Woningmarkt

In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geval is Vestia, dat door gerommel met derivaten voor bijna 2 miljard euro moest afboeken. De overige corporaties draaiden op voor de schade en berekenden de kosten door aan de huurders. Ook het Rotterdamse Woonbron en het Amsterdamse Rochdale kwamen in het nieuws door schandalen omtrent risicovolle investeringen en graaiende bestuurders. Peter Hendriks volgt het dossier en doet op FTM regelmatig verslag van de ontwikkelingen in deze sector.

169 Artikelen

Wachtlijsten corporaties zeggen weinig over bouwbehoefte. Hoe kan dat?

Als je alle huishoudens die voor een sociale woning staan ingeschreven optelt, dan lijkt een enorm bouwprogramma absolute noodzaak. Maar wat zegt het aantal huishoudens op zo’n wachtlijst over de werkelijke behoefte aan sociale huurwoningen?

Het is een bekende klacht: voor een sociale huurwoning moet je eerst jaren staan ingeschreven. Daarom laten veel jongeren zich bijvoorbeeld alvast inschrijven, terwijl zij nog lang niet van plan zijn om het ouderlijk huis te verlaten en ook nog te weinig inkomen hebben voor een eigen woning. Alleen in streken waar blijkbaar weinig mensen willen wonen — met name de krimpgebieden in Limburg, Groningen en Zeeuws-Vlaanderen — kun je redelijk snel een sociale huurwoning vinden.

Gemankeerd begrip

Globaal klopt dat beeld. Maar over hoelang dat wachten dan gemiddeld duurt, valt geen zinnig woord te zeggen. Dat hangt sterk af van de regio, het gewenste type woning, de leeftijd van de zoekende, de inschrijfduur en van hoe actief de ingeschrevene een woning probeert te bemachtigen. Daarbij komt nog dat in veel gemeenten een bepaald aantal woningen wordt verloot onder spoedzoekers, zonder dat de inschrijfduur daar een rol bij speelt.

Over hoelang het wachten gemiddeld duurt, valt geen zinnig woord te zeggen

Inschrijfduur is hoe dan ook een gemankeerd begrip voor volkshuisvesters. Het stamt uit de tijd dat mensen geduldig op een wachtlijst stonden, totdat het bericht kwam dat ze aan de beurt waren. Tegenwoordig is bijna overal het aanbodsysteem ingevoerd, waarbij ingeschreven woningzoekenden kunnen reageren op beschikbare woningen. Op die manier kunnen huishoudens grotendeels zelf bepalen in welke wijken ze wel of zeker niet willen wonen, en welk type woning ze het meest geschikt en aantrekkelijk vinden.

Verzekeringspolis

Een opvallend verschijnsel is dat sinds woningzoekenden zelf moeten reageren op een woning, een grote groep dat helemaal nooit doet. Een deel daarvan heeft zelfs geen behoefte aan een andere woning, maar beschouwt het inschrijvingsbewijs als een soort woonverzekeringspolis. Doordat deze groep 'slapers' wel meetelt bij het bepalen van de gemiddelde inschrijfduur, geeft die rekeneenheid geen goed inzicht in de behoefte aan nieuwe corporatiewoningen in een regio.

Een voor de hand liggende oplossing is om de gemiddelde zoekperiode een prominentere plaats als maatstaf te geven. Dan meet je in een regio hoelang het duurt voor regelmatig reagerende huishoudens een woning krijgen toegewezen. Volgens de officiële norm houdt regelmatig reageren in dat dit minstens één keer per jaar gebeurt. De gemiddelde zoekperiode maakt zichtbaar hoe snel een huishouden dat echt op jacht is, een dak boven het hoofd kan hebben. Voor een corporatie zijn dit de huishoudens op de lijst die er echt toe doen.

"Een opvallend verschijnsel is dat sinds woningzoekenden zelf moeten reageren op een woning, een grote groep dat helemaal nooit doet"

Kansloos

Deze methode heeft echter een belangrijke beperking. De toewijzing van woningen waarop door meerdere huishoudens is gereageerd, gebeurt binnen het aanbodsysteem normaalgesproken op basis van inschrijfduur. Met andere woorden: in bepaalde regio’s moet je eerst een flink aantal jaren 'kansloos' staan ingeschreven, voordat je mee kunt doen in de concurrentiestrijd om de schaarse sociale huurwoning. In het aanbodsysteem zit dus nog steeds een belangrijk aspect van de ouderwetse wachtlijst ingebakken.

