Waarom de woningmarktbodem nog niet is bereikt

    Er is nog geen reden voor optimisme. Vijf grafieken die laten zien dat een woningmarktherstel nog niet aan de orde is.

    Voor de tweede maand op rij zijn de woningprijzen niet gedaald, maar gestegen. Twee opeenvolgende maanden in de groene cijfers, dat gebeurde sinds 2010 al niet meer. De betaalbaarheid van woningen verbeterde in de afgelopen jaren, door de lage rentestand en de prijsdalingen, aanzienlijk. Nu kopen dus? Nee. De woningmarkt is nog steeds ziek. 

     

    Hypotheekverstrekking is de brandstof van de woningmarkt. Deze staat op een historisch dieptepunt. Aangezien vrijwel iedereen die een woning koopt dit op krediet doet moet een daling in de hypotheekverstrekking wel leiden tot minder woningverkopen of lagere woningprijzen. Zonder herstel van de kredietverlening kan men dus fluiten naar een algemeen woningmarktherstel.
     
    Grafiek 1: Hypotheekvolume op jaarbasis (Bron: Kadaster) 
     
    Het draconische Nederlandse faillissement- en restschuldregime maakt dat mensen weinig geneigd zijn om in prijs te zakken. Tot nog toe vertaalt de lagere kredietverstrekking zich dus met name in een lager aantal woningtransacties. Sinds de piek is het aantal woningverkopen met zo’n 46 procent gedaald. 
     
    Grafiek 2: Aantal woningtransacties per maand (Bron: Kadaster) 
     
    Recentelijk was er een korte opleving in het aantal woningverkopen, maar dit was vooral te wijten aan de strengere hypotheekregels die per 1 januari 2013 in zouden gaan. Hierdoor haalden veel woonconsumenten hun aankopen naar voren. Uit de actuele cijfers van Funda, die worden bijgehouden door @Woningnieuws, blijkt dat het aantal verkopen in april weer flink is afgenomen. 
     
    Grafiek 3: Aantal woningtransacties bij Kadaster en Funda op jaarbasis (Bron: Woningmarktcijfers en Kadaster)
     
    De verhouding tussen het aantal te koop staande woningen en het aantal woningverkopen is nog altijd erg hoog. Het zou in het huidige tempo tussen de 700 en 850 dagen duren voordat het volledige woningaanbod verkocht is. Ter vergelijking: in 2007 was dit slechts zo’n 200 dagen. 
     
    Grafiek 4: Aantal dagen aan woningaanbod op Funda en Huizenzoeker (Bron: Huizenzoeker, Funda en Kadaster)
     
    De woningmarktomzet, het aantal woningverkopen maal de gemiddelde prijs van een woning, is al weer terug op het niveau van begin 1999. De prijzen daarentegen staan op het niveau van augustus 2003. Dit laat zien dat de aanpassing aan de lagere vraag vooralsnog voornamelijk via het verkoopvolume en niet via de prijs verloopt. Hier kan echter verandering in komen zo gauw mensen zich door bijvoorbeeld werkloosheid gedwongen zien te verkopen. 
     
    Grafiek 5: Omzet op de woningmarkt (Bron: Kadaster)

     

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Jesse Frederik

    In de zomer van 2011 ontvingen we per email een open sollicitatie van de 22-jarige Jesse Frederik uit Nijmegen die zichzelf o...

    Volg Jesse Frederik
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren