Bouwput Nederland

Ruimte is een schaars goed in Nederland. Wie trekt in deze strijd aan het langste eind? Lees meer

Wie trekt in deze strijd aan het langste eind? We willen natuur en recreatie, maar er moeten ook woonwijken en energiecentrales worden gebouwd. Wie trekt in deze strijd aan het langste eind? En wie delft het onderspit? In dit dossier trekt Follow the Money het land in om dat te onderzoeken.

In de strijd om openbare ruimte gaat het vaak om ontwikkelingen waar veel (belasting-)geld mee gemoeid is. Bij wie komt dit geld terecht? Wordt het in dienst van de samenleving besteed? Het is regelmatig moeilijk te controleren. Bovendien is de openbare ruimte van ons allemaal: hoe meer die onder druk komt te staan, des te belangrijker het is om een vinger aan de pols te houden hoe deze wordt ingericht.

11 Artikelen

Beeld © Jos van der Maarel

Traditionele camping- en caravanparken worden omgetoverd tot luxe chaletdorpen, gasten met een kleine portemonnee moeten wijken voor het grote geld. In Zeeland pakten de afgelopen vijf jaar ruim 1.300 jaarplaatshouders hun spullen – gedwongen door de komst van Roompot. Wat is er aan de hand?

Dit stuk in 1 minuut
  • Tientallen Nederlandse campings moeten wijken voor de bouw van luxe villaparken. Vaste gasten worden verdreven voor een ‘proseccopubliek’ en blijken na een jarenlang verblijf zelf nauwelijks rechten te hebben.
  • De vier grootste vakantieaanbieders – Roompot, Landal Greenparks, Europarcs en Center Parcs – exploiteren samen een gebied zo groot als het Waddeneiland Schiermonnikoog
  • De grotere vakantieaanbieders zijn eigendom van buitenlandse investeerders, voor wie de Nederlandse campings en vakantieparken een onontgonnen, lucratieve goudmijn zijn. Zo komen de mooiste plekken van Nederland in handen van internationale durfkapitalisten. 
  • Follow the Money vroeg in de BouwputPitch aan het publiek in welke ‘bouwput’ onze onderzoeksjournalisten zouden moeten graven. Winnaar was Jos van der Maarel. De prijs: we voeren zijn onderzoeksvoorstel uit. 
  • Machtsgreep in de kustrecreatie: wie is gebaat bij de #verroompottisering?’ wordt een serie waarvan dit artikel het eerste deel is.
  • Samen met het tv-programma Radar van AVROTROS onderzoeken we de gevolgen van de ‘verroompottisering’. 
Lees verder

Al sinds zijn tienerjaren gaat Jos van der Maarel jaarlijks op vakantie naar Zeeland. In 2016 kopen hij en zijn vrouw een huisje op camping Duinrand in Burgh-Haamstede. Weliswaar met een jaarcontract op gehuurde grond, maar eindelijk hebben ze een eigen plekje op hun geliefde Schouwen-Duiveland. 

Amper twee jaar later wordt het vakantiesprookje abrupt verstoord. Eigenaar Machiel Blom kondigt aan dat zijn bedrijf Leisure 2B camping Duinrand gaat moderniseren. Vaste jaarplaatshouders als de Van der Maarels moeten voor het eind van 2021 vertrokken zijn. 

Blom zegt stacaravans niet meer van deze tijd te vinden. De camping wordt omgedoopt in De Schouwense Valleien en de 600 kampeerplekken moeten plaatsmaken voor 220 luxe vakantiehuisjes.

Largo, een dochteronderneming van het recreatiebedrijf Roompot Vakantieparken, wordt – naar het zich laat aanzien – verantwoordelijk voor het verkopen en verhuren van de nieuwe ‘villa’s’.

Het verdriet op de camping is groot. ‘Hij wil de boel gewoon upgraden voor een proseccopubliek,’ zegt Van der Maarel. Samen met andere vaste gasten heeft hij zich verenigd in de actiegroep Duinrand Samen Sterk. ‘Blom wil ons eind dit jaar weg hebben, maar we vechten onze opzegging aan bij de Raad van State. We hebben een prima zaak.’ 

Of dat zo is valt nog maar te bezien. De traditionele campinggast staat niet zo stevig tegenover het grote geld, zo blijkt.