In de meest gewilde regio’s ligt de gemiddelde inschrijfduur uiteraard het hoogst. In de regio rond Amsterdam bedroeg die in 2014 zelfs 8,7 jaar. De regio rond Utrecht had een inschrijfduur van 7,4 jaar. In Zuid-Kennemerland, de regio waarin Haarlem ligt, moest je gemiddeld 5,8 jaar wachten. In de steden Amsterdam, Utrecht en Haarlem zelf ligt die inschrijfduur overigens nog een paar jaar hoger. Ook buiten de randstad komen zeer lange gemiddelde inschrijfperiodes voor. Vooral Maastricht (6,1 jaar) en Den Bosch (6,2 jaar) springen er bovenuit.

Wachtjaren sparen

De cijfers zijn overigens niet helemaal onderling vergelijkbaar. In sommige regio’s wordt bijvoorbeeld de inschrijfduur van urgente huishoudens, of die van huishoudens die via loting meedoen, niet meegeteld. Dat stuwt de gemiddelde inschrijfduur op. Het beeld is echter duidelijk: er zijn gebieden waarin de woningcorporaties absoluut niet kunnen voldoen aan de directe vraag naar sociale huurwoningen.

Woningzoekenden stellen zich blijkbaar in op die extreem lange inschrijf-periodes

Woningzoekenden stellen zich blijkbaar in op die extreem lange inschrijfperiodes. In de praktijk zijn aanzienlijke aantallen mensen bereid om heel lang te wachten op een sociale woning. Zo’n 40 procent van de toewijzingen in Amsterdam wordt gedaan aan mensen die minimaal 10 jaar staan ingeschreven. Waar deze huishoudens al die jaren hebben gewoond, is een verhaal op zich. De strategie was blijkbaar om vanuit hun ‘voorlopige’ woning wachtjaren te sparen, om zo de kans te vergroten ooit de gedroomde corporatiewoning te kunnen betrekken. Pas als ze genoeg jaren hebben gespaard, beginnen de huishoudens met reageren op woningen.

Vervuilers

Zoals eerder vastgesteld, zijn er ook huishoudens die uitsluitend staan ingeschreven voor het geval er ooit iets onverwachts gebeurt. Dat kan van alles zijn: een faillissement, een scheiding, een scherpe inkomensdaling, werkloosheid of het vage verlangen om ooit terug te verhuizen naar de geboortestad. Hoewel zulke ingeschreven huishoudens op zich niets onoorbaars doen, moeten ‘inschrijvingen uit voorzorg’ worden beschouwd als vervuilers van het bestand. Ze zeggen tenslotte helemaal niets over de werkelijke behoefte aan sociale huurwoningen.

Vooral politici die vinden dat het best wat minder kan met de sociale volkshuisvesting, schermen vaak met die vervuilde bestanden. Wethouder Ronald Schneider van Rotterdam — die af wil van 20.000 sociale woningen in zijn stad — vindt bijvoorbeeld dat die vier jaar inschrijfduur in Rotterdam met een flinke korrel zout moet worden genomen. Tijdens een bijeenkomst waarin Schneider zijn beruchte Woonvisie 2016 uiteenzette, betoogde hij dat de slapers in het bestand de gemiddelde inschrijfduur fors opkrikken. Laten we eens kijken of die bewering valt te staven.


"Vooral politici die vinden dat het best wat minder kan met de sociale volkshuisvesting, schermen vaak met die vervuilde bestanden"

Enquête

In het rapport Wachten, zoeken en vinden, dat research- en adviesbureau Rigo in mei 2016 publiceerde, wordt onder meer geput uit een onderzoek van de TU Delft over de wachtlijsten in Haaglanden, Amsterdam en Rijnmond. In 2013 stonden in Rijnmond — waar Rotterdam verreweg de grootste gemeente is — 222.937 huishoudens ingeschreven voor een sociale woning. Daarvan behoorden er 67.320 tot de groep die regelmatig reageert op beschikbare woningen. Dat betekent dat er 155.617 passieve ‘woningzoekenden’ op de lijst staan.  

