huurder de officiële verhuiskostenvergoeding van 6095 euro betalen. Hij heeft door een luidruchtig verlopen verduurzamingsproject in 2019 langdurig niet thuis kunnen werken. Op het eerste gezicht een onbeduidende kwestie – maar toen kwam corona, en werd thuiswerken de norm. De uitspraak hangt nu dreigend boven de corporatiesector.

Woningcorporatie Trivire uit Dordrecht gaat in hoger beroep tegen een gerechtelijke uitspraak in verband met een overlastzaak. Die zaak werd aangespannen en vervolgens gewonnen door schrijver Mohammed Benzakour. In een reactie kort na het vonnis gaf Trivire ruiterlijk toe steken te hebben laten vallen, toonde berouw en beloofde beterschap. Vanwaar dan toch ineens dat hoger beroep?

De ellende begon in maart 2019. Benzakour huurt al jaren een flat in Zwijndrecht van woningcorporatie Trivire. Het hoge flatgebouw maakt deel uit van een complex van drie flats, die in een driehoek zijn opgesteld. Zo ontstaat er een soort binnenplaats. In maart 2019 begonnen de werkzaamheden om de bijna 400 appartementen in de drie flatgebouwen te verduurzamen en te renoveren.

Alle bewoners waren ruim tevoren op de hoogte gesteld van de plannen en meer dan 70 procent had getekend voor een renovatie in bewoonde staat. Ook Benzakour had zijn handtekening gezet. Dat percentage is het minimum voor een corporatie om aan de slag te kunnen. De term ‘in bewoonde staat’ betekent in feite dat de huurders een korte periode van overlast voor lief nemen en de corporatie hen geen tijdelijke woning elders hoeft aan te bieden.

Bron van geluidsoverlast

Bij de flat van Benzakour zette de corporatie douchecabines op de binnenplaats. Daar konden de huurders van wie de badkamer werd aangepakt een douche nemen. Verder kregen huurders, wanneer hun keuken onderhanden werd genomen, een elektrisch tweepitsgasstelletje om te koken. Ook werd er een chemisch toilet neergezet. Het meubilair werd stofvrij afgedekt. Benzakour spreekt van omstandigheden die deden denken aan een vluchtelingenkamp. Vooral voor gezinnen met kinderen waren volgens hem de minimaal tien dagen die de aannemer in elk appartement afzonderlijk bezig was, een ware beproeving.

Benzakour had tien dagen overlast in zijn eigen appartement gehad, maar bij elkaar tien maanden in het lawaai gezeten

Al snel stelde Benzakour vast dat hij ook met andere narigheid te maken had. Het lawaai van de werkzaamheden in de flatgebouwen belemmerde hem enorm in zijn werk. Iemand die schrijvend zijn brood verdient, heeft rust nodig en die was verdwenen. Benzakour: ‘De drie flats staan zo opgesteld dat er een binnenplaats ontstaat en die werd nu gebruikt als openluchtwerkplaats. Er trad een soort amfitheater-effect op. Ik woon op de negende verdieping en kon letterlijk de gesprekken volgen tussen de mensen die beneden aan het werk waren.’

Ook het werk in de appartementen in zijn eigen flatgebouw was een bron van geluidsoverlast. Het boren, slijpen, zagen en hameren resoneerde door het hele gebouw. De aannemer zou bezig zijn van maart tot december en de schrijver realiseerde zich dat dit voor hem geen werkbare situatie was. Toen hij de projectleider meedeelde dat hij overwoog naar de rechter te stappen, kreeg hij te horen dat dit zinloos was. Hij had immers, net als bijna alle andere huurders, getekend voor renovatie in bewoonde staat. De man zei hem dat hij kon werken in de voor bewoners neergezette huiskamercabine tussen de flats. Dat was echter geen reële optie voor Benzakour: daar liepen mensen in en uit. Hij besloot de zaak aan de rechter voor te leggen.

In het gelijk gesteld

In januari 2020 diende de zaak bij het kantongerecht in Rotterdam. Benzakour maakte geen gebruik van een advocaat, maar had de zaak met een juridisch geschoolde kennis goed voorbereid. Hij betoogde dat hij maandenlang niet thuis had kunnen werken en had moeten uitwijken naar woningen van vrienden en familie. Hij was er ook niet aan ontkomen om af en toe een hotelkamer te huren. Benzakour had vanuit zijn appartement beeld- en geluidsopnames gemaakt, die de rechter overigens niet relevant achhte.

De rechter deed uitspraak op 14 mei 2020 en stelde Benzakour volledig in het gelijk; Benzakour kreeg de reguliere verhuisvergoeding van 6095 euro toegewezen. De rechter vond dat de corporatie het begrip ‘in bewoonde staat’ niet goed had uitgelegd. Benzakour had weliswaar maar tien dagen overlast in zijn eigen appartement gehad, maar bij elkaar tien maanden in het lawaai gezeten. Die mate van overlast werd volgens de rechter niet gedekt door de formulering ‘in bewoonde staat’. De corporatie werd verweten niet coöperatief te zijn geweest.

