Bouwen kan overal. Met deze gedachte kiezen gemeenten al decennialang plekken voor woningbouw uit. Plekken waar grondspeculanten en ontwikkelaars vervolgens geld op inzetten. Maar het idee dat elke polder of elk weiland in potentie een nieuwe woonwijk zou kunnen zijn is aan het kantelen. Over plekken die vroeger gunstig leken, bestaan nu twijfels. En daarmee dus ook over tal van bestaande nieuwbouwplannen. 

Neem Rijnenburg in Utrecht. Deze polder moet, na Leidsche Rijn, de grote nieuwe uitbreidingslocatie van Utrecht worden. De plannen om hier 25.000 huizen te bouwen liggen er al bijna dertig jaar.

Maar is deze polder wel zo geschikt om zoveel woningen te bouwen? Dat hangt ervan af wat je belangrijk vindt. Vind je het prima om de stad te laten groeien en ommelanden en groen op te offeren? Dan is Rijnenburg een voor de hand liggende keuze. De vraag naar huizen is er groot, er is genoeg werkgelegenheid en de voorzieningen zijn goed. Bovendien is de grond al grotendeels in handen van bouwbedrijven en projectontwikkelaars. 

Maar als je klimaatbestendig wil bouwen – dus rekening houdend met overstromingsgevaar en dalende, natte en slappe bodems – dan blijkt Rijnenburg ineens heel wat minder geschikt. Het waterschap De Stichtse Rijnlanden is daarom tegen bouw op deze locatie. Het berekende begin vorig jaar nog eens dat bij extreme neerslag de Utrechtse polder al snel onder water komt te staan. Het gebied is juist geschikt voor waterberging, zodat de rest van de provincie droog blijft. Dat gaat niet als de polder vol woningen staat. 

Wat voor Utrecht geldt, geldt ook voor de Zuidplas bij Rotterdam, de Gnephoekpolder bij Alphen aan den Rijn, de polders rond Almere en eigenlijk: voor de rest van Nederland. Langs de kust is er een hele strook gemeenten – van boven Alkmaar tot onder Rotterdam – waar veel grond in de polders niet meer geschikt voor woningbouw is als rekening wordt gehouden met de effecten van klimaatverandering. Ook in het rivierengebied, rond de Brabantse steden en rond de steden in het Noorden gaat land voor woningbouw verloren als gemeenten kiezen voor klimaatbestendig bouwen.

Volgens een onderzoek in opdracht van Deltacommissaris Peter Glas (2021) zijn er circa 600.000 woningen gepland in overstroombare gebieden. 820.000 woningen als je locaties meetelt met slappe, zettingsgevoelige en natte bodems. Gebieden in het westen en noorden van Nederland prijken bovenaan de lijst.

Wat een goede plek is om te bouwen, hangt af van allerlei keuzes die lokaal, provinciaal en landelijk worden gemaakt. Dit zijn keuzes waarover je van mening kunt verschillen, maar die wel grote gevolgen kunnen hebben voor je directe leefomgeving. 

Nu er de komende jaren honderdduizenden huizen bijgebouwd moeten worden in Nederland, is het belangrijk om meer inzicht te krijgen in de gevolgen van die keuzes.

Cobouw en Follow the Money hebben in samenwerking met universitair hoofddocent Eric Koomen en promovendus Jip Claassens (Ruimtelijke Economie) van de Vrije Universiteit Amsterdam de gevolgen van die keuzes voor onze leefomgeving inzichtelijk gemaakt met behulp van de RuimteScanner van het Planbureau voor de Leefomgeving. 

Ben je benieuwd waar bij jou in de buurt plek te vinden is voor nieuwe woningen? Aan het einde van dit artikel kun je zelf aan de gang. Bekijk de gevolgen van verschillende scenario’s van de RuimteScanner voor woningbouwlocaties in jouw omgeving.

De RuimteScanner is een geavanceerd model waarmee scenario’s berekend kunnen worden over toekomstige ruimtebehoefte per regio. In dit geval heeft het model de opdracht gekregen om tot 2030 plek te zoeken voor de bouw van 808.000 woningen. Dit aantal is gebaseerd op de verwachting dat zowel de economie als de bevolking sterk blijven groeien. 

