CC 2.0
© Several seconds

    De verhuurderheffing wordt alom gezien als de belangrijkste oorzaak van de stagnerende woningbouw. Tijdens het Cobouw-debat over politiek en woningmarkt was het weer raak. Er heerste onder de deelnemers een duidelijke eensgezindheid op dit punt. Is er ook een alternatieve verklaring denkbaar?

    Volgens Ronald Paping, de directeur van de Woonbond, zijn er in Nederland 300.000 woningen te weinig. Hij zei dit op 9 maart, tijdens een door bouwtijdschrift Cobouw georganiseerd debat. Hij betoogde dat de verhuurdersheffing van 1,7 miljard euro de belangrijkste oorzaak is van het stagneren van de woningbouw. Marnix Norder, voorzitter van corporatiekoepel Aedes, onderschreef dit. Maar klopt dit wel? Vaak zit de werkelijkheid ingewikkelder in elkaar en spelen meerdere factoren een rol. Laten we de zaak eens nader beschouwen.

    Hypotheekrente

    Mocht u rond de eeuwwisseling een huis hebben gekocht met een aflossingsvrije hypotheek, dan bent u nu waarschijnlijk spekkoper. De effectieve rente op een staatslening bedroeg toen ongeveer 6 procent, ondertussen bedraagt die minder dan 1 procent. De hypotheekrente ligt weliswaar ruim boven de rente op een staatslening, maar is er wel van afgeleid. Je ziet dus dezelfde neerwaartse trend. Dat betekent dat mensen die in 2000 krom lagen voor hun huis, nu vaak tegen een zeer aangename prijs wonen.

    Geldt datzelfde voor woningcorporaties? Die bouwen hun woningen immers veelal met geleend geld. Corporaties werken met langlopende leningen en dekken renterisico’s af met derivaten. Daardoor werken lage rentestanden vertraagd door. Toch vertalen aanhoudend lage rentes zich op den duur ook voor corporaties in lagere rentelasten.

    Aanhoudend lage rentes vertalen zich ook voor corporaties in lagere rentelasten

    Huurinkomsten

    Dat is goed te zien als we de historische gegevens erbij pakken. In het jaar 2000 bedroegen volgens het sectorrapport van het Centraal Fonds Volkshuisvesting - de toenmalige sectortoezichthouder - de totale huurinkomsten 22,8 miljard gulden (10,4 miljard euro). De rentelasten kwamen uit op 10,5 miljard gulden, oftewel 4,8 miljard euro. De huurinkomsten gingen dus voor bijna de helft op aan rentebetalingen. In 2015, na 16 jaar van dalende rente, kwam er 15 miljard euro binnen aan huur en bedroegen de rentelasten 3,4 miljard euro, iets meer dan 22 procent van de huurinkomsten.

    In 2015, tot nu toe het laatste jaar waarover uitgebreide informatie beschikbaar is, betaalden de corporaties gemiddeld 3,92 procent rente, maar op hun nieuwe geborgde leningen betaalden ze gemiddelde slechts 1,78 procent. Sindsdien is de rente nog verder gedaald. Bij iedere aflossing of hernieuwing van een lening kruipt de gemiddelde rente die een corporatie moet betalen dichter richting de actuele rente.

    Economische logica

    Het druist een beetje in tegen de economische logica, maar die lage rente heeft in dit decennium voor de meeste corporaties niet gewerkt als een prikkel om veel meer woningen te bouwen, terwijl daar wel behoefte aan was. De door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geborgde schuld beweegt zich al sinds 2010 rond de 85 miljard euro. Dat is een teken dat er maar weinig is geïnvesteerd tijdens de diepe recessie die in 2008 inzette.

    De lage rente heeft niet als prikkel gewerkt om veel woningen te bouwen

    Dat is jammer, want juist in tijden van zeer lage rente is bouwen goedkoop. Op het dieptepunt van de recessie was dat nog meer het geval, omdat de marges van de aannemers toen flinterdun waren en bouwmaterialen een stuk goedkoper dan normaal. Strikt genomen heeft de corporatiesector als ontwikkelaar van woningen weinig te maken met de staat van de conjunctuur. De vraag naar sociale woningen is er sowieso en het geld kan altijd geborgd worden geleend.