‘We hadden een beter alternatief kunnen bieden voor thuiswerkende mensen’

Trivire vatte het verlies sportief op en trok afgelopen juni zelfs het boetekleed aan. In een reactie aan de Woonbond, de belangenbehartiger van huurders, zei de woordvoerder: ‘We hadden een beter alternatief kunnen bieden voor thuiswerkende mensen, zoals bijvoorbeeld het gebruik van een werkplek op ons eigen kantoor. Dit is niet gebeurd en daar hebben wij van geleerd voor de toekomst.’

‘De grote impact van de zaak’

Maar op 30 juli vond Benzakour een brief van zijn corporatie in zijn brievenbus. Daarin kondigt Trivire aan in beroep te gaan tegen de uitspraak. Hoe kwam Trivire in tien weken tijd van schuldbewust de uitspraak accepteren tot in beroep gaan? In de brief wordt dit uitgelegd. ‘Een van de belangrijke redenen dat wij dit doen, is vanwege de grote impact die deze zaak kan hebben op onze projecten en zelfs de gehele corporatiesector. Woningcorporaties staan namelijk voor een grote opgave om de energietransitie te realiseren. Het feit dat de vergoeding wordt gegeven in de gegeven omstandigheden aan een individuele huurder binnen een duurzaamheids/renovatieproject, zou kunnen betekenen dat woningcorporaties in de toekomst hoge extra kosten kunnen verwachten bij dit soort projecten. Veel geld, dat hard nodig is om de projecten zelf te kunnen realiseren. Trivire wil de rechter daarom vragen deze uitspraak te toetsen. Dat geeft ons inzicht in hoe hier in de toekomst sectorbreed mee om te gaan.’

In een gesprek zei Trivire nog steeds te vinden dat ze thuiswerkenden een alternatief moet bieden. Wel vraagt het management zich af of 6095 euro een correct bedrag is en of thuiswerkende huurders een alternatieve werkplek mogen weigeren, om dan vervolgens die 6095 euro te claimen. Ook is volgens Trivire niet duidelijk wat een ‘passende werkplek‘ is.

De corporatie laat weten de nodige telefoontjes van andere corporaties over de zaak te hebben gehad. Ook de Autoriteit Woningcorporaties (AW), de toezichthouder voor de sector, had hen over de kwestie gebeld. Dat is opmerkelijk, want meestal houdt deze toezichthouder, die direct onder het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties valt, zich bezig met toetsing achteraf. Heeft de Autoriteit aangedrongen op een beroep tegen de uitspraak?

"De Autoriteit Woningcorporaties stelt dat de uitspraak gevolgen kan hebben voor de hele sector"

Volgens de toezichthouder is dit niet het geval: ‘De Autoriteit Woningcorporaties kent de uitspraak van de rechter in een conflict tussen Trivire en een bewoner die langdurige geluidsoverlast heeft ondervonden. Over deze uitspraak heeft de AW contact gehad met een bestuurder van de corporatie. Dit had vooral een informerend karakter, zonder dat hierbij werd aangestuurd op het instellen van hoger beroep.’

De AW benadrukt dat het hoger beroep de eigen keuze van Trivire is. Wel stelt de toezichthouder dat de huidige uitspraak gevolgen kan hebben voor de hele sector. De toezichthouder vindt de behandeling door een hogere rechter zinvol vanwege de jurisprudentie.

Natuurlijk is het niet de taak van de Autoriteit Woningcorporaties om corporaties op te dragen in hoger beroep te gaan. Maar de mening van de AW legt ongetwijfeld extra gewicht in de schaal. In elk geval besloot Trivire-bestuurder Tinka Rood, na de aanvankelijke publieke boetedoening, de zaak alsnog door een hogere rechter te laten beoordelen.

De zaak zal dienen bij het Hof in Den Haag. Trivire laat zich bijstaan door Frank Ringnalda, een huurrecht- en corporatiespecialist van Tomlow Advocaten uit Utrecht. Rogier Scheltes van het Advokatenkollektief Rotterdam behartigt de belangen van Benzakour. De Woonbond betaalt, indien noodzakelijk, een substantieel deel van de rekening van Benzakours advocaat.

Hoogopgeleide thuiswerkers

Het heikele punt in deze zaak is corona, daar slaat ‘de gegeven omstandigheden’ in de brief van Trivire aan Benzakour ook op. Door de pandemie is de oorspronkelijke uitspraak in een ander daglicht komen te staan. De zaak-Benzakour behoort voorlopig tot de jurisprudentie waarop rechters zich in vergelijkbare zaken zullen baseren. Trivire legt uit dat de zaak diende aan het begin van het jaar, voordat er corona in Nederland heerste. Benzakour was als thuiswerker toen een uitzondering. Sinds corona werken echter veel mensen thuis, en als zij allemaal 6095 euro eisen indien het geboden alternatief niet bevalt, wordt dat een enorme kostenpost. Volgens Trivire is de kwestie nijpend omdat de hele sector vanwege de energietransitie bezig is met grootschalige verbouwprojecten, en daarbij wordt flink getimmerd en gezaagd.

