Waarom de Nationale Hypotheek Instelling een goed idee is

Robin Fransman legt uit waarom de nationale hypotheek instelling voor alle partijen winst is.

Er komt een 'Nationale Hypotheek Instelling'  (NHI) aan. Het kabinet, pensioenfondsen, verzekeraars en banken bereikten daar overeenstemming over berichtte het FD vorige week. De NHI moet de financiering van hypotheken door banken goedkoper en beter maken. Onderdeel van het plan is dat de Nederlandse overheid daarvoor een garantie verstrekt. Omdat niemand weet hoe het echt gaat werken was veel van de berichtgeving waarschijnlijk niet helemaal correct en waren dus ook de beoordelingen van velen, “Schande! De banken worden gered”, “De belastingbetaler moet ze weer redden”, allemaal ietwat voorbarig.
DE NHI BIEDT WELVAARTSWINST AAN ALLEN
Van 2010 tot begin 2012 heb ik me vanuit HFC met deze materie bezig gehouden in een proces wat uiteindelijk in 2013 ook mede leidde tot de brief van ‘Verkenner’ Kees Dijkhuizen. Ik weet ook niet hoe de uiteindelijke NHI er uit gaat zien en waar nu exact toe besloten is, maar als ik uitga van de brief van Dijkhuizen, dan is de NHI een goed plan, waar iedereen van profiteert.

Hoe het gaat werken

De banken geven hun hypotheken in onderpand bij de NHI. De NHI op haar beurt geeft obligaties uit, die gekocht gaan worden door institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars. De opbrengst van die obligaties gaat via het NHI weer naar de banken om de hypotheken mee te financieren. Op de obligaties die de NHI uitgeeft verstrekt de overheid een garantie. Die garantie is dat de overheid de obligatie terugbetaalt als zowel de hypotheekgever, en de NHG en de NHI en de onderliggende bank allemaal omvallen en niet meer aan hun verplichtingen kunnen voldoen. Het is dus geen garantie op de hypotheek zelf, als iemand zijn rente en aflossing niet meer kan betalen, dan is het risico daarvoor voor de bank en/of de NHG. Het is dus ook geen garantie voor de bank, het is alleen een garantie op de obligatie van de NHI. Alleen als ook de bank omvalt betaalt de Staat uit. De NHI betaalt aan de Staat een marktconforme premie voor deze garantie.

Voordeel voor Pensioenfondsen

Het voordeel voor Pensioenfondsen is dat zij effecten kunnen aanschaffen met een risico die gelijk is aan een staatsobligatie, maar waarvan de rente net even 0,1% tot 0,3% hoger ligt. Die hogere rente wordt vooral veroorzaakt doordat NHI obligaties kleiner, en dus minder liquide zijn dan staatsobligaties. De NHI obligaties zijn dan ook goed geschikt voor opname in de zogenaamde ‘Matching Portefeuille’ van pensioenfondsen. Het deel van het vermogen dat het verloop van de verplichtingen qua renterisico en duration zo dicht als mogelijk moet volgen en daarmee nagenoeg risicovrij is. Voor het andere deel van het vermogen van pensioenfondsen, de zogenaamde  ‘rendementsportefuille’ zijn Nederlandse hypotheken gewoon niet rendabel genoeg. Direct beleggen in hypotheken door Pensioenfondsen levert een rendement van ruwweg 3,8%, dat is te laag om te kunnen concurreren met alle andere beleggingsmogelijkheden die de wereld pensioenfondsen biedt. Dat is dus ook de reden dat de staatsgarantie nodig is, zonder garantie niet geschikt voor pensioenfondsen. Met garantie hebben pensioenfondsen net dat beetje extra rendement tegen eenzelfde risico, dat is goed voor zowel werkenden als gepensioneerden, want het surplus draagt elk jaar bij aan een hogere dekkingsgraad.