Het model bekijkt wat binnen een gemeente de beste plekken zijn om te bouwen. Als het daar niet genoeg plek vindt om aan de lokale woningvraag te voldoen, gaat het op zoek naar ruimte in de buurt. Lukt dat nog steeds niet, dan wordt er op provinciaal niveau gekeken waar de huizen terecht kunnen.

Met dit model wordt voor het eerst op fijnmazig, lokaal niveau inzichtelijk wat de gevolgen zijn van verschillende keuzes over waar je woningen bouwt. 

De resultaten van de modelberekeningen gaan uit van bepaalde aannames. Volgens het model kan een stuk grond bijvoorbeeld ongeschikt zijn omdat het in een stiltegebied ligt, maar de provincie kan voor een bepaald project mogelijk een uitzondering maken. Dat soort situaties (die in de praktijk voorkomen) neemt het model niet mee. De uitkomsten geven dus vooral een indicatie wat de gevolgen van bepaalde keuzes zijn.

Laten we nu kijken welke locaties onder welke omstandigheden geschikt zijn voor woningbouw.

Om lokaal te berekenen wat goede plekken zijn, is Nederland opgedeeld in cellen van 100 bij 100 meter (1 hectare)

Per hectare is gekeken welke mogelijke beperkingen er zijn voor woningbouw, bijvoorbeeld omdat de grond al ergens anders voor gebruikt wordt.

Of omdat er een natuurgebied ligt, zoals hier op de Veluwe.

Of er zijn andere beperkingen, zoals de aanwezigheid van een militair terrein, ernstige geluidshinder, een bijzonder landschap, of een waterwingebied in de buurt.

Dan blijven in theorie deze plekken over die beschikbaar zijn om te bouwen:

Beschikbaar betekent nog niet: logisch, goed of rendabel. Wat deze kaart nog niet laat zien is of deze locaties ook rendabel zijn. Is er werkgelegenheid in de buurt? Wat kost het om ergens te bouwen? Wat leveren huizen op? 

Onderstaande kaart laat zien welke plekken op basis van factoren als bouwkosten en de verwachte opbrengsten van nieuwbouw het meest interessant zijn. Hoe donkerder een gebied, hoe meer rendabel het is daar woningen te bouwen. De Randstad, waar de behoefte aan woningen het grootst is, kleurt donker. Hoe verder daarvandaan, des te minder opbrengsten er te verwachten zijn, en dus: hoe minder geschikt de plek is om te bouwen.

Toekomstbestendig bouwen

Tot nu toe hebben we plekken uitgesloten waar woningbouw niet mogelijk is, en op de plekken die overblijven gekeken naar de behoefte aan woningen. Dat is een tamelijk rechttoe rechtaan manier om bouwlocaties aan te wijzen. Nu richten we de blik op de toekomst: hoe moet Nederland eruit gaan zien? We geven het model twee keuzes. 

De eerste is of nieuwe woningen binnen of buiten de bebouwde kom gebouwd worden. Wil je bijvoorbeeld meer Vinex-wijken en de polders en weiden buiten steden en dorpen volbouwen? Of zoek je eerst naar vrije plekken binnen de bestaande bebouwing, de voorkeur volgens het officiële overheidsbeleid? In vaktermen heet dit de mate van verdichting. De afgelopen jaren zijn nieuwe woningen binnen de bebouwde kom gebouwd.

De tweede belangrijke keuze: wordt er rekening gehouden met de gevolgen van klimaatverandering? Door klimaatverandering zal het overstromingsgevaar op sommige plaatsen toenemen. Ook zal er bodemdaling optreden en zal de grond natter en slapper worden. Dat hoeft niet onoverkomelijk te zijn, maar kan wel de bouwprijzen opstuwen of later tot problemen voor bewoners leiden. Het model houdt rekening met deze factoren en plaatst de huizen desnoods op een andere, meer geschikte plek.

Nederland kent veel gebieden met een groot risico van overstromingen. Dat zijn waarschijnlijk niet de handigste plekken om te bouwen.

Daarnaast is op veel plekken in Nederland de bodem te slap.

Te natte grond komen we overal wel tegen...