    Verhuurdersheffing

    Geconfronteerd met deze redenering, wijzen de corporaties graag op de verhuurdersheffing. In 2017 moet de sector 1,7 miljard euro afdragen aan de staat. Per gemiddelde woning met een huur van 514 euro is dat 58 euro. Dat klinkt als een aanzienlijk bedrag, maar in 2015 werd al 43 euro betaald aan de heffingen. Corporaties moeten per woning in 2017 dus nog eens 15 euro per woning extra opbrengen ten opzichte van 2015. Die 2,9 procent van de huur is gemakkelijk uit de winst te betalen.  

    Het is ook bepaald niet zo dat de corporaties zijn overvallen door de verhuurdersheffing. Om die heffing te kunnen betalen, hebben ze een aantal jaren stevig gesaneerd, de huren verhoogd en minder passend vastgoed verkocht. Dat was een pijnlijk proces voor zowel de werknemers, de huurders als de mensen op de wachtlijst, maar de corporaties zijn nu helemaal heffing-bestendig. Bovendien zal de lage rente volgens de meeste macro-economen nog geruime tijd aanhouden. Naarmate oude leningen worden afgelost of geherfinancierd, zal de gemiddelde rente in de corporatiesector verder dalen. Dat geeft nog meer financiële ruimte.

    Tegensputteren

    Aedes, de belangenbehartiger van de sector, betoogt dat er de afgelopen jaren vooral is geïnvesteerd in het opknappen en verduurzamen van woningen. De organisatie geeft toe dat er in 2015 slechts 16.400 woningen zijn gebouwd, maar in 2016 waren dat er 23.000 en in 2017 zullen er weer 26.000 woningen bijkomen.

    Het tegensputteren van Aedes wordt door de Auroriteit woningcorporaties (Aw) niet al te serieus genomen, objectieve cijfers liegen nu eenmaal niet. Uit het Sectorbeeld dat begin december 2016 werd gepresenteerd blijkt dat de financiële ruimte bij de corporaties toeneemt. Volgens de toezichthouder kan de sector de renteverplichtingen gemakkelijk aan en wordt er nu echt te weinig geïnvesteerd:

    ‘Tot en met 2020 verwachten de corporaties jaarlijks minder te investeren dan vijf jaar geleden. Doordat weinig wordt geïnvesteerd, blijft er geld over uit de huuropbrengsten. Dat wordt gebruikt voor aflossingen van de schulden. Deze leiden samen met de lage rentestand tot een daling van de rente-uitgaven.’

    Uit dit fragment uit het persbericht bij het Sectorbeeld is goed op te maken waar Stef Blok, de toenmalige minister van Wonen en Rijksdienst, zijn vergelijking van de corporatiesector met Dagobert Duck vandaan had. De corporaties zijn inderdaad meer bezig geweest met geld naar hun geldpakhuis te halen dan het te investeren. 

    "De corporaties zijn meer bezig geweest met geld naar hun geldpakhuis te halen dan het te investeren"

    Standbeeld

    De grote vraag blijft hoe deze terughoudendheid om te investeren heeft kunnen ontstaan. Lage rente staat bekend als een belangrijke aanjager van investeringen. Daarbij komt nog dat een directeur-bestuurder niets mooier vindt dan nieuwe wijken bouwen. Dat geeft zo iemand het gevoel een echte volkshuisvester te zijn. Met het runnen van een sociaal verhuurbedrijf verdien je nooit een standbeeld.

    Zoals zo’n beetje alles in de economie lijken de achterblijvende investeringen meer het gevolg van psychologie dan van de kille cijfers. Het begon al in 2008, toen door de recessie de hele woningmarkt onderuit ging. Die prijsdalingen van woningen vraten aan het eigen vermogen van de corporaties. In veel regio’s verdampte vaak meer dan 20 procent van de waarde van het bezit. De voortdurend stijgende waarde van dat bezit was de basis van het vertrouwen van veel bestuurders. Het gaf ze een onaantastbaar gevoel. Ze konden ieder probleem gladstrijken door een paar huisjes te verkopen.