Machtsgreep aan de kust

In juni lanceerde Follow the Money de BouwputPitch: in welke bouwput zouden onze onderzoeksjournalisten eens moeten graven?

Van der Maarel klom meteen in de pen. Hij ziet het er van komen dat de hele Nederlandse kust in een bouwput verandert: rijke, vaak buitenlandse investeerders zetten er een ‘eenheidsworst’ aan vakantieparken neer, tasten het duinlandschap aan en verdrijven de klassieke, kleinschalige camping.

Van der Maarels onderzoeksvoorstel, – ‘Machtsgreep in de kustrecreatie: wie is er gebaat bij de #verroompottisering?’ – kreeg 365 van de 2.743 uitgebrachte stemmen en was de duidelijke pitchwinnaar. 

Met ‘verroompottisering’ doelt Van der Maarel op Roompot, in Nederland de grootste vakantieaanbieder en in Europa de op-een-na grootste: met 215 parken in vijf landen hoeft Roompot alleen nog de Franse recreatiereus Pierre & Vacances voor zich te dulden. 

De zorg dat de kust in handen komt van buitenlandse investeerders is niet uit de lucht gegrepen

Het van origine Zeeuwse bedrijf is bovendien nog niet klaar met groeien. In 2022 staat een overname gepland van concurrent Landal Greenparks, waarmee nog eens honderd parken aan het portfolio worden toegevoegd. 

Uit dataonderzoek van Follow the Money blijkt dat Nederland ruim 3700 vakantieparken telt. Roompot verhuurt, na de annexatie van Landal, bijna een derde van hun totale oppervlak. Dat is genoeg om vrijwel heel Haarlem, een stad met 150.000 inwoners, te bedekken.

Aanbieders naast Roompot en Landal zijn vooral Europarcs en Center Parcs. De vier hebben in Nederland zo’n 250 parken, en via hun websites verhuren ze vaak ook de recreatiewoningen op campings en resorts van andere eigenaren. De grond die zij beheren is ongeveer net zo groot als Schiermonnikoog. Of als Hilversum, Amstelveen, Amersfoort.

Van der Maarels zorg dat de kust in handen komt van investeerders uit het buitenland, is niet uit de lucht gegrepen. Van de vier grootste aanbieders is alleen Europarcs nog in Nederlandse handen. Roompot is eigendom van de beruchte Amerikaanse beleggingsfirma KKR.

Voormalig eigenaar Henk van Koeveringe verkocht Roompot in 2016 voor 600 miljoen aan de Franse investeerder PAI Partners, en die verkocht het in 2020 weer door aan KKR – voor 1 miljard euro.

Center Parcs – ooit opgericht door de Rotterdamse zakenman Piet Derksen – werd in 2001 onderdeel van Pierre & Vacances. En in 2006 nam de Amerikaanse durfkapitalist Blackstone voor 630 miljoen euro aan vastgoed over van Center Parcs.

Roompot: van Zeeuwse camping tot multinational

De bakermat van Roompot ligt in Zeeland. In Kamperland begint Piet Kortekaas in 1965 een simpele familiecamping, aan de vaargeul ‘Roompot’ in de Oosterschelde. Wanneer schoonzoon Henk van Koeveringe de camping vijf jaar later overneemt, begint Roompot aan een snelle groeispurt. 

De campingnaam verandert in Roompot Beach Resort, en Van Koeveringe begint met de overname en aanleg van nieuwe parken. Eerst alleen in Zeeland, later door het hele land. 

Inmiddels is Roompot een multinational met 13 miljoen overnachtingen per jaar en een omzet van 400 miljoen euro. Met het Amerikaanse KKR als eigenaar is er weinig over van zijn imago van Zeeuws familiebedrijf. 

Roompot is nog wel dominant in Zeeland: van de 175 Nederlandse Roompot-parken liggen er 35 in de zuidelijke kustprovincie.

Lees verder Inklappen

Sinds BouwputPitch-winnaar Jos van der Maarel voor het eerst zijn verhaal deed stromen er bij Follow the Money tips binnen van mede-gedupeerde campinggangers. 

Van Zeeuws-Vlaanderen tot Texel, overal worden campings opgeheven en jaarplaatsen opgezegd voor de komst van grote spelers als Roompot en Europarcs. De ‘verroompottisering’ is een ontwikkeling die zich voordoet in heel Nederland. 

Opvallend veel tips komen uit Zeeland, de provincie waar Roompot de meeste parken heeft. 