Voordeel voor Banken

Het voordeel voor banken is met name dat ze minder herfinancieringsrisico hebben. Er staat zo een 270 miljard aan hypotheek securitisaties uit met een gemiddelde looptijd van circa 5 jaar. Elk jaar moeten de Nederlandse banken dan ook zo een 60 miljard aan leningen herfinancieren. Dat is een risico. De rente kan tussentijds sterk bewegen, en de beleggers moeten ook elke keer maar weer bereid zijn om te herfinancieren. Tweede voordeel is de lagere funding kosten voor banken. Nu betalen banken voor deze securitisaties zo een 3,8%, met de NHI kan dat zo een 0,5% tot zo een 0,9% lager liggen. Dat betekent meer winst voor de banken, of ze kunnen het prijsvoordeel doorgeven naar de klant, en zo meer hypotheken afzetten en marktaandeel winnen. Dat laatste zal bij voldoende concurrentie het geval zijn. Dat tweede voordeel kun je ook als nadeel zien. Op dit moment beconcurreren banken elkaar ook op de funding markt. Sterkere banken hebben meestal ook goedkopere funding. Een gezonde balans is dus ook een manier competitief voordeel te behalen. Met de NHI wordt dit aspect van de concurrentie dan ook minder. Niet alle mensen binnen de banken zullen dan ook onverkort enthousiast zijn over de NHI. Maar goed, de NHI zal slechts een deel van de funding mix van banken vullen dus dit effect is wel beperkt. Een nadeel voor banken is dat de risico’s voor banken groter wordt ten opzichte van de tot nu toe gebruikelijke securitisaties. Die zijn ‘single recourse’. Dat wil zeggen, als de wanbetalingen op hypotheken toenemen, is het risico daarvan voor de belegger. De NHI obligaties zijn waarschijnlijk ‘double recourse’, als de wanbetalingen toenemen, dan moet de bank die voor haar rekening nemen. Het kredietrisico en de hypotheken blijven dan ook gewoon op de balans van de bank. Ook heeft de NHI dus ook geen positief effect op de kapitaal- of solvabiliteitsratio’s want de risico’s voor de banken worden op dit aspect niet kleiner, maar eerder groter.

Voordeel voor de burger

Het voordeel voor de burger is een lagere hypotheekrente. Die daling zal beperkt zijn, naar verwachting ergens tussen de 0,4% tot 0,8%, maar dat is wel substantieel. De 10 jaars hypotheekrente kan dan dalen van zo 4,2% nu naar 3,6%. Dat betekent toch zo 15% lagere woonlasten en een betere woningmarkt.

Voordeel voor de Overheid

De voordelen voor de overheid nemen allerlei vormen aan. Een lagere hypotheekrente betekent ook een lagere hypotheekrenteaftrek en dus meer belastinginkomsten. Daarnaast profiteert de overheid van meer transacties in de woningmarkt via de overdrachtsbelasting en de BTW en gewoon weer meer banen in de bouw en dergelijke. Ook neemt de overheid een extra risico. Ze staat immers garant voor de obligaties van de NHI. Maar die garantie is niet gratis. De NHI zal de staat een marktconforme premie betalen voor die garantie, en dat betekent ook extra inkomsten voor de staat. En het extra risico voor de Staat is zeer beperkt. De staat hoeft pas te betalen als:
  • De bewoner-eigenaar niet meer betaalt,
  • én de NHG niet betaalt,
  • én de hypotheekverstrekkende bank omvalt,
  • én de NHI omvalt.
En aangezien de staat op dit moment al garant staat voor de NHG is van extra risico ten opzichte van de huidige situatie nauwelijks sprake. Daarbij is het vanaf 2018, als de nieuwe ‘bail-in’ richtlijn ingaat, ook bijna helemaal uitgesloten dat er ooit nog een bank failliet gaat. Er is dus ook nog eens sprake van een dalend risico.

Conclusie

Al met al vind ik dit dan ook een verbetering van de Nederlandse kapitaalmarkt. Welvaartswinst voor allen wat mij betreft. * * * Robin Fransman is bereikbaar via Twitter op @RF_HFC

Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

Over de auteur

Robin Fransman

De dwarse denker Robin Fransman was jarenlang adjunct-directeur bij Holland Financial Centre (HFC). Daarvoor werkte hij onder...