    Snoeischaar

    Daarna volgde er een ongekende reeks nieuwe maatregelen vanuit Den Haag. Eerst moesten corporaties vennootschapsbelasting gaan betalen. De volgende stap was dat er een scheidingslijn werd getrokken tussen sociaal en commercieel bezit. Er kwamen normen voor welke inkomensgroepen precies toegang hadden tot de sociale sector. De sector moest overstappen van waardering op bedrijfswaarde - een grondslag waarbij de toekomstige huurinkomsten de waarde bepalen – naar marktwaarde in verhuurde staat. Toen kwam er een bedrijfsmatige en financiële scheiding van de sociale en de commerciële activiteiten. Tot slot moesten de corporaties passend gaan toewijzen. Dat wil zeggen dat mensen met recht op huurtoeslag, ook een woning moeten krijgen die volledig binnen de huurtoeslaggrens ligt.

    Daar tussendoor liep de geleidelijke invoering van de verhuurderheffing. Om die te kunnen betalen, moesten corporaties voor het eerst in hun bestaan als zelfstandige organisaties saneren. Bestuurders die jaren lang de rol van zeer sociale, begripvolle werkgever hadden gespeeld, moesten opeens de snoeischaar ter hand nemen. Reorganisaties vergen veel managementaandacht en brengen onrust in de organisatie.

    Vertrouwen

    Door deze barrage aan ingrijpende maatregelen werd het vertrouwen in de regering als partner ernstig aangetast. Mogelijk is dat de werkelijke reden waarom veel bestuurders huiverig werden om te investeren. Niemand wist wat 'm nog boven het hoofd hing. Misschien was er door alle drukte die het doorvoeren van al die regels meebracht, ook vaak gewoon te weinig tijd om er nog een bouwproject naast te doen.

    Het vertrouwen in de regering als partner werd door de ingrijpende maatregelen ernstig aangetast

    Zo bezien is het te simpel om de achterblijvende bouwproductie volledig toe te schrijven aan de verhuurdersheffing. De golf ingrijpende nieuwe maatregelen heeft het corporatievertrouwen uitgehold en de corporaties zijn daardoor in de overlevingsstand gaan staan. De heffing was maar een van de vele maatregelen die daaraan hebben bijgedragen.

    Je kunt de verhuurdersheffing trouwens ook zien als een gezonde maatregel. Hij had de huren nooit mogen opstuwen, maar verder zorgt hij er vooral voor dat het enorme rentevoordeel dat de sector ten deel is gevallen, een beetje wordt afgeroomd. Iedereen die de Parlementaire Enquête heeft gevolgd, weet wat er gebeurt als een semipublieke sector te veel geld heeft. Dat leidt in het gunstigste geval tot ondoelmatigheid, maar uiteindelijk ligt de La corporation c’est moi-mentaliteit van de zonnekoning-bestuurder op de loer.

    Zonnige toekomst

    Maar de toekomst ziet er weer zonnig uit. Het moet wel heel raar lopen als de corporaties de komende jaren niet alsnog hun nieuwbouw flink opvoeren. Marnix Norder, de voorzitter van corporatiekoepel Aedes, liet tijdens het Cobouw-debat al weten dat de corporaties in 2018 34.000 woningen gaan bouwen.

    Dat is een logisch besluit van de sector, want goed beschouwd kan een klimaat om te bouwen niet veel gunstiger zijn dan het huidige. Niet alleen is de rente heel laag, maar door het economisch herstel stijgt in grote delen van het land de waarde van het corporatiebezit weer flink. Misschien geeft dat veel bestuurders weer wat van dat oude onaantastbare vertrouwen terug en houden ze op met zeuren over de verhuurdersheffing.   

    Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

    Over de auteur

    Peter Hendriks

    Gevolgd door 1156 leden

    Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

    Volg Peter Hendriks
    Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
    Annuleren
    Dit artikel zit in het dossier

    Woningmarkt

    Gevolgd door 1336 leden

    In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

    Volg dossier