In de afgelopen vijf jaar zijn op vijf Zeeuwse parken 1366 jaarplaatsen opgezegd: 600 op Duinrand, 250 op De Veerhoeve, 27 op De Nolle, 200 op Zeebad en 289 voor de bouw van Noordzee Beach Village. Alle opzeggingen zijn ingegeven door de komst van Roompot – als tenminste ook Blom van Duinrand definitief met deze partij tot een deal komt. 

Waar jaarplaatsen worden opgezegd, wordt vervolgens flink verbouwd, zoals hier bij de Veerse Kreek.

Voor de houders van jaarplaatsen komt het nieuws vaak als donderslag bij heldere hemel. Ze zitten vaak al jaren op campings die ook al jaren dezelfde eigenaar hebben. Eigenaar Blom bijvoorbeeld erfde Duinrand in 2008 van zijn ouders, en ook De Veerhoeve heeft al dertien jaar dezelfde baas. Lange tijd is er weinig veranderd, tot de vaste gasten plotseling horen dat ze niet langer welkom zijn.

Goudmijn

Waarom kiezen ondernemers ervoor om hun camping om te toveren tot een luxe chaletpark? ‘Het verdienmodel achter de recreatiemarkt is in korte tijd veel veranderd,’ zegt Jörg Wenzel, onderzoeker bij het European Tourism Futures Institute in Leeuwarden. ‘Vroeger wilde je als campingeigenaar zoveel mogelijk plekken bezetten voor een grotere omzet, maar tegenwoordig verdien je meer geld met minder, maar luxere plekken.’ 

Dat de vraag naar recreatiewoningen in rap tempo is toegenomen, blijkt uit cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM). In 2010 werden er in Nederland rond de 1500 vakantiewoningen verkocht. In 2020 ruim 7.300 – een stijging van maar liefst 70 procent ten opzichte van 2019.

Volgens Dirk Brounen, hoogleraar vastgoedeconomie aan de Tilburg University, zijn de kopers vooral babyboomers met geld op de bank. ‘De rente is laag. Voor hen is een huisje een investering waarin je ook vakantie kunt vieren met de kinderen en kleinkinderen.’ 

Campingeigenaren die mee willen profiteren gaan in zee met een grote, kapitaalkrachtige partij

Maar of het slim is? Brounen: ‘Ik ben op een zaterdagochtend eens naar een inloopdag geweest van zo’n chaletjesverkoper in Brabant. Het waren net tweedehands-autoverkopers. Die huisjes zijn soms zo goedkoop gebouwd dat ze over tien jaar alweer minder waard zijn.’

Campingeigenaren die mee willen profiteren van de groeimarkt doen er goed aan in zee te gaan met een grote, kapitaalkrachtige partij. Dat heeft Machiel Blom, de campingbaas van Duinrand, in 2018 ook in de gaten. Hij begint Leisure 2B met vastgoedondernemer Hein van der Ploeg, en dan gaat het snel.

Het duo koopt camping De Veerhoeve in Wolphaartsdijk (gemeente Goes) en Ben Mandemakers, topman van de gelijknamige keukengigant, treedt toe als investeerder. Met de ontwikkeling van De Veerhoeve is volgens de Zeeuwse krant PZC een investering van 140 miljoen euro gemoeid.

Het plan is om van beide campings luxe vakantiedorpen te maken. Met Roompot sluiten Blom en Van der Ploeg een deal over de verkoop en verhuur van de nog te bouwen huizen. 

De vaste gasten van Duinrand in Burgh-Haamstede krijgen drie jaar de tijd om te vertrekken. Op De Veerhoeve in Wolphaartsdijk zegt Blom de jaarcontracten per direct op. Vervolgens huurt Bloms Leisure 2B het Bosnische bouwbedrijf Savox in voor de bouw van 281 luxe villa’s op de locatie van voorheen De Veerhoeve en doopt die om tot Veerse Kreek.

Het ‘subscription model’ is het nieuwe verdienen

De transformatie van De Veerhoeve naar Veerse Kreek illustreert het nieuwe verdienmodel van campingbazen en vakantieaanbieders. 

Een plaats op de oude camping kostte rond de 2.100 euro per jaar, wat met 250 plekken neerkwam op 525.000 euro. 