In een enquête onder deze groep werd gevraagd waarom ze nog stonden ingeschreven, terwijl ze nooit op een woning reageerden. Wat bleek? In de drie regio's was gemiddeld 29 procent van de zich passief opstellende huishoudens helemaal niet op zoek naar een woning. Zij hielden hun inschrijving aan uit voorzorg. Daarnaast was er nog een groep van 4 procent die beweerde ingeschreven te staan, omdat ze in het verleden ooit op zoek was geweest naar een woning en zich daarna nooit meer had uitgeschreven. Tot slot bleek dat 4 procent van de passieve huishoudens niet op zoek was naar een woning, maar om een niet nader omschreven reden toch stond ingeschreven. Geen van deze drie motieven om ingeschreven te blijven, lijkt in overeenkomst met de geest van het corporatiebedrijf.

Graadmeter

Op basis van bovenstaande cijfers uit de regio Rijnmond kunnen we aannemen dat daar in 2013 van de 155.617 ingeschreven huishoudens die nooit reageerden, in totaal 37 procent eigenlijk helemaal niet op zoek was naar een woning. Dat zijn er 57.572. Met andere woorden: van de 222.937 in Rijnmond ingeschreven sociale woningzoekenden, kon iets meer dan een kwart geen goede reden noemen waarom ze stonden ingeschreven. Een dergelijk aantal slapers zal de gemiddelde inschrijfduur behoorlijk opkrikken. Wethouder Schneider heeft dus waarschijnlijk gelijk als hij beweert dat de inschrijfduur in zijn regio geen goede graadmeter is voor de behoefte aan sociale woningen in Rotterdam. Overigens hoort bij zo'n opmerking wel altijd een exacte berekening van de wachtduur, geschoond voor inschrijvingen uit voorzorg.

Van de 222.937 in Rijnmond ingeschreven sociale woning-zoekenden, kan zeker een kwart geen goede reden noemen waarom ze staan ingeschreven

Ter vergelijking zetten we de regio Amsterdam tegenover Rijnmond. In die regio stonden 248.981 mensen ingeschreven, waarvan er 69.168 actief waren. Van de resterende 179.813 niet-actieven, nemen we weer die 37 procent. Dat levert 66.526 huishoudens op die om niet-volkshuisvestelijke redenen op de wachtlijst staan. Het beeld in de twee regio’s was in 2013 dus goed vergelijkbaar.

Opgebouwd kapitaal

Het grote verschil is echter dat de regio Amsterdam een gemiddelde inschrijfduur heeft van 8,3 jaar, tegen 3,3 jaar in Rijnmond. Het is goed te begrijpen dat mensen in de regio Amsterdam huiveriger zijn om een opgebouwde wachttijd van vele jaren zomaar weg te gooien. Die jaren voelen als een moeizaam opgespaard kapitaal. Zo’n aantal sprokkel je niet even bij elkaar, en je kunt geen jaren inkopen of ergens lenen.

Je zou verwachten dat de veel lagere gemiddelde inschrijfperiode van 3,3 jaar mensen in Rijnmond minder doet hangen aan hun opgespaarde jaren. Dat blijkt echter niet het geval. Ook daar is er een fors aantal huishoudens dat ingeschreven blijft zonder directe behoefte aan een woning. In beide regio’s hebben de corporaties blijkbaar te maken met bestanden die op een overeenkomstige manier vervuild zijn.

Afvalrace

Maar Nederland bestaat niet alleen uit verstedelijkte gebieden. We richten de blik op de regio Gooi en Vechtstreek, een regio met een gemiddelde inschrijfduur van een jaar of vier. In Gooi en Vechtstreek stonden in 2015 iets meer dan 42.000 mensen ingeschreven. Daarvan behoorden er 9500 tot de categorie actieve zoekers. Slechts 1500 vonden in dat jaar een woning. Dus een groep van 42.000 ingeschreven huishoudens en slechts 1500 toegewezen woningen: dat lijkt te wijzen op een enorme mismatch tussen vraag en aanbod. Het is moeilijk te bevatten hoe zulke verhoudingen kunnen leiden tot die relatief korte gemiddelde inschrijfduur van vier jaar.