En dan is er nog grond die te 'zettingsgevoelig' is, oftewel: waar bodemdaling plaatsvindt. 

Wel of geen verdichting

De kaart hieronder toont links het scenario met zoveel mogelijk vrijheid voor woningbouw, dus ook buiten de bebouwde kom (weinig verdichting). Aan de rechterkant is te zien waar woningen terechtkomen als je zo veel mogelijk zou verdichten.

Logischerwijs lichten links in het Westen grote buitenstedelijke gebieden op die beschikbaar zijn. Maar als je de polder spaart en zo veel mogelijk binnenstedelijk besluit te bouwen, blijft er meer grond over voor landbouw en recreatie, terwijl je wél aan de regionale woningvraag kunt voldoen: die huizen worden dan wel op andere plekken, mogelijk iets verder weg neergezet. De ruimte in de polder is dan niet meer nodig.

Verschuif het verticale balkje om de effecten van de scenario’s te zien.

Dat geldt ook voor een omstreden bouwproject enkele tientallen kilometers zuidelijker: de Zuidplaspolder boven Rotterdam. Volgens ambitieuze bouwplannen moeten hier de komende jaren voor 20.000 mensen woningen verrijzen. Maar stel, je laat het model zoveel mogelijk van die woningen in omliggende dorpen en steden plaatsen. Dan hoeft dit gebied niet meer volgebouwd te worden.

Wel of niet klimaatbestendig

Op sommige plekken zie je dat de keuze voor wel of niet klimaatbestendig bouwen veel impact heeft op de beschikbare bouwlocaties. Het gebied tussen Arnhem en Nijmegen is bijvoorbeeld erg gevoelig voor overstromingen. Als je daar rekening mee houdt, heeft dat grote consequenties voor de hoeveelheid beschikbare bouwgrond.

In het zuiden van Flevoland, een stuk landinwaarts, is te zien dat rekening houden met klimaateffecten ook nieuwe bouwlocaties kan opleveren. Als het model gaat voor klimaatbestendig bouwen, blijkt dat aan de randen van Almere bouwen niet de beste optie is, maar dat er iets meer landinwaarts grond is die, in ieder geval regionaal gezien, geschikter is.

Extreme scenario’s

Tot zover hoe het model rekening houdt met de mate van verdichting en met klimaateffecten. De uitkomsten van die scenario’s kunnen extreem verschillen. Waar in Nederland die verschillen het grootst zijn, laat onderstaande kaart zien. Hoe donkerder blauw de gemeente op de kaart, hoe meer geschikte grond een gemeente 'kwijtraakt' als er gekozen wordt voor verdichting en klimaatbestendig bouwen.

Winnaars en verliezers

Een overzicht als dit kan niet zonder lijstjes met winnaars en verliezers. Hieronder zie je de gemeenten die relatief veel beschikbare grond hebben voor woningbouw. Opmerkelijk is dat sommige gebieden bij het nemen van klimaatmaatregelen er juist meer grond bij krijgen voor woningbouw. Ook gebieden waarvan je dat niet zou verwachten, zoals de Haarlemmermeer en de Hoeksche Waard: beide laaggelegen polders.

Daartegenover holt de hoeveelheid geschikte bouwgrond in Almere, Utrecht en Lansingerland achteruit door alleen nog maar klimaatbestendig te bouwen. Gemeenten Zuidplas – vooral bekend als laagste punt van Nederland – en Dijk en Waard kunnen volgens het model juist meer binnen hun stadsgrenzen of juist verderop in de regio bouwen en ‘verliezen’ daardoor veel geschikte bouwgrond in de directe omgeving.

Grondpolitiek in de polder

Wat moeten we nu met deze informatie? Het is duidelijk dat keuzes over de mate van verdichting en klimaatbestendig bouwen grote invloed kunnen hebben op waar huizen het beste gebouwd kunnen worden. En hoe dus onze omgeving eruit komt te zien. 

Tot voor kort lijkt met name klimaatbestendigheid nog weinig mee te wegen in de keuze voor woningbouwlocaties. Gevoelig ligt het wel. Grote bouwplannen zijn niet onomstreden in de lokale politiek. En er steken veel financiële belangen achter. Een groot deel van de grond die ’s Nederlands grootste bouwers en projectontwikkelaars bezitten, ligt in gebieden met meer kans op overstromingen of natte, slappe en zettingsgevoelige grond.