Roompot werkt met het zogenoemde subscription model: de Veerse Kreek blijft eigendom van Blom en zijn compagnons maar de vakantiehuizen-met-grond worden verkocht aan particulieren, voor wie het vaak een interessante belegging is. 

De eigenaren van het park – in dit geval Blom, Van der Ploeg en Mandemakers – verdienen hier goud geld aan. De huizen op de Veerse Kreek kosten 281.100 tot 586.700 euro, wat Leisure 2B tussen de 78 en 164 miljoen euro oplevert

Na de verkoop van de huisjes is het park min of meer van Roompot, bevestigt Hein van der Ploeg. ‘Wij hebben een contract met Roompot voor de verhuur en exploitatie van het park.’

De koper-eigenaar van een vakantiehuis mag daar zelf maximaal drie maanden per jaar gebruik van maken. De rest van het jaar wordt het door Roompot verhuurd. 

Volgens een brochure van Roompot levert die verhuur tussen de 23.000 en 47.000 euro per jaar op, afhankelijk van het woningtype. Daarvan is 79 procent voor de huiseigenaar. De overige 21 procent incasseert Roompot, dat met 281 villa’s jaarlijks tussen de 1,4 en 2,8 miljoen opstrijkt.

Lees verder Inklappen

Anneke Schraa had in 2018 samen met haar man net twee jaar een vaste plek op camping De Veerhoeve. Ze zegt dat ze goed kan begrijpen dat een ondernemer als Blom ‘zijn zakken vult’ maar de manier waarop vindt ze ‘onacceptabel’.

‘Blom vroeg ons naar de kantine te komen, en vertelde dat we het park af moesten. Er werd gehuild en geschreeuwd. Sommige mensen stonden er al meer dan twintig jaar.’ 

De sfeer op het park is de daaropvolgende weken grimmig. Schraa ziet Blom zelfs met bewakers over het terrein lopen. ‘Hij zei dat hij aangifte had gedaan bij de politie wegens bedreigingen. Later heeft hij wel toegegeven dat hij het niet zo netjes had aangepakt met ons. In een persoonlijk gesprek bood hij alsnog zijn excuses aan en uiteindelijk heeft hij ook bijgedragen aan onze afscheidsbarbecue.’ 

Schraa en haar man willen zich niet neerleggen bij de gang van zaken en begonnen de actiegroep ‘Vuist maken tegen Blom’: ‘Van de gemeente tot het provinciehuis, we hebben van alles geprobeerd. Maar uiteindelijk was de conclusie dat er niks tegen te doen was. Een ondernemer mag met de grond doen wat hij wil. Gelukkig hebben we inmiddels een plek gevonden op een camping in Brabant.’

Een nieuwe plek is meestal moeilijk te vinden

Het lukt lang niet alle voormalig jaarplaatshouders om een nieuwe plek te vinden. John en Elly de Reeper hebben al zeventien jaar een vaste plaats op camping De Nolle in Vlissingen wanneer ze in 2017 van de eigenaar te horen krijgen dat ze moeten vertrekken. 

Net als Blom blijkt die een samenwerking met Roompot te zijn aangegaan. ‘We kregen een maand om onze spullen te pakken,’ vertelt Elly. ‘Omdat we halsoverkop moesten vertrekken, hebben we een groot deel van onze spullen moeten achterlaten.’ 

‘Er is geen plek meer voor mensen zoals wij, de ene na de andere camping wordt schaamteloos opgedoekt’

Elly wil verhaal halen bij de voormalige eigenaar, maar die blijkt daar niet op te zitten wachten. ‘Hij stuurde me gelijk door naar zijn advocaat.’ 

Inmiddels staan er twee Roompot-parken op de plek van het voormalige De Nolle: Largo Noordzee Resort Vlissingen en Strandpark Zeeland. Een nieuwe vaste stek heeft de familie Reeper niet kunnen vinden: ‘Er is geen plek meer voor mensen zoals wij. We zien Zeeland compleet veranderen. De ene na de andere camping wordt schaamteloos opgedoekt.’

Lees verder Inklappen

Van gemeenten hoeven campinggasten niet veel te verwachten, zegt ook Diana Korteweg Maris van het HZ Kenniscentrum Kusttoerisme. Toerisme is een belangrijke inkomstenbron. In Zeeland hebben gemeenten de afgelopen jaren talloze bestemmingsplannen gewijzigd – om schaalvergroting te faciliteren. 