Wat betekent het nieuwe thuiswerken nu werkelijk voor de corporatiesector?

Grote corporaties als Ymere, Portaal en Woonbedrijf zeggen dat ze, onder normale omstandigheden, goed zijn voorbereid op problemen met thuiswerkers. Ze zijn echter nog niet voorbereid op de nieuwe situatie.

Maar wat betekent het nieuwe thuiswerken nu werkelijk voor de corporatiesector? In de eerste plaats worden de sociale woningen van de corporatiesector niet zo vaak bewoond door mensen die thuiswerken. Volgens de Staat van de Volkshuisvesting 2019 was in 2018 maar 36 procent van de sociale huurders in loondienst en 3 procent werkte zelfstandig. De rest van de bewoners leeft van een uitkering of is met pensioen. Daarnaast blijkt uit onderzoek van de Universiteit van Tilburg in samenwerking met twee Duitse onderzoeksinstituten, dat thuiswerken vooral iets is voor hogeropgeleiden. Die vind je meestal niet in de sociale huursector. Uit het onderzoek van de Universiteit van Tilburg blijkt ook dat van de lageropgeleiden maar 31 procent in verband met corona thuis werkt. Dat wil zeggen dat zolang thuiswerken de norm is, maar zo’n 12 procent van de huurders van corporatiewoningen thuis werkt. De rest heeft vaak werk in de dienstverlening, zoals de schoonmaaksector, de detailhandel, de zorg, de politie of het basisonderwijs.

Als we die 12 procent nemen van die bijna 400 woningen in Benzakours drie flats, komen we uit op 48 huurders die in een vergelijkbare situatie kunnen zitten. Zouden die allemaal recht hebben op 6095 euro vergoeding , dan kom je uit op 288.000 euro. Daarmee kun je volgens de vuistregel bijna zes woningen verduurzamen. Dat is dus een serieuze kostenpost voor een woningcorporatie. Deze aantallen gelden alleen zolang er corona heerst.

De helft wil blijvend thuiswerken 

Er is echter een tweede scenario: thuiswerken bevalt zo goed, dat werkgevers hun personeel toestemming geven om er, ook na corona, mee door te gaan. Thuiswerken wordt het nieuwe normaal. Voor een onderzoek van de Nationale Vacaturebank en Intermediair werden ruim duizend Nederlandse werkenden gevraagd naar hun mening over thuiswerken tijdens de coronacrisis. 53 procent van de ondervraagden staat er positief tegenover. Liefst 49 procent antwoordde dat ze na de coronacrisis (deels) vanuit huis willen blijven werken.

Die grote verduurzamingsprojecten gaan tot 2050 door. Gaan we ervan uit dat de helft van het huidige aantal ook na corona blijft thuiswerken, dan komen we voor de 400 appartementen in het complex waar Benzakour woont, uit op 24 post-corona thuiswerkers. De mogelijke vergoedingen aan thuiswerkers zouden dan 144.000 euro belopen.

 De schrik die de uitspraak in de sector teweegbracht, lijkt zo bezien wat overdreven

in werkelijkheid hebben verreweg de meeste van die thuiswerkers ook een externe werkplek, en werken ze maar een paar dagen per week thuis. Of we toegroeien naar bedrijven zonder werkplekken valt nog te bezien, zover is het voorlopig nog lang niet. Er is voor die groep bij een verduurzamingsproject geen goede reden te bedenken om ook tijdens de verduurzaming te eisen voltijds thuis te kunnen werken. Het kantoor is ten slotte ook een optie. De groep die je dan overhoudt, bestaat uit de zeldzame harde gevallen van het type Benzakour.

De schrik die de uitspraak in de sector teweegbracht, lijkt zo bezien wat overdreven. Na de coronacrisis zullen corporaties af en toe iets op individuele basis moeten regelen, maar het zal de sector zeker geen buitensporige bedragen kosten. Voor Trivire ging het bij Benzakours wooncomplex om 0,25 procent van de huurders. Zou dat landelijk gelden, dan valt het allemaal wel mee. Er zijn ruim 2 miljoen sociale huurwoningen; 0,25 procent daarvan komt neer op 5000 gevallen. Als die allemaal 6095 euro krijgen, kom je uit op 30,475 miljoen euro tussen nu en 2050. Een miljoen per jaar is een peuleschil voor een sector die alleen al aan verhuurderheffing jaarlijks 1,6 miljard aan de staat afdraagt.

Peter Hendriks
Peter Hendriks
Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.
Gevolgd door 1519 leden
Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
Annuleren