Ontwikkelingsmanager Hugo Nijhoff van ontwikkelaar AM ontfermt zich al ruim vijftien jaar over de mogelijke bouw in de Utrechtse polder Rijnenburg en het politieke gewoel eromheen. Eén van de scenario’s die op tafel liggen is om minder woningen (ruim 21.000) te bouwen en dan voornamelijk in het hoger gelegen deel in het zuiden. 

Sommige grondposities op lage veengrond vallen in dit scenario letterlijk in het water. Maar daar kan dan wel een waterberging komen, of een windmolen, of een andere functie die de groeiende stad nodig heeft, legt Nijhoff uit. In de natte delen kunnen zelfs drijvende woningen komen. De bouwers moeten ook rekening houden met de waterhuishouding en het funderen van de riolering.

‘In de basis kunnen we overal bouwen,’ zegt Ton van de Klok, algemeen directeur van KlokGroep. Ook de grond van deze ontwikkelaar ondervindt volgens het model veel nadeel door klimaatmaatregelen. Maar de realiteit is volgens Van de Klok niet zo zwart-wit. ‘Met restricties heb je natuurlijk te maken, zoals niet bouwen nabij hoogspanningslijnen of vervuilde grond. Maar de gesteldheid van de bodem is niet direct een groot item voor ons. Langere boor- of heipalen worden verrekend in de kostprijs, maar het toepassen ervan is geen reden om woningbouw op een slechte bodem af te schieten.’ 

Die stijgende kostprijs kan er volgens Nijhoff wel toe leiden dat er in Rijnenburg meer woningen in het duurdere segment gebouwd worden. Sociale woningbouw wordt lastiger te realiseren omdat dit soort woningen misschien niet voldoende opbrengen.

Hogere kosten van latere zorg

Bouwen op slechte grond kan duur uitpakken. Dat geldt niet alleen voor de bouw zelf, maar ook na de oplevering. Bodemdaling of natte bodem kan schade aan funderingen veroorzaken. Denk ook aan hoge kosten voor het op peil houden van de grondwaterstand in lage veengronden, repareren van verzakkende wegen en het onderhouden van riolen en leidingen. 

‘Deze kosten op de langere termijn worden door de ontwikkelaar niet in detail doorberekend, zegt Eric Koomen, universitair hoofddocent bij de afdeling Ruimtelijke Economie (VU Amsterdam). Schade aan huizen en infrastructuur door overstromingen, zoals in Limburg in 2021, komt volgens hem bij de gemeenschap terecht. ‘Je zou dit soort gebieden willen ontzien voor nieuwe woningbouw. De kernvraag is – wetende dat het klimaat natter wordt – is het voor de lange termijn nog steeds verstandig om in dit soort gebieden woningen te bouwen?’ 

Nee, zeggen de waterschappen die zich ontfermen over waterbeheer en -overlast. En inmiddels lijkt ook het Rijk strenger te kijken naar de effecten van klimaatverandering op de ruimtelijke ordening. Kabinet Rutte IV zette in november een punt achter woningen bouwen in uiterwaarden van rivieren in de beleidsbrief ‘Water- en bodem sturend'. Risico’s van overstromingen en bodemdaling moeten zwaar meegewogen worden bij de keuze van een bouwlocatie. 

Dat geldt wel pas vanaf 2025 voor bouwlocaties die dan nog niet van een bestemmingsplan zijn voorzien. De honderdduizenden woningen die de komende jaren in overstroombaar gebied of op kwetsbare bodems gepland zijn, krijgen daarom mogelijk nog wel groen licht. 

De strengere klimaatmaatregelen zullen van de zoektocht en ontwikkeling van woningbouwlocaties een nog moeilijkere – en duurdere – puzzel maken. 

Ben je benieuwd hoe de puzzel uitpakt voor jouw omgeving? Zoek je omgeving op de kaart en ontdek wat voor effecten verschillende scenario’s hebben op potentiële woningbouwlocaties in jouw gemeente.