‘Vaak zijn ze blij met de komst van een grote partij als Roompot. De parken zien er na een overname vaak keurig uit. Daarbij helpt de centrale verhuur criminaliteit en permanente bewoning tegen te gaan.’

‘Als het bestemmingsplan eenmaal is goedgekeurd kun je niks meer doen’

Saskia Verheij, destijds assistent van de D66-fractie in Goes, vertelt dat de oude eigenaar van camping De Veerhoeve in 2016 vroeg om wijziging van het bestemmingsplan. Zijn terrein zou toe zijn aan een opknapbeurt, en hij wilde het park graag uitbreiden. 

Dat plan werd goedgekeurd maar kort daarna komt de camping in handen van Leisure 2B. ‘Dat was een vreemd gezelschap, Blom en zijn compagnons, die snel geld wilden verdienen. Die Machiel wilde de hele boel saneren,’ aldus Verheij. 

De lokale Partij voor Goes stelde nog voor om de wijziging van het bestemmingsplan terug te draaien. Onmogelijk, besluit het college, juridisch geen grond voor.

Verheij: ‘Als het bestemmingsplan eenmaal is goedgekeurd, kun je niks meer doen. Heel treurig voor de mensen die worden weggestuurd. Inmiddels zijn de huisjes allemaal verkocht aan mensen die het als investering zien, en die geen binding hebben met het dorp.’ 

De wet biedt huurders van onbebouwde grond ook al geen bescherming. De risico’s zijn voor de eigenaar van de stacaravan, het chalet of het huisje: die kan worden weggestuurd en opdraaien voor de bijbehorende ontruimingskosten. 

‘Inmiddels zijn de huisjes allemaal verkocht aan investeerders zonder binding met het dorp’

De branchevereniging HISWA-RECRON, de ANWB en de Consumentenbond stelden in 2016 wel een reeks spelregels op. Daarin staat onder meer dat een ondernemer de huur niet van de ene op de andere dag mag opzeggen. Pas wanneer hij een ‘concreet en uitvoerbaar’ plan heeft, plus de nodige vergunningen, mag hij opzeggen met een termijn van een jaar. 

Advocaat Marcel van Wezel, specialist in huurrecht, ziet het aantal zaken van jaarplaatshouders tegen campingeigenaren toenemen. ‘Opzegging is aan te vechten, bijvoorbeeld als er nog geen concreet of uitvoerbaar plan ligt. Maar uiteindelijk verliezen chalet- en caravaneigenaren de strijd bijna altijd, omdat de ondernemer zijn herstructureringsplannen net zo lang mag aanpassen tot ze zijn goedgekeurd.’

De investeringen die de recreant deed, kunnen een argument zijn. Maar alleen voor eigenaren van vaste huisjes, en niet voor die van chalets of stacaravans die verplaatsbaar zijn, zegt Van Wezel. 

Geld kwijt

Contractopzegging is vaak een financiële klap voor de jaarplaatshouder. De spelregels van HISWA-RECRON schrijven een maximale vergoeding voor van 2.233 euro, terwijl de schade vaak veel groter is. Van Wezel: ‘Op Duinrand in Burgh-Haamstede doorgaans tussen de 10.000 en 80.000 euro. Sommige mensen hebben al hun spaargeld of pensioen in die huisjes geïnvesteerd.’ 

Dat geld zijn ze dus kwijt, samen met hun vaste vakantiestek. Ergens anders opnieuw de tenten opslaan? Een traditionele familiecamping is haast niet meer te vinden.

Is er eigenlijk nog wel plek voor recreanten met een kleinere portemonnee? 

Follow the Money vroeg meerdere organisaties in de toerisme- en recreatiesector om cijfers van het kampeeraanbod, maar die blijken er niet te zijn. De Zeeuwse gemeenten houden ook geen overzicht bij van de verschillende recreatievormen op hun grondgebied, zo blijkt. 

Uit antwoord op Kamervragen van de SP, van minister Kajsa Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties), blijkt dat ook zij geen idee heeft. De sector is overgelaten aan de markt – en aan internationale kapers op de kust: ‘In een open economie staat het buitenlandse investeerders vrij om campings en vakantieparken te kopen.’

Follow the Money verrichtte dit onderzoek samen met Radar (AVROTROS): ‘Verroompottisering van Nederland: helft recreatiegebied in handen van grote investeerders’.