"Een groep van 42.000 ingeschreven huishoudens en slechts 1500 toegewezen woningen lijkt te wijzen op een enorme mismatch tussen vraag en aanbod"

Michiel van Wezel, de strategisch modelleerder van de Hilversumse corporatie Dudok Wonen, ging op onderzoek uit. Hij besloot de geschiedenis van de groep die zich in 2005 voor een woning in de regio Gooi en Vechstreek had ingeschreven, nauwkeurig te volgen tot 2015. Van Wezel zette in een staafdiagram per jaar naast elkaar welk percentage actief zocht, welk percentage passief stond ingeschreven, welk percentage zich had uitgeschreven en welk percentage een woning had gevonden. Het diagram had meer weg van een verslag van een afvalrace dan van een trots stemmend resultaatverslag van een groep woningcorporaties.

Uitschrijvingen

Het eerste dat opvalt, is dat maar een heel kleine groep een woning wist te bemachtigen. In 2005 en 2006 omvat het twee keer 3 à 4 procent van alle ingeschreven huishoudens, maar daarna wordt het per jaar in rap tempo minder. Vanaf 2009 vindt nog maar een fractie van 1 procent van de groep van 2005 een sociale huurwoning in de regio.

Een andere trend is het gestaag oplopende aantal uitschrijvingen. Na vijf jaar heeft al 65 procent zich uitgeschreven en in 2015 is dat opgelopen tot 92 procent van de oorspronkelijke groep. De 8 procent die resteert, bestaat bijna helemaal uit passief ingeschreven huishoudens en een minuscuul streepje volhouders dat actief is blijven zoeken.

In 2015 is het eindresultaat dat zo'n 14 procent een woning heeft gevonden en daarmee vanzelf is uitgeschreven. Ongeveer 78 procent heeft zich zonder woning ergens tussen 2005 en 2015 zelf uitgeschreven. Tot slot blijft er nog een procent of 8 ingeschreven zonder ooit te reageren op een woning. Oftewel, het zijn slapers geworden.

Stoptreintje

De meeste huishoudens weten blijkbaar ook zonder tussenkomst van een woningcorporatie een dak boven hun hoofd te vinden

Van Wezel stelt dat de wachtlijst van de regio Gooi en Vechstreekveel veel weg heeft van een station waar mensen in en uit komen lopen. Mensen komen binnen in de hoop dat zij een zitplaats kunnen bemachtigen aan boord van het stoptreintje dat af en toe vertrekt. Als dat niet lukt, lopen ze het station weer uit op zoek naar een andere vorm van transport. Het is een aardig beeld, dat bovendien ver afstaat van wat veel mensen in hun hoofd hebben: de lange, statische wachtrij voor de poort van de corporatie.

Een voorzichtige conclusie moet zijn dat verreweg de meeste huishoudens blijkbaar ook zonder tussenkomst van een woningcorporatie uiteindelijk een dak boven hun hoofd weten te vinden. Het zijn lastige gegevens om te interpreteren voor de corporatiesector. Moet je als corporatie flink bijbouwen op basis van het hoge aantal officieel ingeschreven woningzoekenden, of moet je je juist gerust laten stellen door het gemak waarmee mensen zich ook weer uitschrijven? Daarnaast is er ook nog de recente berekening van het aantal huishoudens in Nederland dat onder de sociale huurgrens verdient: 40 procent. Hoe verhoudt dat gegeven zich tot het gemak waarmee mensen zich uitschrijven? Een bemoedigende vaststelling is in ieder geval dat er nauwelijks daklozen rondtrekken door de regio Gooi en Vechtstreek.

Deel dit artikel, je vrienden lezen het dan gratis

Over de auteur

Peter Hendriks

Gevolgd door 1402 leden

Redacteur Woningmarkt. Signaleert en analyseert problemen waarmee Nederlanders op zoek naar woonruimte worden geconfronteerd.

Verbeteringen of aanvullingen?   Stuur een tip
Annuleren
Dit artikel zit in het dossier

Woningmarkt

Gevolgd door 2070 leden

In de afgelopen jaren kwam bij verschillende woningcorporaties het ene schandaal na het andere naar boven. Het bekendste geva...

Volg dossier